. Litigiu civil avand ca obiect actiune in evacuare pentru lipsa titlului locativ. Inaplicabilitatea dispozitiilor art. 14 din OUG nr. 40/1999 privind prelungirea de drept a termenului inchirierii, in situatia in care intre proprietar si chirias a intervenit un acord expres de modificare a duratei contractului de inchiriere. Relevanta in aceasta materie si a jurisprudentei CEDO din perspectiva interpretarii si aplicarii art. 1 al Protocolului nr. 1 Aditional la Conventia EDO. Recurs respins.
- OUG nr. 40/1999, art. 1, 2 si 14 Dispozitiile art. 14 din OUG 40/1999 recunosc intr-adevar dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere pentru aceeasi perioada mentionata la art.1, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii.
Instanta de apel a interpretat corect aceste dispozitii legale constatand ca intre parti a intervenit un acord prin care au modificat expres durata inchirierii, dupa implinirea termenului de 5 ani prevazut de dispozitiile art. 1 din acelasi act normativ.
Astfel din anul 2004 cand s-a implinit acest termen de 5 ani, contractul de inchiriere a fost prelungit pe o perioada de 10 luni, ulterior durata inchirierii fiind prelungita prin alte 2 contracte,termenul pentru care a fost prelungit ultimul contract implinindu-se la 21.12.2006 .
Cu alte cuvinte proprietarele au reinnoit succesiv contractul de inchiriere, perioada pentru care a fost prelungita durata inchirierii fiind stabilita prin acordul partilor contractante.
Aceasta modificare prin acord expres a duratei inchirierii, echivaleaza practic cu o renuntare a chiriasului la beneficiul acestui termen de 5 ani,intrucat legiuitorul nu a urmarit sa instituie o obligatie in sarcina proprietarului de a reinnoi contractul de inchiriere in mod automat pe o perioada de 5 ani ,in situatia in care chiriasul opteaza pentru reinnoire locatiunii pentru o perioada mai mica.
Este adevarat ca aliniat 2 art. 14 mentioneaza expres care sunt motivele pentru care proprietarul poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere.
In cauza de fata nu au fost incalcate aceste dispozitii deoarece ele vizeaza prima reinnoire a contractului de inchiriere, cand proprietarul poate refuza reinnoirea locatiunii numai pentru motivele mentionate expres,actul normativ prevazand si procedura ce trebuie urmata de proprietar,in functie de motivul pentru care refuza reinnoirea acestuia.
In speta nu este vorba de un refuz al proprietarelor de a reinnoi contractul de inchiriere potrivit art.14 alin1 din OUG 40/1999, dupa implinirea termenului de 5 ani prev.de art.1 , contractul fiind reinnoit in februarie 2004 pentru o perioada de 10 luni, ci de o implinirea termenului de inchiriere stabilit de comun acord prin contractul inregistrat la administratia financiara sub.nr.166034/27.01.2006.
La implinirea termenului contractual,mentionat mai sus, chiriasii nu mai aveau titlu locativ in conditiile in care proprietarele nu si-au mai manifestat acordul in sensul prelungirii contractului de inchiriere, ci dimpotriva au notificat chiriasii cu privire la intentia lor, de a nu mai prelungi locatiunea, notificare trimisa prin intermediul executorului judecatoresc, la data de 5.02.2007. CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A VII-A CIVILA SI PENTRU CAUZE PRIVIND CONFLICTE DE MUNCA SI ASIGURARI SOCIALE, DECIZIA NR. 2501 R DIN 1 IUNIE 2010
Prin sentinta civila nr. 8662/31.10.2007, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei F.E.A.; a respins exceptia prematuritatii cererii invocata de parati; a admis cererea principala formulata de reclamantele I.S si B.S., impotriva paratilor A.R. si A.S.; a admis cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenienta P.M.E.; a respins cererea formulata de reclamanta F.E.A. ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa; a dispus evacuarea paratilor din imobilul situat in Bucuresti, str. Amiral Murgescu nr. 9, et. 1, sector 2, pentru lipsa titlului locativ si a obligat paratii sa plateasca reclamantei B.S. suma de 310, 3 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare,prima instanta a retinut cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei F.E.A.,ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.411/09.03.2007 de Notar Public Rodica Coliban,aceasta a instrainat numitei P.M.E. dreptul sau de proprietate asupra cotei indivize de 1/2 din imobilul situat in Bucuresti, str. Amiral Murgescu nr.9, etaj 1, sector 2.Prin urmare, constatand ca la data introducerii cererii, reclamanta F.E.A. nu mai putea pretinde ca i-a fost incalcat dreptul de proprietate asupra imobilului.
In privinta exceptiei de prematuritate invocata de parati, prima instanta a retinut ca dreptul ce se cere a fi valorificat prin cerere nu este supus unui termen sau conditii suspensive,motiv pentru care a apreciat ca exceptia este neintemeiata, aratand ca apararile referitoare la aplicabilitatea art.14 din OUG nr.40/1999, republicata urmeaza sa fie analizate pe fondul pricinii.
Pe fondul cauzei,prima instanta a retinut ca reclamantele B.S. si I.S. sunt titularele dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. Amiral Murgescu nr.9, sector 2, imobil restituit prin Dispozitia nr.378/1998 a Primarului General al Municipiului Bucuresti in urma promovarii unei actiuni in revendicare, admisa definitiv si irevocabil prin sentinta civila nr. 9386/1997 a Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti.
Intervenienta P.M.E. a dobandit dreptul indiviz de 1/2 din imobilul mentionat, in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.411/09.03.2007 de Notar public Rodica Coliban de la numita F.E.A.
Paratii au detinut suprafata de de 48, 54 mp in baza contractului de inchiriere incheiat cu DGAFI la 24.03.1998.
Dupa restituirea imobilului catre reclamante, raporturile dintre acestea si parati au fost guvernate de disp. OUG nr. 40/1999 aprobata si modificata prin Legea nr. 241/2001, astfel ca din cursul anului 2004, intre reclamante si parati au fost incheiate contracte de inchiriere avand ca obiect suprafata de 48,54 mp situata la etajul 1 al imobilului mentionat. Potrivit ultimului contract de inchiriere nr.166034/27.01.2006, termenul de inchiriere a fost de 11 luni, de la data de 1.02.2006 pana la data de 31.12.2006.
In conformitate cu dispozitiile art 14 alin.1 din OUG nr.40/1999, la expirarea termenului de inchiriere, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica in mod expres durata inchirierii.
Din cuprinsul acestei dispozitii legale reiese ca termenul la care face referire este cel de 5 ani prevazut de art.1 din ordonanta, exceptie de la aceasta regula fiind cazul in care partile au modificat prin acord expres durata inchirierii.
In speta, partile au modificat durat inchirierii la 11 luni,de la 31.12.2006 pana la 31.12.2006, astfel cum reiese din cuprinsul contractului de inchiriere nr.166034/27.01.2006.
Instanta a mai retinut ca,chiar daca nu s-ar admite aceasta interpretare, potrivit art. 1 din OUG nr. 40/1999 "Durata contractelor de inchiriere pentru suprafetele locative de tinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, cu destinatia de locuinte sau folosite de unitati de invatamant, de asezaminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal inregistrate, de sindicate sau de organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, se prelungeste de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta ", iar art. 7 din acelasi act normativ arata ca "Prelungirea contractelor de inchiriere, realizata in baza prevederilor art. 1, ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a prezentei ordonante de urgenta."
Astfel, in ceea ce priveste momentul de la care incepe sa curga termenul locatiunii, nici art.6 din O.U.G. nr.40/1999 si nici art.15 din Legea nr.10/2001 (care de fapt preia dispozitia art.6 mentionat anterior)nu fac vreo precizare.
In absenta unei asemenea mentiuni, pentru determinarea sensului textului, trebuie ca interpretarea acestuia sa fie una sistematica, respectiv, sa aiba in vedere modalitatea de reglementare a raporturilor locative privitoare la suprafetele cu destinatia de locuinte ce fac obiectul O.U.G. nr.40/1999.
Or, singurul moment la care face referire acest act normativ, ca marcand data de la care isi produc efectele contractele de inchiriere sau prorogarea de locatiune, este acela al intrarii in vigoare a ordonantei (art.1,2,3), adica 08.04.1999, iar dupa data de 08.04.2004 chiriasii nu mai justifica un titlu locativ.
Sustinerea paratilor potrivit careia contractul de inchiriere este in vigoare intrucat a fost incheiat pe o perioada de trei ani, de la 02.01.2006 nu poate fi retinuta, intrucat nu a fost produsa nici o dovada in acest sens. In aceste conditii, prima instanta nu a dat eficienta nici dispozitiilor art.225 C.p.civ, dat fiind faptul ca reclamantele I.S. si B.S. nu s-au prezentat in instanta pentru a li se administra proba cu interogatoriu, atat timp cat aceasta imprejurare nu se coroboreaza cu alte mijloace de probe administrate in cauza.
Avand in vedere ca partile au convenit asupra perfectarii unui contract de inchiriere ce a expirat la data de 31.12.2006(contract de inchiriere care a fost inregistrat la Administratia Financiara sub nr. 166034/27.01.2006), acesta are durata convenita de parti, fara ca proprietarul sa fie obligat sa incheie contractul pe o perioada mai mare decat cea ramasa pana la expirarea prorogarii legale.
Fata de cele retinute anterior, constatandu-se ca paratii nu mai justifica un titlu locativ in imobilul aflat in coproprietatea reclamantelor si intervenientei, instanta a admis actiunea principala si cererea de interventie in interes propriu si a dispus evacuarea paratilor din imobilul situat in Bucuresti, str. Amiral Murgescu nr.9, etaj 1, sector 2, pentru lipsa titlului locativ.
In ceea ce priveste cererea promovata de reclamanta F.E.A., instanta a respins-o pentru lipsa calitatii procesuale active.
Cu privire la cheltuielile de judecata, retinand culpa procesuala a paratilor, instanta a facut aplicarea dispozitiilor art 274 Cod procedura civila, obligandu-i pe acestia sa plateasca reclamantei B.S. suma de 310,3 lei cheltuieli de judecata.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel, in termen legal, paratul A.R., care a fost inregistrat pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a V-a Civila, sub nr.3580/300/2007.
In motivarea apelului,apelantul a aratat ca problema pe care a pus-o in discutie si asupra careia instanta de fond nu s-a pronuntat priveste faptul ca aplicabilitatea OUG nr.40/1999 trebuie facuta si dupa data de 08.04.2004,caci singurul impediment de a nu face aplicarea unei legi este abrogarea sa.
S-a sustinut ca in cauza isi gaseste aplicarea art.14 din OUG nr. 40/1999, asa cum a fost modificata si aprobata prin Legea nr. 241/2004, in conditiile in care reclamantele nu au facut demersurile legale in sensul prevazut de alin.2 din acest articol. Dimpotriva, demersul acestora s-a concretizat doar intr-o notificare, din 05.02.2007, dupa ce in prealabil se produsese reinnoirea conform art. 14 din OUG nr.40/1999.Potrivit art.14 din OUG nr.40/1999, "La expirarea termenului de inchiriere chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii."
Practica judiciara si interpretarea teleologica a OUG nr.40/1999, modificata prin Legea nr.241/2001 arata ca,potrivit art.14 alin 1,chiriasii din contractele incheiate in virtutea acestui act normativ beneficiaza, la expirarea termenului de inchiriere, de dreptul de reinnoire a contractului pentru aceeasi perioada de timp, afara de cazul in care partile se invoiesc expres pentru o alta durata. Cazurile in care proprietarul poate refuza acesta reinnoire sunt strict limitativ prevazute de lege in art. 14 alin. 2, iar potrivit art. 14 alin. 4 reinnoirea opereaza succesiv.
Aceste dispozitii instituie un caz de reinnoire obligatorie pentru proprietar, devenind astfel o "reinnoire de drept" caci printr-o tehnica per a contrario, legiuitorul a prevazut exceptiile, ce sunt de stricta interpretare, aratand strict limitativ cazurile cand locatiunea nu se reinnoieste iar, in consecinta, reinnoirea in cauza devine facultativa pentru chirias ("chiriasul are dreptul", iar nu obligatia).
S-a sustinut de apelant ca la expirarea termenului contractual a ramas in continuare in folosinta bunului, pentru ca avea contract de inchiriere in desfasurare, intrucat a intervenit reinnoirea si pentru ca nu a intervenit unul din cazurile in care proprietarul putea refuza reinnoirea contractului. In lipsa unei prevederi exprese contrare si fiind in prezenta unei dispozitii care in mod expres permite mai multe reinnoiri succesive, a judeca in alt mod inseamna a aplica legea generala in contra legii speciale, ceea ce nu este permis.
Este adevarat, reinnoirea repetata a contractului de inchiriere poate conduce la subrezirea echilibrului raporturilor dintre drepturile proprietarilor si cele ale chiriasilor, care astfel devine extrem de fragil, dar aceasta este o problema ce tine exclusiv de puterea legislativa.
In plus, se pare ca legiuitorul a urmarit prin adoptarea O.U.G nr.40/1999, atat diminuarea unor conflicte sociale prin asigurarea stabilitatii drepturilor locative, cat si respectarea, pe cat posibil in acest context, a dreptului de proprietate.
Incercarea legiuitorului de a respecta atributele dreptului de proprietate, se regaseste in reglementarea cazurilor pentru care proprietarul are dreptul sa refuze reinnoirea contractului de inchiriere si anume: atunci cand locuinta este necesara satisfacerii nevoilor de locuit ale sale si ale familiei sale; cand doreste sa vanda locuinta ; cand chiriasul nu a achitat chiria trei luni consecutive.
S-a mai sustinut ca,in contextul art. 14 si urmatoarele din OUG nr. 40/1999 coroborat si cu art. 22 al.3, chiriasul nu este obligat la vreun demers care sa concretizeze manifestarea sa de vointa in sensul reinnoirii contractului, asa cum cere spre exemplu art. 10 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 (cand chiriasul este obligat sa isi manifeste vointa printr-o notificare scrisa). Doar proprietarul este obligat la anumite formalitati pentru a-si exprima refuzul de reinnoire. Astfel, potrivit art.22 din OUG nr.40/1999, "(1)Notificarea prealabila a chiriasului de catre proprietar privind refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere se face prin executorul judecatoresc si trebuie sa indice motivul refuzului.
(2) In cazul prevazut la art. 14 alin. (2) lit. a), notificarea prealabila a chiriasului trebuie sa indice numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite.
(3) In lipsa notificarii ori in caz de nulitate a acesteia pentru neindeplinirea conditiilor prevazute la alin. (1) si (2) si la art. 14 alin. (3), contractul de inchiriere se reinnoieste in conditiile art. 14 alin. (1)".
Chiar daca expirarea termenului de inchiriere, contractual, a avut loc la data de 31.12.2006, la acest moment, fata de lipsa oricarei notificari a proprietarilor imobilului, de intervenire a unei situatii de refuz de reinnoire a contractului, reglementata de art. 14 alin. 2 din OUG nr. 40/ 1999, inchirierea s-a reinnoit in favoarea apelantului si a sotiei sale pentru inca 11 luni, de la data de 31.12.2006 pana la 30.11.2007, in aceleasi conditii ca cele din contractul initial, conform art. 14 alin.1 din OUG nr. 40/1999 si astfel cum stabileste si art. 22 alin. 3 din acelasi act normativ.
In drept, apelul a fost intemeiat pe dispozitiile art. 282 si urmatoarele din Cod de procedura civila , cat si pe articolele din legile mentionate in cuprinsul motivelor de apel.
Prin decizia civila nr.1046 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila in dosarul nr.3680/3002007 a fost respins ca nefondat apelul formulat de apelantul-parat A.R. impotriva sentintei civile nr.8662/31.10.2007 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti in dosarul nr.3680/300/2007.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, tribunalul a retinut ca prin Dispozitia Primarului General al Municipiului Bucuresti nr.378/1998 s-a dispus restituirea in proprietatea intimatelor-reclamante B.L., I.S. si F.E.A. a imobilului situat in Bucuresti, Str.Amiral Murgescu nr.9,sector 2,compus din teren in suprafata de 243 mp si constructiile situate pe acesta.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.411/09.03.2007 de BNP Asociati Rodica Coliban si Bianca Batran, intimata-reclamanta F.E.A. a transmis intimatei-interveniente P.M.E. dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 din imobilul situat in Bucuresti,Str.Amiral Murgescu nr.9,sector 2,compus din teren in suprafata de 243 mp si constructiile situate pe acesta.
La data restituirii imobilului catre intimatele-reclamante, apelantul reclamant A.R. si sotia acestuia,in prezent decedata, A.S. ocupau locuinta situata la etajul 1 al imobilului din Bucuresti, Str. Amiral Murgescu nr. 9,sector 2,in baza unui contract de inchiriere incheiat cu S.C Foisor S.A.
Potrivit disp.art.2 din OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte,contractele de inchiriere prelungite sau reinnoite in temeiul Legii nr.17/1994,pentru suprafetele cu destinatia de locuinte,proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat,se prelungesc,la cererea chiriasilor,pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta.
Potrivit disp.art.10 alin 1 din OUG nr.40/1999,in vederea incheierii noului contract de inchiriere,in termen de 30 zile de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal,dupa caz,proprietarul ii va notifica chiriasului sau fostului chirias,prin executorul judecatoresc,prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire,data si locul intalnirii.
In speta, intimatele-reclamante B.L., I.S. si F.E.A nu au facut dovada notificarii apelantului-parat A.R. si a sotiei acestuia, A.S., in vederea incheierii unui nou contract de inchiriere,in termenul aratat mai sus.
Consecinta neconformarii intimatelor-reclamante la obligatia notificarii chiriasilor in vederea incheierii unui nou contract de inchiriere este cea prevazuta de disp.art.11 alin 1 din OUG nr.40/1999,respectiv prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere.
Cu toate acestea,tribunalul a apreciat ca,interpretarea sistematica a dispozitiilor art.11 alin 1 din OUG nr.40/1999 si a dispozitiilor art.2 din acelasi act normativ impun concluzia potrivit careia prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior nu poate opera cu depasirea termenului de 5 ani de la data intrarii in vigoare a ordonantei de urgenta.
Prin urmare,prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior opereaza pana la incheierea unui nou contract de inchiriere,dar nu mai mult de data de 08.04.2009.
La data de 01.03.2004, intre intimatele-reclamante B.L., I.S. si F.E.A. si apelantul-reclamant si sotia acestuia s-a incheiat contractul de inchiriere inregistrat la Administratia Finantelor Publice a Sectorului 2 sub nr.A212240/01.03.2004,prin care intimatele-reclamante s-au obligat sa asigure apelantului-reclamant si sotiei acestuia folosinta locuintei situate la etajul 1 al imobilului din Bucuresti, Str. Amiral Murgescu nr.9,sector 2,in suprafata de 48,54 mp,pe o perioada de 10 luni,respectiv de la 16.02.2004 pana la data de 31.12.2004,in schimbul unei chirii de 200 lei/luna.
Ulterior, intre intimatele-reclamante si apelantul-parat si sotia acestuia s-au mai incheiat contractele de inchiriere inregistrate la Administratia Finantelor Publice a Sectorului 2 sub nr.A208311/26.01.2005(pentru perioada 01.02.2005-31.12.2005) si sub nr.166034/27.01.2006(pentru perioada 01.02.2006-31.12.2006), avand ca obiect locuinta mai sus mentionata.
Potrivit disp.art.14 alin 1 din OUG nr.40/1999,la expirarea termenului de inchiriere stabilit conform prezentei ordonante de urgenta chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada,daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii.
Fata de cele retinute mai sus,tribunalul a apreciat ca fiind neintemeiate sustinerile apelantului-reclamant,privind nerespectarea de catre intimatele-reclamante a disp.art.14 din OUG nr.40/1999 si reinnoirea de drept,in aceste conditii, a contractului de inchiriere anterior,conform disp.art.22 alin 3 din OUG nr.40/1999.
Este adevarat ca la expirarea termenului contractului de inchiriere anterior,prelungit de drept,asa cum s-a retinut anterior,pana la data de 01.03.2004, apelantul-reclamant si sotia acestuia aveau dreptul la reinnoirea contractului,conform disp.art.14 alin 1 din OUG nr.40/1999,insa tribunalul constata ca in speta,intimatele-reclamante si-au indeplinit obligatia corelativa dreptului chiriasilor,de a incheia cu acestia un nou contract de inchiriere.
Astfel,intre intimatele-reclamante si apelantul-parat si sotia acestuia a intervenit contractul de inchiriere nr.A212240/01.03.2004 privind locuinta situata in Bucuresti, Str. Amiral Murgescu nr.9,et.1,sector 2.
Cu privire la durata noului contract de inchiriere,tribunalul retine ca disp.art.14 alin 1 din OUG nr.40/1999 prevad ca aceasta poate fi egala cu "termenul de inchiriere stabilit conform prezentei ordonante de urgenta", respectiv inca 5 ani. De la aceasta regula,dispozitiile art.14 alin 1 teza a II a din OUG nr.40/1999 consacra insa o exceptie, stipuland ca termenul prevazut de lege pentru noul contract de inchiriere poate fi modificat prin acordul partilor.
In cauza de fata,partile au modificat durata inchirierii,asa cum in mod corect a retinut si prima instanta,perfectand noul contract de inchiriere pentru o perioada de 10 luni,care a expirat la 31.12.2004.
Dupa expirarea termenului noului contract de inchiriere,intre parti s-au mai incheiat inca 2 contracte de inchiriere,ultimul expirand la data de 31.12.2006, data de la care apelantul-parat nu mai justifica un titlu locativ.
Nu poate fi primita nici sustinerea apelantului-parat,in sensul ca la expirarea termenului contractului de inchiriere reinnoit,chiriasul are dreptul la o noua reinnoire,in conditiile in care proprietarul nu ii notifica existenta vreuneia din situatiile in care ii este permis sa refuze reinnoirea.
Potrivit disp.art.14 alin 4 din OUG nr.40/1999, "Sunt permise mai multe reinnoiri succesive".
Din disp.art.14 alin 1 si art.14 alin 4 ale OUG nr.40/1999,mai sus mentionate rezulta ca numai prima reinnoire a contractului de inchiriere reprezinta un drept pentru chirias,respectiv o obligatie pentru proprietarul imobilului, reinnoirile ulterioare fiind "permise",ceea ce presupune ca sunt posibile,insa in conditiile dreptului comun,cu conditia realizarii acordului de vointa al partilor.
Tribunalul mai retine ca temeinicia actiunii in evacuare de fata trebuie privita si din perspectiva disp.art.1 din Protocolul nr.1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului,care fac parte din dreptul intern,conform art.11 si 20 din Constitutia Romaniei.
In conformitate cu disp.art.1 din Protocolul nr.1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului "Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international".
Astfel,respingerea actiunii in evacuare,ca urmare a constatarii reinnoirii contractului de inchiriere cu paratul ar reprezenta o ingerinta in dreptul reclamantelor si intervenientei la respectarea bunurilor lor,in sensul art.1 din Protocolul nr.1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Este adevarat ca aceasta ingerinta este prevazuta de lege,respectiv de OUG nr.40/1999 si urmareste un scop legitim,anume protectia chiriasilor intr-o situatie caracterizata prin lipsa de locuinte la un pret scazut(asa cum s-a statuat de Curtea Europeana a Drepturilor Omului in cauzele Burza contra Romaniei, Radovici si Stanescu contra Romaniei, etc.) si tranzitia progresiva a unui sistem de contracte de inchiriere de locuinte controlate de stat la un sistem liber negociat(hotararea CEDO in cauza Cleja si Mihalcea contra Romaniei).
Pe de alta parte insa,prin aceasta ingerinta nu se pastreaza un raport rezonabil de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul vizat, de natura sa asigure "justul echilibru" intre exigentele interesului general al comunitatii si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului.
Curtea a statuat,in numeroase cauze impotriva Romaniei(cauza Radovici si Stanescu impotriva Romaniei, Arsenovici contra Romaniei, Oancea si altii impotriva Romaniei,etc) ca a sanctiona proprietarii care au omis sa se conformeze conditiilor de forma prevazute de OUG nr.40/1999,impunandu-le o obligatie atat de apasatoare ca aceea de a pastra fostii chiriasi ai statului in imobilul lor timp de mai multi ani,fara nici o posibilitate concreta si reala de a percepe chirie constituie o sarcina exorbitanta,de natura sa rupa justul echilibru intre protectia dreptului persoanei la respectarea bunurilor sale si exigentele interesului general.
Tribunalul a apreciat ca aceste argumente ale Curtii sunt valabile si in speta de fata,unde intimatele-reclamante au fost nevoite sa-i pastreze pe apelantul-parat si pe sotia acestuia in imobilul proprietatea lor din anul 1998 pana in prezent,fara a incasa chirie o mare parte a acestei perioade (1998-2004),iar ulterior,incasand o chirie mica,mult inferioara celei percepute pe piata libera.
Pentru considerentele retinute in cele ce preced,tribunalul constatand ca hotararea primei instante este legala si temeinica,in baza disp.art.296 C.pr.civ a respins apelul ca nefondat.
Impotriva sentintei sus-mentionate, in termen legal a declarat recurs, paratul apelant.
Recurentul invedereaza ca motivele de recurs sunt intemeiate pe disp. art. 304 punctul 9 Cod de procedura civila , acela ca hotararea pronuntata a fost data cu aplicarea gresita a legii, de asemenea fiind pronuntata cu incalcarea legii, si pe disp. art. 304 punctul 7 teza a II-a Cod de procedura civila ,anume acela ca hotararea cuprinde motive contradictorii si straine de natura pricinii .
Astfel instanta de apel a constatat ca nu mai justifica un titlu locativ valabil si implicit evacuarea a fost mentinuta ,urmare a interpretarii eronate ce s-a dat disp.art.14 al. 1 OUG 40/1999 ce arata ca :
" La expirarea termenului de inchiriere chiriasul are dreptul la reinnoire a contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii ;
Potrivit alin(4) sunt permise mai multe reinnoiri succesive.
Din dispozitiile sus-aratate instanta de apel a desprins concluzia gresita ca numai prima reinnoire a contractului de inchiriere este ocrotita de acestea,adica cu alte cuvinte la expirarea termenului primului contract de inchiriere nu ar mai putea justifica legal reinnoirea acestuia;
Se observa in mod evident ca respectivele prevederi legale nu arata ca acestea ar fi valabile numai la expirarea termenului primului contract de inchiriere;
?Din dispozitiile alin. 1 rezulta ca "la expirarea termenului de inchiriere ",subsemnatul are dreptul la reinnoire pentru o perioada egala cu cea prevazuta de ordonanta ,adica 5 ani de zile. Partile au modificat aceasta perioada,fapt permis de dispozitiile ordonantei,dar aceasta modificare a perioadei de inchiriere nu a sters dreptul propriu care se naste la sfarsitul fiecarei perioade de inchiriere ;
Din dispozitiile alin.4 rezulta ca sunt permise mai multe reinnoiri succesive si nu poate fi trasa decat concluzia ca reinnoirile succesive sunt interzise. Nu poate rezulta interpretarea oferita de instanta de apel ca acestea sunt posibile numai in conditiile dreptului comun si numai prin acordul partilor,pentru ca dispozitia legala adusa ca argument nu face astfel de mentiuni ;
Interpretarea oferita de instanta de apel este partinitoare, nu tine cont de toate aliniatele art.14,ca de exemplu alineat 2 :
(2) Proprietarul poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere numai pentru urmatoarele motive:
Acest articol este imperativ ,in comparatie cu alineatul 4 folosit ca exemplu de instanta de apel,intrucat foloseste prepozitia numai, ceea ce implica o situatie restrictiva pentru proprietar indicand imprejurarile in care contractul nu se reinnoieste. Per-a - contrario in toate celelalte situatii ce nu sunt prevazute ca motive in acest alineat 2,contractul se reinnoieste. Stabilindu-se ca situatia subsemnatului nu se incadreaza in nici unul din motivele prevazute limitativ in alineat 2,solutia corecta era de a se constata valabilitatea in continuare a titlului locativ propriu;
Mai mult ,dreptul la reinnoire este mai bine conturat prin dispozitii imperative care impun obligatii proprietarului ca ,spre exemplu, potrivit alin 3 proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere.
Nici in acest articol nu se regasesc formulari de genul celor utilizate de instanta de apel ca numai la expirarea termenului primului contract de inchiriere ,proprietarul ar avea obligatia notificarii refuzului de a reinnoi contractul de inchiriere.
Interpretarea corecta a dispozitiilor legale conduc la ideea ca proprietarul poate refuza reinnoirea, pe de o parte, numai in imprejurarile strict limitative prevazute de lege in art. 14 alin. 2, iar potrivit art. 14 alin. 4 reinnoirea opereaza succesiv si ca pentru a face sa nu opereze aceasta reinnoire,pe de alta parte ,proprietarul trebuie sa actioneze si sa indeplineasca anumite conditii de ordin procedura intocmirea notificarii, transmiterea acesteia intr-un anumit termen. Neindeplinirea conditiilor enuntate ,prin omisiune - lipsa oricarei actiuni in sensul enuntat - are ca efect existenta dreptului de reinnoire tot de atatea ori de cate ori proprietarul nu respecta legea.,ceea ce este si cazul de fata .
?In ceea ce priveste referirile la jurisprudenta CEDO, judecatorul national nu este chemat sa aplice aceasta jurisprudenta.
De altfel, sistemul de drept national nu recunoaste aplicarea precedentului judiciar. Referirile la aceasta jurisprudenta sunt facute disparat, preluandu-se numai ceea ce s-a potrivit pronuntarii solutiei.
Pe de alta parte, judecatorului national ii este recunoscut dreptul de a face aplicarea directa a unor tratate internationale la care Romania este parte, dar aplicand o anumita procedura,caci altfel dreptul intern si-ar pierde orice noima de a exista.
Aplicarea in mod direct a dispozitiilor cuprinse in art. 1 alin. 1 din Primul Protocol Aditional la Conventie s-a facut fara respectarea obligatiilor judecatorului national cuprinse in Constitutie. Instanta de apel nu a identificat neconcordanta existenta intre dreptul intern si cel international deci care ar fi cauza in virtutea careia avea prioritate acest din urma drept .Chiar instanta de apel recunoaste ca a preluat motivari din jurisprudenta CEDO referitoare la ruperea justului echilibru intre protectia dreptului persoanei la respectarea bunurilor sale si exigentele interesului general atunci cand fostii proprietari au omis sa se conformeze unor dispozitii de forma prevazute de OUG 40/1999,ceea ce a ce adus la consecinta de a-i pastra pe chiriasi in imobil o perioada de timp fara nici o posibilitatea concreta si reala de a primi chirie.
In cazul de fata nu s-a pus problema niciodata a neplatii chiriei,de aceea spetele sunt diferite. In situatia data chiria a fost platita in cuantumul fixat de parti in speta nicicand proprietarii n-au invocat ca motiv de refuz de reinnoire faptul ca n-ar fi incasat chirie sau ca ar fi conditionat incheierea unui nou contract de plata unui cuantum al chiriei superior.
Este adevarat reinnoirea repetata a contractului de inchiriere poate conduce la subrezirea echilibrului raporturilor dintre drepturile proprietarilor si cele ale chiriasilor care astfel devine extrem de fragil,dar aceasta este o problema ce tine exclusiv de puterea legislativa.
In plus, se pare ca legiuitorul a urmarit prin adoptarea O.U.G 40/1999, atat diminuarea unor conflicte sociale prin asigurarea stabilitatii drepturilor locative, cat si respectarea, pe cat posibil in acest context, a dreptului de proprietate.
Incercarea legiuitorului de a respecta atributele dreptului de proprietate, se regaseste in reglementarea cazurilor pentru care proprietarul are dreptul sa refuze reinnoirea contractului de inchiriere si anume : atunci cand locuinta este necesara satisfacerii nevoilor de locuit ale sale si ale familiei sale; cand doreste sa vanda locuinta ; cand chiriasul nu achita chiria trei luni consecutive.
In consecinta s-a urmarit ca proprietarul sa beneficieze, daca doreste, atat de posesia asupra bunului, cat si de dreptul de dispozitie asupra locuintei lui, dar si de atributul folosintei constand in perceperea unei chirii convenite de parti .
?In toate cele trei cazuri, ce reprezinta situatii legate de exercitiul celor trei atribute ale dreptului de proprietate, proprietarul are dreptul sa refuze reinnoirea contractului de inchiriere.
In concluzie , atata timp cat proprietarul invoca intervenita una din cele trei cazuri trebuie sa urmeze procedura prevazuta in lege,tocmai pentru ca la o noua expirare a termenului contractual, procedura sa se constate indeplinita legal si pentru a preintampina inca o data reinnoirea locatiunii .
Faptul ca intimatele-reclamante nu au impiedicat producerea reinnoirii repetata a contractului de inchiriere conduce la constatarea ca are inca un titlu locativ valabil ceea ce face imposibila evacuarea mea.
In concluzie nu achieseaza la motivarea instantei apel ca s-ar fi produs ruperea echilibrului intre interesul general si imperativul protejarii dreptului individual de ordin subiectiv,devreme ce fiecare dintre parti sunt purtatorii unui drept subiectiv,iar protejarea acestuia nu poate fi facuta discriminatoriu numai in ceea ce priveste dreptul subiectiv al proprietarului in dauna dreptului subiectiv al chiriasului anume acela la reinnoirea contractului de inchiriere la expirarea oricarui termen contractual.
In drept isi intemeiaza actiunea in baza dispozitiilor art.304 si urmatoarele Cod de procedura civila .
Ataseaza prezentei in original,imputernicire avocatiala si chitanta pentru plata onorariu de avocat in suma de 100 lei .
Curtea, constata a fi nefondat recursul pentru urmatoarele considerente:
Potrivit disp.art.1 din OUG 40/1999 contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte au fost prelungite de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a acestui act normativ.
Recurentul si sotia sa in calitate de chiriasi ai spatiului locativ in litigiu au fost si ei beneficiari al acestui drept ,fiind prelungit de drept contractul de inchiriere pe o perioada de 5 ani,cu toate ca imobilul a fost restituit fostelor proprietare,in baza sentintei civile nr.9386/15.09.1997 a Judecatoriei Sector 2.
Dispozitiile art. 14 din OUG 40/1999 recunosc intr-adevar dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere pentru aceeasi perioada mentionata la art.1 ,daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii.
Instanta de apel a interpretat corect aceste dispozitii legale constatand ca intre parti a intervenit un acord prin care au modificat expres durata inchirierii, dupa implinirea termenului de 5 ani prevazut de dispozitiile art. 1 din acelasi act normativ.
Astfel din anul 2004 cand s-a implinit acest termen de 5 ani, contractul de inchiriere a fost prelungit pe o perioada de 10 luni, ulterior durata inchirierii fiind prelungita prin alte 2 contracte,termenul pentru care a fost prelungit ultimul contract implinindu-se la 21.12.2006 .
Cu alte cuvinte proprietarele au reinnoit succesiv contractul de inchiriere, perioada pentru care a fost prelungita durata inchirierii fiind stabilita prin acordul partilor contractante.
Aceasta modificare prin acord expres a duratei inchirierii,echivaleaza practic cu o renuntare a chiriasului la beneficiul acestui termen de 5 ani,intrucat legiuitorul nu a urmarit sa instituie o obligatie in sarcina proprietarului de a reinnoi contractul de inchiriere in mod automat pe o perioada de 5 ani ,in situatia in care chiriasul opteaza pentru reinnoire locatiunii pentru o perioada mai mica.
A fost astfel reglementat ,ca o alternativa a principiului fortei obligatorii a legii , principiul acordului de vointa care trebuie sa guverneze raporturile contractuale, cum era firesc.
Este adevarat ca aliniat 2 art. 14 mentioneaza expres care sunt motivele pentru care proprietarul poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere.
In cauza de fata nu au fost incalcate aceste dispozitii deoarece ele vizeaza prima reinnoire a contractului de inchiriere, cand proprietarul poate refuza reinnoirea locatiunii numai pentru motivele mentionate expres,actul normativ prevazand si procedura ce trebuie urmata de proprietar,in functie de motivul pentru care refuza reinnoirea acestuia.
In speta nu este vorba de un refuz al proprietarelor de a reinnoi contractul de inchiriere potrivit art.14 alin1 din OUG 40/1999 ,dupa implinirea termenului de 5 ani prev.de art.1 , contractul fiind reinnoit in februarie 2004 pentru o perioada de 10 luni ,ci de o implinirea termenului de inchiriere stabilit de comun acord prin contractul inregistrat la administratia financiara sub.nr.166034/27.01.2006.
La implinirea termenului contractual,mentionat mai sus, chiriasii nu mai aveau titlu locativ in conditiile in care proprietarele nu si-au mai manifestat acordul in sensul prelungirii contractului de inchiriere, ci dimpotriva au notificat chiriasii cu privire la intentia lor, de a nu mai prelungi locatiunea, notificare trimisa prin intermediul executorului judecatoresc, la data de 5.02.2007.
Curtea constata astfel ca instanta de apel si implicit instanta de fond a retinut in mod corect ca in lipsa titlului locativ actiunea in evacuare formulata de catre reclamante este intemeiata .
Este adevarat ca jurisprudenta CEDO nu constituie izvor de drept potrivit legislatiei nationale, insa din momentul ratificarii Conventiei Europene a Drepturilor Omului de catre statul Roman ,aceasta a devenit parte integranta a dreptului intern,iar judecatorului national ii este recunoscut dreptul de a face aplicarea directa a dispozitiilor sale ori de cate ori constata o incalcare de catre statele semnatare ale acesteia a unor drepturi recunoscute oricarei persoane, prin conventie sau protocoalele sale.
Dreptul de proprietate asupra spatiului locativ in litigiu, a fost recunoscut reclamantelor prin hotarare judecatoreasca,insa acestea nu se pot bucura de unul din atributele acestui drept - posesia, tocmai ca urmare a adoptarii unui act normativ de catre statul Roman care le impiedica sa exercite aceasta posesie.
Aceasta constituie intr-adevar o ingerinta in dreptul reclamantelor la respectarea bunurilor lor,in sensul art.1 din Protocolul nr.1 la Conventie.
Chiar daca ingerinta este prevazuta de lege si urmareste un scop legitim,in mod corect instanta de apel a retinut ca prin aceasta ingerinta nu se pastreaza un raport de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul vizat , de natura sa asigure justul echilibru intre exigentele interesului general si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului.
Sunt considerentele pentru care Curtea constata ca hotararea instantei de apel nu este afectata de motivele de modificare prev.de art.304 punct 7 si 9 Cod pr.civila invocate de recurent, cuprinzand motivele pe care se sprijina si nu cuprinde motive contradictorii ori straine de natura pricinii,fiind pronuntata cu aplicarea corecta a dispozitiilor legale mentionate.
Pe cale de consecinta in temeiul disp.art.312 Cod pr.civila Curtea respinge recursul ca nefondat.