Privilegiul special imobiliar al copartasilor. Inscrierea privilegiului in cartea funciara.
Codul civil, art. 1741, art. 1745, art. 1737 pct. 3
Legea nr. 7/1996, art. 55 alin. 4
Potrivit art. 1737 pct. 3 Cod civil coerezii sunt privilegiati asupra imobilelor succesiunii pentru garantia impartelii facute intre ei si a sumelor cu care a ramas dator unul catre altul, prin aceste dispozitii legale fiind reglementat privilegiul special imobiliar al copartasilor, care se refera la garantia pentru plata sultei intre copartasi.
Prin art. 1741 Cod civil se prevede ca pentru conservarea privilegiului asupra imobilului care a facut obiectul impartelii, este necesar ca, creditorul privilegiat sa ceara inscrierea acestuia in termen de 60 de zile de la data actului de imparteala. Conform art. 1745 Cod civil toate creantele privilegiate supuse la formalitatea inscriptiei, in privinta carora nu s-ar fi indeplinit conditiile prescrise pentru conservarea privilegiului, nu inceteaza cu toate acestea de a fi creante ipotecare.
Prin urmare, fata de aceste prevederi legale, trebuie retinut ca expirarea termenului de 60 de zile prevazut pentru inscrierea privilegiului, nu il lipseste pe creditor de posibilitatea de a cere inscriptia privilegiului, iar sanctiunea nerespectarii termenului mentionat consta in faptul ca privilegiul copartasului se transforma intr-o ipoteca legala.
Prevederile legale sus-mentionate din Codul civil trebuie coroborate cu dispozitiile art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, prin care se prevede ca in toate cazurile in care prin lege se acorda un privilegiu imobiliar sau o ipoteca legala pentru garantarea vreunui drept sau creante, acestea se vor inscrie din oficiu in cartea funciara, cu exceptia situatiei in care partile renunta in mod expres la acest beneficiu, iar inscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regula, in temeiul inscrisului din care rezulta creanta privilegiata sau care confera dreptul de a lua o inscriptie ipotecara. Prin Sentinta civila nr. 1190 din 16 aprilie 2010, pronuntata de Judecatoria Odorheiu Secuiesc, s-a admis in parte plangerea petentului K.B. in contradictoriu cu intimata K.I. si in consecinta s-a dispus radierea dreptului de uzufruct viager inscris in favoarea defunctei K.I. asupra imobilului teren intravilan cu constructii, teren, casa si anexe, inscris in CF 50559 Cristuru Secuiesc sub nr. top. 46,47, cu suprafata de 604 mp. S-a respins cererea de radierea a dreptului de ipoteca inscris in favoarea lui K.I. senior si K.I. junior, asupra imobilului teren intravilan cu constructii, teren, casa si anexe inscris in CF nr. 50559 Cristuru Secuiesc sub nr. top. 46,47, cu suprafata de 604 mp.
Prin Decizia nr. 94 din 13 octombrie 2010, pronuntata de Tribunalul Harghita, Sectia civila, s-a respins, ca neintemeiata, apelul formulat de apelanta K.I. in contradictoriu cu intimatul K.B., impotriva Sentintei civile sus-mentionate si s-a respins cererea de aderare la apel, formulata de K.B.
Impotriva acestei decizii, in termen legal, a declarat recurs petentul K.B. si a solicitat modificarea hotararii atacate si in consecinta admiterea apelului declarat impotriva sentintei pronuntate de judecatorie si sa se dispuna radierea dreptului de ipoteca inscris in cartea funciara in favoarea numitelor K.I. senior si K.I. junior, in baza incheierii de carte funciara nr. 332 din 11 ian.2010, pronuntata de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Odorheiu Secuiesc, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii de recurs s-a aratat ca prin decizia atacata instanta de apel a mentinut hotararea instantei de fond cu privire la respingerea capatului de cerere avand ca obiect anularea incheierii de carte funciara nr. 332 din 11 ian.2010, prin care s-a operat din oficiu inscrierea dreptului de ipoteca al intimatei K.I. junior in cartea funciara, instanta de apel retinand ca art. 1741 Cod civil se refera la alte considerente decat cele sustinute de petent si anume la conservarea privilegiilor legale.
Petentul a apreciat ca instanta de apel a interpretat gresit prevederea legala mentionata si sub acest aspect s-a aratat ca dispozitiile art. 1741 Cod civil se afla in sectiunea IV a Cap. II din titlul XVIII consacrat privilegiilor si ipotecilor din Codul civil, intitulat "Cum se conserva privilegiile", insa prevederile legale mentionate consacra dreptul la un privilegiu legal special al comostenitorilor si coproprietarilor.
Conform dispozitiilor ar. 1737 pct. 3 din Cod civil in categoria creditorilor cu privilegiu special asupra imobilelor se afla si coerezii "asupra imobilelor succesiunii pentru garantia impartelii facute intre ei si a sumelor cu care au ramas datori unul fata de altul". Este vorba insa de un privilegiu imobiliar special care nu se concretizeaza prin intabulare sultei datorate in cazul de fata in baza unei sentinte, cu titlu de ipoteca. Prin dispozitiile art. 1741 Cod civil se stabileste modalitate de conservare, iar termenul prevazut este unul de decadere la consemnarea privilegiului. In mod firesc dreptul copartasului nu se stinge insa nu mai poate fi intabulat din oficiu ci doar in baza actului de partaj, in speta in baza sentintei civile de partaj nr. 1625 din 14 septembrie 2006 a Judecatoriei Odorheiu Secuiesc si doar in situatia in care instanta a dispus in mod expres acest lucru.
In conditiile in care sentinta mentionata nu contine asemenea dispozitii, s-a sustinut ca in speta suntem in prezenta unei operatiuni nelegale din partea Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Odorheiu Secuiesc.
S-a mai invocat faptul ca in conformitate cu prevederile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil si sub acest aspect trebuie avut in vedere ca in speta instanta de judecata nu a dispus constituirea vreunei garantii pe seama paratelor, situatie in care nu suntem in prezenta unei ipoteci constituite in mod valabil.
Prin sentinta a carei intabulare s-a solicitat s-a constituit in mod valabil un singur drept tabular si anume dreptul de proprietate al petentului, iar in situatia in care intimata ar fi urmarit garantarea obtinerii creantei stabilite cu titlu de sulta, ar fi trebuit sa formuleze o cerere expresa in acest sens. Chiar si intr-o asemenea situatie, petentul nu ar fi putut solicita intabularea ipotecii, nefiind titularul acestui drept.
In sustinerea recursului s-au invocat si prevederile art. 47 alin. 8 din Ordinul Directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara nr. 663/2006, invocandu-se faptul ca din aceste prevederi rezulta ca si in situatia in care o persoana are la dispozitie un act prin care se constata o creanta certa, lichida si exigibila, cum este cazul intimatei, aceasta nu ar putea obtine inscrierea vreunui drept tabular in baza acestui document decat dupa autorizarea instantei sau pe calea executarii silite.
Intabularea dreptului de ipoteca s-a efectuat in aplicarea prevederilor art. 55 alin. 4 - 9 din Legea nr. 7/1996, respectiv art. 101 si 102 din regulament, petentul sustinand ca in aplicarea acestor prevederi Biroul de Cadastru a confundat ipoteca cu privilegiul imobiliar, desi acestea sunt modalitati diferite de garantarea obligatiilor.
Conform prevederilor art. 1737 pct. 3 din Cod civil in categoria creditorilor cu privilegiu special asupra imobilelor se afla si coerezii, insa este vorba de un privilegiu imobiliar special care nu se concretizeaza prin intabularea sultei datorate in baza sentintei, cu titlu de ipoteca.
Prin dispozitiile art. 1741 Cod civil se prevede un termen de 60 de zile de la data actului de imparteala in care persoana interesata si anume, cel indreptatit sa primeasca o suma de bani cu titlu de sulta, poate sa inscrie privilegiul imobiliar. Din moment ce acel termen s-a implinit la data de 27 aprilie 2007, Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara nu putea sa efectueze inscrierea privilegiului din oficiu, fiind vorba de un termen legal dupa implinirea caruia coproprietarul indreptatit de a primi plata sultei nu mai poate solicita inscrierea privilegiului.
Examinand decizia atacata prin prisma motivelor de recurs si in raport de prevederile art. 306 alin. 2 Cod procedura civila si avand in vedere actele si lucrarile dosarului, curtea a retinut urmatoarele:
Prin Sentinta civila nr. 1625 din 14 septembrie 2006, pronuntata de Judecatoria Odorheiu Secuiesc in dosarul nr. 377/2006 s-a admis actiunea civila formulata de petentul din prezenta cauza K.B. in contradictoriu cu K.I. senior si K.I. junior, s-a stabilit ca masa succesorala dupa defunctul K.M. decedat la 11 decembrie 2002 se compune din cota de ½ parte din imobilul inscris in CF nr. 2154 Cristuru Secuiesc, nr. top. 46,47, format din constructii si teren. Totodata, s-a stabilit calitatea de mostenitori ai defunctului a persoanelor sus-mentionate si s-a dispus sistarea indiviziunii asupra intregului imobil, care a fost atribuit in natura petentului K.B., acesta fiind obligat sa plateasca cu titlu de sulta suma de 58.636,87 lei in favoarea numitei K.I. senior si suma de 17.591 lei, in favoarea intimatei K.I. junior. Prin sentinta mentionata s-a dispus, de asemenea, intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate al petentului, cu titlu de mostenire si partaj si instituirea dreptului de uzufruct viager in favoarea numitei K.I. senior si notarea acestui drept in cartea funciara.
Prin incheierea de carte funciara nr. 332 din 11 ianuarie 2010, data de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Odorheiu Secuiesc s-a dispus intabularea in CF nr. 50559 Cristuru Secuiesac (provenita din conversia pe hartie a CF nr. 2154 Cristuru Secuiesc) a dreptului de proprietate al petentului asupra imobilului la care s-a facut referire mai sus, cu titlu de mostenire si partaj, intabularea fiind facuta in baza hotararii judecatoresti sus-mentionate. Prin aceeasi incheiere s-a dispus inscrierea dreptului de uzufruct viager stabilit prin aceeasi hotarare judecatoreasca si a dreptului de ipoteca in favoarea celor doua beneficiare ale sultei stabilita de instanta.
Prin plangerea formulata de petent impotriva incheierii de carte funciara s-a invocat faptul ca in mod gresit s-a dispus inscrierea dreptului de uzufruct viager, atata timp cat nu s-a solicitat acest lucru.
In privinta inscrierii dreptului de ipoteca s-a sustinut ca aceasta masura este nelegala in conditiile in care instanta nu a dispus constituirea vreunei garantii pe seama persoanelor in favoarea carora s-a inscris dreptul de ipoteca si nici nu exista o dispozitie a instantei pentru o astfel de inscriere. S-a mai sustinut ca inscrierea dreptului de ipoteca s-a facut cu nerespectarea prevederilor art. 55 din Legea nr. 7/1996 si art. 101 si 102 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara. Pe de alta parte, s-a confundat ipoteca cu privilegiul imobiliar al copartasului si nu s-a tinut cont de faptul ca acest privilegiu poate fi inscris doar la cererea persoanei indreptatite a primi o suma de bani cu titlu de sulta in termen de 60 de zile socotite de la data actului de imparteala, termen care nu a fost respectat, iar dupa implinirea termenului respectiv persoana indreptatita a primi o suma cu titlu de sulta, nu mai poate solicita inscrierea privilegiului.
Prin sentinta pronuntata de instanta de fond plangerea impotriva incheierii de carte funciara formulata de petent a fost admisa in parte in sensul ca s-a dispus radierea din cartea funciara a dreptului de uzufruct viager inscris in favoarea defunctei K.I. senior, retinandu-se ca titulara acestui drept a decedat la 9 august 2009 si ca atare, dreptul de uzufruct viager stabilit in favoarea ei s-a stins.
In ceea ce priveste cererea de radiere a dreptului de ipoteca inscris in favoarea beneficiarelor sultei, s-a apreciat ca este nefondat si in acest sens s-a retinut ca prevederile art. 1741 Cod civil referitoare la termenul de 60 de zile pentru inscrierea privilegiului copartasului au fost abrogate tacit conform prevederilor art. 69 alin. ultim din Legea nr. 7/1996, iar calificarea sultei stabilita prin sentinta, ca ipoteca legala in loc de privilegiu, nu il afecteaza pe titularul dreptului de proprietate.
Instanta de apel a retinut ca prima instanta in mod gresit a interpretat legea in sensul ca art. 1741 Cod civil, care reglementeaza termenul de 60 de zile pentru inscrierea privilegiului copartasilor, a fost abrogat. S-a mai retinut ca solutia de respingere a cererii de radiere a ipotecii este insa legala, dar pentru alte motive, fiind aplicabile sub acest aspect dispozitiile art. 1745 Cod civil, care prevede ca toate creantele privilegiate supuse formalitatii inscriptiei in privinta carora nu s-au indeplinit conditiile prescrise pentru conservarea privilegiului, vor fi creante ipotecare. De asemenea, prin art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 se prevede ca inscrierea privilegiului conferit de lege se face din oficiu si ca atare, in mod justificat, garantia a fost inscrisa ca ipoteca, avand in vedere ca aceasta inscriere s-a facut dupa implinirea termenului de 60 de zile de la data actului de imparteala.
In privinta recursului declarat de petent, curtea retine ca potrivit art. 1737 pct. 3 Cod civil coerezii sunt privilegiati asupra imobilelor succesiunii pentru garantia impartelii facute intre ei si a sumelor cu care a ramas dator unul catre altul, prin aceste dispozitii legale fiind reglementat privilegiul special imobiliar al copartasilor, care se refera la garantia pentru plata sultei intre copartasi.
Prin art. 1741 Cod civil se prevede ca pentru conservarea privilegiului asupra imobilului care a facut obiectul impartelii, este necesar ca, creditorul privilegiat sa ceara inscrierea acestuia in termen de 60 de zile de la data actului de imparteala. Conform art. 1745 Cod civil toate creantele privilegiate supuse la formalitatea inscriptiei, in privinta carora nu s-ar fi indeplinit conditiile prescrise pentru conservarea privilegiului, nu inceteaza cu toate acestea de a fi creante ipotecare.
Prin urmare, fata de aceste prevederi legale, trebuie retinut ca expirarea termenului de 60 de zile prevazut pentru inscrierea privilegiului, nu il lipseste pe creditor de posibilitatea de a cere inscriptia privilegiului, iar sanctiunea nerespectarii termenului mentionat consta in faptul ca privilegiul copartasului se transforma intr-o ipoteca legala.
Prevederile legale sus-mentionate din Codul civil trebuie coroborate cu dispozitiile art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, prin care se prevede ca in toate cazurile in care prin lege se acorda un privilegiu imobiliar sau o ipoteca legala pentru garantarea vreunui drept sau creante, acestea se vor inscrie din oficiu in cartea funciara, cu exceptia situatiei in care partile renunta in mod expres la acest beneficiu, iar inscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regula, in temeiul inscrisului din care rezulta creanta privilegiata sau care confera dreptul de a lua o inscriptie ipotecara.
Prin memoriul de recurs nu s-a contestat faptul ca prin expirarea termenului de 60 de zile prevazut pentru inscrierea privilegiului copartasului, dreptul acestuia nu se stinge, insa s-a sustinut ca acest drept nu mai poate fi intabulat din oficiu, ci doar in baza actului de partaj si a dispozitiei exprese a instantei.
Sustinerile recurentului se apreciaza a fi nefondate, in contextul in care in urma expirarii termenului de 60 de zile, privilegiul copartasilor rezultat din sentinta prin care s-a dispus iesirea din indiviziune asupra imobilului inscris in CF nr. 2154 Cristuru Secuiesc, a devenit o ipoteca legala. Fiind vorba de un drept de ipoteca acordat de lege si care potrivit art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 se inscrie din oficiu in cartea funciara, in mod nejustificat se sustine ca inscrierea se putea face doar daca instanta ar fi dispus expres acest lucru. O asemenea conditie nu este prevazuta de art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, prevazandu-se doar ca inscrierea se face din oficiu in baza inscrisului din care rezulta creanta sa ipoteca, or, in speta dreptul copartasilor inscris in cartea funciara rezulta din sentinta prin care s-a dispus iesirea din indiviziune si este prevazut de lege, iar acest drept exista independent de dispozitia expresa a instantei de a fi inscris in cartea funciara.
De asemenea, nu are relevanta faptul ca instanta nu a dispus in mod expres constituire vreunei garantii pe seama intimatei K.I. junior si a autoarei acesteia K.I. senior. Acestor persoane, in calitate de copartase, le este recunoscut de lege un privilegiu special imobiliar pentru plata sultelor stabilite in favoarea lor, care a devenit o ipoteca legala, ca urmare a neinscrierii in cartea funciara in termen de 60 de zile de la data actului de imparteala si ca atare nu era necesar ca instanta sa dispuna expres constituirea garantiei mentionate prin sentinta prin care s-a dispus iesirea din indiviziune. Pe de alta parte, nu are relevanta ca titularul dreptului sus-mentionat nu a cerut inscrierea in cartea funciara, din moment ce in lipsa cererii inscrierea se face si din oficiu in conditiile art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996.
Sustinerile recurentului in sensul ca Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Odorheiu Secuiesc a confundat ipoteca cu privilegiul imobiliar se apreciaza de asemenea, a fi nefondate.
Dupa cum s-a mai precizat, pentru conservarea privilegiului copartasului creditorul trebuie sa ceara inscrierea in termen de 60 de zile. Faptul ca in speta nu s-a formulat o astfel de solicitare in termenul mentionat nu inseamna ca inscrierea nu mai poate fi efectuata, singura consecinta fiind aceea ca neindeplinirea formalitatilor de publicitate in termenul mentionat duce la transformarea privilegiului intr-o ipoteca, care va avea un rang inferior unei eventuale ipoteci inscrise anterior. In contextul in care conform art. 1745 Cod civil creanta privilegiata constand in plata sultei va fi creanta ipotecara, in situatia in care nu s-au indeplinit in termen formalitatile de publicitate, in mod nejustificat se sustine ca inscrierea dreptului de ipoteca s-a facut in mod gresit.
In consecinta, curtea a apreciat ca in mod corect a retinut instanta de apel ca incheierea de carte funciara atacata este legala, fiind data cu respectarea prevederilor legale aplicabile in materie, respectiv art. 1737 si urm. din Codul civil si art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 si ca atare, nu se impune modificarea deciziei pronuntate de tribunal.
Fata de cele ce preced, pentru considerentele aratate, constatand ca nu sunt incidente motive care ar putea atrage modificarea sau casarea deciziei atacate, in temeiul art. 312 alin. 1 Cod procedura civila, curtea a respins ca nefondat recursul declarat de petent.