Leasing
Caracterele operatiunii de sale and lease-back. Anularea contractului de vanzare-cumparare.
Operatiunea comerciala de sale and lease back s-a realizat prin doua acte lezionare, caracteristica ce rezulta nu numai din disproportia valorica a prestatiilor partilor ci si din faptul ca unul dintre cocontractanti a profitat de starea de nevoie in care se afla celalalt, lucru facil de dovedit prin faptul ca finantatorul a impus clauze inrobitoare, cu caracter leonin, astfel incat era mai mult decat previzibil ca doar o parte va realiza profit, utilizatorul urmand sa piarda imobilele pentru un pret mult inferior valorii lor reale.
(Trib. Bistrita-Nasaud, sect. com., de cont. adm. si fisc., sent. nr. 529/11 mai 2010) Prin actiunea inregistrata sub numarul de mai sus, ulterior precizata, administratorii judiciari ai SC M SA Bistrita, U. IPURL Bistrita si I. SPRL Bistrita, au chemat in judecata paratele SC M SA Bistrita si M.K.B. Romexterra Leasing I.F.N. SA Bucuresti si au solicitat sa se dispuna anularea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1199/30-11.2007 de Biroul notarilor publici Ion, precum si a contractului de leasing-financiar nr.5475/30.11.2007, incheiate intre SC M SA Bistrita si SC MKB Romexterra Leasing I.F.N. Bucuresti, sa fie obligata societatea dobanditoare sa restituie imobilele instrainate catre societatea aflata in procedura insolventei.
Parata a formulat si cerere de chemare in garantie a insolventei vanzatoare M SA Bistrita pentru evictiune, in contradictoriu cu cei doi administratori judiciari, invocand disp.art.1337 Cod civil si solicitand ca in cazul in care va cadea in pretentii, "chemata in garantie sa fie obligata a le satisface".
Pe rolul instantei comerciale au fost inregistrate dosarele nr. 1216/112/2009 si nr.1218/112/2009 in care debitoarea insolventa, SC M SA Bistrita, a chemat in judecata parata MKB Romexterra IFN SA Bucuresti, si - fata de rezilierea unilaterala a contractului de leasing nr.5475/30.11.2007 de catre parata - a solicitat: in dosar nr.1216/112/2009 pe calea unei ordonante presedintiale sa se dispuna suspendarea efectelor actului unilateral de reziliere pana la solutionarea cererii de anulare a contractului de leasing ce face obiectul cauzei inregistrata sub nr.101/112/2009; iar in dos.1218/112/2009 a solicitat sa se dispuna desfiintarea ca nelegal a actului unilateral de reziliere a contractului de leasing financiar nr.5475/30.11.2007, precum si suspendarea efectelor actului unilateral de reziliere pana la solutionarea dosarului cu nr.101/112/2009 - Anexa A.
Ambele cauze au fost trimise judecatorului sindic spre competenta solutionare, intrunindu-se in aceeasi sedinta in data de 10 decembrie 2009, data la care era fixat termen si pentru dosarul nr.101/112/2009 Anexa A.
La acest termen, reclamanta a invocat exceptia necompetentei teritoriale a Tribunalului Bistrita-Nasaud cu privire la solutionarea cauzei din dosar nr.1218/112/2009 in care s-a cerut anularea actului emis de societatea de leasing pentru rezilierea contractului nr.5475/30.11.2007.
Constatand ca in speta se pune de fapt in discutie competenta materiala exclusiva a judecatorului sindic, astfel cum este ea consemnata in art.11 lit.h din Leg.85/2006, s-a respins exceptia necompetentei teritoriale invocata de parata, cu motivarea ampla din incheierea de la acea data. In plus, chiar parata a sustinut ca cele doua contracte nu pot fi judecate separat, iar operatiunea la care face referire art.80 al.1 lit.b din Leg.85/2006, s-a realizat prin ambele contracte.
La termenul din 11 martie 2010 s-a pus in discutia partilor incidenta disp.art.164 Cod proc.civila in ce priveste cauzele din cele trei dosare, partile aratand ca sunt indeplinite conditiile legale pentru conexare, astfel ca prin incheierea de la acea data s-a dispus conexarea cauzelor.
La termenul din 22 aprilie 2010 reclamanta a renuntat la judecarea cererii inregistrata in dosarul nr.1216/112/2009.
Analizand actele dosarului instanta a retinut urmatoarea stare de fapt:
Cronologic operatiunea comerciala s-a derulat in modalitatea urmatoare:
1) Evaluarea imobilelor
In data de 12.10.2007 s-a efectuat "la cererea beneficiarului" SC M SA Bistrita evaluarea imobilelor - si s-a intocmit de catre expertul evaluator O I, raportul de evaluare pentru obiectivul "Spatii de cazare si protocol", situat in Bistrita, str. M. identificat in c.f. nr.15626, nr.10422 si nr.10423 Bistrita (f.69 - 102).
Expertul a stabilit ca spatiile de cazare si protocol, constructie in regim D+P+M1+M2 si teren in suprafata totala de 7463 mp sunt cele ce trebuie evaluate, motivand ca desi suprafata totala este de 8.418 mp, 950 mp din c.f. 10423 sunt afectati servitutii, astfel ca valoarea lor nu a fost avuta in vedere.
In fapt, dupa cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare, din contractul de leasing si din c.f. 10.423 Bistrita, nr.top.7143/2/2/3 si suprafata de 955 mp a intrat in obiectul tranzactiei, ea fiind ulterior inscrisa ca proprietate tabulara a paratei.
Dupa descrierea constructiei, expertul a apreciat ca valoarea de piata a acesteia este de "peste 2 milioane euro", intrucat este o vila de lux .
a) Calculul costurilor (cap.4. 3 efectuat "la preturi minime, cu corectii minime in plus", a evidentiat un cost estimativ al cladirii de 6.110.000 lei, adica de 1.831.205,42 Euro la cursul de 3,3366 lei/euro de la data evaluarii daca se ia in calcul suprafata desfasurata (Ad sau SD = 1138 mp).
Expertul a calculat costurile si pentru suprafata utila (An sau Su = 929,7 mp), estimand in acest caz valoarea de 4.661.000 lei, adica 1.396.931 euro, concluzionand ca se impune a se avea in vedere aceasta din urma valoare ca pret de cost pentru a raspunde principiului prudentei in evaluare.
S-a mai stabilit ca amenajarea curtii interioare, a piscinei, a pavajelor cu piatra sparta delimitata de borduri de granit, gazon cu iarba, drenaje, fosa septica, imprejmuirea este de 1.252.000 lei , echivalentul a 375.232,27 euro.
Terenul in suprafata de 7463 mp (in realitate 8418 mp) a fost estimat la 30 euro/mp, valoarea lui fiind de 747.031 lei, adica 223.890 euro. Finalmente, raportandu-se la valorile minime si neincluzand in calcul terenul in suprafata de 955 mp (c.f. 10423), valoarea de cost a cladirii, amenajarilor si terenurilor stabilita de expert a fost de 1.936.100 euro.
Valoarea costurilor de mai sus este stabilita subiectiv de expert, in afara regulilor consacrate in normativele de specialitate, intrucat a avut in vedere suprafata utila a constructiei, suprafata ce se are in vedere de obicei la calculul chiriilor nu la stabilirea costurilor ocazionate de ridicarea si finisarea constructiilor.
Suprafata desfasurata este aceea care defineste cu adevarat costurile, pentru ca aceasta cuprinde efectiv toata constructia inclusiv peretii exteriori, suprafata utila fiind cuprinsa numai in limitele interioare. Conform acestei abordari, in mod real, costurile totale ale cladirii sunt de 6.110.000 lei, adica 1.831.205 euro la care se adauga 375.232 euro amenajarea curtii si piscina plus 252.540 euro pentru suprafata de 8.418 mp teren (toate valorile fiind stabilite de expert), totalul fiind de 2.458.977 Euro.
b) Evaluatorul a stabilit valoarea imobilelor si prin metoda de randament (1.737.100 euro) pentru ca in final sa aprecieze ca aceasta este inadecvata pentru stabilirea valorii de piata (obiectivul expertizei) si ca metoda costului se apropie mai mult de valoarea de piata in conditiile date.
Cu toate ca a opinat ca metoda costurilor este cea adecvata, evaluatorul a apreciat ca fata de scopul evaluarii (acela de garantare a unui imprumut) se impune a se avea in vedere valoarea cea mai mica, adica 1.737.100 euro, adica valoarea obtinuta prin metoda de randament, modalitate care a diminuat pentru a doua oara valoarea reala a imobilelor.
Niciuna din valori nu a inclus T.V.A.
2. Hotararea nr.4/29.11.2007 a adunarii generale a actionarilor pentru incheierea tranzactiei de sale lease back.
Dupa ce in data de 12 octombrie 2007 s-a intocmit Raportul de evaluare prezentat mai sus, Adunarea generala a actionarilor din cadrul SC M SA Bistrita s-a intrunit in data de 25.11.2006 (probabil, consemnare gresita a anului) si a hotarat in 29.11.2007 (f.60) incheierea unei tranzactii de sale lease back cu MKB Romexterra Leasing IFN care sa cuprinda un contract de vanzare cumparare si un contract da leasing pentru imobilele: Spatii de cazare si protocol in regim de inaltime D+P+M1+M2 si teren aferent in suprafata de 5493 mp inscris in c.f. 15626 Bistrita, nr.cadastral 3568; teren in suprafata de 1970 mp inscris in c.f. 10422 Bistrita, nr.top. 7143/2/2/2; teren in suprafata de 955 mp inscris in c.f. 10423 Bistrita, nr.top.7143/2/2/3. S-a hotarat ca pretul minim pentru vanzare sa nu fie mai mic de 1.000.000 Euro si a fost desemnat H S pentru semnarea celor doua contracte.
3. Tranzactia de sale lease back a fost definitivata in data de 30 noiembrie 2007 cand prin contractul autentificat sub nr.1199/30.11.2007 (la o zi dupa hotararea AGA), de catre notarul public IVI, SC M SA Bistrita a vandut cumparatoarei MKB Romexterra Leasing IFN SA Bucuresti, bunurile identificate mai sus, cu pretul de 1.200.000 Euro, dupa care cumparatoarea - in calitate de finantator - a transmis utilizatorului (fostul proprietar) dreptul de folosinta asupra imobilelor, in sistem de leasing financiar pentru pretul de 1.853.693,89 lei, contract nr.5475/30.11.2007.
Dreptul de proprietate dobandit de parata cumparatoare a fost intabulat pe numele acesteia in cartile funciare mentionate dupa plata pretului in cont Escrow inscriindu-se in foaia C, ca sarcina, contractul de leasing.
Utilizatorul a achitat catre finantator un numar de 15 rate a cate 13.247,45 Euro, respectiv suma totala de 198.711.750 Euro.
Prin adresele nr. 91911/19 mai 2009 si nr. 92837/2.08.2009), parata a notificat pe reclamanta prin administratorii judiciari, ca in baza art.12 rap.la art.11 cu referire la art.4 paragraful 4.3 din Conditiile generale ale contractului de leasing, contractul nr.5473/31.11.2007 este reziliat fara vreo alta formalitate, textul art.12 avand valoarea unui pact comisoriu de grad IV.
Motivele rezilierii, indicate de parata au fost: deschiderea procedurii insolventei fata de utilizator (art.11 alin.3 din contract); neachitarea sumei de 136.334,39 lei cu titlu de rate si penalitati (art.11 alin.2); initierea actiunii ce face obiectul dos.nr.101/112/2009 - prezenta cauza (art.4 combinat cu art.11 alin.ultim din contract); aprecierea ca utilizatorul nu are capacitatea de a plati ratele (art.11 alin.6).
Fata de starea de fapt retinuta mai sus si avand in vedere precizarile partilor, judecatorul sindic constata ca au ramas de judecat actiunea in anulare a contractului de vanzare-cumparare si a celui de leasing cu petitul de restituire a bunurilor, cererea de chemare in garantie a SC M SA Bistrita pentru evictiune formulata de MKB Romexterra Leasing IFN SA (dosar nr.101/112/2009), precum si cererea de desfiintare a actului unilateral de reziliere a contractului de leasing si cererea de suspendare a efectelor actului unilateral de reziliere a contractului de leasing nr.5475/30.11.2007 pana la solutionarea dosarului nr.101/112/2009 Anexa A (dosar nr.1218/112/2009 - conexat).
VIII. Natura tranzactiei dinte parti
Astfel cum a sustinut constant parata, tranzactia dintre parti are caracteristicile varietatii de leasing financiar denumita sale and lease-back, prin care M SA Bistrita a vandut paratei imobilele in discutie in scopul obtinerii unei finantari, dupa care parata a inchiriat aceleasi bunuri reclamantei in sistem leasing, urmand ca aceasta sa plateasca rate lunare, cu optiunea ca la momentul expirarii contractului de leasing sa poata cumpara bunul. Desi caracteristica principala a tranzactiei este aceea de finantare, datoria contractata restituindu-se sub forma achitarii ratelor de leasing, nu se poate nega existenta individuala celor doua contracte ce se incheie simultan: unul de vanzare-cumparare imobile si celalalt de finantare in leasing. In aceste conditii este mai mult decat evident ca raporturile dintre parti la data incheierii conventiilor nu puteau fi separate, partile conditionandu-se reciproc din cauza intereselor proprii ale fiecareia, pentru ca: vanzatorul instraineaza bunul numai daca i se asigura finantarea si apoi inchirierea lui pentru a-l putea redobandi, dupa cum finantatorul doreste ca pentru suma acordata ca finantare sa aiba o garantie sigura ce se constituie din bunul cumparat si apoi inchiriat.
Teoretic, partile se afla in raporturi egale din punct de vedere al sanselor economice si juridice, una obtinand finantare, iar cealalta profit din finantare (peste 600.000 euro), cu garantii contractuale pentru ambele.
In speta insa, operatiunea s-a efectuat prin prestatii care dezavantajeaza vadit debitoarea.
Desi operatiunea genereaza intre cele doua contracte o legatura determinata de scopul urmarit de fiecare din parti si de garantiile contractuale pe care si le ofera reciproc, asa cum am aratat, nu se poate nega existenta si individualitatea conventiilor, reiesita din: obiectul diferit, scopul, finalitatea diferita, executarea si efectele diferite ale celor doua contracte. In plus, contractul de vanzare-cumparare este cu executare imediata si produce efecte depline intre parti conform disp.art.1295 Cod civil, iar contractul de leasing este cu executare succesiva si genereaza dreptul de a solicita plata, respectiv obligatia de a plati la scadenta, care se naste lunar, chiar daca pretul stabilit poate fi socotit ca prestatie unica.
Asa fiind, desi operatiunea in ansamblul sau prin modul cum este initiata are un caracter unitar, conexiunea intre contracte nu este atat de intima incat conventiile sa nu poata exista independent, iar rezilierea contractului de leasing de catre parata demonstreaza odata in plus aceasta teza, cu sublinierea ca incetarea acestui contract nu a determinat in mod automat desfiintarea contractului de vanzare-cumparare.
Fata de concluziile de mai sus, judecatorul sindic stabileste ca este gresita absolutizarea tezei sustinuta de parata conform careia "contractele vor fi apreciate impreuna ele neputand fi separate", mai ales ca parata insasi a negat aceasta teza prin faptul rezilierii unuia din contracte.
Concluzionand cu privire la caracterul operatiunii de sale and lease-back, judecatorul sindic stabileste ca aceasta are un caracter unitar in ansamblul sau, ca punerea ei in practica s-a facut prin doua contracte individuale, a caror caracteristici le definesc ca fiind operatiuni juridice diferite, de sine statatoare, astfel ca valabilitatea si legalitatea lor se poate analiza atat in conexiune reciproca cat si pentru fiecare contract in parte.
Oricum, analiza legalitatii si temeiniciei cererilor reclamantilor sau a apararilor paratei, trebuie sa se circumscrie dispozitiile invocate ca temei legal al actiunii de anulare a operatiunii, respectiv textului de la art.80 alin.1 lit.b din Leg.85/2006 care prevede anularea actelor privind constituirea ori transferul de drepturi patrimoniale catre terti, pentru cazul special al operatiunii comerciale in care prestatia debitorului insolvent depaseste vadit pe cea primita.
Fata de aceasta prevedere legala este indiferent ca operatiunea s-a realizat printr-unul sau doua acte juridice, esential fiind ca raportarea sa se faca la prestatia celor doua parti pentru a stabili daca intre cele doua prestatii exista o disproportie vadita.
Pentru coerenta analizei cu privire la cauzele conexate deduse judecatii, judecatorul sindic se va pronunta mai intai asupra petitelor formulate de reclamanta SC M SA Bistrita in dosar nr.1218/112/2009, prin administrator judiciar.
A.Contractul de leasing financiar nr.5475/30.11.2007
Reclamanti au solicitat desfiintarea ca nelegal a actului unilateral de reziliere a contractului de leasing, cu motivarea ca finantatorul nu a respectat disp.art.12 din contract pentru ca nu a sesizat utilizatorul sa remedieze de urgenta situatia creata, numai apoi fiind indreptatit la rezilierea unilaterala.
Prin alt petit al actiunii, reclamantii au solicitat sa se dispuna suspendarea efectelor actului unilateral de reziliere pana la solutionarea dosarului nr.101/112/2009 Anexa A aflat pe rolul instantei. Aceasta cerere a fost motivata pe necesitatea protejarii si conservarii averii debitoarei aflata in procedura insolventei.
Prin intampinare, parata a solicitat respingerea ambelor capete de cerere, folosindu-se de teza caracterului unic al operatiunii sale and lease-back sustinand si ca anularea "contractului de vanzare-cumparare ar reprezenta un caz clasic de imbogatire fara justa cauza a utilizatorului. Finalmente, fara sa sustina explicit rezilierea contractului de leasing (omisiune complinita prin concluziile scrise si cuvantul la dezbaterea in fond), parata a facut trimitere la disp.art.12 combinat cu art.11 din contractul de leasing, texte care reglementeaza rezilierea contractului si temeiurile pentru aplicarea acestei institutii.
De altfel, prin adresele nr.91911/19.05.2009 si nr.92837/2.08.2009 (f.3 si filele 81-84, dosar 1218/112/2009) parata a notificat reclamanta asupra rezilierii conventiei si a motivelor pentru care aceasta inceteaza.
Verificand clauza contractuala de la art.12 din "Conditiile generale leasing imobiliar", conditii ce fac parte integranta din conventia partilor, judecatorul sindic constata ca textul contine un pact comisoriu de grad IV declarat ca atare de acest articol si care da dreptul finantatorului sa rezilieze unilateral contractul, fara termen de gratie si fara interventia instantei. Notificarea se refera la anuntarea utilizatorului despre intervenirea rezilierii (art.12, 2).
Fata de caracterul pactului comisoriu judecatorul este limitat sa verifice existenta pactului si a temeiului de incetare constatand ca rezilierea s-a produs de plin drept.
Art.11 din conventie prevede motivele de reziliere, consemnate drept "cazuri de neindeplinire a obligatiilor", iar judecatorul sindic, constata ca numai temeiul de la art.11 al.1 (neplata integrala a sumelor datorate) constituie cu adevarat motiv pentru a da eficienta pactului comisoriu de gr.IV. Este de discutat daca deschiderea procedurii falimentului care nu este o neexecutare culpabila a contractului sinalagmatic dintre parti, ori aprecierile subiective ale finantatorului referitoare la situatia financiara a utilizatorului, sau celelalte cazuri prevazute de art.11 pot fi apreciate ca motive de reziliere unilaterala a contractului de leasing, daca este sa avem in vedere caracteristica definitorie a rezilierii - sanctiune contractuala pentru neexecutare culpabila a clauzelor de catre una din parti.
Oricum, fie dat si un motiv conventional valabil pentru rezilierea contractului, judecatorul sindic stabileste ca pactul comisoriu de gr.IV are eficienta si va constata incetarea contractului prin reziliere.
Pe cale de consecinta, cererea reclamantei formulata in dos.nr.1218/112/2009 conexat, se va respinge sub ambele petite, ca neintemeiata.
B. Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1199/30 nov.2007 de notarul public IVI face parte din categoria actelor anulabile prev.de art.80 din Leg.85/2006.
Contrar sustinerilor paratei, pentru considerente ce decurg din principiul general al promovarii si protejarii intereselor a creditorilor, pentru a nu goli de continut Sectiunea a 4-a a Legii nr.85/2006, pentru a nu nega atributiunile legale ale administratorilor si lichidatorilor judiciari, precum si din considerentele expuse anterior, instanta apreciaza ca este neintemeiata asertiunea paratei conform careia caracterele operatiunii de sale and lease-back determina inadmisibilitatea actiunii in anularea contractului de vanzare-cumparare. Argumentul paratei conform caruia operatiunea de finantare si contractul de leasing exclud din sfera actelor anulabile contractul de vanzare-cumparare este eronat, pentru ca reclamantii si-au intemeiat actiunea pe disp.art.80 alin.1 lit.b din Legea nr.85/2006, ori acest text impune tocmai anularea unor operatiuni ale debitorului daca prestatia acestuia (in cazul de speta vanzarea imobilelor) depaseste vadit pe cea primita (finantarea sub forma platii pretului de vanzare-cumparare).
Categoria unor astfel de operatiuni comerciale cuprinde orice acte care au caracter patrimonial si comutativ, incheiate in cei trei ani anteriori deschiderii procedurii insolventei, ori contractul de vanzare-cumparare in discutie nu este in afara acestor criterii.
Sustinerea paratei cu privire la inadmisibilitatea cererii in anularea contractului de vanzare-cumparare in discutie este neavenita si prin prisma analizei scopului legii insolventei, al procedurilor instituite de aceasta. Conf.art.2 din Leg.nr.85/2006, scopul legii este acoperirea pasivului debitorului aflat in insolventa, care consta in plata creantelor creditorilor. Asa fiind, rezulta ca este corect si legal, enuntul ca procedura insolventei urmareste satisfacerea intereselor creditorilor prin plata datoriilor.
Este evident ca din necesitatea realizarii scopului legal al procedurii, rezulta consecinta ca toate masurile, actiunile trebuie sa corespunda si chiar sa fie subordonate acestui scop - plata creditorilor. De aceea, legiuitorul a conferit creditorilor drepturi si cai procedurale pentru realizarea creantelor, iar pentru administratorii si lichidatorii judiciari cai si obligatii, intre care si actiunile in anularea actelor frauduloase ori a operatiunilor prev.de art.80 alin.1 lit.b.
In contextul celor de mai sus, art.20 lit.h si art.25 lit.c din Legea nr.85/2006 fixeaza ca atribute ale administratorilor judiciari, respectiv ale lichidatorilor judiciari, introducerea de actiuni pentru anularea actelor frauduloase sau a unor operatiuni comerciale incheiate de debitor in dauna creditorilor, definite ca actiuni in anulare (art.81) si concretizate in art.79 si 80 din legea insolventei, acordand in mod expres legitimare procesuala activa, inclusiv prin art.85 alin.4 din Legea insolventei.
Cerinta legala a textului invocat de reclamanta (art.80 al.1 lit.b) este aceea ca prestatia debitorului sa depaseasca vadit pe cea primita, pentru ca numai astfel se poate aprecia ca interesele creditorilor au fost lezate, operatiunea ducand la micsorarea semnificativa a patrimoniului debitorului si prin aceasta la diminuarea posibilitatilor de recuperare a creantelor creditorilor.
Pentru a stabili daca prevederea legala este aplicabila, se impune compararea pretului operatiunii consemnat in contractul autentic (1.200.000 Euro) cu valoarea prestatiei debitoarei, adica valoarea de care a fost lipsita din momentul vanzarii, astfel cum este ea evaluata in expertiza depusa si invocata in aparare de parata.
Esential pentru judecarea cererii nu este de a stabili daca intre pretul imobilelor stabilit de expert, pretul pietei si pretul afacerii exista o corespondenta perfecta, pentru ca nu acesta este criteriul prevazut de textul legal. Comparatia mentionata nu reprezinta pentru judecatorul sindic singura modalitate de apreciere, nu este axiomatica, ci este doar un mijloc de a verifica daca depasirea prestatiei debitoarei in cazul operatiunii, este vadit superioara fata de cea primita.
Asa fiind, in afara valorii reale a imobilelor, judecatorul sindic va analiza, riscurile operatiunii si profitul real pentru fiecare din parti asa cum se prezentau ele la data intocmirii tranzactiilor.
1. Criteriul pretului
Se impune observatia ca valoarea terenurilor (8418 mp x 30 euro/mp) stabilita de expert la 252.540 Euro, valoare amenajarilor din curte, a piscinei, a imprejmuirilor ( 1.252.215 lei : 3,3366 lei/euro = 375.296,71 euro) raman constante, astfel cum "la costuri minime" le-a evaluat expertul, total 627.836,71 euro.
Variabila este valoarea cladirii in functie de metoda de evaluare abordata de expert. Astfel:
a) dupa pretul de cost inregistrat in contabilitatea debitoarei in suma de 8.887.795,23 lei : 3,3366 lei/euro, rezulta 2.663.728,1154 euro, fata de acest pret de cost, valoarea totala a imobilelor este de 3.291.564,82 euro (2.663.728, 11 euro + 627.836,71 euro);
b) pretul de cost stabilit de expert pentru suprafata desfasurata a constructiei = 1.831.205,42 euro (6.110.000 lei : 3,3366 lei/euro, f.80,82); valoarea imobilelor in aceasta varianta este de = 2.459.042,13 euro (1.831.205,42 + 627.836,71);
c) pretul de cost stabilit de expert pentru suprafata utila este de 1.396.931 euro, (f.80,82) + 627.836,71 euro restul imobilelor = 2.024.767,71 euro;
d) valoarea de randament stabilita de expert a fost de 1.737.100 euro, recomandata de expert pentru a fi luata in calcul;
e) valoarea de piata a imobilului in aprecierea expertului raportata la cererea existenta la data evaluarii este de peste 2 milioane euro.
Fata de cele de mai sus, judecatorul sindic apreciaza ca prestatia debitoarei in raport de criteriul pretului depaseste vadit pe cea primita in oricare din variantele de pret mentionate mai sus, indiferent dupa cum transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor este raportat numai la contractul de vanzare-cumparare sau la intreaga operatiune efectuata de parti.
Constatarea de mai sus se impune prin compararea cifrelor ce reprezinta valorile stabilite de expert pentru imobilele in cauza pe baza unor metode diferite de determinare (si care sunt in ordine crescatoare de: 1.737.100 euro, peste 2.000.000 euro, 2.064.767 euro, 2.459.042 euro) si pretul de valoarea de cost inregistrata in contabilitatea debitoarei (3.291.564 euro) pe de o parte, cu cifra ce reprezinta valoarea negociata de parti la incheierea operatiunii comerciale, respectiv 1.200.000 euro.
In oricare din variantele de determinarea, prestatia debitoarei depaseste vadit pe cea primita, diferenta valorica situandu-se intre 537.000 (cea mai mica) si 2.091.564 euro, iar acesta diferente valorice (fie ea si cea de 537.000 euro) nu sunt diferente discutabile si nici nesemnificative.
Fata de situatia financiara in care se afla societatea la data efectuarii operatiunii (prin sentinta nr. 681/13.09.2006 pronuntata de Tribunalul Bistrita-Nasaud in dosar nr. 2203/112006 s-a mai deschis procedura insolventei, iar in 2007 datoriile societatii au crescut semnificativ dupa cum rezulta din actele existente la dosarul de administrare a procedurii, chiar si suma ce reprezinta diferenta cea mai mica de 537.000 euro, este o valoare mare, asa incat operatiunea in cauza constituie o paguba materiala insemnata pentru societatea debitoare.
Apreciata in ansamblul sau, operatiunea realizata prin cele doua contracte ofera argumente in plus pentru a concluziona ca intre prestatia debitoarei si cea a cumparatorului-finantator exista o disproportie evidenta in momentul perfectarii contractului pentru ca pentru suma de 1.200.000 euro ce a incasat-o ca pret al imobilelor vandute, debitoarea urma sa plateasca finantatorului - conform valorii contractului de leasing - in rate de cate 13.247,45 euro, suma totala de 1.853.693,89 euro. Diferenta de 653.693,89 euro ce reprezinta pentru finantator castigul normal si legal al finantarii, pentru utilizatorul SC M SA Bistrita, reprezenta o paguba certa in conditiile economico-financiare date, cand redresarea societatii era - evident - imposibila sau, in cel mai bun caz, putin probabila.
In fapt, este evident, in cazul unei analize obiective si bazata pe buna credinta, ca paguba directa ce o suporta debitoarea prin incheierea operatiunii este cuprinsa, conform celor de mai sus, intre 1.190.693 euro si 2.145.257,89 euro
2. Criteriul riscului operatiunii
Practic, la data incheierii celor doua contracte, riscul finantatorului era inexistent din moment ce el a devenit proprietarul unor imobile a caror valoare reala (reiesita din expertiza ce si-a insusit-o) este superioara finantarii cu o suma intre 537.000 euro si 2.091.564 euro. In plus, ratele achitate de debitoare constituie un castig clar in cazul rezilierii contractului de leasing, reziliere ce era "la indemana" sa daca este sa apreciem dupa cazurile de culpa prev.la art.11 din conventia de leasing, cele mai multe dintre ele trimitand la aprecieri subiective, unilaterale ale finantatorului.
Debitoarea, in conditiile economico-financiare date (lipsa comenzi si datorii totale de 32.309.914 lei) risca in mod decisiv sa piarda imobilele, pentru imposibilitatea platii ratelor la scadenta, sau pentru oricare din celelalte cauze de culpa (usor de previzionat) riscul sau realizandu-se de altfel la initiativa finantatorului.
Contractul de leasing nu contine clauze sanctionatorii pentru situatiile in care finantatorul nu respecta obligatiile ce rezulta din conventie, dar pentru utilizator sunt prevazute obligatii extrem de impovaratoare daca se reziliaza contractul (a se vedea alineatul final al conditiilor contractuale speciale).
Toate cele de mai sus probeaza o data in plus ca prestatia la care s-a angajat debitoarea depaseste vadit pe cea primita de la parata.
3. Criteriul actelor lezionare
Este evident ca operatiunea comerciala de sale and lease back s-a realizat prin doua acte lezionare, caracteristica ce rezulta nu numai din disproportia valorica a prestatiilor partilor, ci si din faptul ca unul dintre cocontractanti a profitat de starea de nevoie in care se afla celalalt, lucru facil de dovedit prin faptul ca finantatorul a impus clauze inrobitoare, cu caracter leonin, astfel incat era mai mult decat previzibil ca doar o parte va realiza profit, utilizatorul urmand sa piarda imobilele pentru un pret mult inferior valorii lor reale.
Fata de aceste premize, reclamantii au sustinut ca operatiunea s-ar fi incheiat in conditiile art.80 alin.1 lit.c din Legea nr.85/2006, hotararea actionarilor de a vinde la un pret extrem de mic, fiind un argument ca partile au fost de coniventa mai ales ca parata nu a achitat T.V.A. nici pana la aceasta data. Judecatorul sindic nu va avea in vedere la pronuntarea sentintei analiza acestei ipoteze, chiar daca reclamantii au sustinut-o, intrucat textul legal invocat ca temei de drept al actiunii face trimitere la elementele determinabile, obiective, nu la elementele subiective ale actului lezionar.
Fiind in cauza doua persoane juridice, este exclusa aplicatia leziunii ca viciu de consimtamant, dar prezenta elementului obiectiv, a diferentei vadite intre prestatii, indreptatesc concluzia ca cele doua acte incheiate intre parti, privite ca o operatiune comerciala unitara, sunt acte lezionare, adica pagubitoare pentru debitoare insolventa, in conditiile in care patrimoniul acesteia a fost diminuat cu peste 2 milioane euro.
4. Criteriul beneficiului realizat din tranzactii
Din cele expuse anterior se desprinde cu usurinta ca pentru debitoarea insolventa nu a rezultat vreun beneficiu concret in urma operatiunii comerciale, doar pierderea fiind cuantificabila. Tot atat de evident este si ca profitul previzibil, de altfel si realizat, al finantatorului este unul cert si determinabil.
Concluzionand asupra operatiunii comerciale in discutie, instanta stabileste ca sunt indeplinite cerintele legale prev.de art.80 alin.1 lit.b din Legea nr.85/2006, astfel incat se impune anularea operatiunii, admitand actiunea si anuland contractul de vanzare-cumparare incheiat intre debitoarea insolventa M SA Bistrita in calitate de vanzator si parata MKB Romexterra Leasing I.F.N. SA Bucuresti, in calitate de cumparator, contract autentificat sub nr.1199/30.XI.2007 de notarul public IVI, cu precizarea ca din operatiunea incheiata este in fiinta numai acest act, contractul de leasing fiind reziliat.
Pe cale de consecinta, partile urmeaza sa fie repuse in situatia anterioara, facand aplicatiunea art.83 al.1 si alin.2 din Legea nr.85/2006, astfel ca imobilele care au facut obiectul tranzactiei de mai sus, asa cum sunt ele identificate in contractul anulat, vor reveni in proprietatea debitoare insolvente, iar parata dobandeste impotriva averii debitoarei o creanta de valoarea platita ca pret pentru imobile, respectiv 1.200.000 euro.
5. Prezumtia relativa de frauda
Deoarece s-a demonstrat pe deplin ca sunt indeplinite conditiile prev.de art.80 alin.1 lit.b din Leg.85/2006, judecatorul sindic a avut in vedere in solutia adoptata mai sus si prezumtia legala relativa de frauda in dauna creditorilor instituita de art.85 alin.3 din aceeasi lege, prezumtiile care nu a fost rasturnata de debitor.
Fata de situatia economica a societatii, lipsa de comenzi pentru desfasurarea procesului productiv, trecerea debitoarei printr-un alt litigiu cu obiect deschiderea procedurii insolventei, existenta unor datorii de 32.309.914 lei la data tranzactionarii, precum si o lichiditate generala subunitara (0,66) ce demonstreaza existenta starii de incetare de plati, judecatorul sindic este indreptatit sa aprecieze ca prezumtia legala instituita de art.85 alin.3 Legea insolventei, constituie alaturi de celelalte considerente, o proba a intentiei debitoarei de fraudare a creditorilor.
Hotararea celor cinci actionari - care cunosteau nu numai starea de incetare de plati ci si valoarea imobilelor - de a vinde la un pret care nu se ridica la nici jumatate din valoarea reala, constituie o proba in plus a intentiei reale a organului colectiv de conducere a debitoarei. Faptul ca forma s-a indeplinit (a avut loc adunarea actionarilor si s-a luat o hotarare), nu inlatura prezumtia legala de frauda, cat timp toate elementele sustin aceasta prezumtie si nu o neaga.
Pe de alta parte, incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica ( obligatie legala in cazul imobilelor) nu inlatura tranzactia de la controlul administratorului sau lichidatorului judiciar, exercitat prin judecatorul sindic, cat timp institutii legale speciale admit sau chiar impun acest control.
Existand prezumtia de culpa instituita de legiuitor la art.85 alin.3 Cod pr.civ., in modalitatea expres prevazuta de lege a "prezumtiei relative de frauda in dauna creditorilor, ca urmare a demonstrarii aplicabilitatii art.80 alin.1 lit.b din Legea nr. 85/2006, judecatorul sindic a concluzionat asupra anularii operatiunii, luand in considerarea faptul ca prezumtia legala de culpa nu a fost rasturnata si ca elemente concrete demonstreaza existenta intentiei de frauda in dauna creditorilor.
Argumentele paratei conform carora prezumtiei de culpa este rasturnata nu pot fi primite fiind fara suport legal.
IX.Cererea de chemare in garantie pentru evictiune
Parata MKB Romexterra Leasing IFN SA a formulat cerere de chemare in garantie a debitoarei insolvente M SA Bistrita, cu motivarea ca prin cererea de chemare in judecata formulata de administratorii judiciari ai insolventei "ii este amenintat dreptul de proprietate asupra imobilelor legal dobandite".
La dezbaterea in fond parata a declarat prin mandatarul sau ca lasa la aprecierea instantei solutia ce o va pronunta fata de cererea de chemare in garantie pentru evictiune.
Judecatorul sindic stabileste ca potrivit art. 1337 Cod civil, vanzatorul este obligat sa garanteze pe cumparator atat pentru pierderea dreptului de proprietate asupra lucrului cumparat cat si pentru tulburarea acestuia in exercitarea prerogativelor de proprietar asupra acelui lucru.
Evictiunea poate fi si consecinta unei actiuni in justitie promovata chiar de cumparator, in principiu o cerere de chemare in garantie pentru o astfel de tulburare a proprietarului fiind admisibila in cadrul unui proces civil.
In speta insa, in cadrul procedurii insolventei cu referire speciala la actiunile in anulare prev.de art.79 si 80 din Legea nr.85/2006, legiuitorul a prevazut o modalitate legala de protejare a dobanditorului bunurilor ori a celui ce beneficiaza de o prestatie vadit superioara celei acordate debitorului insolvent in cadrul unei operatiuni comerciale ce este susceptibila de anulare.
Astfel, asa cum am mentionat anterior, potrivit art.83 din actul normativ mentionat, ca efect al anularii operatiunii ori a transferului, se procedeaza la restituirea prestatiilor reciproce, restituire obligatorie care rezulta din dispozitia legala.
Asa fiind, deoarece ne aflam in cadrul unei proceduri speciale fata de cea de drept comun si a unei modalitati de garantie prevazuta in legea de specific, judecatorul sindic a facut aplicatiunea art.83 din lege si in urma pierderii dreptului de proprietate al cumparatorului-finantator, a constatat ca acesta din urma are un drept de creanta de 1.200.000 euro impotriva averii debitorului, drept ce rezulta din lege.
Fata de cele de mai sus cererea de chemare in garantie pentru evictiune formulata de parata in temeiul art.137 va fi respinsa, neputandu-se da curs aplicarii unui text de drept comun in conditiile existentei unei reglementari speciale care prevede in mod expres efectele anularii operatiunii comerciale in discutie. Oricum, prin aplicatiunea art.83 din Leg.85/2006, cererea de garantie pentru evictiune, neprecizata in vreo modalitate de parata, ramane fara obiect.
X. Alte sustineri si aparari ale paratei au fost constatate ca neintemeiate pentru motivele ce urmeaza sa fie expuse.
a) Teza imbogatirii fara just temei a insolventei nu poate fi primita de instanta, deoarece in cazul anularii contractului, legiuitorul a prevazut modalitatea speciala a repunerii partilor in starea anterioara, astfel cum este expres reglementat la art.83 din lege.
Singura, parata ramane cu beneficiul ratelor de leasing incasate de la utilizator, putand - eventual - formula si alte pretentii, insolventa nedobandind nimic in plus fata de ce a instrainat.
b) Sustinerile paratei din intampinare (pct.b - f) sunt luari de pozitii fata de unele afirmatii ale reclamantilor, dar ele nu au caracterul unor aparari propriu-zise, ci constituie simple puneri la punct.
Numai afirmatia ca valoarea de edificare a constructiilor nu are si nu trebuie sa aiba vreo legatura cu valoarea contractului de vanzare-cumparare si cu cea a contractului de leasing, are caracteristicile unei pozitii in aparare fata de sustinerile reclamantilor. Instanta a raspuns pe larg de ce trebuie comparate valorile, in cazul renuntarii la o astfel de comparatie fiind imposibil sa se raspunda imperativului legal al stabilirii caracterului anulabil sau neanulabil al operatiunii. Este imposibil de determinat daca intre prestatia debitorului si cea primita exista o vadita diferenta, refuzul aprioric al unei astfel de analize inseamna golirea totala de continut a textului.
Logic si legal nu poate exista o pronuntare pe fond daca se refuza verificarea indeplinirii sau neindeplinirii cerintelor legale prin eliminarea mijlocului de probatiune care permite determinarea prestatiilor.
O abordarea identica se impune si pentru sustinerea paratei ca "nici pretul de piata al imobilelor nu se impune a fi comparat cu cel de vanzare", cu observatia ca instanta a analizat intreaga operatiune - asa cum insistent a solicitat chiar parata - si a concluzionat in baza mai multor criterii de evaluare a prestatiilor partilor.
c) Sustinerile paratei referitoare la operatiunea de sale and lease-back sunt numai in parte conforme cu dispozitiile legale, fiind real ca: operatiunea de sale and lease-back consta in incheierea a doua acte juridice simultane (vanzare-cumparare de imobile si contract leasing); operatiunea are un suport legal, art.1 lit.e, art.22 OG 51/1997, republicata.
Modalitatea prin care s-a dispus prin Ordin M.F. inregistrarea in contabilitate a unor operatiuni, nu constituie un argument pentru definirea acestora decat in masura in care regula de inregistrare contabila corespunde, se pliaza pe actul normativ de baza care reglementeaza institutia juridica. In speta, ordinul M.F. nr.2374/2007 trebuie sa contina reguli de inregistrare contabila care sa nu fie in contradictie cu caracteristicile operatiunii de sale and lease-back definita in O.G.51/1997. Pe cale de consecinta, definirea operatiunii in discutie se face pornind de la actul de baza si nu de la unul care pune in aplicare pe primul, o astfel de abordare nefiind recomandabila, mai ales daca luam in considerare ierarhia actelor normative.
Din acest punct de vedere - asa cum instanta a mai mentionat - operatiunea comerciala nu este numai una de finantare, fiind gresita sustinerea paratei ca scopul tranzactiei este doar obtinerea unei finantari si ca, drept urmare, contratul de vanzare-cumparare este un accesoriu al contractului de leasing.
Atat textul care defineste leasingul financiar (art.1/1 lit.e din OG 51/1997 republ.), cat si art. 22 din acelasi act normativ contin reglementari din care rezulta cu claritate ca: exista doua contracte, ca atare exista cate doua scopuri (finalitati urmarite) in fiecare din cele doua conventii, conform cu intentia fiecarei parti.
De aceea, instanta apreciaza ca este in afara logicii juridice si constituie o exagerare evidenta asertiunea paratei ca "pretul este stabilit de utilizator", precum si cea referitoare la caracterul accesoriu al contractului de vanzare-cumparare fata de cel de leasing, cat timp este mai mult decat evident ca cel de al doilea nu se putea incheia daca nu exista vanzare-cumparare, finantatorul neavand ca sa transmita utilizatorului.
d) Invocarea art.82 din Legea nr.85/2006 ca argument care inlatura sanctiunea nulitatii in speta dedusa judecatii este neavenita, textul in cauza nefiind aplicabil cauzei pentru motivele care rezulta din chiar continutul acestuia si al art.3 pct.14 din lege, invocate de parata.
Ab initio, este de observat ca subtitlul ce insoteste art.82 din Legea nr.85/2006 este "Exceptii de la sanctiunea nulitatii", ceea ce - evident - inseamna ca desi conditiile de anulare prev.la art.79 si 80 se regasesc in situatia dedusa judecatii, daca transferul cu caracter patrimonial obiect al litigiului s-a facut in cursul desfasurarii normale a activitatii sale curente, sanctiunea nu este aplicabila.
Art.3 pct.14 din Legea insolventei defineste ca fiind activitati curente, acele "fapte de comert si operatiuni financiare propuse a fi efectuate de debitor in perioada de observatie, in cursul normal al comertului sau", iar pct.15 fixeaza limitele temporale ale perioadei de observatie ca fiind "perioada cuprinsa intre data deschiderii procedurii si data confirmarii planului sau, dupa caz, data intrarii in faliment".
Fiind vorba de o exceptie prevazuta de lege si exceptiile fiind de stricta interpretare, rezulta ca sunt exceptate de la sanctiunea nulitatii numai faptele de comert si operatiunile ce se circumscriu perioadei cuprinse intre data deschiderii procedurii si data confirmarii planului sau data intrarii in faliment, pentru ratiuni ce tin de domeniul evidentei si nu se impune a le enumera aici. Indiferent de activitatile curente ce se desfasoara, de operatiunea financiara realizata, daca acestea nu se afla intre limitele temporale fixate de lege, nu sunt excluse de la "sanctiunea nulitatii".
Cum operatiunea s-a stabilit prin acte "propuse a fi efectuate" in 30 noiembrie 2007 si procedura insolventei s-a deschis in aprilie 2009, rezulta ca tranzactia nu "scapa" sanctiunii legale.
e) In ce priveste operatiunea de sale and lease-back, caracterul ei, pretul practicat de parti, precum si locul acestuia in aprecierea tranzactiei in ansamblu sau a contractului de vanzare-cumparare ramas in fiinta, instanta a facut referiri ample din care rezulta ca nu a identificat numita operatiune cu un contract de vanzare-cumparare, asa incat nu este cazul sa reluam acele statuari.
Concluzionand asupra tuturor celor de mai sus, vazand dips.art.80 alin.1 lit.b din Legea nr.85/2006, in baza art.11 lit.h cu referire la art.81 din aceeasi lege, tribunalul va admite in parte actiunea si in consecinta: va dispune anularea operatiunii comerciale realizata prin contractul de vanzare-cumparare autentificat de notarul public IVI sub nr.1199/30 nov.2007, act prin care debitoarea insolventa SC M SA Bistrita a vandut paratei imobilele mentionate in contract; va obliga parata sa restituie debitoarei insolvente imobilele pentru care s-a transferat proprietatea prin operatiunea comerciala anulata si constata ca in baza legii parata a dobandit contra averii debitoarei o creanta de 1.200.000 euro, repunand astfel partile in situatia anterioara; va respinge ca fiind ramasa fara obiect cererea administratorilor judiciari privind anularea contractului de leasing nr.5475/30.11.2007, ca urmare a constatarii rezilierii de plin drept a acestuia; cererea formulata de administratorii judiciari pentru anularea actului unilateral de reziliere a contractului de leasing nr.5475/30.11.2007, precum si cererea de suspendare a efectelor aceluiasi act si cererea formulata de parata MKB Romexterra Leasing IFN SA Bucuresti de chemare in garantie pentru evictiune a debitoarei SC M.