Valabilitatea unui antecontract de vanzare - cumparare sub aspectul respectarii dreptului de preemtiune, se va analiza avandu-se in vedere dispozitiile legale in vigoare la momentul solutionarii litigiului si nu la data incheierii conventiei, intruca... Decizie nr. 514 din data de 07.02.2006
pronunțată de Curtea de Apel Craiova

Prin cererea inregistrata la nr.1609/2005 la Judecatoria Caracal, reclamantul T.D. l-a chemat in judecata pe paratul I.T. ca prin hotararea pe care o va pronunta, sa se constate ca este proprietarul unei suprafete de teren de 1 ha arabil extravilan iar hotararea ce se va pronunta sa constituie titlu de proprietate pentru acest teren.
Prin sent. civ. nr. 1819/2005 a Judecatoriei Caracal s-a admis cererea petentului, constatandu-se ca intre parti s-a incheiat un antecontract de vanzare- cumparare pentru 1 ha teren arabil, respingandu-se cererea de interventie in interes propriu formulata de I.O. ca neintemeiata.
Instanta de fond a retinut ca intre parti s-a incheiat o conventie sub forma unui inscris sub semnatura privata avand ca obiect instrainarea suprafetei de 1 ha teren arabil extravilan, iar aceasta conventie nu este supusa dispozitiilor Legii nr.54/1998 si cum paratul nu s-a prezentat la notar pentru intocmirea actului oficial de instrainare in cauza sunt operabile dispozitiile art.1073, 1077 C.civ.
In ceea ce priveste cererea de interventie s-a retinut ca antecontractele de vanzare - cumparare referitoare la terenuri extravilane nu sunt supuse actiunii in anulare deoarece nu constituie acte de instrainare in conditiile Legii nr.54/1998 iar oferta de cumparare a fost depusa peste termenul de 45 de zile.
Prin dec. civ. 931/2005 a Tribunalului Olt s-a admis apelul declarat de intervenient si a schimbat sentinta, respingand actiunea. Totodata a fost admisa cererea de interventie si s-a constatat nulitatea contractului de vanzare - cumparare incheiat la data de 15.11.2003 intre I.T. si T.D..
Pentru a dispune astfel, tribunalul a retinut ca partile contractante au incalcat dispozitiile art.5 din Legea nr. 54/1998 si art. 48 si 49 din Legea nr. 18/1991 in sensul ca instrainarea terenului extravilan se numai cu respectarea dreptului de preemtiune. Intervenientul a facut dovada ca a facut oferta de cumparare , comunicata primariei, astfel ca antecontractul incheiat de parti este nul absolut.
Impotriva acestei hotarari reclamantul a declarat recurs, sustinand ca instanta de apel si-a motivat solutia in temeiul unei legi deja abrogate, a constatat gresit nulitatea unui antecontract la cererea unui tert, ceea ce a dus la imbogatirea fara justa cauza a intervenientului.
Recursul este fondat pentru urmatoarele considerente:
Conventia incheiata intre parti are valoarea juridica a unui antecontract de vanzare- cumparare prin care dreptul de proprietate nu a fost transmis datorita lipsei formei autentice a actului, dar care a nascut in sarcina paratului promitent obligatia de a transmite acest drept.
Aceasta obligatie se poate realiza fie benevol, prin prezentarea partilor la notar, fie prin pronuntarea de catre instanta a unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, ca in speta.
Conditiile de validitate ale vanzarii cumpararii trebuie analizate de instanta in raport de data pronuntarii hotararii, pentru ca doar dupa ramanerea definitiva a hotararii judecatoresti are loc transmisiunea dreptului si reclamantul se poate prezenta la biroul de carte funciara pentru inscrierea dreptului sau.
Asadar, conditia respectarii dreptului de preemtiune al copartasilor, vecinilor sau arendasilor trebuie sa existe la data solutionarii apelului de catre tribunal, iar nu la data cand conventia antecontract s-a incheiat, aceasta fiind doar o promisiune de vanzare si nu o transmisiune a proprietatii.
Prin art.8 din Titlul X al Legii nr.247/2005 intrata in vigoare anterior solutionarii apelului de catre tribunal, au fost abrogate in totalitate dispozitiile Legii nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor iar obligativitatea respectarii dreptului de preemtiune nu a mai fost instituita de noua lege a circulatiei juridice a terenurilor.
Un asemenea drept nu mai exista reglementat nici in Legea nr.18/1991, in redactarea sa de dupa modificarea prin Legea. 247 /2005.
Ca urmare, tribunalul a facut o gresita aplicare a legii, aplicand o dispozitie legala care nu mai era in vigoare, hotararea fiind nelegala conform art.304 pct.9 C.proc.civ.
In atare situatie, intervenientul nu mai are calitate de de a pretinde nerespectarea unui drept al sau de catre parti la incheierea conventiei si nici nu a invocat alte cauze de nulitate absoluta a antecontractului.
In temeiul art.312 C.proc. civ. se va admite recursul, se va modifica decizia data in apel in sensul respingerii apelului ca nefondat si se va mentine sentinta ca legala.