Contract de vanzare cumparare incheiat cu nerespectarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995. Nulitate absoluta Decizie nr. 107/R din data de 23.02.2006
pronunțată de Curtea de Apel Targu-Mures

Potrivit dispozitiilor art.1 din Legea nr. 112/1995 prin acest act normativ sunt reglementate masuri reparatorii pentru fostii proprietarii- persoane fizice-ai imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute ca atare in proprietatea statului sau altor persoane dupa 6 martie 1945, cu titlu si care se aflau in proprietatea statului sau altor persoane juridice la data de 22 dec. 1989, una din cerintele impuse de acest text de lege fiind calitatea de persoana fizica a fostului proprietar deposedat de stat.
Intrucat anterior preluarii de catre stat imobilul in litigiu nu a apartinut unei persoane fizice , nu sunt incidente prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 care confera chiriasilor dreptul de a opta pentru cumpararea locuintelor nerestituite fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, astfel ca instrainarea imobilelor catre chiriasi este nelegala, contractul de vanzare -cumparare fiind lovit de nulitate absoluta
Prin sentinta civila nr. 643 din 22 octombrie 2003, Judecatoria Tarnaveni a admis actiunea civila formulata de reclamanta Parohia Reformata Idrifaia, cu sediul in comuna Suplac, sat Idrifaia, nr. 149, judetul Mures, impotriva paratilor Primaria comunei Suplac, H. C. si H.E. , astfel ca:
- a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 9 incheiat la data de 4 ianuarie 2001 intre primaria comunei Suplac si H.C. si H.E. ;
- a obligat parata Primaria comunei Suplac la plata catre reclamanta a sumei de 50.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata;
- a obligat paratii H.C. si H.E. la plata catre reclamanta a sumei de 50.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Impotriva hotararii anterior descrise, au declarat apel paratii Primaria comunei Suplac, respectiv H.C. si H.E. ambele cai de atac fiind respinse ca nefondate prin decizia civila nr. 849/A din 25 octombrie 2004 a Curtii de Apel Targu-Mures.
In adoptarea acestei solutii, instanta de apel a retinut ca art. 1 din Legea nr. 112/1995 distinge neechivoc calitatea de persoane fizice a fostilor proprietari, aspect dovedit fara dubiu in speta, astfel ca imobilul in litigiu nu putea intra sub incidenta respectivei legi, aceasta avand aplicabilitate numai cu referire la imobilele preluate de stat de la fostii proprietari - persoane fizice. Pe de alta parte, dispozitiile art. 25 din aceeasi lege stipuleaza in mod expres ca situatia juridica a imobilelor care nu fac obiectul acesteia va fi reglementata separat, prin legi speciale.
Solutia instantei de apel a fost contestata cu recurs de catre parati, cauza fiind inregistrata initial pe rolul Inaltei Curti de Casatie si Justitie, iar apoi transmisa spre solutionare Curtii de Apel Targu-Mures, prin decizia nr. 8932 din 7 noiembrie 2005, adoptata in baza Legii nr. 219/2005.
Prin recursul promovat, parata Primaria comunei Suplac a solicitat anularea hotararii instantei de apel si respingerea ca nefondata a actiunii reclamantei.
La randul lor, paratii H.C. si H.E. au solicitat casarea hotararii instantei de apel si trimiterea cauzei spre rejudecare, in baza art. 312 alin. 5 Cod procedura civila, invocand faptul ca aceasta a solutionat procesul fara a se pronunta cu privire la toate aspectele invocate in aparare, respectiv necercetarea fondului sub aspectul bunei credinte a recurentilor.
Examinand caile de atac deduse judecatii, prin raportare la motivele invocate, precum si din oficiu, in limitele prevazute de art. 306 alin. 2 Cod procedura civila, Curtea de apel a retinut urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. 9 din 4 ianuarie 2001, parata primaria comunei Suplac a instrainat H.C. si sotia E.B. imobilul situat in localitatea Idrifaia, nr. 148, inscris in C.F. nr. 73, nr. top. 234, imobil compus din 2 camere, dependinte si anexe gospodaresti. Astfel cum rezulta din chiar titulatura data actului incheiat, ca si din cuprinsul acestuia, temeiul juridic al instrainarii l-au constituit prevederile Legii nr. 112/1995, cumparatorii avand calitatea de chiriasii ai imobilului - obiect al tranzactiei.
Potrivit dispozitiilor art. 1 din legea mentionata, aceasta reglementeaza masuri reparatorii pentru fostii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dupa 6 martie 1945, cu titlu, si care se aflau in proprietatea statului sau altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989. Prin urmare, una dintre cerintele impuse de textul de lege amintit, este calitatea de persoana fizica a fostului proprietar deposedat de stat.
Or, astfel cum rezulta din inscrierile de carte funciara, imobilul identificat in contractul de vanzare-cumparare in litigiu ca fiind amplasat pe nr. top. 234 a format proprietatea Bisericii Reformate Idrifaia, fiind transcris din C.F. nr. 79 in C.F. nr. 73 si intabulat in favoarea Statului Roman la data de 25 februarie 1950, in temeiul Decretului nr. 176/1948, respectiv in administrarea Ministerului Invatamantului Public. Asadar, proprietatea imobilului instrainat paratilor nu a apartinut anterior preluarii de catre stat unei persoane fizice, pentru a deveni incidente prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, care confera chiriasilor dreptul de a opta pentru cumpararea locuintelor nerestituite fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora. De altfel, art. 25 din aceeasi lege dispunea ca prin legi speciale vor fi reglementate situatiile juridice ale altor imobile decat cele care fac obiectul acesteia.
Pentru considerentele expuse Curtea de apel a relevat justetea solutiei adoptata de catre primele doua instante, care au retinut in mod corect faptul ca imobilul in litigiu nu cade sub incidenta prevederilor Legii nr. 112/1995, astfel ca a fost nelegal instrainat chiriasilor.
In ceea ce priveste sustinerea recurentilor, vizand nedovedirea de catre reclamanta a calitatii de fosta proprietara a imobilului - obiect al contractului de vanzare-cumparare in litigiu, aceasta este contrazisa de inscrierile de carte funciara anterior mentionate, iar aspectul a fost amplu examinat si de catre instanta de apel, care a raspuns, astfel, criticii constand in contestarea calitatii procesuale active a reclamantei si, respectiv, a interesului acesteia in promovarea actiunii deduse judecatii.
Referitor la necercetarea de catre instanta de apel a bunei-credinte a paratilor - cumparatori, Curtea a subliniat lipsa de relevanta a acestei imprejurari, raportat la problematica juridica a spetei supusa examinarii, opinand ca o atare analiza s-ar fi impus doar in conditiile in care probele administrate in cauza ar fi condus la concluzia ca imobilul instrainat ar fi cazut sub incidenta prevederilor Legii nr. 112/1995. In caz contrar, orice discutie pe marginea acestui subiect este superflua.
Cat despre invocarea in cauza a prevederilor H.G. nr. 498/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a legii nr.10/2001, s-a constatat ca aceasta aparare este straina de natura pricinii deduse judecatii, in conditiile incidentei in cauza a prevederilor art. VI alin. 3 din O.U.G. nr. 184/2002 si a incalcarii evidente a dispozitiilor art. 1 si 9 din Legea nr. 112/1995.
Fata de aspectele anterior relevate, Curtea a conchis ca in cauza nu se regasesc motive de nelegalitate a hotararii adoptate de catre instanta de apel, aceasta relevand o situatie juridica aflate in deplina concordanta cu probatoriul administrat in cauza, neimpunandu-se completarea acestuia sau rejudecarea apelului, astfel cum au solicitat paratii.
Drept consecinta, in temeiul dispozitiilor art. 312 alin. 1 Cod procedura civila, recursurile examinate au fost respinse ca nefondate, corelativ cu obligarea paratilor - recurenti la cheltuieli de judecata in favoarea reclamantei - intimate, conform prevederilor art. 274, 277 Cod procedura civila.