Raspunderea vanzatorului pentru evictiune in cazul unor servituti nedeclarate si neaparente. Conditii.
Potrivit dispozitiilor art. 1336 si 1337 Cod civil, vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, precum si de sarcinile care n-au fost declarate la incheierea contractului, iar conform art. 1349 Cod civil vanzatorul raspunde de asemenea pentru existenta unei servituti nedeclarate si neaparente.
Sectia I civila - Decizia civila nr. 519/25 octombrie 2012
Prin sentinta civila nr. 5119/2011 pronuntata de Judecatoria Alba Iulia in dosar nr. 9061/176/2009 a fost respinsa cererea de chemare in judecata formulata de reclamantii MCO si NMS in contradictoriu cu RA, BC si MC.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut urmatoarele:
La data de 23.07.2008 intre reclamanti si defuncta LZ a fost incheiat Contractul de vanzare cumparare autentificat la BNP SM sub nr. 867/23.07.2008, contract care avea ca obiect imobilul inscris in CF 39907 al UAT Alba Iulia, pretul platit de catre reclamanti fiind in suma de 200000 euro, respectiv un pret de 42,55 euro pentru un metru patrat.
Ulterior, reclamantii au parcelat imobilul cumparat in mai multe parcele, din care la momentul cand au solicitat autorizatie de constructie, au constatat ca o parcela in suprafata de 682 mp, este in zona de protectie a magistralei de gaz proprietatea SNTGN “TRANSGAZ" SA Medias fiind grevat de servitute legala in temeiul Legii 351/2004.
Din raspunsul la interogatoriul administrat reclamantilor NM si MCO a reiesit ca reclamantii anterior cumpararii nu au solicitat eliberarea unui certificat de urbanism privind imobilul in litigiu, iar la momentul cumpararii acestia au observat magistrala de gaz care se vedea in zona terenului cumparat.
Potrivit raportului de expertiza tehnica intocmit in cauza reiese ca o parte din suprafata imobilului in litigiu, in concret suprafata de 555 mp., se afla in zona de protectie a retelelor magistrale de gaze naturale din zona, din care suprafata de 320,39 mp. este in exclusivitate, iar pe diferenta de 235 mp. exista si interdictia de construire datorate drumului din zona (str. N. I.).
Potrivit art. 1337 Cod civil, vanzatorul este de drept obligat, dupa natura contractului de vanzare, a raspunde catre cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate la facerea contractului.
Conform art. 1349 Cod civil daca imobilul vandut se afla insarcinat de servituti neaparate, nedeclarate de vanzator si de o asa importanta, incat se poate presupune ca cumparatorul n-ar fi cumparat de le-ar fi cunoscut, el poate cere sau stricarea contractului sau indemnitate.
Prin probatoriul administrat in cauza reclamantii nu au dovedit reaua credinta a vanzatoarei cu privire la nedeclararea servitutilor care grevau imobilul la momentul incheierii tranzactiei, de altfel in aceasta materie, buna sau reaua credinta a vanzatorului nu influenteaza intinderea raspunderii acestuia pentru evictiune.
Pentru a opera cazul de evictiune prevazut de art. 1349 Cod civil instanta a retinut ca imobilul vandut insarcinat de servituti neaparente, nedeclarate de vanzator trebuie sa fie de o asa importanta, incat se poate presupune ca cumparatorul n-ar fi cumparat de le-ar fi cunoscut.
Faptul ca reclamantii, ulterior cumpararii, au parcelat terenul in suprafata de 4700 mp, astfel ca in urma parcelarilor a ramas parcela pe care trece conducta magistrala de gaze in suprafata de 682 mp, nu indrituia reclamantii sa solicite restituirea diferentei de pret dintre valoarea platita la momentul perfectarii contractului si valoarea terenului in litigiu grevat de servitutea legala de trecere a conductei magistrale de gaze naturale, avandu-se in vedere ca aceasta servitute afecteaza doar a paisprezecea parte din terenul cumparat, astfel ca nu se poate retine ca aceasta servitute ar fi de o importanta semnificativa prin raportare la faptul ca acest teren poate fi folosit in continuare de reclamanti ca si teren agricol sau pentru amenajare curte, zona verde, plantatie pomi, parcare, etc, cu exceptia faptului ca nu se poate construi pe acesta.
Fata de aceste considerente fapt si de drept anterior expuse instanta a respins cererea de chemare in judecata formulata de reclamanti.
Prin decizia civila nr. 65/A/2012 Tribunalul Alba a respins apelul declarat de reclamanti impotriva sentintei civile nr. 5119/2011 a Judecatoriei Alba Iulia pronuntata in dosar nr. 9061/176/2009, retinand ca in mod corect a statuat instanta de fond ca in speta nu sunt indeplinite conditiile cerute pentru antrenarea raspunderii vanzatorului pentru evictiune, asa cum sunt ale expres prevazute in art. 1337 Cod civil.
Impotriva acestei ultime hotarari au declarat recurs reclamantii invocand in drept prevederile art. 304 pct. 9 Cod pr. civ., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, intrucat prin decizia recurata nu s-a stabilit ca sentinta este nelegala deoarece nu a retinut ca in cauza sunt intrunite cerintele art. 1336, art. 1337 si 1349 Cod civ.
Examinand hotararea atacata prin prisma criticilor formulate, Curtea a constatat ca recursul este nefondat, intrucat in speta corect s-au aplicat prevederile art. 1336 si urmatoarele din Codul civil vechi, dispozitii ce reglementeaza raspunderea vanzatorului pentru evictiune.
Evictiunea reprezinta pierderea proprietatii lucrului cumparat - in tot ori in parte - sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietate.
Potrivit dispozitiilor art. 1336 si 1337 Cod civil, vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, precum si de sarcinile care n-au fost declarate la incheierea contractului.
Este adevarat ca garantia evictiunii rezultata din fapta unei terte persoane exista daca sunt intrunite cele trei cerinte aratate si de recurent: sa fie tulburare de drept, cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii si sa nu fi fost cunoscuta de catre cumparator.
Conform art. 1349 Cod civil vanzatorul raspunde de asemenea pentru existenta unei servituti nedeclarate si neaparente.
In speta, instanta de apel a retinut starea de fapt ce nu mai poate fi schimbata in recurs, ca pe terenul in litigiu se pot observa semne exterioare vizibile care indica prezenta magistralei de gaz in zona, respectiv 2 pipe (guri de aerisire) de la magistrala de gaz, despre care reclamantul N avea cunostinta la momentul cumpararii.
Mai mult, instantele de fond au retinut definitiv ca nu sunt intrunite cerintele evictiunii, fapte rezultate din probele administrate in cauza.
Or, fata de toate aceste statuari de fapt ale instantelor de fond, Curtea constata ca textele legale ce reglementeaza evictiunea au fost aplicate corect si astfel toate sustinerile recurentilor ce se subsumeaza acestor aspecte, nu pot fi primite.
Pentru considerentele expuse, Curtea, in temeiul dispozitiilor art. 312 Cod p. civ. a respins ca nefondat prezentul recurs.