Principiul rolului activ al instantei si principiul aflarii adevarului.
Art.129 al.5 Cod procedura civila
Art.244 al.1 pct.1 Cod procedura civila
Instanta de fond a incalcat dispozitiile art.244 al.1 pct.1 si cele ale art.129 al.5 Cod procedura civila, care obliga instanta sa staruie prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greseala, privind aflarea adevarului, pe baza stabilirii faptelor si prin aplicarea corecta a legii, astfel cum s-a si decis in practica judiciara.
In al doilea rand, trebuie retinut ca, fata de considerentele privind lipsa consimtamantului valabil al reclamantei la incheierea conventiei in temeiul careia s-a solicitat, prin actiunea conexata, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si avand in vedere solutia ce se va pronunta, ca urmare a admiterii actiunii reclamantei, se impune respingerea actiunii conexate, formulata de parata-reclamanta ca neintemeiata.
Decizia civila nr. 15/07.03.2012
Prin actiunea inregistrata la data de 18.07.2008, reclamanta F.C. a chemat in judecata pe parata S.C. D&D G.I. S.R.L. P., reprezentata de S.D., solicitand constatarea nulitatii promisiunii de vanzare-cumparare nr.1423/19.05.2008 incheiata de Biroul Notarului Public Asociati M.B. si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului, invocand lipsa de consimtamant lipsind discernamantul vanzatoarei, neseriozitatea pretului intrucat valoarea pretului oferit este vadit disproportionat cu valoarea bunului care face obiectul vanzarii (cauza ilicita) si cauza imorala.
In subsidiar, s-a solicitat desfiintarea unilaterala a conventiei de vanzare cumparare si reducerea clauzei de dezicere care prevede ca in cazul in care se razgandeste sa restituie de 5 ori suma achitata, cu cheltuieli de judecata.
In motivare, s-a aratat ca paratul, in calitate de asociat al S.C. D&D G.I. S.R.L., a profitat de starea si posibilitatea financiara reduse ale reclamantei, influentand pe aceasta prin manopere dolosive si inducand-o in eroare sa incheiere antecontractul de vanzare cumparare.
In acest sens s-a aratat ca reclamanta a fost influentata datorita lipsei sale de experienta, gradului de pregatire, de paratul-cumparator, care este un mod de afaceri cu 2 facultati. In plus, notarul nu i-a citit actul si nu i-a explicat semnificatia termenilor si clauzelor contractului, avand obligatia potrivit art.59 din Legea nr.36/1995 atunci cand are indoieli cu privire la deplinatatea facultatilor mintale ale vreuneia dintre parti sa solicite unui medic specialist care sa ateste daca aceasta poate sa exprime un consimtamant valabil.
In cauza, nu a fost depus un asemenea certificat, desi in raport de varsta, starea vanzatoarei si valabilitatea obiectului contractului se impunea solicitarea unui asemenea certificat.
Cu privire la pret s-a aratat ca acesta este derizoriu, fiind disproportionat in raport de valoarea terenului si care rezulta dintr-un raport de evaluare ca fiind situata intre 462.000 euro si 363.660 euro. Prin comparatie cu un teren instrainat si mult mai indepartat de autostrada, si fara a fi intr-o zona industriala, valoarea este mult prea mica fata de acesta, avand pretul de 1.163.064 lei , astfel ca rezulta o diferenta de 11 miliarde lei mai mica decat pretul real.
Disproportia dintre pretul vanzarii si pretul real a rezultat din faptul ca paratul-promitent-cumparator a profitat de nestiinta, ignoranta si starea de constrangere a reclamantei-promitenta-vanzatoare, in cauza constituie o leziune care se analizeaza intr-o cauza imorala si care atrage nulitatea absoluta a conventiei.
De asemenea, promisiunea de vanzare cumparare are si o cauza ilicita sub acest aspect, intrucat s-a profitat de nestiinta si incapacitatea reclamantei de a intelege consecintele obligatiei sale la restituirea de 5 ori a sumei achitate in avans, in conditiile in care pensia acesteia era de doar 185 lei. In plus, suma cu titlu de avans de 50.000 lei, nu a fost in numerar, ci s-a facut prin transfer bancar in lei, in conditiile in care nu s-a mentionat in contract aceasta modalitate de plata.
Prin urmare, nu se poate retine ca antecontractul a fost incheiat dupa negocierea partilor, cu buna-credinta, intrucat nu exista nici o echivalenta a contraprestabililor, conventia fiind imorala in sensul ca reclamanta s-a obligat sa vanda la un pret derizoriu, iar in caz in care nu-si indeplineste obligatia contractuala sa restituie 250.000 lei, in timp ce paratul s-a obligat sa cumpere un teren cu 11 miliarde lei mai putin decat valoare lui.
La data de 12.09.2009 paratul a formulat intampinare potrivit art.115 Cod procedura civila, prin care a solicitat respingerea actiunii cu motivarea ca reclamanta a avut discernamant la data incheierii conventiei, fiind constienta de consecintele acesteia, care i-a fost citita de catre notar, nefiind prevazuta obligatia de prezentare a unui certificat medical la autentificarea unui antecontract de vanzare cumparare, in consecinta consimtamantului acesteia nu a fost alterat de nici un viciu. De altfel, lipsa discernamantului si dolul-viciu de consimtamant se exclus reciproc datorita incompatibilitatilor. In cauza s-a sustinut ca nu s-a facut dovada manoperelor dolosive pentru a fi convinsa reclamanta sa incheie contractul de vanzare cumparare.
Referitor la neseriozitatea pretului s-a aratat ca stabilirea acestuia la suma de 550.000 lei RON pentru un teren de 3300 mp corespunde cu valoarea reala a acestuia, tinand cont si de alte acte de vanzare cumparare incheiate pentru terenuri situate in aceasta tarla (17), raportul de evaluare fiind subiectiv si incheiat pro causa. Nu se poate sustine deci o disproportie vadita intre pret si valoarea terenului.
Cu privire la cauza imorala si ilicita s-a aratat ca aceasta nu a fost dovedita, fiind platita suma avans in aceeasi zi in care s-a incheiat conventia reala, reclamanta fiind insotita de notar si de unul din fii sai, astfel ca nu se poate sustine ca a fost constransa la incheierea ei.
Referitor la constatarea desfiintarii unilaterale a conventiei autentificate sub nr.1423/19.05.2008 si de reducere a clauzei de dezicere s-a aratat ca, in legatura cu restituirea sumei de 230.000 RON de catre promitentul vanzator, aceasta nu constituie o clauza de dezicere ci o simpla clauza penala legata de culpa acesteia in neindeplinirea obligatiei contractuale. De asemenea, fiind un contract, clauza penala este obligatorie intre parti, intrucat neputand reduce sau mari cuantumul acesteia, in baza principiului libertatii contractuale si a disp.art.1298 Cod civil s-a mai aratat ca in cauza conventia nu are semnificatia juridica a unui contract de vanzare cumparare, clauza fiind acceptata de partile contractante.
Prin incheierea de sedinta din data de 26.02.2009, tribunalul a dispus conexarea cauzei cu nr.6923/280/2008 al Tribunalului A. la prezenta cauza avand ca obiect actiunea formulata de parata-reclamanta S.C. D&D G.I. S.R.L. in contradictoriu cu reclamanta-parata F.C., prin care s-a solicitat pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare pentru terenul in suprafata de 3300 m.p., iar in subsidiar, obligarea acesteia la plata sumei de 250.000 lei, cu cheltuieli de judecata.
In motivare s-a aratat ca reclamanta-parata s-a obligat sa-i vanda terenul pentru care a achitat in avans suma de 50.000 lei, urmand ca diferenta sa fie achitata la data perfectarii contractului de vanzare cumparare in forma autentica, pana la data de 20.07.2008. Desi a fost somata prin notificare sa se prezinte la notar, aceasta a refuzat, conform incheierii din 18.07.2008 si 21.07.2008, astfel ca solicita admiterea actiunii asa cum a fost formulata in principal, iar in subsidiar obligarea acesteia la plata sumei de 230.000 lei invocand disp.art.1073 si 1077 Cod civil.
Tribunalul A., prin sentinta civila nr.80/20.04.2010, a admis in parte actiunea conexata formulata de parata-reclamanta S.C. D&D G.I. S.R.L. P., reprezentata prin S.D. si a fost obligata reclamanta-parata F.C. la plata sumei de 100.000 lei reprezentand dublul arvunei.
Au fost respinse exceptiile invocate de reclamanta-parata, precum si actiunea formulata de reclamanta-parata F.C., ca neintemeiata.
Reclamanta-parata a fost obligata la 1050 lei cheltuieli de judecata catre parata-reclamanta.
Pentru a pronunta aceasta sentinta tribunalul a retinut urmatoarele:
Prin conventia incheiata intre parti si intitulata precontract de vanzare cumparare autentificat sub nr.1423/19l.04.2008 de catre BNP M.B. P., reclamanta s-a obligat sa vanda paratei, prin asociatul unic S.D., terenul in suprafata de 3300 m.p. situat pe raza municipiului Pitesti, in schimbul sumei de 550.000 RON, primind ca avans din intregul pret al vanzarii suma de 50.000 RON.
In cuprinsul aceleiasi conventii s-a stipulat ca in situatia in care, din vina reclamantei F.Gh.C. nu se va perfecta contractul de vanzare cumparare in forma autentica, aceasta se va obliga sa restituie paratei prin reprezentantul sau asociatul unic de 5 ori suma primita ca avans, adica 250.000 RON, precum si orice alte sume ce vor fi achitate ulterior, iar in cazul in care din vina paratei nu se va perfecta conventia in forma autentica va pierde suma data cu titlu de avans, precum si orice alte sume ce vor fi achitate ulterior.
Reclamanta a invocat faptul ca la momentul incheierii conventiei, respectiv a antecontractului de vanzare cumparare, aceasta a fost lipsita de consimtamant, lipsind discernamantul vanzatoarei promitente, invocandu-se faptul ca aceasta suferea de o boala psihica, respectiv dementa degenerativa azheimer.
Lipsa discernamantului in exprimarea vointei releva nu inexistenta consimtamantului, ci un simplu viciu al acestuia, deoarece in acest caz consimtamantul exista.
Astfel, o conditie esentiala pentru valabilitatea unui contract o constituie existenta si manifestarea consimtamantului care trebuie sa fie valabil, printre conditiile de valabilitate acesta trebuind sa provina de la o persoana cu discernamant, adica sa aiba puterea de a aprecia, de a discerne efectele juridice care se produc in baza manifestarii sale de vointa.
Prezenta ori lipsa discernamantului constituie o stare de fapt care se analizeaza si se stabileste in raport de probele administrate in cauza, in raport de momentul in care s-a incheiat conventia dintre parti.
In cauza s-a dispus efectuarea unii raport de expertiza psihiatrica in raport de inscrisurile depuse la dosar, in principal acte medicale invocate de catre reclamanta si avute in vedere cu ocazia intocmirii lucrarii de catre Serviciul Medico-Legal A., potrivit cu care, avandu-se in vedere antecedentele sale personale patologice ce rezulta din documentele medicale prezentate de aceasta, s-a concluzionat ca la momentul examinarii reclamanta prezenta dementa mixta, avand discernamantul abolit, fara a avea capacitatea psihica de a aprecia in mod critic continutul si consecintele faptelor sale, insa, intrucat in adeverinta medicala si in fisa medicala de consultatie si eliberata la data de 06.05.2008 de catre medicul din cadrul ambulatoriului de specialitate al Spitalului C.B. nu este consemnat decat un diagnostic si un tratament, fara alte informatii care sa conduca la aprecierea asupra deficitului cognitiv, s-a concluzionat de catre comisia de medici ca nu se pot pronunta in legatura cu stadiul afectiunii psihice la data de 19.05.2008 si implicit in legatura cu discernamantul acesteia la momentul incheierii conventiei.
Avand in vedere ca afectiunea psihica de care sufera in prezent reclamanta este caracterizata de mai multe stadii al imbatranirii creierului, evoluand in timp spre stadiul final al pierderii complete a discernamantului, in raport de actele medicale prezentate de reclamanta, care nu pot furniza informatii complete cu privire la stadiul acestei afectiuni la momentul incheierii conventiei, precum si de faptul ca discernamantul unei persoane se prezuma a exista, si intrucat din probatoriul administrat in cauza nu a fost rasturnata aceasta prezumtie, tribunalul a apreciat ca aceasta cauza de anulabilitate a promisiunii de vanzare cumparare nu a fost dovedita.
In considerentele actiunii s-a invocat si dolul ca viciu de consimtamant, in conditiile in care implicit se recunoaste existenta unui consimtamant ce provine de la o persoana cu discernamant, dar care este alterata in continutul sau intelectual, constient.
Pentru existenta dolului se analizeaza in ce masura se dovedeste inducerea in eroare a unei persoane prin mijloace viclene sau dolosive pentru o determina sa incheie un act juridic pe care altfel nu l-ar fi incheiat in lipsa acestor mijloace.
In cauza s-a sustinut ca, plecand de la nivelul de pregatire si cultura al reclamantei, precum si al varstei inaintate, aceasta a fost influentata de asociatul unic al paratei pentru incheierea antecontractului, desi in cauza nu s-a facut nici o dovada in acest sens, invocandu-se doar prezumtii legate de starea si pregatirea reclamantei, care nu au fost insa primite de catre instanta.
Declaratia martorului audiat in cauza, respectiv D.M. (fila 316), releva faptul ca reclamanta insotita de persoane apropiate a purtat o discutie cu asociatul unic al paratei in fata biroului notarial din str.J., aceasta manifestandu-si nemultumirea fata de sustinerile acestuia legate de faptul ca va face orice sa pastreze terenul. Nu rezulta insa modul in care s-ar fi exercitat manopere dolosive sau viclene asupra acesteia inainte sau concomitent cu incheierea conventiei, ci discutiile la care a asistat martorul vizeaza o epoca ulterioara incheierii conventiei.
Cu privire la cel de-al doilea motiv ce vizeaza neseriozitatea pretului, invocandu-se de catre reclamanta disproportia vadita intre valoarea pretului oferit si valoarea bunului care face obiectul vanzarii, tribunalul a retinut ca potrivit art.1303 Cod civil pretul vanzarii trebuie sa fie serios, aceasta conditie fiind determinata de necesitatea asigurarii unui echilibru patrimonial intre prestatiile partilor contractante, in speta seriozitatea pretului depinde de existenta unei proportii intre cuantumul pretului fixat de partile contractante si valoarea reala a bunului vandut, partile fiind insa libere sa determine valoarea bunurilor, si deci pretul lui care poate fi astfel superior, ori inferior valorii reale a bunului.
Pentru existenta elementului esential al pretului serios, astfel cum este prevazut de art.1295 Cod civil, trebuie analizat daca, astfel cum a fost stabilit prin conventia partilor, acesta este un pret corespunzator valorii bunului vandut, adica un pret care sa nu fie derizoriu, atat de disproportionat cu valoarea bunului, incat sa nu existe pret.
Asa cum rezulta din continutul conventiei, promisiunea de vanzare s-a realizat in schimbul unui pret de 550.000 RON pentru suprafata de 3300 m.p., terenul fiind evaluat conform raportului de expertiza tehnica intocmit de expert inginer D.V., potrivit cu care, valoarea terenului la data incheierii contractului stabilita prin metoda comparatiei prin bonitare este de 1.340.071 lei. Chiar daca pretul stabilit prin antecontract este inferior acesteia, totusi trebuie avut in vedere ca nu se poate retine disproportia vadita care sa atraga inexistenta pretului, ci doar, eventual, existenta unui pret lezionar pentru promitentul-vanzator, pe care acesta a inteles sa-l stabileasca de comun acord cu promitentul-cumparator, stiut fiind ca diferenta dintre pretul de vanzare si valoare creeaza ceea ce se numeste leziunea, care insa nu poate fi invocata ca motiv de nulitate a conventiei de catre reclamanta, intrucat potrivit art.1165 Cod civil, actiunea in resciziune a conventiei pentru leziune nu este admisa contractantilor majori.
De altfel, trebuie avut in vedere ca la dosarul cauzei s-au depus mai multe contracte de vanzare cumparare incheiate de catre parata-reclamanta cu terte persoane pentru terenuri situate in aceeasi tarla 17 in care se afla si terenul in litigiu, iar pretul de vanzare se incadreaza in limitele aproximative cu cele avute in vedere in cadrul antecontractului de vanzare cumparare.
Raportul de evaluare invocat de reclamanta si efectuat extrajudiciar, care atesta o diferenta de 11 miliarde lei ROL, diferenta intre pret si valoarea bunului, nu a fost avut in vedere de catre instanta, intrucat a fost intocmit la solicitarea reclamantei, fara a se respecta principiul contradictorialitatii si fara a justifica pretul real al pietei pentru terenurile din zona si care este determinat de raportul dintre cerere si oferta.
Cu privire la invocarea existentei unei cauze imorale licite, tribunalul a retinut ca potrivit art.966 Cod civil, obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa sau ilicita nu poate avea nici un efect, iar conform art.967 Cod civil, conventia este valabila cu toate ca, cauza nu este expresa, fiind prezumata pana la dovada contrara.
In cauza de fata se impune a se analiza vointa reala a partilor, respectiv scopul imediat, motivul pentru care acestea au incheiat promisiunea de vanzare cumparare si anume intentia de a vinde si existenta contraprestatiei, respectiv a pretului.
In cauza nu s-a facut dovada ca obiectivul urmarit de parti prin incheierea conventiei este altul decat cel legat de promisiunea instrainarii imobilului teren in schimbul promisiunii platii unui pret, ca si contraprestatie, aceasta fiind in concordanta cu prevederile legale imperative, ordinii publice sau regulile de convietuire sociala, cerinta cauzei de a fi morala fiind o componenta a cerintei cauzei de a fi licita.
Este cert faptul ca partile au urmarit fiecare obtinerea unei contraprestatii, respectiv promitenta vanzatoare pretul imobilului, iar promitentul cumparator transferul dreptului de proprietate in patrimoniul sau, in cauza nefacandu-se dovada ca prin incheierea acestei conventii s-a urmarit eludarea aplicarii unei norme legale imperative.
In legatura cu capatul de cerere subsidiar, tribunalul a retinut ca, clauza stipulata in legatura cu restituirea de 5 ori a sumei achitata de catre promitenta vanzatoare, in cazule in care se va razgandi sa incheie actul de vanzare cumparare in forma autentica, este neintemeiata, intrucat aceasta nu reprezinta o clauza de dezicere.
Prin clauza mentionata nu s-a stipulat ca ambele parti au consimtit ca pot reveni asupra acordului de vointa dat de a incheia contractul in forma autentica cu toate consecintele ce decurg din aceasta, conventia putand fi desfiintata in mod unilateral in baza acestei clauze, in realitate consemnandu-se in promisiunea de vanzare cumparare ca avansul va fi restituit in conditiile in care nu se va perfecta contractul de vanzare cumparare din vina promitentei vanzatoare, implicand astfel notiunea de culpa in neindeplinirea obligatiilor contractuale, aspect ce este strain de clauza de dezicere.
Pentru considerentele aratate, tribunalul a respins actiunea formulata de reclamanta, analizand in continuare restituirea sumei cu titlu de avans si cuantumul acesteia in cadrul considerentelor ce vor fi avute in vedere cu ocazia analizei actiunii conexate formulate de parata-reclamanta.
Cu privire la actiunea conexata, tribunalul a retinut, referitor la capatul de cerere principal, ca se va porni de la faptul ca in cauza nu s-a facut dovada de catre parata-reclamanta ca si-a indeplinit obligatia de a achita in integralitate pretul sau sa faca dovada ca este gata sa-l achite, cu alte cuvinte cel care solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare sa-si fi executat obligatia legata de plata pretului vanzarii, in conditiile in care promitentul vanzator a refuzat sa-si execute obligatia corelativa.
S-a retinut astfel, ca parata-reclamanta a facut dovada doar a achitarii avansului de 50.00 RON, fara a face dovada ca a platit si restul pretului vanzarii, iar in cazul in care promitentul vanzator a refuzat primirea acestuia s-a consemnat suma respectiva la o unitate bancara la dispozitia promitentului vanzator.
In cauza s-a constatat neindeplinirea acestei conditii, astfel ca tribunalul a respins cererea privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare pentru terenul in suprafata de 3300 mp.
In cazul in care nu se poate pronunta o astfel de hotarare, partea care se face vinovata de neindeplinirea obligatiei contractuale va putea datora despagubiri (daune interese), iar in cazul in care partile au determinat intinderea obligatiei de despagubiri prin insasi precontractul incheiat, promitentul va pierde avansul, iar beneficiarul va restitui dublul sumei, urmand ca instanta sa oblige partea in culpa, potrivit acestei clauze, conform art.1298 Cod civil. Nu se poate retine ca stabilirea unei clauze de restituire de 5 ori a avansului de catre promitenta-vanzatoare care nu si-a indeplinit obligatia contractuala are valoarea unei clauze penale, intrucat din modul de redactare nu rezulta ca partile au inteles ca inainte de producerea unui prejudiciu, sa se cuantifice daune pe care debitoarea ar fi trebuit sa le plateasca in caz de neexecutare, executare partiala ori cu intarziere a obligatiilor ce-i revin.
In speta, parata-reclamanta nu a invocat in nici un moment producerea unui prejudiciu care sa justifice calificarea acestei clauze ca fiind o clauza penala.
Potrivit art.1066 Cod civil, clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga de a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i, iar conform art.1069 al.1 Cod civil, clauza penala este o compensatie a daunelor interese, ce creditorul sufera din neexecutarea obligatiei principale.
Rezulta asadar ca, potrivit legii, clauza penala este o modalitate de evaluare conventionala a daunelor-interese, executarea ei fiind posibila numai atunci cand sunt intrunite conditiile acordarii acestor daune, ceea ce in cauza nu s-a realizat.
Pentru aceste considerente, in temeiul art.1298 Cod civil a fost admisa in parte actiunea conexata formulata de parata-reclamanta S.C. D&D G.I. S.R.L. P., reprezentata prin S.D. si obligata reclamanta-parata F.C. la plata sumei de 100.000 lei reprezentand dublul arvunei.
Referitor la exceptiile invocate de reclamanta-parata prin intampinarea formulata la 25.09.2008 in actiunea conexata, tribunalul a retinut ca asupra exceptiei de necompetenta materiala a Judecatoriei P. in solutionarea cauzei s-a pronuntat instanta prin sentinta civila nr.6325/28.10.2008, iar cu privire la exceptia de inadmisibilitate s-a apreciat ca aceasta, asa cum a fost fundamentata, reprezinta, in esenta, o aparare care a fost deja analizata in considerentele expuse anterior.
Impotriva acestei sentinte a formulat apel, in termen legal, reclamanta-parata F.C. criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie aratand, in esenta, urmatoarele:
- in mod gresit a fost conexat dosarul nr.6923/280/2008, avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, la dosarul nr.2584/109/2008, avand ca obiect actiune in anulare a antecontractului de vanzare cumparare, fiind vorba de doua dosare cu actiuni total diferite, ceea ce impunea suspendarea actiunii prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pana la solutionarea actiunii in anularea antecontractului de vanzare cumparare;
- in mod gresit a fost respinsa actiunea reclamantei si nu s-a retinut lipsa discernamantului reclamantei la semnarea antecontractului de vanzare cumparare, instanta de fond insusindu-si gresit concluziile expertizei medico-legale efectuata la L.M.L. A., prin care s-a concluzionat ca, desi la momentul expertizei reclamanta nu avea discernamant, nu se poate aprecia daca la data semnarii antecontractului de vanzare cumparare a avut sau nu discernamant, deci nu se pronunta pe acest aspect;
- in mod gresit s-au respins obiectiunile formulate de reclamanta la acest raport de expertiza si de asemenea, in mod gresit s-a respins cererea de efectuare a unei noi expertize medico-legale la Institutul National de Medicina Legala "M.M." B., fata de actele medicale din care rezulta ca la momentul incheierii antecontractului reclamanta suferea de sindromul Alzheimer, astfel ca nu putea avea discernamant;
- in mod gresit s-a respins actiunea reclamantei si nu s-a retinut pretul neserios la incheierea antecontractului, cauza ce atrage nulitatea absoluta a conventiei, avand in vedere diferenta de 790.000 lei, intre pretul din antecontract de 550.000 lei si pretul din expertiza judiciara de evaluare de 1.340.071 lei, disproportia de valoare fiind vadita, astfel ca pretul din antecontractul de vanzare cumparare este neserios, fiind incalcate dispozitiile art.1303 Cod civil, situatie ce atrage nulitatea antecontractului incheiat intre parti;
- in mod gresit a fost admisa in parte actiunea conexata, fiind obligata reclamanta la plata sumei de 100.000 lei, reprezentand dublul arvunei, in conditiile in care parata-reclamanta nu a facut dovada indeplinirii conditiei de plata a pretului, aceasta platind doar avansul, nu si diferenta de pret pe care trebuia sa o consemneze la C.E.C. sau intr-un cont pe numele si la dispozitia promitentei-vanzatoare, respectiv reclamanta-parata;
- daca parata-reclamanta nu si-a manifestat obligatiile contractuale, exceptia de neexecutare a contractului ridicata de reclamanta-parata era intemeiata, astfel ca actiunea conexata trebuia respinsa ca nefondata;
- in mod gresit s-a respins cererea reclamantei-parate de a obliga pe parata-reclamanta sa timbreze la valoarea din expertiza de evaluare.
In consecinta, reclamanta-parata a solicitat, in prealabil, pentru dovedirea motivelor de apel, proba cu expertiza medicala psihiatrica la Institutul de Medicina Legala "M.M." B., iar ca urmare a admiterii apelului, schimbarea sentintei apelate in sensul admiterii actiunii sale, avand ca obiect constatarea nulitatii antecontractului de vanzare cumparare si respingerea in tot a actiunii conexate, formulata de parata-reclamanta.
Prin incheierea din data de 10.11.2010 s-a incuviintat proba cu o noua expertiza la Institutul de Medicina Legala "M.M." B., care va raspunde urmatoarelor obiective stabilite de instanta: daca la momentul incheierii promisiunii de vanzare cumparare, respectiv la 19.05.2008, F.C. avea discernamant in raport cu afectiunea medicala invocata - sindromul Alzheimer, care era stadiul afectiunii, starea fizica si psihica a acesteia la acel moment si daca aceasta a fost in imposibilitate de a-si reprezenta actele si consecintele faptelor sale, la momentul incheierii conventiei (19.05.2008).
S-a dispus inaintarea inscrisurilor medicale si extraselor din tratatele de specialitate-psihiatrie depuse la dosar si s-a admis expert consilier pentru apelanta-reclamanta.
Ulterior, la cererea Institutului National de Medicina Legala "M.M." Bucuresti s-a dispus, prin incheierea din 23.02.2011, inaintarea intregului dosar la Institutul National de Medicina Legala "M.M." B. in vederea efectuarii expertizei.
Prin Raportul de Noua Expertiza medico-legala psihiatrica, inaintat la dosar la data de 04.11.2011, de Institutul National de Medicina Legala "M. M." B., s-a concluzionat ca, la data de 19.05.2008, reclamanta prezenta "Dementa in boala Alzheimer tip mixt (si vasculara), forma moderat/severa, confirmata clinic, psihologic si imagistic, HTA st.II, insuficienta circulatorie cerebrala vertebro-bazilara, Angiopatie retiniana hipertensiva st.II, Fractura EDR antebrat drept-veche de 7 zile, Cataracta operata (Cod OMS: F 00.2, G 30.8, Z 04.6). Susnumita nu avea capacitate psihica de a actiona in propriul beneficiu, de a aprecia critic asupra continutului si consecintelor social-juridice ce pot decurge din actul semnat, neavand capacitate psihica de exercitiu (sintagma similara celei de discernamant abolit, uzitata in cauze penale).
Acest Raport de Noua Expertiza medico-legala psihiatrica Nr.A6/645/11/18.10.2011 a fost avizat de Comisia de Avizare si Control de pe langa Institutul National de Medicina Legala "M.M." B.
La cererea paratei-reclamante s-au inaintat cele doua lucrari de expertiza medico-legale efectuate in cauza Comisiei Superioare Medico-Legale ce functioneaza pe langa Institutul National de Medicina Legala "M.M." spre avizare si verificare, iar prin Avizul nr.E2/645/11/2.11.2011, Comisia Superioara, examinand materialul inaintat, a aprobat Raportul de Noua Expertiza medico-legala psihiatrica nr.A6/645/11/18.10.2011 efectuat de Institutul National de Medicina Legala "M.M." B.
Apelul este fondat.
Referitor la actiunea ce formeaza obiectul dosarului nr.2584/109/2008, prin care reclamanta a solicitat constatarea nulitatii promisiunii de vanzare-cumparare autentificata sub nr.1423/19.05.2008 de Biroul Notarilor Publici Asociati "M.B." trebuie retinut ca, fata de concluziile Raportului de noua expertiza medico-legala psihiatrica privind pe F.C., avizat de Comisia Superioara de Medicina Legala, s-a stabilit ca, pacienta F.C., prezenta la data incheierii antecontractului de vanzare cumparare, respectiv 19.05.2008 "Dementa in boala Alzheimer tip mixt (si vasculara), forma moderat/severa, confirmata clinic, psihologic si imagistic, HTA st.II, insuficienta circulatorie cerebrala vertebro-bazilara, Angiopatie retiniana hipertensiva st.II, Fractura EDR antebrat drept-veche de 7 zile, Cataracta operata (Cod OMS: F 00.2, G 30.8, Z 04.6). Susnumita nu avea capacitate psihica de a actiona in propriul beneficiu, de a aprecia critic asupra continutului si consecintelor social-juridice ce pot decurge din actul semnat, neavand capacitate psihica de exercitiu (sintagma similara celei de discernamant abolit, uzitata in cauze penale).
Fata de concluziile Raportului de noua expertiza medico-legala psihiatrica, considerentele retinute de prima instanta doar pe baza probelor administrate la fond, nu corespund realitatii.
Potrivit art.948 Cod civil, intre conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt si acelea privind capacitatea de a contracta si consimtamantul valabil al partilor ce se obliga.
Ori, astfel cum rezulta din actele dosarului si in special din concluziile Raportului de noua expertiza medico-legala psihiatrica, reclamanta nu avea discernamant la momentul incheierii conventiei in litigiu, neavand capacitatea de a aprecia asupra continutului si consecintelor ce decurg din actul semnat.
Fiind vorba de un act juridic bilateral, consimtamantul partilor trebuie sa existe la momentul incheierii actului si sa fie dat de o persoana cu discernamant, iar in lipsa consimtamantului lipseste insasi manifestarea de vointa facuta in scopul de a produce efecte juridice.
In lipsa vointei juridice de a contracta, incheierea actului juridic in litigiu incalca principiile autonomiei de vointa si principiul vointei reale a partilor.
Fata de aceste considerente privind lipsa discernamantului reclamantei, stare de fapt dovedita cu probele administrate in cauza, se constata ca insasi conditia esentiala a existentei consimtamantului valabil al reclamantei a lipsit la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, situatie ce conduce la nulitatea conventiei, impunandu-se admiterea actiunii reclamantei si repunerea partilor in situatia anterioara.
Fata de solutia ce se va pronunta ca urmare a neindeplinirii cerintelor esentiale de validitate ale conventiei, respectiv pentru lipsa consimtamantului valabil al reclamantei la incheierea conventiei, analiza celorlalte critici formulate prin apel si sustinute prin concluziile orale puse in cauza nu se mai impune.
Referitor la actiunea ce formeaza obiectul dosarului nr.6923/280/2008, conexat la dosarul nr.2584/109/2008, prin care parata-reclamanta a solicitat, in contradictoriu cu reclamanta-parata F.C., pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru terenul de 3300 m.p., iar in subsidiar, obligarea la plata sumei de 250.000 lei, trebuie retinut, in primul rand, ca cele doua cauze nu puteau fi solutionate impreuna, impunandu-se suspendarea celei de-a doua actiuni, pana la solutionarea actiunii in constatarea nulitatii antecontractului de vanzare-cumparare.
Procedand in alt mod, instanta de fond a incalcat dispozitiile art.244 al.1 pct.1 si cele ale art.129 al.5 Cod procedura civila, care obliga instanta sa staruie prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greseala, privind aflarea adevarului, pe baza stabilirii faptelor si prin aplicarea corecta a legii, astfel cum s-a si decis in practica judiciara.
In al doilea rand, trebuie retinut ca, fata de considerentele privind lipsa consimtamantului valabil al reclamantei la incheierea conventiei in temeiul careia s-a solicitat, prin actiunea conexata, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si avand in vedere solutia ce se va pronunta, ca urmare a admiterii actiunii reclamantei, se impune respingerea actiunii conexate, formulata de parata-reclamanta ca neintemeiata.
Referitor la cererea paratei-reclamante de reducere a cuantumului cheltuielilor de judecata solicitate de reclamanta-parata, trebuie retinut ca, aceasta se impune a fi admisa, fata de disp. art.274 al.3 Cod procedura civila si avand in vedere valoarea pricinii si munca indeplinita de avocati, in sensul reducerii doar a cheltuielilor cu onorariul de avocat in apel, de la 119.000 lei la 25.000 lei, reprezentand putin peste dublul cheltuielilor cu onorariul de avocat la fond (11.900 lei), obligand parata-reclamanta la toate celelalte cheltuieli de judecata solicitate de reclamanta prin notele scrise depuse la dosar la data de 29.02.2012.
In consecinta, curtea, in baza art.296 Cod procedura civila, a admis apelul reclamantei-parate F.C. si a schimbat sentinta, in sensul ca a fost admisa actiunea reclamantei si anulata promisiunea de vanzare-cumparare nr.1423/19.05.2008, cu repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului.
A fost respinsa actiunea conexata, formulata de parata-reclamanta S.C. D&D G.I. S.R.L. P.
In baza art.274 al.1 si 3 Cod procedura civila, a fost admisa cererea paratei de reducere a cuantumului cheltuielilor de judecata si a fost obligata parata, la cererea reclamantei, la 43.925,34 lei cheltuieli de judecata la fond si in apel.