Nulitate absoluta a contractului de vanzare-cumparare. Nevalabilitatea titlului statului.
Constata ca, prin Sentinta civila nr. 568/25.11.2002 pronuntata de Tribunalul Brasov, a fost respinsa actiunea civila formulata si precizata de reclamantele G.M. si B.S., in contradictoriu cu paratii A.D.S., A.C.C., Municipiul Bucuresti prin Primarul General si S.C."A"S.A. Bucuresti, avand ca obiect constatarea lipsei titlului valabil al paratilor asupra apartamentului nr.2, situat in Bucuresti si constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare, incheiat intre paratii S.C."A"S.A. si respectiv A.D.S. si A.C.C.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta a retinut ca imobilul situat in Bucuresti, a fost proprietatea numitei C.R., dobandit prin donatie, conform Contractului autentic din data de 18 decembrie 1944, incheiat de donatoarea M.G.
De pe urma defunctei C.R., decedata la data de 19 decembrie 1952, au ramas in calitate de mostenitorii, fiii A.A.R., I.E.V., C.S.R., M.R. si sotul supravietuitor A.R., dupa cum rezulta din Certificatul de mostenitor, eliberat de Notariatul de Stat Bucuresti, in masa succesorala fiind cuprins si imobilul in litigiu.
Dupa defunctul R.A.; fiul celui de mai sus, decedat la data de 20 iunie 1982, au ramas in calitate de mostenitori, potrivit Certificatului de mostenitor, eliberat de Notariatul de Stat Local al Sectorului 2 Bucuresti, surorile V.I.E. si B.C.S., G.M. renuntand la succesiune, iar in masa succesorala s-a cuprins si cota de ¼ din imobilul in litigiu.
Prin Sentinta civila nr.896/15 februarie 1985 a Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, a fost admisa actiunea formulata de reclamantele V.I.E. si B.C.S., in contradictoriu cu parata I.C.R.A.L. Colentina, ca reprezentanta a statului si, in consecinta, s-a dispus iesirea din indiviziune asupra imobilului situat in Bucuresti, atribuindu-se reclamantelor parterul imobilului, iar paratului, etajul, conform raportului de expertiza intocmit in cauza.
Aceasta sentinta a ramas definitiva prin admiterea recursului declarat de reclamanta V.I., sentinta fiind modificata numai sub aspectul cuantumului sultei datorate de recurenta.
Reclamantele au solicitat sa se constate lipsa titlului valabil asupra apartamentului nr.2, situat in Bucuresti; precum si, pe cale de consecinta, nulitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre S.C."A"S.A. si sotii A.D. si C. si obligarea paratilor - persoane fizice, de a lasa imobilul in deplina proprietate si posesie reclamantelor.
In speta, titlul Statului Roman asupra apartamentului in litigiu este hotararea judecatoreasca de iesire din indiviziune, respectiv Sentinta civila nr.896/15 februarie 1985, pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti, in dosarul nr.283/1995, deci un titlu declarativ.
Titlul Statului asupra apartamentului in litigiu, provine din aceasta hotarare judecatoreasca, act perfect valabil si care nu poarte fi atacat sau contestat decat pe caile de atac prevazute de lege, dar, in nici un caz pe calea unei actiuni in constatare de drept comun, hotararea judecatoreasca fiind un act autentic, intrat in puterea lucrului judecat si care face dovada deplina a celor constatate in cuprinsul sau.
In ceea ce priveste capatul de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr.112/1995 intre paratii S.C."A"S.A. si respectiv A.D.S. si A.C.C., avand ca obiect apartamentul in litigiu si acesta a fost respins, ca o consecinta a celor retinute mai sus.
Avand in vedere ca in momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare atacat, dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.2 apartinea Statului, fiind dobandit in baza hotararii judecatoresti, cu titlul de drept de iesire din indiviziune, deci bunul ce a facut obiectul contractului apartinea vanzatorului.
Impotriva acestei hotarari, au formulat apel reclamantele G.M. si B.S.
Curtea de Apel Brasov, prin Decizia civila nr. 94/2 iulie 2007, a admis apelul declarat de reclamantele G.M. si B.S., impotriva Sentintei civile nr. 568/S/25.11.2002, pronuntata de Tribunalul Brasov si, in consecinta, a schimbat in tot susmentionata sentinta, in sensul ca a admis actiunea civila - astfel cum a fost precizata, formulata de reclamantele G.M. si B.S., in contradictoriu cu paratii A.D.S., A.C.C., Municipiul Bucuresti prin Primarul General si S.C."A"S.A. Bucuresti.
In consecinta, a constatat ca apartamentul nr.2, situat in Bucuresti, a fost preluat de Statul Roman fara titlu valabil, a obligat paratii sa lase reclamantelor in deplina proprietate si posesie imobilul susidentificat si a obligat paratii A.D.S. si A.C.C. sa plateasca reclamantelor suma de 4.500 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta a retinut urmatoarele:
Prin ciclul procesual finalizat cu hotararile judecatoresti mai sus enumerate, s-a stabilit irevocabil si cu putere de lucru judecat ca actul de vanzare cumparare, incheiat intre cumparatorii A. si vanzatoarea S.C."A"S.A. Bucuresti este nul absolut si s-a dispus repunerea in situatia anterioara.
Consecinta imediata pe care aceasta solutie o are asupra cauzei de fata, rezida in aceea ca cele stabilite in aceste hotarari, se impun cu putere de lucru judecat instantei de apel, care nu mai poate dispune asupra celor statuate deja, revenindu-i sarcina de a exprima numai chestiunile vizand nevalabilitatea titlului statului asupra apartamentului nr.2 din imobilul in speta si obligarea paratilor A. sa lase reclamantelor in deplina proprietate si posesie acest apartament.
Referitor la problema vizand nevalabilitatea titlului Statului asupra apartamentului nr.2 din imobilul in speta, instanta de apel retine ca solutia tribunalului este gresita.
Titlul statului asupra acestui apartament nu-l constituie hotararea judecatoreasca de partaj, ci decizia de preluare emisa in baza Decretului nr.223/1974.
Partajul nu se constituie intr-un mod de dobandire a proprietatii, ci este o operatiune juridica prin care se pune capat starii de coproprietate sau indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite in comun sunt impartite materialmente intre copartasi, fiecare dintre acestia devenind proprietar exclusiv asupra unei parti determinate sau asupra unui bun din cele ce formeaza obiectul coproprietatii.
Efectul declarativ al partajului - si care se refera la faptul ca drepturile recunoscute prin hotararea de partaj sunt considerate ca au existat din momentul in care a luat nastere starea de indiviziune si ca fiecare coproprietar exclusiv al partii ce i s-a atribuit retroactiv de la data nasterii indiviziunii - nu confera partajului calitatea de mod de dobandire a proprietatii : bunul nu este dobandit prin partaj, ci din momentul nasterii indiviziunii. Altfel spus, partajul nu este translativ de proprietate, iar caracterul declarativ al acestuia este o fictiunea legii de stricta interpretare, asa cum rezulta din dispozitiile art.786 Cod civil.
Aceste considerente conduc la retinerea concluziei potrivit careia titlul statului asupra apartamentului nr.2 din imobilul in speta, nu il constituie hotararea de partaj, ci decizia de preluare de catre stat in baza Decretului nr.223/1974. Iar cu privire la acest act de preluare, instanta de apel a retinut ca Decretul nr.223/1974 privind reglementarea situatiei unor bunuri, contravenea Constitutiei din anul 1965, art.480 - art.481 Cod civil. Potrivit acestor dispozitii legale, dreptul de proprietate era ocrotit de lege, nimeni neputand fi silit a ceda proprietatea sa, decat pentru cauza de utilitate publica si printr-o dreapta si prealabila despagubire.
Ca urmare si avand in vedere ca actul de vanzare-cumparare incheiat intre paratii A. si S.C."A"SA Bucuresti, s-a constatat a foi nul (Decizia civila nr.1051/2006 a Curtii de Apel Oradea), instanta de apel a obligat paratii A. sa lase apelantelor, in deplina proprietate si posesie, apartamentul nr.2 din imobilul in speta.
Impotriva susmentionatei hotarari, a declarat recurs Municipiul Bucuresti prin Primar in temeiul art.304, pct.9 Cod procedura civila.
In dezvoltarea motivelor de recurs, se arata ca preluarea imobilului litigios in proprietatea Statului, s-a analizat numai prin efectul aplicarii Decretului nr.223/1974.
Chiar daca Decretul nr.223/1974 contravenea dispozitiilor legale in vigoare la acea data, acest act normativ a reprezentat un titlu valabil.
In speta, exista un titlul legal constituit in favoarea Statului Roman, in baza caruia imobilul a fost preluat de la numita C.R., Statul Roman devenind proprietar de plin drept al acestui imobil.
Examinand decizia atacata in raport cu motivele de recurs, instanta constata ca recursul este nefondat.
Motivul de nelegalitate invocat in recurs vizeaza in exclusivitate nevalabilitatea titlului Statului.
In ceea ce priveste situatia juridica a titlului Statului, solutia instantei de apel in mod legal s-a intemeiat pe analiza deciziei administrative de preluare a imobilului in baza Decretului nr.223/1974 si nu pe hotararea judecatoreasca de partaj. In acest proces de iesire din indiviziune, nu a fost analizata valabilitatea titlurilor coindivizarilor asupra cotelor ideale, ci modul de transpunere a acestor cote intr-o impartire concreta a bunului.
Titlul Statului nu poate fi analizat decat prin raportare la normele juridice care au stat la baza adoptarii sale si la legalitatea lor.
Decretul nr.223/1974, pentru a-si putea produce efectele pentru care a fost edictat, trebuia sa fie conform Constitutiei in vigoare la data adoptarii sale si Conventiilor internationale la care Romania era parte.
Anterior adoptarii Decretului nr.223/1974, Romania ratificase Declaratia Universala a Drepturilor Omului din anul 1948, care, in art.17 prevede ca orice persoana are dreptul la proprietate, atat singur cat si in asociatie cu altii si nimeni nu poate fi lipsit arbitrar de proprietatea sa.
Principiul legalitatii presupune ca orice norma juridica sa fie conforma cu normele superioare din ierarhia sistemului din care fac parte.
Nesocotind principiul protectiei proprietatii consacrat de Constitutia din 1965 si prin Declaratia Universala a Drepturilor Omului, nelegalitatea preluarii de catre Stat a imobilului este evidenta si, in consecinta, Decretul nr.223/1974 nu a putut constitui titlu valabil pentru preluarile unor astfel de bunuri.
Statul si-a incalcat obligatia de a recunoaste reclamantelor folosinta efectiva a drepturilor de proprietate garantat prin art.1, al Protocolului 1, nesocotind astfel "justul echilibru intre exigentele interesului public si imperativele salvgardarii dreptului persoanei interesate la respectul bunurilor sale" (Decizia Paduraru contra Romaniei).
Fata de considerentele relevate, in temeiul art.312 Cod procedura civila, recursul declarat a fost respins, iar decizia atacata, mentinuta ca legala si temeinica.
Retinandu-se culpa procesuala a recurentului, in temeiul art.274 Cod procedura civila, a fost obligat la plata cheltuielilor de judecata, catre intimati, in suma de 419 lei, reprezentand onorariu de avocat.
Decizia civila nr. 156/R/15.05.2008 - C.J.