Actiune pentru evacuarea chiriasilor.Contract de inchiriere incheiat intre proprietar si chirias pentru o perioada determinata, mai mica decat perioada legala de prelungire a contractelor. Inaplicabilitatea normelor de protectie prevazute de OUG 40/1999. Decizie nr. 418 din data de 15.03.2007
pronunțată de Curtea de Apel Craiova

Normele de protectie prevazute de OUG 40/1999 au caracter obligatoriu numai daca partile contractante nu inteleg sa incheie contractul de inchiriere potrivit dreptului comun, prin vointa lor chiriasii avand posibilitatea de a renunta la beneficiul oferit prin legislatia speciala.Specificarea unui termen mai scurt decat cel legal duce la concluzia ca partile au inteles ca raporturile lor locative sa fie guvernate de regulile dreptului comun, chiriasii renuntand la protectia legala ce le oferea posibilitatea incheierii contractului pe o perioada de 5 ani.
La data de 10.10.2005 reclamantul C.M.L. a chemat in judecata pe paratii S. F., S.I., S.O. si S.N.D. solicitand sa se dispuna evacuarea acestora din imobilul situat in Craiova, str. B. nr.5.
La data de 5.12.2003 paratii au formulat intampinare si cerere reconventionala prin care au solicitat constatarea existentei unui drept de retentie in favoarea lor asupra imobilului in care locuiesc, reprezentand c/v reparatiilor necesare si urgente precum si a investitiilor ce au sporit valoarea imobilului, lucrari efectuate cu acceptul noilor proprietari, contravaloare apreciata provizoriu la suma de 100 RON si majorata prin cererea depusa la 7.02.2006 pana la suma de 1000 lei( RON).
Prin sentinta civila nr. 1600 din 28 februarie 2006 pronuntata de Judecatoria Craiova a fost admisa actiunea formulata de reclamant, au fost evacuati paratii din imobil si a fost disjunsa cererea reconventionala.
Impotriva acestei sentinte au formulat apel paratii iar Tribunalul Dolj prin decizia civila 1130/13 iulie 2006 a respins apelul . Paratii au declarat recurs impotriva acestei decizii, motivand ca instantele au aplicat gresit dispozitiile OUG 40/1999. S-a sustinut ca notificarea ce le-a fost adresata este nula, deoarece nu a fost comunicata cu un an inaintea expirarii contractului si nu a cuprins motivul explicit al refuzului proprietarului de a prelungi locatiunea.
Recurentii au aratat ca actiunea in evacuarea si cererea pentru acordarea unui drept de retentie trebuie solutionate prin acelasi dosar, cat timp cererea reconventionala a fost formulata inainte de prima zi de infatisare iar ambele actiuni au acelasi izvor de drept si anume contractul de locatiune.
Recursul a fost considerat nefondat pentru urmatoarele considerente.
OUG 40/1999 este un act normativ de protectie a chiriasilor, care cuprinde norme speciale privind incheierea, derularea si prelungirea contractelor de inchiriere pentru locuinte ce au facut obiectul unor restituiri catre fostii proprietari deposedati anterior anului 1990.Normele de protectie au caracter obligatoriu numai daca partile contractante nu inteleg sa incheie contractul de inchiriere potrivit dreptului comun, prin vointa lor chiriasii avand posibilitatea de a renunta la beneficiul oferit prin legislatia speciala.
Una din caracteristicile acestei protectii legale este prelungirea contractului de inchiriere pentru o perioada de cinci ani, care s-a implinit in anul 2004 pentru contractele incheiate anterior anului 1999.
In speta, se constata ca autoarea reclamantului, ale carui drepturi au fost continuate pe parcursul litigiului de succesorul sau cu titlu particular, a redobandit proprietatea locuintei prin sentinta civila 15891/1998 si a incheiat cu paratii contractul de inchiriere 2784/2.10.2000, partile convenind un termen al inchirierii de 3 ani. Desi contractul s-a incheiat intr-o perioada de timp cand OUG 40/1999 era in vigoare, specificarea unui termen mai scurt decat cel legal duce la concluzia ca partile au inteles ca raporturile lor locative sa fie guvernate de regulile dreptului comun, chiriasii renuntand la protectia legala ce le oferea posibilitatea incheierii contractului pe o perioada de 5 ani.
Dupa implinirea termenului de 3 ani prevazut de parti, a fost incheiat contractului de inchiriere 4573/2004, in care ambele parti au convenit ca data a expirarii locatiunii 31 aug. 2005.In partea introductiva a contractului tip s-a facut referire la incheierea acestuia in temeiul legii 114/1996, OUG 40/1999, legii 17/1994 si legii 241/2001.Mentionarea tuturor acestor acte normative duce la concluzia ca, inspirandu-se din reglementarile generale ale raporturilor locative, partile au stabilit drepturile si obligatiile lor potrivit clauzelor contractuale, iar nu ca singurul act normativ aplicabil este OUG 40/1999.In atare situatie, nu se pot invoca de catre una din parti reglementari cu caracter special din OUG 40/1999 sau alt act normativ precizat in contract, reglementari care intra in contradictie cu cele asemanatoare din alt act normativ, singura interpretare a contractului fiind cea care rezulta din clauzele explicit inserate de parti.
Acestea nu au facut referire la modalitatile de prelungire a contractului, caz in care dispozitiile speciale din OUG 40/1999 nu sunt aplicabile.
Apreciind ca dispozitiile legale au fost corect aplicate , nefiind fondate motive de recurs in sensul prevazut de art 304 c.p.c, recursul s-a respins ca nefondat conform art 312 c.p.c.