SECTIA CIVILA MIXTA
MATERIE: DREPT CIVIL
OBIECTUL:
Rectificare CF. Lipsa interesului procesual al Asociatilor de proprietatii, in privinta schimbarii destinatiei partilor comune ce nu au facut obiectul contractelor de inchiriere, respectiv de vanzare-cumparare. In cazul ipotetic ca ar fi fost mentionate acele parti comune in contractele de vanzare-cumparare, inadmisibilitatea actiunii in lipsa unui mandat special din partea proprietarilor pentru intentarea actiunii. Temei de drept:art.36 din Legea nr.7/1996, Statutul Asociatiei de Proprietari.
Sursa secundara:Curtea de Apel Oradea
(Decizia civila nr.1906/R din 17 decembrie 2009)
(dosar 3929/271/2007) Prin sentinta civila nr.2868/17 aprilie 2008 pronuntata de Judecatoria Oradea, s-a respins actiunea formulata de reclamanta Asociatia de Proprietari "U. A. " impotriva paratilor SC E. SA O., CONSILIUL LOCAL ORADEA si B G.; s-a luat act de renuntarea la judecata a reclamantei fata de paratul B.N. si intervenienta N. E. N.; au fost admise admis cererile de interventie in interesul paratei SC E. formulate de intervenientii N. E., V. R. si G. G.L; nu au fost acordate fara cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Blocul de locuinte situat in Oradea,str.A. nr.12,compus din 50 de apartamente si 23 garaje, a fost construit de catre parata E. si intabulat in luna ianuarie 2003 in c.f. nr.8899 S. cu titlu de construire pe 672 mp teren concesionat de la mun.Oradea.
In baza actului de defalcare nr.2613/22.05.2003, s-a schimbat destinatia a 4 garaje, respectiv unul a devenit punct termic, iar 3 au devenit adaposturi ALA, fiind transcrise in c.f. nr.14498 Seleus.
In baza certificatului de urbanism nr.2978/25.11.2003,la solicitarea paratei E.,cele trei adaposturi ALA isi schimba din nou destinatia si se renoteaza ca garaje in c.f. nr.14498 Seleus.
Se retine apoi, de catre instanta de fond ca reclamanta solicita anularea colii de c.f. nr.14498 Seleus si rectificarea colii c.f. nr.8899 Seleus in sensul ca cele trei garaje sa fie reinscrise in aceasta coala.
Potrivit art.36 din Legea nr.7/1996 si art.34 din Decr-lege nr.115/1938, retine instanta de fond, orice persoana interesata poate cere rectificarea unei inscrieri daca titlul in temeiul caruia s-a facut inscrierea nu a fost valabil,daca dreptul dobandit a fost gresit calificat in titlu,daca nu mai subzista conditiile de existenta ale dreptului inscris sau cand inscrierea din cartea funciara nu mai corespunde cu situatia reala actuala a imobilului, respectiv ca in conformitate cu art.100 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara,prin persoana interesata se intelege acea persoana care a avut sau are un drept inscris in cartea funciara,drept ce a fost lezat de noua inscriere.
Prin raportare la aceste prevederi legale, prima instanta a retinut ca reclamanta nici nu a avut si nici nu are vreun drept inscris in c.f., cele trei garaje nefiind vreodata inscrise in proprietatea Asociatiei de proprietari.
Pe de alta parte, prima instanta a concluzionat ca nu ne aflam in nici una din situatiile cerute de cele doua articole de lege mentionate,titlul in temeiul caruia s-a facut inscrierea,nefiind desfiintat, reclamanta nesolicitand anularea actului de defalcare in baza caruia s-a schimbat destinatia adaposturilor de protectie civila si cele 3 garaje au fost inscrise in c.f. nr.14498 Seleus,cu toate ca i-a fost pus in discutie acest lucru,dupa cum rezulta din Incheierea din 29.03.2005 ,astfel incat cererea acesteia de rectificare apare neintemeiata,urmand a fi respinsa.
In ce priveste cererea de anulare a contractului de vanzare-cumparare autentif. sub nr.1890/28.03.2005 de BNP Pana Florin, prin care parata SC E. a vandut paratului B. G. garajul nr.12,instanta de fond a constatat ca motivul invocat de reclamanta este frauda la lege,motiv de nulitate absoluta.
S-a mai retinut ca reclamanta a sustinut ca vanzarea s-a facut cu incalcarea prevederilor Legii nr.85/1992, insa art.4 din aceasta lege prevede ca garajele construite din fondurile unitatilor economice pot fi vandute titularilor contractelor de inchiriere,fara licitatie.
Totodata, s-a retinut ca prin HCL nr.988/28.10.2004, Consiliul Local a aprobat vanzarea de catre E. a garajelor catre titularii contractelor de inchiriere ale acestora. Cum paratul B. inchiriase garajul de la SC E. in data de 24.03.2004, prima instanta a apreciat ca fiind indeplinite conditiile pentru vanzare, neexistand motive de nulitate a contractului de vanzare-cumparare.
S-a lua act de cererea de renuntare la judecata a reclamantei fata de paratii B. N. si M. E. N..
Cererea de daune fata de intervenienti, formulata de reclamanta doar in cuprinsul concluziilor scrise, nu a fost luata in considerare de catre instanta de fond, fiind formulata dupa inchiderea dezbaterilor.
Nu au fost acordate cheltuielile de judecata solicitate de parati, intrucat cuantumul onorariului avocatial nu a fost dovedit.
Impotriva acestei hotarari a declarat apel, in termen si legal timbrat, apelanta Asociatia de Proprietari "U.A", solicitand admiterea acestuia, desfiintaea hotararii atacate si in urme rejudecarii pe fond a cauzei sa se dispuna anularea Cf nr. 14488 Seleu, rectificarea Cf nr. 8899 Seleus si anularea contractului de vanzare-cumparare a garajului nr. 12 incheiat intre SC E. SA ORADEA si numitul B. G.; cu cheltuieli de judecata.
Ulterior in cauza au fost invocate de catre intimatul B. G. exceptiile lipsei calitatii procesule active si exceptia lipsei de interes a reclamantei Asociatia de Proprietari "U. A.".
Prin decizia civila nr.252/A din 1 iulie 2009, Tribunalul Bihor a respins exceptiile lipsei calitatii procesuale active si a lipsei interesului apelantei invocate in cauza de catre intimatul B. G..
A admis apelul formulat de apelanta A. DE P.U. A. Oradea, in contradictoriu cu intimatii SC E. SA ORADEA, CONSILIUL LOCAL ORADEA, N. E.(fosta M.), V. R., G. G., B. G. si B. N., impotriva sentintei civile nr. 2868/17.04.2008 a Judecatoriei Oradea pe care a schimbat-o in tot, in sensul ca a admis in parte actiunea formulata de reclamanta Asociatia de Proprietari "U. A." si in consecinta:
A dispus sistarea colii Cf nr. 14488 Seleus si rectificarea Foii A a colii colective nr. 8899 Seleus, in sensul inscrierii la aceasta foaie a celor trei adaposturi de protectie civila(camerele 7,8,9) si a unui numar de 19 garaje, in loc de 23 de garaje, cate apar notate in prezent.
A respins restul pretentiilor formulate de reclamanta.
A respins cererile de interventie formulate in interesul partii intimate SC E.SA ORADEA de catre intervenientii N.E., G. G. si V. R..
A obligat apelanta sa plateasca in favoarea intimatului B. G. suma de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a retinut urmatoarele considerente:
Prin cererea de chemare in judecata(fila 4 dosar de fond), reclamanta Asociatia de Proprietari "U. A." a solicitat anularea cartii funciare nr. 14488 Seleus si rectificarea cartii funciare nr. 14.488 Seleus, in sensul inscrierii adaposturilor de protectie civila in foaia de avere in mod explicit si a notarii numai a 19 garaje, numar confirmat atat de proiectul initial al imobilului cat si de situatia de la fata locului. S-a sustinut de catre reclamanta ca operatiunea de transcriere a dreptului de proprietate al paratei de randul 1 intr-o alta coala de carte funciara asupra unei parti comune din blocul de locuinte este nelegala, contravenind prevederilor Legii nr. 7/1996 si HCL nr. 277/2003.
Verificand inscrierile de sub B2 din Cf nr. 14488 Seleus, instanta de apel a retinut ca cele trei adaposturi de protectie civila au fost transcrise in aceasta coala de carte funciara, din coala colectiva nr. 8899 Seleus, cu titlu de construire si defalcare, pe seama intimatei SC E. SA ORADEA in temeiul actului de defalcare autentificat sub nr. 2613/22.05.2003 de BNP Pana Florin Oradea. Conform actului de defalcare anterior mentionat, depus in copie la filele 209-211 dosar de fond, s-a retinut de instanta de apel ca, cele trei adaposturi de protectie civila (camerele 7,8,9) au fost identificate ca facand parte din partile comune ale imobilului inscris in Cf nr. 8899 Seleus, facandu-se totodata mentiunea ca se vor inscrie in coala colectiva cu destinatia de adapost ALA.
In ciuda acestor mentiuni din actul de defalcare, mentiuni in temeiul carora cele trei adaposturi de protectie civila ar fi trebuit inscrise in coala colectiva 8899 Seleus, s-a retinut ca Serviciul de carte funciara din cadrul Judecatoriei Oradea, prin incheierea nr. 9453/2003 a dispus transcrierea respectivelor adaposturi intr-o coala de carte funciara individuala, respectiv Cf nr. 14488 Seleus.
Fata de mentiunile din cuprinsul actului de defalcare incheiat in mod voluntar de catre intimata SC E. SA ORADEA, in care se specifica in mod expres ca adaposturile de protectie civila din imobilul in litigiu fac parte din partile comune ale acestuia si trebuiesc inscrise in Cf colectiv nr. 8899 Seleus, instanta de apel a retinut ca transcrierea cestora in Cf nr. 14488 Seleus s-a facut de catre Serviciul de carte funciara cu incalcarea prevederilor art. 20 din Legea nr. 7/1996, respectiv in lipsa oricarui juridic care sa justifice o atare operatiune.
Lipsa oricarui titlu care sa justifice transcrierea unor parti comune aferente imobilului inscris in Cf colectiv nr. 8899 Seleus intr-o coala de carte funciara individuala, este de natura sa atraga in speta incidenta prevederilor art. 34 punct. 1 din Legea nr. 7/1996, in mod gresit, retinandu-se de catre instanta de fond ca reclamanta ar fi trebuit sa solicite in prealabil anularea actelor care au stat la baza operatiunii de defalcare. Dupa cum s-a retinut deja, nu exista nici o dispozitie inscrisa in actul de defalcare prin care sa se fi dispus infiintarea colii Cf nr. 14488 Seleus, astfel incat promovarea de catre reclamanta a unei actiuni separate, in sensul indicat de instanta de fond, ar fi lipsita de obiect si interes.
Fasa de mentiunile lipsite de echivoc din actul de defalcare autentificat sub nr. 2613/22.05.2003 de BNP Pana Florin, instanta de apel a apreciat ca fiind lipsita de relevanta si apararea intimatei SC E. SA ORADEA intemeiata pe faptul ca adaposturile de protectie civila nu ar fi fost evaluate , astfel incat contravaloarea acestora nu a fost inclusa in pretul apartamentelor dobandite in proprietate de catre membrii Asociatiei de Proprietari "U. A.", in actul de defalcare specificandu-se in mod clar ca cele trei adaposturi fac parte din partile comune ale imobilului compus din cele 50 de apartamente vandute membrilor asociatiei reclamante. In aceste conditii, este evident ca fiecare proprietar de apartament a dobandit concomitent cu dreptul de proprietate exclusiv asupra apartamentului si o cota parte din partile comune aflate in indiviziune fortata.
In ceea ce priveste cele doua exceptii invocate in cauza de intimatul B. G., instanta de apel a apreciat ca legitimitatea procesuala activa a reclamantei si implicit interesul acesteia in promovarea litigiului de fata sunt justificate prin prisma calitatii reclamantei de reprezentanta a tuturor proprietarilor legate de intretinerea, functionarea si exploatarea locuintelor si a spatiilor aferente din imobilul in litigiu, calitate conferita reclamantei prin acordul de asociere depus la dosarul cauzei si reconfirmata ulterior, prin depunerea la dosar, a tabelului cu semnaturile membrilor Asociatiei de Proprietari "U. A.", care au fost de acord cu promovarea de catre reclamanta a prezentei actiuni, ca atare, cele doua exceptii au fost respinse ca nefondate.
De asemenea, s-a mai retinut de tribunal ca la termenul de judecata din data de 19.06.2009, apelanta a invederat instantei ca nu a inteles sa renunte la judecata fata de parata N. E.. Fata de aceasta sustinere, verificandu-se dosarul de fond s-a constatat ca instanta de fond a luat act de renuntarea reclamantei la judecata fata de paratii N. E. si B. G. pe baza declaratiei orale a presedintelui Asociatiei de Proprietari "U. A.", fara a exista depusa la dosarul cauzei o procura speciala in temeiul careia acesta sa fi fost imputernicit sa renunta la judecata fata de o parte dintre parati.
Drept consecinta, instanta de apel a retinut ca in mod nelegal, cu incalcarea prevederilor art. 69 alin. 1 Cod procedura civila, s-a luat act de renuntarea reclamantei la judecata cu privire la capetele de cerere formulate in contradictoriu cu paratii N. E. si B. N.. Apreciindu-se investita cu verificarea temeiniciei pretentiilor formulate de reclamanta fata de paratii N. E. si B.N. instanta de apel a apreciata ca reclamanta a solicitat anularea contractelor de vanzare-cumparare incheiate de acesti parati cu privire la o uscatorie si un garaj provenit din schimbarea destinatiei adaposturilor de protectie civila, in ceea ce o priveste pe parata N. E., respectiv cu privire la garajul nr. 11 in ceea ce in il priveste pe paratul Ban Nicolae.
Avand calitatea de tert fata de contractele de vanzare-cumparare a caror anulare o solicita, instanta de apel a retinut ca reclamanta are posibilitatea sa solicite constatarea nulitatii absolute a respectivelor contracte invocand concursul fraudulos al celor doua parti contractante. Existenta unui atare concurs fraudulos nu a fost insa probata de catre reclamanta, motiv pentru care solicitarea de desfiintare a contractelor de vanzare-cumparare ale celor doi parati a fost respinsa ca nefondata de instanta de apel.
Pentru aceleasi considerente, tribunalul a apreciat ca fiind corecta solutia instantei de fond de respingere ca neintemeiat a capatului de cerere prin care s-a solicitat anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre SC E. SA ORADEA si paratul B. G..
Fata de ansamblul acestor considerente, in temeiul art. 296 Cod procedura civila,tribunalul a admis apelul formulat de apelanta Asociatia de Proprietari "U.A. " impotriva Sentintei civile nr. 2868/17.04.2008 a Judecatoriei Oradea, care a fost schimbata in totalitate, in sensul admiterii in parte a cererii principale, dispunandu-se in temeiul art. 34 punct. 1 din Legea nr. 7/1996 sistarea colii Cf nr. 14488 Seleus si rectificarea Foii A a colii colective nr. 8899 Seleus, in sensul inscrierii la aceasta foaie a celor trei adaposturi de protectie civila(camerele 7,8,9) si a unui numar de 19 garaje, in loc de 23 de garaje, cate apar notate in prezent. S-a precizat cu privire la acest din urma aspect, ca desi sub B4 in Cf nr. 8899 Seleus se face mentiunea ca imobilul bloc de locuinte se defalca in 50 de apartamente si 19 garaje, s-a omis de catre lucratorul de carte funciara a fi evidentiata aceasta mentiune si la Foaia A a acestei coli de carte funciara, aici ramanand notate in continuare 23 de garaje.
Au fost respinse ca nefondate exceptiile lipsei calitatii procesuale active si a lipsei interesului apelantei.
Au fost respinse ca neintemeiate si restul pretentiilor reclamantei.
Ca urmare a admiterii in parte a cererii principale, au fost respinse de instanta de apel si cererile de interventie formulate in interesul paratei intimate SC E. SA ORADEA de catre intervenientii N. E., G. G. si V. R..
Fiind in culpa procesuala fata de paratul intimat B. G. a carui contract de vanzare-cumparare a fost apreciat ca fiind valabil incheiat, in temeiul art. 274 Cod procedura civila, apelanta a fost obligata sa plateasca in favoarea acestuia suma de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand onorariu avocatial conform chitantelor depuse la dosar.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs Asociatia de Proprietari "U. A." Oradea, SC E. Oradea, N. E. N., V.R. si G. G..
Recurenta A. de P. Oradea, solicitand admiterea recursului, modificarea hotararii atacate in sensul admiterii cererii de anulare a contractului de vanzare cumparare incheiat pe seama numitului B. G. si modificarea prevederii de obligare a recurentei la plata sumei de 400 de lei cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii de recurs, au fost formulate urmatoarele critici:
-instanta a aplicat gresit legea, neavandu-se in vedere ca adaposturile de protectie civile cat si garajele aferente imobilului constituie proprietate comuna, aflata in indiviziune fortata, deci nu pot fi vandute fara acordul proprietarilor apartamentelor din imobil;
-paratul intimat B. G. a dobandit cu incalcarea legii un spatiu comun al blocului, fara acordul proprietarilor asupra spatiilor comune si de la un vanzator fara calitate de proprietar - SC E. SA.
Recurenta SC E. SA Oradea a solicitat casarea deciziei atacate si trimiterea cauzei spre judecare instantei competente, respectiv Tribunalului Bihor, in complet de recurs, iar in subsidiar modificarea deciziei atacate in sensul respingerii apelului cu mentinerea sentintei in totalitate, avand in vedere urmatoarele motive:
-decizia atacata este nula intrucat instanta de apel si-a depasit limitele cu care a fost investita, incalcand si art. 295 Cod procedura civila, respectiv a analizat si s-a pronuntat asupra contractelor de vanzare cumparare ale d-nei N. N. si ale lui B. N., fara sa se fi solicitat acest lucru prin cererea de apel, fiind incidente dispozitiile art. 304 pct. 5 si art. 105 alin. 2 Cod procedura civila;
-tribunalul s-a pronuntat asupra a ceea ce nu s-a cerut, respectiv asupra contractelor de vanzare-cumparare, incalcand astfel si art. 304 pct. 9 Cod procedura civila;
-in intampinarea depusa in cadrul apelului, recurenta a invocat exceptia lipsei de mandat a reprezentantilor asociatiei, neexistand o hotarare AGA prin care reprezentantii sa fi fost mandatati pentru o astfel de actiune;
-asociatia nu are nici calitate procesuala si nici interes;
-actiunea este inadmisibila, daca rectificarea nu formeaza un capat de cerere subsecvent;
-conform H.G.C. nr. 988/28.10.2004 s-a dispus de catre Consiliul Local al Municipiului Oradea vanzarea tuturor garajelor, hotararea nefiind atacata de catre Asociatie, iar schimbarea de destinatie s-a facut cu acordul Inspectoratului de Protectie civila nr. 72524/21.10.2003.
Recurenta N. E. N. a solicitat casarea deciziei atacate si trimiterea cauzei spre judecare instantei competente, respectiv Tribunalului Bihor in complet de recurs, constatarea nulitatii deciziei, iar in subsidiar modificarea deciziei in sensul respingerii apelului si, in consecinta, mentinerea in totalitate a sentintei, invocand urmatoarele motive:
-potrivit art. 304 pct. 3 Cod procedura civila, decizia atacata a fost pronuntata de o instanta necompetenta, calea de atac trebuind a fi recalificata ca si recurs, valoarea imobilelor fiind sub un miliard de lei;
-din nota de evaluare depusa de SC E. Oradea SA, rezulta ca valoarea celor 4 garaje este sub 100.000 lei;
-prin motivele de apel nu au fost aduse critici asupra sentintei si nici nu au fost atacate incheierile prin care s-a luat act de renuntarea la capetele de cerere privind anularea contractului recurentei si a lui Ban Nicolae;
-decizia este nula potrivit art. 304 pct. 5 si art. 105 alin. 2 cod procedura civila, instanta pronuntandu-se asupra contractelor de vanzare cumparare ale recurentei si a lui B. N., fara sa se fi solicitat acest lucru prin cererea de apel, fiind incalcat si art. 304 pct. 9 Cod procedura civila;
-asociatia nu are calitate procesuala activa si nici interes, iar reprezentantii acesteia nu au avut mandat, neexistand o hotarare AGA prin care sa fi fost mandatati pentru o astfel de actiune;
-actiunea este inadmisibila, cata vreme rectificarea nu formeaza un capat de cerere subsecvent unui capat de cerere principal.
In drept sunt invocate dispozitiile art. 304 pct. 3, 5, 9 si Legea nr. 7/1996.
Aceleasi motive au fost invocate si de catre recurentii V. R. si G. G..
Examinand hotararea recurata prin prisma motivelor de recurs cat si din oficiu, instanta constata urmatoarele:
Obiectul actiunii initiale, promovate de catre recurenta reclamanta A. de Proprietari U.A. Oradea a fost solicitarea anularii cartii funciare nr. 14488 Seleus si rectificarea cartii funciare nr. 8899 Seleus, astfel ca, raportat la aceste capete de cerere, actiunea este una nepatrimoniala, neevaluabila in bani iar practica constanta in materie a Curtii este in sensul ca, in astfel de situatii calea de atac impotriva hotararilor pronuntate in prima instanta este apelul si recursul. Faptul ca, prin precizarea de actiune s-a solicitat si anularea unor contracte de vanzare cumparare, nu este un aspect de natura a schimba cele expuse, acest capat de cerere fiind accesoriu cererii principale iar, accesoriul urmeaza principalul, criticile aduse in acest sens, de catre recurentii SC E. Oradea SA, N.E. N, V R, G.G., fiind nefondate.
Referitor la fondul cauzei, din actele aflate in dosarul de fond s-a retinut de instanta de recurs faptul ca, blocul de locuinte compus din D + P + 4 E si 23 garaje, inscris in CF nr. 8899 Seleus, nr. top. 484/99, cu teren aferent in suprafata de 672 mp, expropriate de Statul Roman, a fost construit de recurenta SC E. SA Oradea. Acesta a fost luat in folosinta prin autorizatia nr. 12/2002, respectiv corpul A compus din 9 garaje si 35 garsoniere, corpul B compus din 14 garaje si 15 apartamente cu cate 2 camere si dependinte - foaia B nr. 2 - 3.
Prin Hotararea Consiliului Local al Municipiului Oradea nr. 277/24.03.2003 - fila 6 dosar fond - s-a trecut terenul aferent blocului in administrarea constructorului si s-a aprobat vanzarea de catre SC E. SA Oradea a locuintelor de serviciu, titularilor contractelor de inchiriere, salariati ai acesteia, conform Legii nr. 85/1992, inclusiv a cotelor parti din terenul aferent fiecarei locuinte pentru care se incheie contract de vanzare cumparare.
Din cuprinsul adeverintei nr. 77375/20.05.2004 emisa de Primaria Municipiului Oradea - fila 27 dosar fond - s-a retinut ca pe terenul avand nr. top. 484/99 pe care se afla blocul, exista 3 garaje provenite din amenajarea adapostului ALA din blocul 12 - demisol - camerele 7, 8, 9.
Exista totodata la fila 28, acordul de principiu nr. 72524/21.10.2003 emis de Inspectoratul de Protectie Civila Bihor, de schimbare a destinatiei adapostului de protectie civila organizat pe structurile a 3 garaje, cu rugamintea ca la vanzare sau inchiriere, sa se perfecteze un acord cu beneficiarul ca in situatii deosebite sa poata fi intrebuintate pentru protectia tuturor locatarilor din bloc.
Ulterior, la data de 28 octombrie 2004, Consiliul Local al Municipiului Oradea a aprobat prin hotararea nr. 988 - fila 185 - vanzarea de catre SC E. SA Oradea a garajelor situate la parterul blocului, titularilor contractelor de inchiriere, deci implicit si a fostelor adaposturi a caror destinatie s-a modificat in garaje.
Actul in baza caruia s-au efectuat operatiunile in colile de carte funciara, anterior modificarii destinatiei adaposturilor a fost denumit " act de defalcare" autentificat sub nr. 2613/22 mai 2003 de notar public Pana Florin - filele 209 - 211 dosar fond -, astfel ca, prin acesta practic s-a deschis posibilitate punerii in practica a hotararilor Consiliului Local, aratata mai sus, de vindere a apartamentelor, garajelor la chiriasi. S-a prevazut totodata intr-adevar in acest act ca reprezinta adapost camerele 7, 8, 9, insa, schimbarea destinatiei celor 3 camere din adapost in garaje, conform documentelor aratate mai sus, s-a facut cu avizele necesare de catre proprietarul tabular al constructiei, considerentele instantei de apel in sensul ca s-ar fi incalcat astfel art. 20 din legea nr. 7/1996 sunt neintemeiate.
Din analiza aceluiasi act de defalcare, s-a retinut ca s-au indicat de catre proprietarul SC E. ca fiind parti comune scarile de acces, casa scarilor, hol, coridoare acces, camere pentru uscatorii la parterul, etajele I-IV scara A, acoperis, pod deasupra etajului IV, punct termic camera 23 demisol, hidrofor, adaposturi camerele 7, 8, 9_ insa, la data intocmirii acestuia, nu existau actele necesare in vederea modificarii destinatiei adaposturilor. Faptul ca proprietarul a obtinut avizele necesare in acest sens, inclusiv un certificat de urbanism, o adeverinta, erau acte suficiente pentru ca in cartea funciara sa fie operat aceste modificari, nefiind necesar acordul cumparatorilor, Asociatiei de locatari, la intocmirea unor acte suplimentare. La data la care s-au operat aceste modificari, locuintele nu erau decat in parte vandute, iar din raportul de evaluare din ianuarie 2003 a criteriilor ce au stat la baza stabilirii pretului de vanzare a apartamentelor - intocmit de evaluatorii AMEVAR, reiese ca s-a avut in vedere pretul de vanzare a apartamentelor si anexelor cu destinatie de uscatorie, deci, in pretul de vanzare nu s-au inclus incaperile cu destinatia initiala de parti comune - adaposturi, cele retinute de instanta de apel fiind gresite.
In sprijinul acestui punct de vedere sunt si contractele de vanzare cumparare prin care SC E. SA a vandut apartamentele chiriasilor - respectiv contractele autentificate sub nr. 3193/19.06.2003 de notar public Pana Florin - filele 174 - 175 dosar fond -, nr. 3138/18,06.2003, 3118/17.06.2003, 3197/19.06.2003, 3295/24.06.2003__ din care se retine ca pretul de vanzare a acestora a inclus doar valoarea apartamentelor si a unor cote parti din uscatorii, deci nu si din celelalte parti comune, implicit din fostele adaposturi transformate in garaje, aspecte pe care instanta de apel nu le-a avut in considerare, criticile recurentilor SC E.SA, N. E. N., V. R., G. G., fiind fondate.
Fata de considerentele expuse, retinerea instantei de apel in sensul ca ar fi fost indeplinite conditiile impuse pentru rectificarea colilor de carte funciara in sensul art. 34 din D.L. nr. 115/1938 sunt nefondate , si nici cele prevazute in art. 34 din Legea nr. 7/1996.
Rectificarea inscrierilor din colile de carte funciara, conform art. 34 din D.L. nr. 115/1938, art. 36 din legea nr. 7/1996 se poate cere doar de catre o persoana interesata. Din cele expuse mai sus, s-a retinut ca fostele adaposturi nu au facut parte din cadrul partilor comune, astfel ca, nici nu puteau fi incluse in cadrul partilor comune din condomeniu, nefiind vorba de o coproprietate fortata a proprietarilor apartamentelor cumparate de la SC E. SA, deci, nu se poate vorbi de existenta unui titlu legal care sa o indreptateasca pe recurenta reclamanta Asociatia de Proprietari sa fie parte in proces, lipsa calitatii procesuale active a acesteia fiind evidenta, in mod gresit instanta de apel retinand contrariul. Aceasta nu poate pretinde apararea unui drept ce i s-ar fi incalcat ei sau membrilor sai, cata vreme nu l-au avut cu privire la ceea ce se solicita a fi rectificat, aspect din care se poate retine implicit si lipsa legitimitatii interesului in promovarea litigiului.
Se mai impune si verificarea aspectului referitor la mandatul reclamantei Asociatia de Proprietari U. A., de-a promova litigiul prin presedintele acesteia. Potrivit HG nr. 400/2003 - pentru aprobarea Normelor Metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari - in vigoare la data inregistrarii actiunii (in prezent abrogata prin HG nr. 1588/2007 prin care s-au aprobat Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007) - art. 18 - Asociatiile adopta hotarari in adunarea generala, cu majoritatea membrilor prezenti, referitor la administrarea, intretinerea condomeniului , modul de folosire al spatiilor comune, schimbarea destinatiei acestora, iar presedintele, conform art. 20 alin. 4 angajeaza prin semnatura sa asociatia in relatiile cu tertii, urmareste respectarea statutului, a hotararilor asociatiei, ori, din actele aflate in dosarul de fond si de apel, nu reiese ca membrii ar fi hotarat in adunarea generala imputernicirea presedintelui in promovarea litigiului.
De altfel, din tabelul nominal cuprinzand proprietarii ce nu sunt de acord cu actionarea in instanta - fila 54 dosar fond - a reiesit ca un numar de 28 nu si-au exprimat acordul, dintr-un numar de 46 proprietari ce au semnat asocierea, fara a exista la dosar un tabel cu cei ce si-au manifestat vointa de-a initia litigiul, instanta de apel retinand gresit ca exista un mandat valabil dat asociatiei in acest sens, criticile formulate de recurentii parati si intervenienti fiind fondate. Celelalte exceptii, aparari, nu s-au impus a fi analizate fata de considerentele de mai sus.
Ca urmare a celor expuse,instanta de recurs a apreciat ca instantele aveau obligatia conform art. 137 Cod procedura civila sa se pronunte mai intai asupra exceptiilor invocate, intrucat solutionarea acestora facea inutila analiza fondului cauzei raportat la faptul ca acestea erau intemeiate potrivit considerentelor de mai sus.
In speta a declarat apel doar Asociatia de Proprietari, intimata si intervenientii fata de respingerea actiunii in fond, neavand interes in promovarea acestei cai de atac, insa, din considerentele sentintei se poate observa ca s-a retinut lipsa interesului reclamantei in promovarea litigiului, fara a se arata acest aspect si in dispozitiv, astfel ca, decizia recurata a fost modificata in sensul respingerii apelului ca nefondat cu consecinta pastrarii sentintei, dar, intemeiata exclusiv pe exceptia lipsei calitatii procesuale active datorate lipsei interesului legitim si al mandatului reclamantei si nu pe aspecte de fond.
Raportat la considerentele expuse, instanta de recurs a admis exceptiile lipsei calitatii procesuale active - datorate lipsei interesului legitim si al mandatului reclamantei, invocata de recurentii SC E. SA Oradea, N. E. N., V. R.G. G.si in baza art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, art. 312 alin. 1, 3 Cod procedura civila a admis ca fondate recursurile declarate de catre acesti recurenti, a modificat in intregime decizia iar in baza art. 296 Cod procedura civila, a respins ca nefondat apelul declarat de Asociatia de Proprietari U. A. Oradea, impotriva sentintei civile nr.2868 din 17 aprilie 2008, pe care a pastrat-o in intregime.
Ca urmare, in baza art. 312 alin. 1 Cod procedura civila, nefiind incident art. 304 Cod procedura civila recursul declarat de Asociatia de Proprietari U.A. Oradea, a fost respins ca nefondat.
Retinand culpa procesuala a Asociatiei de Proprietari U.A. Oradea, instanta de recurs in baza art. 274 Cod procedura civila a obligat sa-i plateasca recurentei SC E. SA Oradea cate 13 RON taxa timbru recurs, la N. E. N.- 13 RON, alte cheltuieli de judecata nefiind dovedite.