Antecontractul de vanzare-cumparare. Conditiile si efectele rezolutiunii. Nedovedirea caracterului simulat al antecontractului.
-dispozitiile art. 1020-1021 din Codul civil
Se constata ca actul juridic dedus judecatii este clar, clauzele actului nefiind indoielnice sau susceptibile de mai multe intelesuri, situatie in care, avand in vedere continutul actului, astfel cum a fost expus mai sus, calificarea data de instante este corecta.
In situatia in care in cauza nu s-a dovedit existenta unui act secret incheiat intre parti, care sa anihileze in tot sau in parte aparenta juridica creata prin actul public, in mod corect instantele au constatat ca in cauza nu a fost realizata operatiunea juridica a simulatiei, cum a pretins paratul.
Curtea constata ca in mod corect au apreciat instantele ca in cauza sunt intrunite conditiile cerute pentru admisibilitatea rezolutiunii judiciare. Astfel, desi intimatul reclamant si-a indeplinit obligatia asumata prin antecontractul de vanzare – cumparare, aceea de a plati pretul imobilului, paratii nu si-au executat obligatiile care le reveneau in urma incheierii acestui antecontract. Efectul esential al rezolutiunii este desfiintarea retroactiva a contractului, ceea ce presupune ca partile trebuie repuse in situatia anterioara, prin restituirea prestatiilor efectuate in temeiul contractului. Sustinerea recurentului parat in sensul ca nu ar putea fi obligat la restituirea sumei intrucat nu ar fi primit-o de la reclamant nu este intemeiata.
(Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a-IV-a Civila, decizia civila nr.28/11.02.2013, dosar nr. 1007/302/2010)
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 5 Bucuresti, la data de 20.01.2010, sub nr. 1007/302/2010, reclamantii N.D si N.L. i-au chemat in judecata pe paratii V.I. si V.E., solicitand rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 573/11.04.2006, cu termen de incheiere a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica la data de 10.04.2007 de BNP Zelcer Marinela; repunerea partilor in situatia anterioara; restituirea sumei de 31.000 euro reprezentand pretul vanzarii, suma achitata cu ocazia incheierii antecontractului de vanzare-cumparare mentionat.
La termenul de judecata de la 23.06.2010, instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei Nicola Lucica.
Prin sentinta civila nr. 6651/13.10.2010, Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti a admis actiunea reclamantului si a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 573/11.04.2006 de BNP Zelcer Marinela, obligand paratii sa plateasca reclamantului suma de 31.000 Euro, in lei la cursul BNR de la data platii. Instanta a respins cererea reclamantei N.L., formulata in contradictoriu cu paratii Vlad Ion si Vlad Elena, ca fiind introdusa de o persoana fara calitate procesuala activa.
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut ca, la data de 11.04.2006, s-a incheiat intre parti antecontractul autentificat sub nr. 573/11.04.2006 la BNP „Lotus” – Zelcer Marinela Natalia, prin care paratii, in calitate de promitenti-vanzatori, s-au obligat sa vanda catre reclamantul N.D., in calitate de promitent-cumparator, imobilul situat in Bucuresti, str. Cpt. Ivan Anghelache, nr. 6, bl. M26, sc. 1, et. 6, ap. 26, Sector 5, la pretul de 31.000 Euro. Din antecontractul de vanzare – cumparare depus la dosar, rezulta ca pretul de 31.000 Euro a fost achitat integral la data de 11.04.2006, in momentul incheierii conventiei intre parti.
Din coroborarea probelor administrate in cauza (interogatoriul partilor, notificarea nr. 235/15.03.2007 a BEJ Dobranici Doina Crenguta), instanta a retinut ca paratii au refuzat sa se prezinte ulterior, in fata notarului, pentru a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Instanta a constatat ca reclamantul a facut in mod indubitabil dovada existentei antecontractului de vanzare-cumparare, precum si cea a indeplinirii obligatiei asumate prin contract de a plati pretul imobilului. Astfel, instanta a retinut ca la dosar a fost depus antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 573/11.04.2006, iar paratul V.I., in cadrul administrarii probei cu interogatoriul, a recunoscut ca a citit si a semnat respectivul antecontract, consemnand la sfarsitul acestuia faptul ca a primit suma de 31.000 Euro.
Instanta a constatat ca paratul V.I s-a aparat invocand faptul ca antecontractul incheiat intre parti a reprezentat un act simulat, intentia reala a reclamantului fiind cea de a constitui o garantie imobiliara pentru un imprumut acordat paratilor. De asemenea, instanta a constatat ca paratul a negat ca ar fi primit suma de 31.000 Euro cu titlu de pret si a sustinut ca aceasta suma constituie, de fapt, un cumul al unor imprumuturi cu dobanda acordate de reclamant. Fata de aceste sustineri, instanta a retinut ca, prin probele administrate, paratii nu au dovedit simulatia antecontractului de vanzare-cumparare in cauza si lipsa intentiei de a vinde in momentul incheierii conventiei, nefiind dovedita nici existenta unui act secret, constand in constituirea unei garantii reale imobiliare. In acest sens, paratii nu au depus la dosar cauzei contrainscrisul sau inceputul de dovada scrisa care sa nasca prezumtia existentei acestuia.
Fata de conditiile ce trebuie indeplinite pentru a opera rezolutiunea unui contract, instanta a constatat ca paratii nu si-au indeplinit in mod culpabil obligatia de a incheia contractul de vanzare-cumparare. De asemenea, paratii au fost pusi in intarziere prin notificarea nr. 444/20.11.2009 prin care au fost somati sa se prezinte la sediul notarului public Zelcer Marinela Natalia in vederea rezolutiunii antecontractului de vanzare-cumparare.
Instanta a apreciat ca sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 1020-1021 din Codul civil, astfel ca a admis actiunea.
Apelul declarat de parati impotriva acestei sentinte a fost respins, ca nefondat, prin decizia civila nr. 365A/09.04.2012, pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a III-a Civila.
Pentru a decide astfel, tribunalul a retinut ca, in mod corect prima instanta, interpretand probele administrate in cauza, inclusiv raspunsurile paratilor la interogatoriu, a retinut ca paratii au fost cei care nu si-au indeplinit in mod culpabil obligatia de a incheia contractul in forma autentica, obligatie asumata prin antecontractul incheiat, cu atat mai mult cu cat acestia au fost pusi in intarziere prin notificarea nr. 444/20.11.2009 sa se prezinte la notariat, iar sustinerile privind neplata pretului vanzarii au fost infirmate prin chiar raspunsurile lor la interogatoriu.
In ceea ce priveste caracterul simulat al antecontractului, acesta nu a fost dovedit de nici o proba administrata in cauza, astfel incat, in mod corect prima instanta a inlaturat apararile paratilor sub acest aspect.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs paratul V.I, solicitand casarea deciziei si trimiterea cauzei spre rejudecare.
In motivarea recursului, recurentul parat a aratat ca instanta de apel nu a retinut caracterul simulat al antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 573/11.04.2006 de BNP Zelcer Marinela, cu toate ca a dovedit cu acte caracterul simulat al acestui act. In realitate, contractul mentionat mai sus a fost un contract de imprumut si nu o promisiune de vanzare-cumparare.
Recurentul-parat a sustinut ca suma din antecontract nu i s-a dat, in realitate aceasta reprezentand dobanda la o alta suma provenita dintr-un alt contract.
Prin incheierea din 1.10.2012, Curtea a admis cererea de ajutor public judiciar si a dispus scutirea recurentului Vlad Ion de la plata taxei judiciare de timbru si a timbrului judiciar.
Prin decizia civila nr. 28/11.02.2013, a fost respins recursul, ca nefondat.
Analizand decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea retine urmatoarele:
Desi recurentul parat nu a incadrat in drept criticile formulate in cererea de recurs, avand in vedere ca aceste critici vizeaza natura juridica a actului incheiat intre parti precum si obligarea sa la restituirea sumei de bani, in urma rezolutiunii antecontractului de vanzare – cumparare, Curtea va cerceta motivele de recurs invocate prin prisma art. 304 pct. 8 si 9 din Codul de procedura civila.
Sustinerile recurentului referitoare la gresita calificare a actului juridic incheiat intre parti nu sunt intemeiate. Astfel, intimatul reclamant a incheiat cu paratii antecontractul autentificat sub nr. 573/11.04.2006 la Biroul Notarului Public „Lotus” – Zelcer Marinela Natalia, prin care paratii, in calitate de promitenti-vanzatori, s-au obligat sa vanda intimatului reclamant, in calitate de promitent-cumparator, imobilul situat in Bucuresti, str. Cpt. Ivan Anghelache, nr. 6, bl. M26, sc. 1, et. 6, ap. 26, Sector 5, la pretul de 31.000 Euro.
In temeiul acestui antecontract, ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare cumparare, actul astfel incheiat avand natura juridica a unui antecontract de vanzare - cumparare. Curtea constata ca actul juridic dedus judecatii este clar, clauzele actului nefiind indoielnice sau susceptibile de mai multe intelesuri, situatie in care, avand in vedere continutul actului, astfel cum a fost expus mai sus, calificarea data de instante este corecta.
In situatia in care in cauza nu s-a dovedit existenta unui act secret incheiat intre parti, care sa anihileze in tot sau in parte aparenta juridica creata prin actul public, in mod corect instantele au constatat ca in cauza nu a fost realizata operatiunea juridica a simulatiei, cum a pretins paratul.
Curtea constata ca in mod corect au apreciat instantele ca in cauza sunt intrunite conditiile cerute pentru admisibilitatea rezolutiunii judiciare. Astfel, desi intimatul reclamant si-a indeplinit obligatia asumata prin antecontractul de vanzare – cumparare, aceea de a plati pretul imobilului, paratii nu si-au executat obligatiile care le reveneau in urma incheierii acestui antecontract. Aceste imprejurari au fost retinute si prin sentinta civila nr. 7.065/2.11.2009 pronuntata de Judecatoria sectorului 5 Bucuresti, constatandu-se ca promitentul cumparator si-a indeplinit obligatia de plata a pretului si a solicitat promitentilor vanzatori, prin notificarea nr. 235/15.03.2007 trimisa prin intermediul Biroului executorului judecatoresc Dobranici Doina Crenguta, sa se prezinte in vederea incheierii contractului, insa paratii nu si-au indeplinit in mod culpabil aceasta obligatie. Prin sentinta respectiva a fost respinsa cererea reclamantului de restituire a sumei achitate in baza antecontractului, intrucat nu solicitase si rezolutiunea acestui contract. De asemenea, prin notificarea nr. 444/20.11.2009 trimisa prin intermediul Biroului executorului judecatoresc Raileanu Ionut Catalin, paratii au fost somati sa se prezinte la sediul notarului public Zelcer Marinela Natalia in vederea rezolutiunii antecontractului de vanzare-cumparare.
In consecinta, constatand indeplinirea conditiilor cerute de art. 1020, 1021 din Codul civil pentru admisibilitatea rezolutiunii judiciare in mod corect a dispus instanta rezolutiunea antecontractului. Efectul esential al rezolutiunii este desfiintarea retroactiva a contractului, ceea ce presupune ca partile trebuie repuse in situatia anterioara, prin restituirea prestatiilor efectuate in temeiul contractului.
Sustinerea recurentului parat in sensul ca nu ar putea fi obligat la restituirea sumei intrucat nu ar fi primit-o de la reclamant nu este intemeiata. Astfel, in situatia in care instantele de fond au retinut ca paratul V.I, prin interogatoriu, a recunoscut ca a citit si a semnat antecontractul, efectuand mentiunea olografa, pe contract, prin care a aratat ca a primit suma de 31.000 Euro, mentiune semnata de parat, care la interogatoriu a aratat ca este de acord sa restituie o parte din suma, in mod corect instantele nu au retinut apararea acestuia in sensul ca nu ar fi primit respectiva suma de bani.
Retinand ca motivele de recurs invocate nu sunt intemeiate, vazand prevederile art. 312 alin. 1 din Codul de procedura civila, Curtea va respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurentul-parat V.I.