Hotarare care sa tina loc de act autentic. Antecontract incheiat dupa intrarea in vigoare a Noului Cod Civil. Conditii
Potrivit art. 1669 Cod civil "cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite"
De asemenea art. 1279 alin. 1 Cod civil reglementeaza faptul ca "promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea.", iar potrivit alin. 3 "daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile in cazul promisiunii de a incheia un contract real, daca prin lege nu se prevede altfel.
Promisiunea bilaterala de vanzare cumparare este un antecontract care da nastere unui drept de creanta in favoarea beneficiarului promisiunii caruia ii este corelativa obligatia de a face, respectiv obligatia de a se prezenta in vederea autentificarii actului juridic incheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie sa indeplineasca toate conditiile de validitate prevazute de art.1179 Cod civil: consimtamantul, capacitate deplina de exercitiu, obiect determinat si cauza licita si morala.
Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia asumata de a se prezenta in vederea incheierii in mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea sa solicite instantei de judecata sa pronunte o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de contract (art.1669 Cod Civil).
Acest act jurisdictional va tine loc de act autentic de vanzare cumparare si va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului vanzator in cel al beneficiarului cumparator, de la data ramanerii irevocabile a hotararii judecatoresti. Judecatoria Craiova - Sentinta civila nr. 10236/03.07.2013
Prin cererea de chemare in judecata inregistrata la data de 01.02.2013 reclamanta SC R. SRL a solictat instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
In motivarea cererii de chemare in judecata a precizat faptul ca intre reclamanta SC R. SRL si paratul paratul G. I. G. s-a incheiat antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1708/24.08.2012.
In temeiul acestui antecontract promitentul vanzator s-a obligat sa vanda iar promitenta cumparatoare sa cumpere terenul in suprafata de 11.400 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 16 P 181 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N - V. I. , la E- C. S. , la S- DE 1381, la V- V. I. , imobilul teren in suprafata de 5177 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 121 P 81 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N-DE 448/4, la E- V. I. , la S-HC 818, la V- G. E. .
Avand in vedere faptul ca paratul nu si-a indeplinit obligatiile contractuale, reclamanta s-a adresat instantei de judecata pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
In dovedirea actiunii reclamanta a depus in copie la dosar: antecontract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1708/24.08.2012, titlul de proprietate nr. 1646-48457/20.11.1996, certificat de mostenitor nr 53/17.08.2012, certificat fiscal nr. 856/2013, certificat de sarcini.
Paratul nu au formulat intampinare conform prevederilor art. 114 - art. 118 Cod procedura civila.
Reclamanta a solicitat si instanta a incuviintat administrarea probei cu inscrisuri, proba testimoniala in cadrul careia sa fie audiat martorul M. M. , proba cu expertiza tehnica in specialitate topografie considerate pertinente, concludente si utile solutionarii cauzei.
Instanta a administrat in cauza proba cu inscrisuri si proba testimoniala cu martorul M. M. , s-a efectuat expertiza in specialitatea topografie de catre expert I. M. G. .
Analizand actele dosarului si probele administrate in cauza, instanta retine urmatoarele :
La data de 24.08.2012 s-a incheiat antecontractul de vanzare cumparare intre reclamanta SC R. SRL in calitate de promitent cumparator si paratul G. I. G. in calitate de promitent vanzator prin care partile contractante isi exprimau acordul de vointa cu privire la vanzarea cumpararea urmatoarelor suprafete de teren in suprafata de 11.400 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 16 P 181 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N - V. I. , la E- C. S. , la S- DE 1381, la V- V. I. , imobilul teren in suprafata de 5177 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 121 P 81 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N-DE 448/4, la E- V. I. , la S-HC 818, la V- G. E. .
contra sumei de 7260 lei, achitat in intregime la data de 24.08.2012.
Imprejurarea intervenirii unui acord de vointa intre parti cu privire la instrainarea imobilului teren in suprafata de 11.400 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 16 P 181 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N - V. I. , la E- C. S. , la S- DE 1381, la V- V. I. , imobilul teren in suprafata de 5177 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 121 P 81 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N-DE 448/4, la E- V. I. , la S-HC 818, la V- G. E. conform titlului de proprietate nr.1646-48457/20.11.1996 si certificatului de mostenitor nr. 53/2012 rezulta din coroborarea probei cu inscrisuri coroborata cu proba testimoniala administrata in cauza. Astfel din administrarea probei testimoniale cu martorul M. M. reiese faptul ca paratul a intentionat instrainarea catre reclamanta a imobilelor mai sus mentionate, intentie materializata in antecontractul incheiat de partile din prezenta cauza, urmand ca ulterior sa se prezinte la notar in vederea perfectarii actului de vanzare cumparare in forma autentica, insa paratul a refuzat se prezinte la notar.
Promisiunea bilaterala de vanzare cumparare este una contract prin care partile se obliga sa incheie in viitor la pretul stabilit un contract de vanzare cumparare.
Promisiunea bilaterala de vanzare cumparare este un antecontract care da nastere unui drept de creanta in favoarea beneficiarului promisiunii caruia ii este corelativa obligatia de a face, respectiv obligatia de a se prezenta in vederea autentificarii actului juridic incheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie sa indeplineasca toate conditiile de validitate prevazute de art.1179 Cod civil: consimtamantul, capacitate deplina de exercitiu, obiect determinat si cauza licita si morala.
Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia asumata de a se prezenta in vederea incheierii in mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea sa solicite instantei de judecata sa pronunte o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de contract (art.1669 Cod Civil).
Acest act jurisdictional va tine loc de act autentic de vanzare cumparare si va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului vanzator in cel al beneficiarului cumparator, de la data ramanerii irevocabile a hotararii judecatoresti.
Instanta retine ca antecontracul incheiat in prezenta cauza reprezinta o promisiune bilaterala, prin care partile s-au angajat sa constituie in viitor un drept real asupra imobilelor care au facut obiectul acestuia. Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor de la promitent la beneficiar, ci da nastere numai la obligatii de a face in sarcina partilor, respectiv de a vinde pentru promitentul vanzator si de a cumpara pentru beneficiarul cumparator.
De asemenea, in ceea ce ii priveste pe promitentul - vanzator, rezulta ca paratul este proprietarul suprafetelor de terne mentionate, potrivit titlului de proprietate nr. 1646-48457/20.11.1996 coroborat cu certificatul de mostenitor nr. 53/2012.
Potrivit art. 1669 Cod civil "cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite"
De asemenea art. 1279 alin. 1 Cod civil reglementeaza faptul ca "promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea.", iar potrivit alin. 3 "daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile in cazul promisiunii de a incheia un contract real, daca prin lege nu se prevede altfel.
Fata de considerentele anterior expuse instanta, constatand valabilitatea antecontractului de vanzare cumparare incheiat intre parti, precum si faptul ca vanzatorii sunt proprietarii imobilelor mai sus descrise urmeaza a admite cererea dedusa judecatii si va pronunta o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare intre parti cu privire la aceste bunuri.