Imobil nationalizat. Contract de vanzare-cumparare incheiat cu nerespectarea prevederilor legale. Nulitate.
Legea nr. 112/1995, art. 9, art. 14
H.G. nr. 20/1996, art. 1, art. 12
In conditiile in care la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare a carui nulitate s-a solicitat, erau in vigoare prevederile Legii nr. 112/1995 si ale H.G. nr. 20/1996 republicata, in baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, autoritatile statului aveau obligatia de a suspenda aceasta procedura pana la solutionarea cererilor depuse de persoanele ce se pretind indreptatite la restituire, conform art. 14 din Legea nr. 112/1995, obligatie pe care nu au respectat-o. Pe de alta parte, anterior instrainarii imobilului de catre chiriasi, statul avea obligatia de a verifica valabilitatea titlului sau, respectiv de a verifica daca autoarea reclamantului nu era exceptata din categoria persoanelor supuse nationalizarii in temeiul Decretului nr. 92/1950, toate acestea in aplicarea prevederilor art. 1 alin. 1-2 si art. 12 lit. "a" din H.G. nr. 20/1996 republicata, acte normative care erau in vigoare la momentul incheierii actului atacat.
Vanzarea apartamentului in litigiu, inainte ca instanta sa se pronunte irevocabil asupra nevalabilitatii titlului statului si asupra cererii de restituire in natura formulate de mostenitorii fostei proprietare tabulare este nelegala, cu atat mai mult cu cat toate partile au fost instiintate despre demersurile reclamantului, facute in baza Legii nr. 112/1995.
Sanctiunea nerespectarii dispozitiilor art. 1 alin. 4 din H.G. nr. 20/1996 republicata este nulitatea absoluta a contractului, conform art. 12 din acelasi act normativ.
Prin Sentinta civila nr. 1327 din 16 aprilie 2002 Judecatoria Sighisoara a respins ca nefondata actiunea reclamantului D.C., formulata impotriva paratilor Consiliul Local S., S.C. A. S.A. Sighisoara si M.P. si I., pentru anulare contractului de vanzare - cumparare, respectiv retrocedarea imobilului reclamantului.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut ca prin actiunea civila inaintata instantei, reclamantul a solicitat ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa se constate nulitatea contractului de vanzare - cumparare incheiat de S.C. A. S.A. Sighisoara cu paratii M.P. si I., iar imobilul ce formeaza obiectul contractului de vanzare - cumparare, in baza Legii nr. 112/1995 sa fie retrocedat reclamantului, sustinand ca deposedarea si trecerea in proprietatea statului a fost abuziva, iar contractul incheiat in baza Legii nr. 112/1995 este lovit de nulitate.
Din probele de la dosar instanta de fond constatat ca reclamantul nu a administrat nici o proba in cauza, respectiv nu a depus la dosar anexa la decretul de nationalizare, nu a clarificat obiectul cererii in sensul ca revendica doar apartamentul cumparat de parati sau intreg imobilul, nu a depus hotararile judecatoresti anterioare pronuntate, nu se cunoaste care a fost natura imobilului nationalizat la data nationalizarii, daca constituia spatiu de locuit sau avea alta destinatie, daca a solicitat in temeiul Legii nr. 112/1995 imobilul, care a fost rezultatul acestor demersuri si nu si-a dovedit calitatea.
Prin Decizia civila nr. 249 din 27 octombrie 2010 Tribunalul Mures a admis apelul declarat de reclamant, a schimbat in tot hotararea atacata, in sensul ca a admis cererea formulata de reclamant in contradictoriu cu paratii S.C. A. S.A. Sighisoara, prin reprezentant, Consiliul Local S., M.P. si I. si in consecinta a constatat nulitatea contractului de vanzare - cumparare nr. 687/1997 intervenit intre paratii S.C. A. S.A. Sighisoara si M.P. si I., avand ca obiect un apartament din imobilul situat in Sighisoara, str. 1 Decembrie 1918, jud. Mures, a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de paratul Consiliul Local S. si a obligat intimatii la plata catre apelant a sumei de 445 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
In considerentele acestei decizii s-a retinut ca la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare atacat, era inregistrata la Consiliul Judetean Mures cererea reclamantului, formulata in calitate de mostenitor al fostei proprietare tabulare, de restituire a imobilului in litigiu, in procedura Legii nr. 112/1995. Probele de la dosar au dovedit imprejurarea ca reclamantul s-a preocupat de instiintarea partilor contractului atacat si a institutiilor cu atributii in procedura Legii nr.112/1995 si a uzat de mijloacele pe care le avea la indemana (transmitere prin posta cu confirmare de primire si transmitere prin intermediul executorului care al acel moment functiona pe langa judecatorii), toate acestea fiind anterioare incheierii contractului de vanzare-cumparare atacat.
Din coroborarea inscrisurilor s-a desprins concluzia ca din vina autoritatilor statului lista imobilelor pentru care s-au depus cereri de restituire in natura de catre fostii proprietari sau mostenitori ai acestora nu reda situatia completa a imobilelor supuse regimului Legii nr. 112/1995. Aceasta omisiune nu poate fi opusa reclamantului, motiv pentru care tribunalul a inlaturat acest inscris ca proba.
La incheierea contractului atacat nu s-a avut in vedere intregul enunt al art. 9 din Legea nr. 112/1995, nefiind respectata conditia impusa de acest text, de suspendare a acestei proceduri pana l solutionarea cererilor depuse de persoanele ce se pretind a fi indreptatite la restituire (conform art. 14 din Legea nr. 112/1995). Pentru imobilul in litigiu exista o asemenea procedura.
Din coroborarea prevederilor art. 1 alin. 1 - 4 si art. 12 lit. "a" din H.G. nr. 20/1996, statul avea obligatia de a verifica valabilitatea titlului sau, in speta sa verifice daca autoarea reclamantului nu era exceptata din categoria persoanelor supuse nationalizarii in temeiul Decretului nr. 92/1950. Doar locuintele reluate cu respectarea prevederilor actului de nationalizare puteau forma obiectul instrainarilor catre chiriasi.
Contractul atacat are o cauza ilicita in intelesul art. 948 C. civ., fiind incheiat cu incalcarea dispozitiilor legale imperative - art. 9 coroborat cu art. 14 din Legea nr. 112/1995 si art. 12 lit. "a" coroborat cu art. 1 alin. 4 din H.G. nr. 20/1996, republicata.
Tribunalul a apreciat ca nu poate fi primita apararea paratilor M. cu privire la buna lor credinta la incheierea contractului, deoarece reclamantul l-a notificat pe paratul M.P. prin Judecatoria Sighisoara despre declansarea procedurii Legii nr. 112/1995, existand prezumtia ca paratii M. au avut cunostinta de demersurile efectuate de reclamant, neputandu-se retine ipoteza existentei unei erori comune si invincibile care sa creeze aparenta ca vanzatorul era proprietar al lucrului vandut.
Impotriva acestei hotarari au declarat recurs paratii M.P. si I., precum si S.C. A. S.A. Sighisoara.
Paratii M.P. si I. au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, in sensul respingerii apelului declarat de reclamant, pastrarii neschimbate a sentintei instantei de fond, cu obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea recursului au aratat ca analizand prevederile art. 2 din Legea nr. 112/1995 se poate trage concluzia ca reclamantul nu era indreptatit la restituirea in natura a imobilului pentru ca nu avea calitatea de chirias si apartamentul nu era liber.
Din inscrisurile de la dosar rezulta ca reclamantul a notificat institutiile dupa data de 29 iulie 1996, dupa expirarea termenului limita prevazut de art. 14 din lege.
A mai invocat prevederile art. 1 alin. 4, 5 si 6 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1996, fiind vorba de o trecere a unui imobil in proprietatea statului cu titlu, astfel ca nu se poate trage concluzia ca statul nu a facut o analiza a valabilitatii titlului sau de proprietate. Nu exista formulata nici o actiune pe calea dreptului comun, de analiza a valabilitatii titlului statului, ci e vorba de o procedura speciala formulata in baza Legii nr. 112/1995, de contestatie impotriva Hotararii nr. 166/1996, a Comisiei constituite in baza legii speciale.
S-a apreciat ca incheierea contractului s-a realizat cu respectarea tuturor dispozitiilor legale invocate, cauza contractului fiind una ilicita, in intelesul prevederilor art. 948 C. civ., sotii M. fiind de buna - credinta la incheierea contractului. Ei au respectat prevederile art. 6 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, respectiv aveau un contract de inchiriere valabil incheiat si au ocupat apartamentul in discutie timp de 25 de ani, fiind in posesia legitima a acestuia si la momentul intrarii in vigoare a legii, imobilul respectiv nu se afla pe lista intocmita de Comisia locala de aplicare a Legii nr. 112/1995 prin adresa nr. 20.112/15 august 1996, deoarece la data respectiva nu exista o cerere a reclamantului pentru restituirea in natura a imobilului, o asemenea notificare fiind trimisa doar la data de 20-28.08.1996, dupa expirarea termenului prevazut de lege.
Cauza ilicita a vanzarii lucrului altuia atrage nulitatea absoluta a instrainarii numai daca a fost cunoscuta de subdobanditor.
Reclamantul nu are calitatea de persoana indreptatita potrivit legii la restituirea imobilului in natura si nici la acordarea de despagubiri pentru acesta, potrivit prevederilor art. 1alin. 2 din lege. Conform arborelui genealogic rezulta ca reclamantul este ruda colaterala de gradul 8 cu numitul R.K.
In drept, au invocat prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Prin memoriul de recurs formulat, parata S.C. A. S.A. a solicitat admiterea recursului, schimbarea in intregime a deciziei atacate si mentinerea in intregime a sentintei.
In motivarea recursului a aratat ca actul de vanzare-cumparare atacat are la baza prevederile art. 9 alin. 1, art. 14 din Legea nr. 112/1995 si art. 1898 alin. 1 C. civ. Partile semnatare ale contractului au fost de buna - credinta, contractul indeplinind conditiile legale.
Prin Dispozitia nr. 1252/2004 a Primarului Municipiului Sighisoara s-a propus acordarea de despagubiri pentru apartamentul nr. I din Corpul C al imobilului in litigiu, deoarece acest apartament deja era vandut familiei Micusan la momentul depunerii notificarilor.
Restituirea imobilelor nationalizate fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora nu era posibila decat daca acestia locuiau in imobilele respective sau daca bunurile erau libere si nu fusesera inchiriate. In cazul bunurilor care nu indeplineau aceste conditii, cum este si cazul de fata, fostii proprietari sau mostenitorii acestora erau indreptatiti sa ceara despagubiri.
In drept, au invocat prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Paratul Consiliul Local S. a formulat intampinare, prin care a aratat ca nu se opun recursurilor formulate si lasa la aprecierea instantei justa si temeinica solutionare a cauzei.
Examinand recursurile declarate prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea a constat ca acestea sunt nefondate pentru urmatoarele considerente:
Solutia instantei de apel s-a dat cu o corecta aplicare a legii. Astfel, la momentul incheierii contractului atacat exista pe rolul Judecatoriei Sighisoara plangerea formulata de numitele V.G.H. si D.M., impotriva Hotararii nr. 166/1996, inregistrata la data de 5 decembrie 1996, sub nr. 3656/1996. In dosarul nr. 1421/1998 al Judecatoriei Sighisoara reclamantul D.C. a contestat aceeasi hotarare.
Contractul in litigiu a fost incheiat la data de 22 iulie 1997. Pana la acel moment, era inregistrata la Consiliul Judetean Mures cererea reclamantului de restituire a imobilului in litigiu, in baza Legii nr. 112/1995. Pe de alta parte, reclamantul a notificat Comisia Locala si Judeteana de Aplicare a Legii nr. 112/1995, fosta R.A.G.C.L.T.U. Sighisoara si pe paratul M.P. despre demersurile efectuate in baza Legii nr. 112/1995. Aceste demersuri au fost probate prin inscrisurile depuse la dosarul de fond, respectiv scrisorile recomandate cu confirmare de primire, datate 22.08.1996, 29.08.1996, respectiv septembrie 1996.
La momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare in litigiu erau in vigoare prevederile Legii nr. 112/1995 si ale H.G. nr. 20/1996, republicata, asa cum corect a retinut instanta de apel. In baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, autoritatile statului aveau obligatia de a suspenda aceasta procedura pana la solutionarea cererilor depuse de persoanele ce se pretind indreptatite la restituire, conform art. 14 din Legea nr. 112/1995, obligatie pe care nu au respectat-o. Pe de alta parte, tot in mod temeinic s-a retinut de catre instanta de apel si faptul ca, anterior instrainarii imobilului de catre chiriasi, statul avea obligatia de a verifica valabilitatea titlului sau, in speta sa verifice daca autoarea reclamantului nu era exceptata din categoria persoanelor supuse nationalizarii in temeiul Decretului nr. 92/1950, toate acestea in aplicarea prevederilor art. 1 alin. 1-2 si art. 12 lit. "a" din H.G. nr. 20/1996 R, acte normative care erau in vigoare la momentul incheierii actului atacat). Aceasta cu atat mai mult cu cat prin plangerea formulata in baza Legii nr. 112/1995 (formulata impotriva Hotararii nr. 166/1996), reclamantul a invocat nevalabilitatea titlului statului.
In mod corect s-a statuat ca vanzarea apartamentului in litigiu, inainte de se pronunta irevocabil asupra nevalabilitatii titlului statului si asupra cererii de restituire in natura formulate de mostenitorii fostei proprietare tabulare, este nelegala, cu atat mai mult cu cat toate partile au fost instiintate despre demersurile reclamantului, facute in baza Legii nr. 112/1995.
Sanctiunea nerespectarii dispozitiilor art. 1 alin. 4 din H.G. nr. 20/1996, republicata este nulitatea absoluta a contractului - art. 12 din acelasi act normativ.
Nu se poate sustine nerespectarea termenului prevazut de Legea nr. 112/1995, de formulare a cererii de restituire, asa cum se sustine in recursul formulat de catre paratii M. Prin inscrisurile amintite mai sus s-a probat atat formularea in termen a cererii, cat si a contestatiei impotriva Hotararii Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995, mai mult, s-a probat si faptul notificarii tuturor partilor despre existenta acestor demersuri, inclusiv a cumparatorilor imobilului in litigiu, cu mult inaintea incheierii contractului de vanzare-cumparare atacat. Curtea a amintit recurentilor ca legea trebuie interpretata in litera si spiritul sau, in integralitatea sa, si nu trunchiat, in favoarea uneia sau alteia dintre partile improcesuate.
Exceptiile invocate, privind lipsa de interes si lipsa calitatii procesuale active a reclamantului, datorita faptului ca nu are calitatea de mostenitor legal al fostei proprietare tabulare al imobilului in litigiu nu sunt justificate. Si in acest caz se face o gresita mentionare a textelor de lege aplicabile spetei deduse judecatii. Legea nr. 112/1995 nu a limitat la un anumit grad de rudenie categoria de mostenitori care au vocatia de a introduce cereri de restituire. Fiind o lege speciala, nu se poate completa sau inlocui cu norme generale. Legea si normele de aplicare a legii fac vorbire despre "mostenitorii fostilor proprietari". Acolo unde a fost cazul, s-a precizat in mod expres "mostenitorii pana la gradul II inclusiv". Ca atare, Curtea a apreciat ca reclamantul are calitatea de mostenitor al fostei proprietare tabulare, calitate care de altfel nu i-a fost contestata pana la acest moment, nici in cadrul procedurii demarate in baza Legii nr. 112/1995, nici in cea bazata pe Legea nr. 10/2001 si nici in cea demarata in baza dreptului comun.
Este evident ca partile semnatare ale contractului nu au fost de buna-credinta la incheierea contractului, cata vreme au fost instiintate in mod direct despre demararea procedurii de catre mostenitorii fostei proprietare tabulare a imobilului, in baza Legii nr. 112/1995 si aveau obligatia sa suspende orice procedura de instrainare a imobilului, pana la solutionarea contestatiilor.
Fata de toate cele retinute mai sus, Curtea a constat ca nu este incident motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanta de apel facand o corecta aplicare a legii. Ca atare, in baza art. 312 alin. 1 C. proc. civ., a respins recursurile ca nefondate.