Decretul – Legea nr.115/1938.Actiunea in rectificare bazata pe nevalabilitatea titlului. Conditii si efecte.
Conform art.37 din Decretul –Lege nr.115/1938, actiunea in rectificare bazata pe nevalabilitatea titlului isi produce efectele si fata de tertele persoane care au dobandit cu buna credinta si prin act juridic cu titlu oneros un drept real intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare.
Sectia civila – Decizia civila nr. 165/16 mai 2008
Prin sentinta civila nr. 14/2007 pronuntata de Judecatoria Medias in dosar nr. 1602/257/2006 a fost respinsa actiunea reclamantei T.A. impotriva paratilor B.R.N.T., B.R.B.E. si S.G., avand ca obiect anularea incheierii de CF si constatarea nulitatii contractului de vanzare cumparare.
Pentru a hotari astfel prima instanta a retinut ca posibilitatea data de art. 36 din Legea nr.7/1996 titularului de a se indrepta impotriva subdobanditorului nu inseamna ca actiunea trebuie admisa de plano, trebuind sa existe un motiv pentru admisibilitatea actiunii deoarece inscrierea in cartea funciara a avut ca temei un contract care nu poate fi lipsit de efecte daca este valabil.
Prin decizia civila nr. 22/2008 pronuntata de Tribunalul Sibiu in dosar nr. 4740/85/2007 a fost admis apelul declarat de reclamanta T.A. impotriva sentintei de mai sus care a fost schimbata in tot in sensul ca s-a admis actiunea civila formulata de reclamanta, s-a dispus anularea incheierii de intabulare nr. 3385/2005 din CF nr. 11753 Medias nr. cad. 2355/7/79/3/LX1 si s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare incheiat intre paratul S.G. si paratii B. autentificat sub nr. 898/2005 de BNP S.D.M. si a incheierii de intabulare nr. 4020/6.07.2005 din CF 11753 Medias.
Paratii au fost obligati la plata cheltuielilor de judecata.
In considerentele deciziei s-a retinut ca asupra imobilului in litigiu proprietara a fost reclamanta apelanta T. iar in urma executarii silite imobilul a fost adjudecat de intimatul parat S.G. care s-a intabulat in CF cu incheierea nr. 3385/2005. Acesta instraineaza imobilul prin vanzare cumparare intimatilor parati B.R.N. si sotiei B.E. care se intabuleaza cu incheierea de CF nr. 4020/2005. Prin decizia civila nr. 456/2006 a Tribunalului Sibiu (f. 6 dos. fond) s-a anulat actul de adjudecare al intimatului S.G. si s-a dispus repunerea partilor in situatia anterioara de CF desi intimatii B.R. nu au fost parti iar procesul nu a fost notat in CF.
Ca atare, titlul in baza caruia s-a facut inscrierea in CF a intimatului S. nu a fost valid astfel ca devin incidente prev. art. 34 pct. 1 si 36 din Legea 7/1996 care prevad expres ca orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din CF daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca:
- inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a facut inscrierea nu a fost valabil;
- dreptul inscris a fost gresit calificat;
- nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris si art. 36 care prevede ca actiunea in rectificare intemeiata pe nevalabilitatea inscrierii (34 pct. 1) a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe gresita calificare a dreptului (pct. 2) se va putea indrepta si impotriva tertelor persoane care si-au inscris un drept real, dobandit cu buna credinta si prin act juridic cu titlu oneros bazandu-se pe cuprinsul CF in termen de 3 ani de la data inregistrarii cererii de inscriere formulata de dobanditorul nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere, afara de cazul cand dreptul material al actiunii la fond nu s-a prescris.
Impotriva acestei decizii au formulat recurs paratii B.R.N.T. si B.R. B.E. solicitand in temeiul art. 304 pct. 9 Cod procedura civila modificarea deciziei atacate in sensul mentinerii sentintei civile nr. 14/2007 ca temeinica si legala.
In expunerea motivelor de recurs se arata ca paratii recurenti sunt subdobanditori de buna credinta fiind indeplinite prevederile art. 1989 Cod civ. si ca reclamanta si-a intemeiat actiunea pe disp. Legii nr.7/1996 care insa nu sunt aplicabile avandu-se in vedere disp. art. 72 din aceeasi lege, aplicabile fiind prevederile Decretului Lege nr. 115/1938.
Sustin ca acordul de vointa prevazut de art. 17 din D-L nr.115/1938 s-a materializat prin incheierea contractului in forma autentica in fata notarului care apoi a fost intabulat in cartea funciara, ca in speta nu opereaza principiul anularii actelor subsecvente invocat de reclamanta fiind justificata mentinerea actului subsecvent prin doua principii de fapt: cel al ocrotirii bunei credinte a subdobanditorului unui bun cu titlu oneros si cel al asigurarii stabilitatii circuitului civil, acesta din urma fiind consacrat si de catre CEDO.
Considera ca beneficiaza de prezumtia bunei credinte ce opereaza in favoarea subdobanditorilor cu titlu oneros, trebuind sa se constate ca valabil incheiat contractul de vanzare cumparare atacat.
Invoca si disp. art. 34 din Legea nr.7/1996 precizand ca principiul publicitatii in baza caruia se prezuma ca intregul cuprins al cartii funciare este exact a dat nastere la doua prezumtii legale: aceea potrivit careia un drept real inscris in favoarea unei persoane creaza prezumtia ca dreptul exista in folosul ei si cea conform careia daca un drept real s-a radiat din cartea funciara rezulta ca acest drept nu exista, ambele aplicabile in speta.
In acest sens, concretizand, releva faptul ca la data incheierii actului de vanzare proprietar tabular era vanzatorul respectiv paratul S.G. si ca reclamanta a notat in cartea funciara demersul sau judiciar de anulare a actului de adjudecare la mult timp dupa incheierea actului de instrainare atacat astfel ca nu li se poate imputa „minima neglijenta” de vreme ce cartea funciara i-a convins ca au contractat cu un „verus dominus”.
Prin decizia civila nr.165 din 16 mai 2008, Curtea de Apel Alba Iulia a respins recursul retinand urmatoarele:
Este adevarat ca spetei nu ii sunt incidente prevederile Legii nr. 7/1996 mentionata in actiunea introductiva ci dispozitiile Decretului Lege nr. 115/1938, aplicabilitatea acestui act normativ urmand sa inceteze doar la data finalizarii lucrarilor de cadastru general si a registrelor de publicitate imobiliara pentru intreg teritoriul administrativ in conformitate cu disp. art. 69 din Legea nr. 7/1996.
Invocarea unui temei de drept eronat nu poate insa influenta justa solutionare a cauzei deoarece instanta, in baza rolului activ, are obligatia sa dea actiunii calificarea juridica exacta in raport cu pretentiile formulate.
In aceste conditii, urmeaza a fi inlaturata critica recurentilor referitoare la faptul ca reclamanta si-a fondat actiunea pe textul unei legi ale carei prevederi nu isi au inca aplicabilitate. Aceasta cu atat mai mult cu cat textul invocat de reclamanta (art. 36 din Legea 7/1996, respectiv art. 37 sau 38 in redactarea anterioara) este identic cu art. 37 din Decretul Lege nr. 115/1938 incident in cauza.
Potrivit art. 37 din Decretul Lege nr. 115/1938, actiunea in rectificare bazata pe nevalabilitatea titlului isi produce efectele si fata de tertele persoane care au dobandit cu buna credinta si prin act juridic cu titlu oneros un drept real, intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare.
Textul instituie o norma speciala care deroga de la cele doua principii de fapt ce justifica mentinerea actului subsecvent in ciuda anularii actului initial: principiul ocrotirii bunei credinte a subdobanditorului unui bun cu titlu oneros si principiul asigurarii stabilitatii circuitului civil.
Ca atare, actiunea in rectificare prevazuta de dispozitiile enuntate este pe deplin justificata cu conditia formularii ei in termenul de 3 ani
prevazut in alineatul 2 al articolului, neputand fi invocata nici buna credinta nici art. 17 din Decretul Lege nr. 115/1938 si nici principiul asigurarii raporturilor juridice consacrat de jurisprudenta CEDO.
Dealtfel, in raport de prevederile art. 37 din Decretul Lege nr. 115/1938 este lipsita de orice relevanta in dezlegarea recursului de fata analizarea aspectelor invocate de recurenti cu referire la efectele art. 17 din Decretul Lege nr. 115/1938, la buna credinta a subdobanditorului cu titlu oneros, la principiul asigurarii stabilitatii circuitului civil sau la disp. art. 34 din Legea nr. 7/1996 si la prezumtiile legale care decurg din principiul publicitatii care guverneaza materia cartilor funciare.
Fata de considerentele expuse, gasind nefondat motivul de modificare invocat de recurenti si prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, Curtea, in temeiul art. 312 Cod procedura civila a respins recursul paratilor.