Rectificare carte funciara. Potrivit art. 984 Codul civil liberalitatea este actul juridic prin care o persoana dispune cu titlu gratuit de bunurile sale, in tot sau in parte, in favoarea unei alte persoane.
- O.U.G. nr. 51/2008, art. 18
- Codul civil art. 984
Potrivit dispozitiilor Codului civil privind interpretarea conventiilor, conventia nu cuprinde decat lucrurile asupra carora se pare ca partile si-au propus a contracta, oricat de generali ar fi termenii cu care s-a incheiat (art. 984).
Cu privire la cheltuielile de judecata stabilite in sarcina recurentilor, Curtea a constat ca potrivit dispozitiilor art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008 cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin incuviintarea ajutorului public judiciar vor fi puse in sarcina celeilalte parti, daca aceasta a cazut in pretentiile sale. Partea cazuta in pretentii va fi obligata la plata catre stat a acestor sume.
Cum apelul declarat de reclamanta a fost admis, in mod legal instanta a obligat intimatii la plata catre stat a sumei reprezentand taxa judiciara de timbru pentru care s-a incuviintat ajutorul public judiciar.
Prin decizia civila nr. 360 din 15.11.2011 a Tribunalului Mures, pronuntata in dosarul nr. 5067/320/2006 s-a admis apelul declarat de reclamanta M.M. impotriva sentintei civile nr.1338 din 4 noiembrie 2010 pronuntata de Judecatoria Sighisoara, s-a schimbat in parte sentinta atacata, in sensul ca s-a admis in parte cererea de chemare in judecata formulata si precizata de reclamanta M.M. in contradictoriu cu paratii O.C.T., O.A. si H.D. si s-a dispus rectificarea cartii funciare nr.3892 Albesti, nr.top.347/1/d/1/5/2 cu privire la imobilul situat in comuna Albesti, strada Morii jud.Mures, in sensul radierii de pe numele paratilor O.C.T. si O.A., a constructiilor redate in foaia A ca fiind: adaugire parter + etaj compus din camera, antreu, baie, bucatarie, camera, garaj auto si doua pivnite, si inscrise in cartea funciara in baza incheierii nr.1483/1996 c.f. la pozitia B5, astfel incat aceste constructii raman inscrise in favoarea proprietarilor de la B 3,4 H.D. si M.M.. De asemenea, s-au respins celelalte petite ale cererii formulata si precizata de reclamanta M.M. in contradictoriu cu paratii O.C.T., O.A., H.D. si H.DA., s-a respins cererea reconventionala formulata de paratii reclamanti reconventionali O.C.T. si O.C.M., in contradictoriu cu paratii H.D. si M.M., s-a eliminat dispozitia primei instante de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecata catre paratii reclamanti reconventionali si s-a dispus obligarea paratilor O.C.T. si O.A. la plata catre reclamanta a sumei de 2.000 lei cheltuieli de judecata partiale.
Tribunalul a mentinut celelalte dispozitii ale hotararii primei instante si a obligat intimatii O.C.T. si O.C.A. la plata catre stat a sumei de 3995,3 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru pentru care s-a incuviintat ajutorul public judiciar.
Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta de apel a retinut ca in cuprinsul contractului de vanzarea-cumparare s-a precizat in mod clar ca se vand cotele de proprietate ale reclamantei si intimatului H.D. din imobilul situat in com. Albesti, str. Morii, inscris in CF nr.3892 al Localitatii Albesti, cu nr.top.347/1/d/1/5/2, format din loc de casa intravilan cu una casa de locuit cu 2 camere, bucatarie, hol, pivnita cu teren aferent de 700 mp, ce au dobandit prin cumparare in anul 1990, astfel ca obiectul vanzarii este foarte clar determinat in cuprinsul contractului de vanzare-cumparare, iar interpretarea acestuia data de instanta de fond nu este una corecta.
Tribunalul a respins apararea intimatilor O., in sensul ca sentinta civila nr. 1497/16 noiembrie 2004 a Judecatoriei Sighisoara, schimbata in parte prin decizia civila nr.307/A/24 iunie 2006 a Curtii de Apel Targu-Mures se opune cu putere de lucru judecat sub aspectul solutionarii cererii de rectificare CF, intrucat in acel dosar s-a solicitat de catre apelanta si de intimatul H.D. constatarea caracterului simulat al contractului de vanzare-cumparare (s-a sustinut ca actul de vanzare-cumparare este un act fictiv, in realitate partile incheind un contract de imprumut cu garantie imobiliara) si, in consecinta, rectificarea mentiunilor de cartea funciara.
Astfel, tribunalul a apreciat ca intre actiunile care au format obiectul celor doua dosare nu exista tripla identitate ceruta de art. 1201 Cod civil (parti, obiect si cauza).
Nu a fost primita nici sustinerea intimatilor O., in sensul ca sentinta civila nr. 1496/2004 a Judecatoriei Sighisoara se opune cu putere de lucru judecat in ceea ce priveste constatarea caracterului simulat al actului, intrucat in prezentul dosar nu s-a invocat caracterul simulat al contractului de vanzare-cumparare, ci s-a sustinut ca obiectul contractului de vanzare-cumparare nu a fost reprezentat de intregul imobil inscris in cartea funciara.
In consecinta, instanta de apel a apreciat ca petitul avand ca obiect rectificare de carte funciara este intemeiat si ca se impune respingerea actiunii reconventionale a paratilor-reclamanti reconventionali O.C.T. si O.C.M., in contradictoriu cu paratii H.D. si M.M., avand obiect constatarea faptului ca obiectul contractului de vanzare-cumparare l-a format intregul imobil, cu adaugirile din anul 1996.
In ceea ce priveste critica reclamantei referitoare la petitul de obligare a intimatilor-parati O. la plata de despagubiri, s-a retinut ca in mod corect a apreciat instanta de fond ca din probele administrate in cauza nu reiese daca investitiile efectuate la imobilul au fost efectuate din mijloace materiale ale reclamantei.
Relativ la critica referitoare la obligarea paratilor la plata impozitului pe imobil, tribunalul a apreciat ca solutia instantei de fond este una legala si temeinica, astfel ca nici dreptul de retentie in favoarea reclamantei nu poate fi instituit. S-a retinut ca atata timp cat dreptul de retentie reprezinta un drept real de garantie imperfect, fiind conditionat de existenta unei datorii in legatura cu imobilul si atata timp cat o astfel de datorie nu exista la acest moment, solutia de respingere a acestui petit se impune a fi mentinuta.
In ceea priveste critica apelantei referitoare la petitul de constatare a nulitatii absolute a antecontractului de vanzare-cumparare tribunalul a apreciat ca nici acesta nu este fondata, retinand in acest sens ca reclamanta, ca urmare a admiterii petitului de rectificare de carte funciara, are la acest moment calitatea de coproprietar asupra constructiilor reprezentate de "adaugire parter + etaj" evidentiate in anul 1996, situatie in care reclamanta-apelanta nu are interes in a solicita constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre paratii O. si parata H.E.D.. Antecontractul nu ii este opozabil reclamantei-apelante, acesta fiind izvor de norme private obligatorii doar fata de partile contractante, neobligand-o pe reclamanta in nici un fel (art. 972 Cod civil). In plus, tribunalul a aratat ca faptul incheierii antecotractului de vanzare-cumparare de catre un neproprietar (in speta, de catre intimatii O.) ar putea fi eventual invocat de catre intimata-parata H.E.D., in calitate de promitent cumparator, daca aceasta se considera prejudiciata prin faptul neexecutarii contractului.
Impotriva acestei hotarari au declarat recurs paratii O.C.T. si O.C.A. Ionela, solicitand, in principal, modificarea deciziei atacate in sensul respingerii apelului si mentinerii ca legala si temeinica a sentintei pronuntata de Judecatoria Sighisoara, iar in subsidiar, modificarea in parte a hotararii si reducerea cheltuielilor de judecata la care au fost obligati in favoarea statului la suma de 12 lei.
In motivarea recursului, recurentii au aratat ca decizia atacata este nelegala, pentru ca instanta a interpretat gresit actul dedus judecatii, intrucat atat din continutul acestuia, cat si din probele administrate rezulta fara dubiu faptul ca s-au vandut in intregime constructiile evidentiate in cartea funciara la data incheierii contractului.
S-a aratat ca instanta de apel a interpretat actul in sensul in care acesta sa nu produca efecte juridice, cu toate ca din probele administrate rezulta ca intreaga constructie formeaza o singura unitate locativa, o singura gospodarie taraneasca, fiind nefiresc sa se convina vanzarea-cumpararea unei parti din constructii si a intregului teren. Proprietatea vanduta constituie proprietatea indiviza pe cote parti de ½ a intimatilor M.M. si H.D., acesta din urma recunoscand atat prin intampinare, cat si la interogatoriu ca prin contractul de vanzare-cumparare a instrainat toate constructiile si terenul aferent.
Recurentii au mai aratat ca dispunand rectificarea inscrierii in cartea funciara a dreptului lor de proprietate, cu consecinta pierderii unei parti insemnate din dreptul de proprietate, Tribunalul a aplicat gresit legea, rectificarea inscrierilor din cartea funciara neputand avea consecintele juridice ale actiunii in revendicare, iar situatia juridica dovedita in cauza nu se incadreaza in cazurile de rectificare a inscrierilor din cartea funciara, astfel cum sunt reglementate la art. 34 din Legea nr. 7/1996.
Recurentii au mai criticat hotararea atacata sub aspectul respingerii exceptiei autoritatii lucrului judecat, precum si cu privire la rectificarea inscrierii in cartea funciara a cotei cuvenite intimatului H.D. de ½ din intreg.
De asemenea, au mai aratat ca este nelegala obligarea acestora la plata sumei de 3995,3 lei reprezentand taxa judiciara de timbru pentru care reclamanta a primit ajutor public judiciar, intrucat recurentii au cazut in pretentii numai cu privire la capatul de cerere in rectificarea inscrierilor de carte funciara.
In drept, recurentii au invocat dispozitiile art. 304 pct. 8, 9 din Codul de procedura civila.
Intimata M.M. a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, aratand ca actul autentic se bucura de prezumtia de legalitate pana la inscrierea in fals, iar recurentii nu au dovedit ca ar fi existat o alta intelegere intre parti. Imprejurarea ca fostul sau sot sustine pozitia recurentilor nu este de natura a justifica o alta interpretare a contractului.
Intimata a mai aratat ca instanta nu poate schimba continutul contractului, al carui obiect este precis determinat, intrucat ar infrange si ar lipsi de continut principiul libertatii contractuale si principiul conform caruia conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Examinand decizia atacata din perspectiva motivelor invocate, instanta de control judiciar constata urmatoarele:
Potrivit CF nr. 3892 Albesti, imobilul cu nr. top. 347/1/d/1/5/2, reprezentand loc de casa intravilan cu una casa de locuit cu parter + etaj si anexe gospodaresti, situat in str. Morii si teren in suprafata de 700 mp., a format coproprietatea tabulara a reclamantei M.M. (casatorita H.) si H.D., in cote egale de cate ½ parte fiecare, cu titlu de cumparare din 1990.
Reclamanta intimata M.M. si paratul-intimat H.D. s-au casatorit in anul 1992, casatoria acestora fiind desfacuta prin divort la data de 27 noiembrie 2006.
In anul 1996, s-au evidentiat adaugirile la acest imobil, reprezentand parter si etaj si anexe gospodaresti.
La data de 11 noiembrie 2002 s-a incheiat intre reclamanta si intimatul H.D., pe de o parte, in calitate de vanzatori si recurentii O.C.T. si O.C.A.-Ionela, pe de alta parte, in calitate de cumparatori, contactul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2304/11 noiembrie 2002 de BNP N.G., prin care vanzatorii au instrainat cotele lor de proprietate din imobilul situat in comuna Albesti, str. Morii, inscris in CF nr.3892 al Localitatii Albesti, cu nr.top.347/1/d/1/5/2, format din loc de casa intravilan cu una casa de locuit cu 2 camere, bucatarie, hol, pivnita cu teren aferent de 700 mp, ce au dobandit prin cumparare in anul 1990.
La incheierea contractului de vanzare cumparare s-a folosit un extras CF din data de 03.07.1997 (fila 117 dosar fond), in care erau evidentiate si constructiile prin adaugire in anul 1996.
Este evident din toate probele administrate faptul ca recurentii O. aveau cunostinta la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare de componenta intregului imobil, toate constructiile fiind evidentiate in cartea funciara la acel moment. Mentionarea in contractul de vanzare-cumparare a faptului ca s-a vandut terenul si casa de locuit cu 2 camere, bucatarie, hol, pivnita, ce vanzatorii au dobandit prin cumparare in anul 1990, in contextul in care in cartea funciara era evidentiata constructia cu toate adaugirile, nu a fost o eroare materiala, ci s-a facut tocmai pentru ca partile s-au inteles ca obiectul contractului sa-l formeze doar acea parte din casa, iar nu intregul imobil. Nu are importanta din aceasta perspectiva faptul ca imobilul formeaza o singura unitate locativa.
Tribunalul a facut o interpretare corecta a contractului de vanzare-cumparare, iar argumentele recurentilor in sensul ca s-a interpretat conventia in sensul in care aceasta sa nu produca efecte juridice nu sunt intemeiate. Conventia produce efecte juridice in concordanta cu vointa reala a partilor la momentul perfectarii acesteia, obiectul instrainarii fiind foarte clar determinat in cuprinsul actului incheiat.
Nu pot fi primite nici argumentele recurentilor in sensul ca vointa partilor ca obiectul conventiei sa il constituie intregul imobil ar rezulta din imprejurarea ca nu s-a facut o dezmembrare a imobilului si nu s-a precizat in contract care este soarta constructiilor care nu au facut obiectul vanzarii, intrucat aceste operatiuni nu erau absolut necesare si nu afecteaza valabilitatea conventiei partilor.
Potrivit dispozitiilor Codului civil privind interpretarea conventiilor, conventia nu cuprinde decat lucrurile asupra carora se pare ca partile si-au propus a contracta, oricat de generali ar fi termenii cu care s-a incheiat (art. 984).
Fata de cele retinute anterior, Tribunalul a aplicat corect atat dispozitiile legale mentionate, cat si prevederile art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, conform carora orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca dreptul inscris a fost gresit calificat, Curtea urmand a respinge criticile recurentilor sub acest aspect.
Nu pot fi primite nici argumentele referitoare la autoritatea de lucru judecat, fata de imprejurarea ca in dosarul nr. 138/2004 al Judecatoriei Sighisoara, prin sentinta civila nr. 1496 din 16 noiembrie 2004, s-a respins cererea de rectificare a cartii funciare, iar aceasta cerere avea caracter accesoriu fata de petitul principal de constatare a simulatiei. Fata de obiectul prezentului litigiu, rezulta ca intre cele doua actiuni nu exista identitate de cauza, motiv pentru care nu poate fi retinuta autoritatea de lucru judecat invocata de recurenti.
Cat priveste imprejurarea ca intimatul Harsan Dumitru a confirmat sustinerile recurentilor referitoare la instrainarea intregului imobil si a sustinut ca mentiunea descriptiva din contract constituie o eroare materiala, datorata prezentarii de catre reclamanta M.M.a unui extras CF indoielnic, aceasta nu este de natura a determina o alta interpretare a obiectului conventiei partilor, pe de o parte, fata de regulile de interpretare a actelor juridice mentionate anterior, iar pe de alta parte, datorita faptului ca sustinerile acestuia sunt contrazise de probele administrate. In acest sens, Curtea retine ca la incheierea conventiei extrasul CF prezentat continea toate datele referitoare la adaugirile efectuate la constructia existenta, asa cum au fost evidentiate in anul 1996.
In consecinta, Curtea constata ca in mod legal s-a dispus rectificarea cartii funciare nr. 3892 Albesti, nr.top. 347/1/d/1/5/2 cu privire la imobilul situat in comuna Albesti, strada Morii judetul Mures, in sensul radierii de pe numele paratilor O.C.T. si O.A., a constructiilor redate in foaia A ca fiind: adaugire parter + etaj compus din camera, antreu, baie, bucatarie, camera, garaj auto si doua pivnite, si inscrise in cartea funciara in baza incheierii CF nr.1483/1996 la pozitia B5, astfel incat aceste constructii raman inscrise in favoarea proprietarilor de la B 3,4 H.D. si M.M..
Cu privire la cheltuielile de judecata stabilite in sarcina recurentilor, Curtea constata ca potrivit dispozitiilor art. 18 din OUG nr. 51/2008 cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin incuviintarea ajutorului public judiciar vor fi puse in sarcina celeilalte parti, daca aceasta a cazut in pretentiile sale. Partea cazuta in pretentii va fi obligata la plata catre stat a acestor sume.
Cum apelul declarat de reclamanta M.M. a fost admis, in mod legal instanta a obligat intimatii la plata catre stat a sumei reprezentand taxa judiciara de timbru pentru care s-a incuviintat ajutorul public judiciar.
Fata de cele retinute anterior, Curtea a constat ca decizia ce face obiectul prezentei analize este legala si temeinica, nefiind incidente motivele de nelegalitate prevazute de art. 304 pct. 8 si 9 din Codul de procedura civila, astfel ca in temeiul dispozitiilor art. 312 alin. 1 din Codul de procedura civila va respinge ca nefondat recursul promovat de paratii O.C.T. si O.C.A. Ionela impotriva deciziei civile nr. 360 din 15.11.2011 pronuntata de Tribunalul Mures in dosarul nr. 5067/320/2006.