MATERIE: DREPT CIVIL Contract de vanzare - cumparare avand ca obiect teren reconstituit vanzatorului prin titlu de proprietate in baza legii nr. 18/1991.
Constatarea ulterioara a nulitatii absolute a titlului de proprietate. Buna credinta a cumparatorului.
Asigurarea unei reparatii echitabile fostilor proprietari. Titlul de proprietate prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate al vanzatorului asupra terenului in litigiu a fost anulat prin hotarare judecatoreasca irevocabila, retinandu-se ca o alta persoana era indreptatita la reconstituire. In schimb, contractul de vanzare - cumparare a fost mentinut, nedovedindu-se reaua credinta a tertilor subdobanditori.
In aceste conditii insa, fostilor proprietari, respectiv persoanelor indreptatite la reconstituire, trebuie sa li se asigure o reparatie echitabila, care poate consta fie in restituirea in natura a imobilului, fie acordarea unui alt imobil de aceeasi valoare in compensare, fie acordarea de drepturi banesti, reprezentand valoarea de circulatie actuala a imobilului.
Sursa primara.
Decizia civila nr. 267 din 17 februarie 2009
(Curtea de Apel Oradea in dosar nr. 5138/271/2006) Prin sentinta civila nr. 5204/2007, pronuntata de Judecatoria Oradea in dosar nr. 5138/271/2006, a fost respinsa ca nefondata cererea principala formulata de reclamantii Municipiul O. prin C.L. P. municipiului Oradea si C.L. pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 impotriva paratilor S.M., S.E., P.A., P.E., C.J. pentru aplicarea Legii 18/1991 Bihor, K.L., K.P. si F.P., a fost admisa in parte cererea reconventionala formulata de paratii -reclamanti reconventional K.L., K.P. si F.P. impotriva paratilor S.M., S.E., P.A. si P. E., au fost obligati paratii S.M. si S.E. sa plateasca paratilor-reclamanti reconventional K.L., K.P. si F.P. suma de 10.000.000 ROL reactualizata in raport cu indicele de inflatie incepand cu data de 30.07.1996 si pana la plata in intregime a sumei, au fost obligati paratii S.M. si S.E.sa plateasca paratilor-reclamanti reconventional K.L., K.P. si F.P. suma de 10.000.000 ROL, reactualizata in raport cu indicele de inflatie incepand cu data de 30.07.1996 si pana la plata in intregime a sumei, au fost obligati paratii S.M. si S.E.sa plateasca paratilor-reclamanti reconventional K.L., K.P. si F.P. suma de 24.500.000 ROL cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, Judecatoria Oradea a retinut in fapt ca prin titlul de proprietate 2403/1995 s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr. top 7174/8 inscris in CF 68499 Oradea in favoarea defunctei B.E.ai carei mostenitori testamentari sunt paratii de rd.1 si 2 ( certificatul de mostenitor 165/21.11.2002 eliberat de BNP O.D.- fila 53 ). Dupa intabularea acestuia in cartea funciara, la data de 30.07.1996 a transmis paratilor P.A.si E. dreptul de proprietate prin contractul de vanzare - cumparare autentificat la data de 30.07.1996 la BNP I.Gh. in schimbul sumei de 10.000.000 ROL achitati in intregime la acel moment.
Prin decizia civila nr.495/A/2002 pronuntata in dosar nr.6706/2001, Tribunalul Bihor Oradea a constatat nulitatea absoluta a titlului de proprietate retinandu-se ca defuncta nu era indreptatita la reconstituirea dreptului de proprietate, numitii K.L. si sotia acestuia fiind mostenitorii fostilor proprietari B.L.si I.
Constituind mijlocul cel mai puternic de aparare a dreptului de proprietate impotriva oricaror atingeri provenite din partea unor terte persoane, actiunea in revendicare nu este reglementata expres in Codul Civil intr-un capitol special. Singurele referinte facute in acest sens privesc revendicarea mobiliara, reglementarea fiind inserata sub titlul prescriptiei (art.1909-1910 Cod civil). Tocmai de aceea regimul juridic al actiunii in revendicare imobiliara a fost conturat de doctrina si jurisprudenta pornindu-se de la prevederile art.480 Cod civil.
In sistemul de publicitate al cartilor funciare insa, datorita preciziei reglementarii juridice a situatiei imobilelor, domeniul de aplicare a actiunii in revendicare este restrans. Concluzia se impune intrucat fiind intemeiat pe identificarea topografica a imobilelor inscrise in colile funciare si pe principiul publicitatii integrale a drepturilor reale imobiliare, in cadrul acestui sistem drepturile reale imobiliare se constituie, se modifica sau se sting prin inscriere in cartea funciara (art.17 din Decretul -lege nr.115/1938 aplicabil pentru solutionarea diferendului intre parti prin prisma principiului tempus regit actum).
Tocmai de aceea, in masura in care un tert se gaseste in posesia nelegitima a unui imobil proprietarul (persoana care figureaza in aceasta calitate in cartea funciara) nu este obligat sa promoveze o actiune in revendicare, ci sa ceara pe cale de actiune posesorie punerea in posesie, cu exceptia situatiei in care a lasat sa treaca un an de la data tulburarii sau deposedarii.
La aceasta situatie se adauga si cele in care o persoana dobandeste un drept real imobiliar fara inscriere in cartea funciara ( art.26 din Decretul - Lege nr.115/1938 ), iar imobilul se afla in posesia altei persoane. Admiterea actiunii intr-o atare ipoteza presupune insa ca posesorul sa nu detina un titlu opozabil reclamantului.
Solutionarea litigiului nu poate avea in vedere regulile stabilite pe cale doctrinara si jurisprudentiala in materia revendicarii imobiliare in sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, ci cele care se desprind din dispozitiile Decretului - Lege nr.175/1938. Concluzia este fireasca intrucat intreaga constructie amintita (compararea titlurilor sau a posesiei) porneste de la o dificultate de ordin practic: imposibilitatea de a se proba ca titlul exhibat emana de la adevaratul proprietar.
O atare dificultate nu este incidenta intr-un sistem de publicitate real intrucat daca in cartea funciara a fost inscris un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in patrimoniul ei ( art.33 din Decretul - Lege nr.115/1938). Fiind vorba de o prezumtie iuris tantum intermediara, ea nu poate fi rasturnata decat pe calea unei actiuni in rectificare de carte funciara al carei regim este stabilit de art.34 - 37 din acelasi act normativ.
Reclamantii nu au formulat o asemenea cerere pana in prezent, ci numai in mod accesoriu in acest cadru procesual. In aceste conditii, instanta considera ca obligarea la lasarea in deplina proprietate si linistita posesie a imobilului echivaleaza cu radierea dreptului de proprietate al paratilor ( punctul 3 din cererea principala ). Or, o asemenea masura nu se poate dispune pe calea unei actiuni in revendicare, astfel incat, avand in vedere ca paratii P. sunt inscrisi ca titulari ai dreptului de proprietate in cartea funciara, in raport de cele aratate anterior s-a respinge cererea principala sub acest aspect ca nefondata.
In ceea ce priveste constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare ca urmare a aplicarii principiului nemo plus juris alium tranfere potest, prima instanta a retinut ca acesta se afla in stransa legatura cu regulile referitoare la efectele nulitatii. In acest sens trebuie precizat in primul rand ca desfiintarea unui act juridic duce, in principiu, la inlaturarea efectelor acestuia produse in intervalul dintre momentul incheierii sale sau intrarii lui in circuitul civil si cel al desfiintarii lui. Acest efect se produce atat in raporturile dintre parti, cat si dintre acestea si terte persoane. Astfel, daca se dovedeste ca transmitatorul nu putea constitui in favoarea subdobanditorului un anumit drept deoarece s-a desfiintat titlul lui, nici cel din urma nu putea dobandi mai mult (nemo dat quod non habet ).
Aplicarea stricta a acestui principiu ar duce la incalcarea principiului ocrotirii bunei - credinte a subdobanditorului unui bun cu titlu oneros si la cel al asigurarii stabilitatii circuitului civil. Tocmai de aceea, in masura in care se poate retine in privinta unei anumite persoane incidenta celor doua principii, regula de mai sus nu isi va gasi aplicabilitatea.
Concretizand aceste reguli cuprinse in diferite dispozitii legale, art.33 din Decretul - Lege nr.115/1938 prevede ca, cuprinsul cartii funciare, cu exceptia ingradirilor si exceptiilor legale, se considera exact in folosul aceluia care a dobandit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, daca in momentul dobandirii dreptului nu era notata in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei sau daca s-a cunoscut pe alta cale aceasta inexactitate.
Formularea textului legal duce la concluzia ca in conceptia legiuitorului intereseaza numai pozitia tertului subdobanditor si nu a celui care transmite in favoarea acestuia dreptul. Cu alte cuvinte, nu intereseaza daca vanzatorul a fost de buna sau rea-credinta din moment ce prin intermediul acestei dispozitii s-a urmarit protejarea dreptului intrat in patrimoniul tertului. Numai in masura in care s-ar invoca coniventa frauduloasa a celor doua parti ar prezenta importanta stabilirea pozitiei subiective a paratilor P.
Fiind un element de natura subiectiva de lege lata buna-credinta este prezumata incumband persoanei interesate obligatia de a proba reaua credinta a partii adverse. In cazul de fata ea reprezinta ignoranta cu privire la nevalabilitatea titlului transmitatorului, neavand nici o relevanta daca imbraca forma unei erori de fapt sau de drept.
Pentru a duce insa la desfiintarea contractului de vanzare - cumparare atacat, e necesara ca si conditie suplimentara existenta unei forme calificate de vinovatie contrare prevederilor art.968 Cod civil si care sa imbrace forma fraudei la lege. Ea consta intr-o incalcare intentionata de catre parti, adesea prin utilizarea unor mijloace viclene, a dispozitiilor imperative ale legislatiei in vigoare, cu ocazia incheierii sau executarii unui act juridic. Partile recurg la un mijloc permis de lege pentru atingerea unui rezultat contrar prevederilor legale.
Din aceasta perspectiva, instanta de fond a retinut ca la data de 15.01.1993 intre defuncta B.E. si paratul P.A.s-a incheiat un contract intitulat de "vanzare - cumparare" prin care prima transmitea celui din urma, in schimbul sumei de 60.000 ROL dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu ( fila 25 din dosar nr.15143/2002 al Judecatoriei Oradea).
Din punct de vedere juridic, o asemenea conventie are valoarea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare ce da nastere in sarcina promitentului-vanzator unei obligatii de a face: de a incheia contractul in forma inscrisului autentic notarial. In caz de refuz beneficiarul promisiunii are deschisa, in virtutea principiului executarii in natura a obligatiilor de a face ( art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 raportat la art.1073 si urm. Cod civil), calea unei cereri in executarea promisiunii dublata de una in prestatie tabulara.
Admiterea lor presupune intrunirea mai multor conditii: existenta unei promisiuni valabile, refuzul uneia dintre parti de a autentifica actul de vanzare-cumparare, indeplinirea obligatiilor de catre partea care actioneaza si calitatea de proprietar asupra bunului a promitentului-vanzator.
Totodata, intrucat un asemenea contract nu da nastere unei obligatii de a da, calitatea de proprietar nu este necesara la data incheierii ei, ci la momentul pronuntarii hotararii judecatoresti. Nu intereseaza din acest punct de vedere daca promitentul este proprietar exclusiv sau numai asupra unei cote-parti ideale din bun, intrucat transferul dreptului de proprietate poate avea loc si in privinta celei din urma.
Incheierea ulterioara a contractului de vanzare - cumparare in forma inscrisului autentic notarial nu constituie decat dovada clara a indeplinirii de buna voie a obligatiilor asumate anterior de catre defuncta in calitatea sa de promitenta vanzatoare. Ea nu a urmarit atingerea unui scop interzis de lege, ce a constituit o manifestare concreta a principiilor amintite. Tocmai de aceea, instanta considera ca nu este incidenta cauza de nulitate invocata.
Pe de alta parte, incidenta prezumtiei exactitatii cuprinsului cartii funciare presupune intrunirea sine qua non a doua coditii : una pozitiva ( actul juridic sa fie cu titlu oneros ) si una negativa ( inexistenta vreunei actiuni prin care sa se conteste cuprinsul cartii funciare, respectiv necunoasterea pe alta cale a pretinsei inexactitati ). Intrucat prima conditie este in afara oricarei indoieli, a fost analizata cea de-a doua.
In privinta acesteia, s-a retinut ca sistemul de publicitate al cartilor funciare a urmarit asigurarea unui echilibru intre statica si dinamica circuitului civil. Simplul dubiu in privinta legalitatii titlului transmitatorului face (spre deosebire de fostul sistem de transcriptiuni si inscriptiuni care pretindea o culpa calificata - art.712 alin.2 cod procedura civila - in prezent abrogat) ca subdobanditorul sa nu fi protejat prin prezumtia amintita.
Totodata, fiind vorba de o atitudine subiectiva ( reprezentarea asupra calitatilor titlului transmitatorului) e necesar ca acest dubiu sa existe la momentul incheierii contractului translativ de drepturi reale. Admiterea solutiei contrare ar duce la rasturnarea sigurantei dinamicii circuitului civil, ceea ce nu se poate accepta.
Astfel, la momentul incheierii contractului a carui nulitate absoluta se solicita a fi constatata in cartea funciara nu era notata nici o actiune prin care sa se conteste titlul defunctei B.E. De altfel, o asemenea notare era practic imposibila, din moment ce, paratii P. A. si E. au cumparat terenul anterior promovarii de catre Primarul a cererii de desfiintare a titlului de proprietate emis pe numele defunctei. Ca atare, cea dintai ipoteza amintita nu isi gaseste aplicabilitatea.
Cat priveste cea de-a doua modalitate de cunoastere a inexactitatii cuprinsului cartii funciare, instanta retine ca actiunile desfasurate de reclamanti si paratii-reclamanti reconventional prin care paratii P. sa fi luat cunostinta de nevalabilitatea titlului defunctei au fost ulterioare incheierii contractului de vanzare-cumparare. In aceasta ordine de idei, probele testimoniale administrate in cauza nu au putut conduce la concluzia ca paratilor le-ar fi fost adusa la cunostinta neregularitatea emiterii titlului de proprietate desfiintat, astfel incat considera ca nici acest motiv nu poate fi retinut.
Referitor la cea de-a doua cauza de nulitate invocata numai de catre paratii - reclamanti reconventional, dupa depunerea raportului de expertiza incuviintat in cauza - vilitatea pretului - prima instanta a retinut ca una din conditiile de validitate impuse de art.1303 Cod civil in materia contractului de intretinere este ca pretul sa fie serios. Aceasta presupune ca el constituie o cauza suficienta a obligatiei vanzatorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formeaza obiectul vanzarii. Legea nu impune insa existenta unei echivalente intre pret si valoarea lucrului vandut, esential fiind sa nu existe o disproportie prea mare nesusceptibila de o justificare fireasca.
Raportand pretul inserat in contractul a carui desfiintare se solicita cu cel stabilit prin raportul de expertiza, rezulta ca primul este de 6 ori mai mic decat valoarea estimata de catre expertul N.P.Gh. Valoarea acestuia a fost confirmata de altfel si de martora M. M., expert autorizat de Ministerul Justitiei. Ca atare, instanta de fond a considerat ca in mod normal aceasta este valoarea de tranzactionare a terenurilor de la acel moment.
Nu trebuie omis insa ca, fiind in acelasi timp si un element de fapt ce se stabileste in urma negocierilor purtate intre parti, determinarea pretului final reprezinta rezultatul unor aprecieri de ordin subiectiv prin raportare la elemente exterioare stabilite de jocul cererii si al ofertei.
Martorul U.I. - vecin cu terenul in litigiu - a reliefat ca valoarea acestora a crescut substantial dupa anii 1998 - 1999 ca urmare a lucrarilor de canalizare efectuate. Valoarea indicata de el corespunde intr-o buna masura pretului stabilit de catre parti, pret apropiat celui inserat in alte contracte de vanzare - cumparare incheiate cu privire la terenuri din aceeasi zona ( contractele de vanzare - cumparare autentificate prin incheierile nr. 951 si 954/12.01.1995 ).
Tocmai de aceea, instanta de fond considerat ca pretul de 10.000.000 ROL stabilit de parti a reprezentat o cauza suficienta pentru defuncta B.E. pentru a transfera dreptul de proprietate catre paratii P. Pe cale de consecinta, instanta de fond a apreciat ca cererea reconventionala este nefondata sub acest aspect.
In ceea ce priveste obligarea paratilor S. la plata contravalorii imobilului instanta de fond a retinut ca prin decizia civila 495/A/2002 pronuntata de Tribunalul Bihor Oradea si 490/2006 - R pronuntata de Curtea de Apel Oradea s-a statuat ca paratii - reclamanti reconventional sunt singurele persoane indreptatite la reconstituirea dreptului de proprietate dupa defunctii B.L. si I. Tocmai de aceea, ca si chestiune prealabila stabilirii intinderii obligatiei de plata, considera ca numai acestia pot pretinde plata vreunei sume de bani, nu si reclamantii, cererea principala fiind, asadar, nefondata.
Determinarea intinderii sumei presupune luarea in considerare a faptului ca in masura in care, printr-o norma speciala se stabilesc reguli derogatorii de la dreptul comun, ele isi vor gasi aplicabilitatea cu prioritate (specialia generalibus derogant ). Astfel, art. III alin. 2 4 din Legea nr. 169/1997 modificata prevede ca in cazul unor instrainari succesive ale terenurilor, cel care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remita pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren. Ca atare, a obligat paratii S. sa plateasca paratilor - reclamanti reconventional suma de 10.000.000 Rol reactualizata in raport de indicele de inflatie incepand cu data de 30.07.1996 si pana la plata in intregime a sumei.
In ceea ce priveste cheltuielile de judecata solicitate, instanta de fond a retinut ca ele constau in taxa de timbru, onorariu avocatial si onorariul expertului desemnat in cauza. Tinand seama ca pe delegatiile de reprezentare avocatiala pentru paratii Pop nu este inserat vreun onorariu si ca a fost admisa in parte cererea reconventionala, a obligat paratii S. sa plateasca paratilor - reclamanti reconventional suma de 24.500.000 ROL cu acest titlu.
Impotriva acestei hotarari in termen legal, apelantii S.M. si S.E. si respectiv apelantii K.L., K.P.si F.P. au declarat apel.
In apelul formulat de apelantii S.M. si S.E.s-a aratat ca def. K.L. avea cunostinta ca nu este indreptatit la terenurile detinute de familia B.L.si I., insa a profitat de conjunctura constituirii dreptului de proprietate in baza L 19/1991. Astfel, desi a fost mostenitoare a antecesorilor proprietari ai imobilului, instanta de fond in mod nelegal a dispus obligarea lor la plata in favoarea paratilor reclamanti reconventionali a contravalorii imobilului actualizat cu indicele de inflatie.
Prin apelul formulat de apelantii K.L., K.P. si F.P. s-a solicitt modificarea sentintei atacate in sensul constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.2482/30.07.1996, de BNP I.Gh. si pe cale de consecinta, sa se dispuna restabilirea situatiei de CF privind imobilul in discutie si restabilirea situatiei anterioare intabularii titlului de proprietate nr.1403 si obligarea Comisiei Locale si Judetene de aplic. L 18/1991 la emiterea unui titlu de proprietate pe seama reclamantilor reconventionali asupra imobilului nr. top 7174/8 in suprafata de 6000 mp, iar in subsidiar solicita obligarea mostenitorilor defunctei B.E. respectiv a paratilor S.M. si S.E. la plata catre reclamantii reconventionali a contravalorii terenului in suprafata de 6000 mp. situat pe str. Facliei nr.70. avand nr. top 7174/8 cu titlu de despagubiri.
In motivarea apelului formulat se arata ca numitul P.A.a fost de rea credinta in momentul cumpararii imobilului in discutie intrucat cunostea in 1993 ca achizitioneaza un teren asupra caruia nu exista nici un act doveditor. Mai mult, cumparatorul P.A. trebuia sau putea sa cunoasca existenta unui litigiu asupra acestui teren decurgand din caracterul public al litigiilor care se poarta la orice nivel de judecata. Apelantii mai arata ca este o diferenta foarte mare intre pretul de circulatie stabilit prin expertiza de la dosar la nivel de 1996 si pretul trecut de parti in contractul autentic, impunandu-se astfel anularea contractului de vanzare cumparare pentru pret derizoriu. Apelantii mai arata ca instanta de fond era obligata sa le acorde despagubiri raportat la pretul de circulatie al terenului aferent anului 1996 si nu raportat la pretul pe care paratii l-au trecut in actul autentic de vanzare cumparare.
Prin decizia civila nr.249/A din 18 aprilie 2008 pronuntata de Tribunalul Bihor, in dosar nr.5138/271/2006, au fost respinse ca nefondate apelurile civile introduse de catre apelantii K.L., K.P. si F.P. S.M. si S.E. in contradictoriu cu intimatii C. L., C.L. PENTRU APLICAREA L 18/1991, P.A.si P, C.J. PENTRU APLICAREA L 18/1991, impotriva sentintei civile 5204 din 17.09.2007, pronuntata de Judecatoria Oradea pe care a pastrat-o in totalitate.
Au fost obligati recurentii la cheltuieli de judecata in cuantum de 200 lei in favoarea intimatilor P.A.si P.E..
Pentru a pronunta in acest mod, tribunalul a retinut urmatoarele:
Prin titlul de proprietate nr.2403/1995 s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr. top 7174/8 inscris in CF 68499 Oradea in favoarea def. B.E. Dupa intabularea acestuia in CF. B.E. a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului paratilor P.A.si P.E.prin contractul de vanzare cumparare autentificat la data de 30.07.1996, la BNP I. Gh. in schimbul sumei de 10.000.000 ROL achitati in intregime la acea data.
Prin decizia civila nr.495/A/2002 ramasa irevocabila pronuntata in dosar nr.6706/2001, Tribunalul Bihor a constatat nulitatea absoluta a titlului de proprietate retinandu-se ca defuncta nu era indreptatita la reconstituirea dreptului de proprietate, numitii K.L. si sotia acestuia fiind mostenitorii fostilor proprietari tabulari B.L. si I.
Prin actiunea formulata s-a solicitat anularea contractului de vanzare cumparare prin care def. B.E. a instrainat imobilul numitilor K.L.si sotia, desi nu era proprietara.
Examinand buna credinta a dobanditorului cu titlu oneros, K.L.si sotia, instanta a constatat ca in conformitate cu dispozitiile art. 33 din DL 115/1938 daca in CF. a fost inscris un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in patrimoniul ei. De asemenea, la momentul incheierii contractului a carui nulitate absoluta se solicita a fi constatata, in CF nu era notata nici o actiune prin care sa se conteste titlul defunctei B.E.. Mai mult, din probele testimoniale administrate in fata instantei de fond a rezultat indubitabil ca paratii P. au luat cunostinta de nevalabilitatea titlului defunctei ulterior incheierii contractului de vanzare cumparare atacat. Ori, cauzele de nulitate ale unui act se examineaza prin raportare la momentul incheierii actului.
Fata de aceste aspecte si tinand cont si de principiul ocrotirii bunei credinte a subdobanditorilor unui bun cu titlu oneros si cel al asigurarii stabilitatii circuitului civil, instanta a constatat ca numitii P. au fost de buna credinta la data incheierii contractului de vanzare cumparare atacat.
Referitor la vilitatea pretului invocat de apelanti, instanta a constatat ca pretul inserat in contract reprezinta o cauza suficienta a obligatiei vanzatorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formeaza obiectul vanzarii, legea neimpunand existenta unei echivalente intre pret si valoarea lucrului vandut, ori intre pretul stabilit prin raportul de expertiza si cel din contract, nu exista o disproportie nesusceptibila de o justificare fireasca, astfel incat, instanta a apreciat ca pretul consemnat in contract este un pret serios.
In ceea ce priveste cererea subsidiara din apelul formulat de apelantii K.L., K.P. si F. . instanta de apel a constatat ca in conf. cu disp. art III al.2/4 din L 169/1997 in cazul unor instrainari succesive ale terenurilor, cel care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remita pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren. Prin urmare, in mod legal instanta de fond a obligat paratii S. sa plateasca paratilor reclamanti reconventionali suma de 10.000.000 ROL actualizat in raport de indicele de inflatie incepand cu data de 30.07.1996, data incheierii contractului de vanzare cumparare.
Referitor la criticile formulate de apelantii S.E.si M. prin motivele de apel, tribunalul a constatat ca, acestia invoca anumite probleme de drept privind calitatea de mostenitor care au fost solutionate irevocabil prin dec.civ.nr.495/A/2002 pronuntata in dos.nr.6706/2001 a Tribunalului Bihor intrand astfel sub putere de lucru judecat.
Impotriva acestei decizii, in termen au declarat recurs paratii - reclamanti K.L., K. R. si F.P., solicitand modificarea hotararii atacate si implicit a hotararii instantei de fond, in sensul admiterii cererii reconventionale, urmand - in principal - a se constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare nr.2482 din 30.07.1996, restabilirea situatiei anterioare de CF. si obligarea Comisiei Locale si Judetene de aplicare a Legii 18/1991 la emiterea unui nou titlu de proprietate pe seama reclamantilor reconventionali pentru suprafata de 6000 mp., iar in subsidiar obligarea mostenitorilor defunctei B.E., paratii S.E. si M. la plata catre reclamantii reconventionali a contravalorii terenului in litigiu, reactualizat, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea recursului se arata ca hotararea atacata este nelegala si netemeinica pentru urmatoarele considerente:
- trebuia retinuta reaua - credinta a cumparatorului P.A.: astfel acesta cunostea in anul 1993 ca achizitioneaza un teren asupra caruia nu exista nici nun act doveditor, respectiv nu era eliberat inca titlu de proprietate, nici nu era identificat in adeverinta provizorie de proprietate, nu era facuta punerea in posesie si nu era efectuata compensarea la nivelul comisiei de aplicare a Legii 18/1991, aceasta din urma fiind facuta doar in 1995, ulterior incheierii contractului; de asemenea, cumparatorul trebuia sau putea sa cunoasca existenta unui litigiu asupra acestui teren, decurgand din caracterul public al litigiilor care se poarta la orice nivel de judecata, respectiv a dosarului 2995/1996 avand ca obiect nulitatea titlului;
- aceeasi rea - credinta trebuia retinuta si in sarcina numitei S. M., aceasta recunoscand ca a participat ca mandatara a lui B.E. la procurarea titlului de proprietate eliberat pe numele acesteia; totodata prin decizia civila 299/R/2006, Curtea de Apel Oradea s-a pronuntat cu privire la un alt contract incheiat in 1996, prin care S.M. a incercat sa sustraga si alte terenuri de la efectul restabilirii situatiei anterioare prin depunerea unei copii de adeverinte de proprietate care poarta alte notatiuni pe verso decat cele existente la OCOT;
- referitor la "pretul derizoriu" - atat din expertize de specialitate, cat si din declaratia de martor a unui alt expert, rezulta diferente mari intre pretul trecut in contract si pretul real, cel putin raportat la anul 1996, motiv ce duce la nulitatea actului de vanzare cumparare;
- in subsidiar, in ipoteza mentinerii contractului de vanzare cumparare, apreciaza ca se impunea obligarea mostenitorilor defunctei B. E. la plata de despagubiri raportat la pretul de circulatie si nicidecum raportat la pretul trecut in actul de vanzare - cumparare.
Prin intampinarea depusa la dosar, intimatii P.M.O. si Comisia Locala de aplicare a Legii 18/1991 au aratat ca se opun categoric pretentiilor noi formulate de recurenti fata de Comisia Locala de aplicare a Legii 18/1991, apreciind ca nu se poate schimba in recurs calitatea partilor, cauza sau obiectul cererii de chemare in judecata si nici nu se pot face alte cereri noi.
Intampinare au depus si intimatii S.E. si S.M., solicitand respingerea recursului ca nefondat, apreciind ca cererea recurentilor de obligare a intimatilor la valoarea de piata a imobilului litigios nu are suport legal.
Examinand recursul prin prisma motivelor invocate, precum si din oficiu, Curtea retine urmatoarele:
Prin titlul de proprietate nr.2403/1995, s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu in favoarea defunctei B.E., ai carei mostenitori testamentari sunt paratii S.M. si S.E.
Dupa intabularea dreptului de proprietate in CF., imobilul a fost instrainat paratilor P.A.si P.E.prin contractul de vanzare - cumparare autentificat la data de 30.07.1996, in schimbul sumei de 10.000.000 ROL., achitata integral in momentul incheierii actului.
Ulterior, prin decizia civila 495/A/2002 a Tribunalului Bihor s-a constatat nulitatea absoluta a titlului de proprietate, retinandu-se ca nu defuncta B. era indreptatita la reconstituirea dreptului de proprietate ci numitii K.L. si sotia acestuia, acestia fiind mostenitorii fostilor proprietari tabulari B.L. si I..
Referitor la cererea de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare mai sus evocata, in mod corect instantele de fond si apel au apreciat ca nu se poate retine reaua credinta a cumparatorilor P.A. si E., neexistand probe in acest sens.
Astfel, art. 32-33 din Decretul - Lege 115/1938, prevad ca dreptul real inscris in folosul unei persoane se prezuma ca exista in patrimoniul ei, daca in momentul dobandirii dreptului nu era notata in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta continutul ei sau daca nu s-a cunoscut pe alta cale aceasta inexactitate.
Din formularea textului legal rezulta ca intereseaza doar pozitia subdobanditorului, nu si cea a vanzatorului, altfel spus nu are relevanta daca vanzatorul a fost de buna sau rea credinta, cata vreme prin dispozitia legala mai sus evocata se urmareste protejarea dreptului intrat in patrimoniul tertului.
Revenind la situatia cumparatorului, rezulta din actele dosarului ca la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare nu era notata nici o actiune in CF., prin care sa se conteste titlul defunctei, lucru care de altfel nici nu era posibil dat fiind faptul ca actiunea in nulitatea titlului a fost promovata dupa incheierea contractului.
Daca reaua - credinta a cumparatorului nu poate fi retinuta la data incheierii contractului in forma autentica (1996), cu atat mai putin ar putea fi ea retinuta la data incheierii promisiunii de vanzare cumparare din data de 15.01.1993.
O asemenea promisiune da nastere in sarcina promitentului vanzator, doar a unei obligatii de a incheia in viitor contractul in forma autentica, nefiind necesara la momentul incheierii promisiunii nici macar calitatea de proprietar, aceasta calitate trebuind sa existe doar la momentul incheierii contractului in forma autentica sau la momentul pronuntarii hotararii judecatoresti prin care se dispune executarea promisiunii.
In ceea ce priveste pretul contractului, in mod corect s-a retinut ca legea nu impune existenta unei echivalente intre pretul din contract si valoarea lucrului vandut, pretul din contract fiind pana la urma rezultatul negocierii partilor, in determinarea acestuia un rol important avandu-l factorul subiectiv, precum si raportarea la o serie de elemente exterioare decurgand din jocul cererii si al ofertei.
Indiferent insa de pretul stabilit in contractul prin care s-a instrainat terenul pentru care s-a anulat titlul de proprietate al vanzatoarei, esential pentru fostii proprietari, respectiv pentru mostenitorii acestora este faptul ca potrivit legilor de retrocedare a imobilelor preluate abuziv, acestora trebuie sa li se asigure o reparatie echitabila, care poate consta fie in restituirea in natura a imobilului, fie acordarea unui alt imobil de aceeasi valoare in compensare, fie acordarea de drepturi banesti reprezentand valoarea de circulatie actuala a imobilului.
Daca restituirea in natura nu mai este posibila, in schimb se impunea ca instanta de fond sa verifice posibilitatea acordarii de teren in compensare, ori plata de despagubiri banesti reprezentand valoarea actuala de circulatie a imobilului, sens in care ar fi trebuit pusa in discutia partilor necesitarea introducerii in cauza a Statului Roman prin Ministerul Finantelor, fata de practica CEDO care considera ca procedura de acordare a despagubirilor prev. de art. 24 alin.2 din Legea 18/1991 in conformitate cu dispozitiile Capitolului V din titlul VII al Legii 247/2005, nu asigura o reparatie efectiva, Fondul Proprietatea nefiind functional.
Fata de considerentele mai sus retinute, Curtea urmeaza in temeiul art. 312 alin.1 si 5 coroborat cu art. 316 si 296 Cod procedura civila sa admita recursul, sa caseze in parte hotararea tribunalului in sensul admiterii in parte a apelului declarat de K.L., K.P. si F. P. impotriva sentintei civile 5204/17 septembrie 2007 a Judecatoriei Oradea, pe care o va desfiinta in parte cu trimitere spre rejudecare cu privire la capatul subsidiar din actiunea reconventionala formulata de paratii - reclamanti reconventionali K.L., K.P. si F. P., mai precis cu privire la stabilirea despagubirilor pentru terenul in litigiu, ocazie cu care se va pune in discutia partilor eventuala introducere in cauza a Statului Roman prin Ministerul Finantelor, asa cum de altfel au cerut - in subsidiar - recurentii, prin concluziile scrise.
Urmeaza a fi mentinute restul dispozitiilor din decizia Tribunalului (privitoare la apelul petentilor S.), respectiv sentinta Judecatoriei Oradea privind cererea petentilor Municipiul O., C.L.O., P. si Comisia Locala pentru aplicarea Legii 18/1991 .
Intrucat hotararea atacata nu a fost casata in ceea ce ii priveste pe intimatii P. A. si P.E., urmeaza ca recurentii sa fie obligati fata de acestia, in baza art. 274 Cod procedura civila la plata cheltuielilor de judecata in suma de 500 lei reprezentand onorariu avocatial.