Contract de imprumut cu ipoteca.Desfiintarea titlului de proprietate privind imobilul asupra caruia a fost inscrisa ipoteca.Consecinte.
Soarta unui drept real accesoriu depinde in mod direct de soarta dreptului real principal pe care se grefeaza, atunci cand dreptul de ipoteca asupra imobilului precum si interdictia de instrainare si grevare au avut ca temei dreptul de proprietate inscris anterior in favoarea uneia dintre partile contractului de imprumut cu ipoteca. Or, desfiintarea dreptului real de proprietate al titularului printr-o hotarare judecatoreasca anterioara atrage, in virtutea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, si desfiintarea dreptului real accesoriu de ipoteca inscris in cartea funciara si intemeiat pe dreptul de proprietate desfiintat retroactiv.
In cauza nu sunt aplicabile dispozitiile art.20 alin.2 teza finala din Legea nr.7/1996 "daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane". Aceste prevederi sunt aplicabile in cazul in care are loc o transmitere a dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul, sarcinile care greveaza imobilul fiind pastrate in acest caz,iar nu in cazul desfiintarii cu efect retroactiv a titlului.
(Tribunalul Arad,sectia civila,decizia civila nr.186/R/03 martie 2010,dosar nr. 1227/250/2009)
Prin sentinta civila nr. 880 din 22.10.2009 pronuntata in dosarul nr. 1227/250/2009, Judecatoria Lipova a respins actiunea civila exercitata de reclamantul C.I. impotriva paratului S. G. pentru rectificare CF, fara cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca potrivit sentintei civile nr.121/2008-dosar nr.211/250/2006 al Judecatoriei Lipova, definitiva si irevocabila, s-a dispus anularea actului de dezmembrare si iesire din indiviziune nr.455/2001, cu constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare cumparare incheiate ulterior acestuia, printre altele constatandu-se si nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare avand numar de autentificare nr. 2987/2004, incheiat intre SC C. M. SRL Caransebes si V. F., la persoana careia face referire reclamantul in prezenta actiune, dispunandu-se si rectificarea corespunzatoare a CF nr. 3509 Sambateni si CF nr. 3637 Sambateni. Instanta de fond a mai retinut din considerentele hotararii ca S. E. avea calitatea de mandatar al persoanei juridice de mai sus dar si de asociat la celelalte care au fost parti in contractele anulate insa in prezenta cauza, nu s-a facut insa dovada ca exista vreo legatura intre contractul de ipoteca nr.1567/2005 in considerarea caruia s-a efectuat inscrierea de sub C.1 si cea de sub B 2 din CF nr. 300102 Paulis provenita prin conversia CF nr. 3637 Sambateni si celelalte acte juridice anulate. Cum nu s-a anulat titlul care a justificat inscrierile de mai sus si nici nu s-a dovedit ca acesta este lovit de nulitate ca urmare, spre exemplu, a relei credinte a paratului la incheierea acestuia, judecatoria a concluzionat ca nu se impune radierea din cartea funciara a inscrierilor de mai sus.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamantul C. I., solicitand instantei de control judiciar, in urma admiterii caii de atac, modificarea in tot a sentintei recurate in sensul admiterii actiunii cu consecinta dispunerii rectificarii cartii funciare nr.3637-Sambateni, cu nr.top. 91/2, privind imobilul din sat Sambateni nr.414/A, si a radierii inscrierii privind interdictia de instrainare si grevare notata in favoarea paratului S. G. sub B2, a radierii dreptului de ipoteca inscris in favoarea aceluiasi parat sub C1 si a indrumarii OCPI Arad - Biroul Lipova sa efectueze cuvenitele mentiuni in cartea funciara. In motivele de recurs, a apreciat ca sentinta atacata este netemeinica si nelegala, singura motivare a instantei de fond potrivit careia, contractul de ipoteca in baza caruia s-a efectuat inscrierile a caror radiere se solicita nu au legatura cu contractele anterioare anulate, apare ca fiind stranie, atata timp cat parte a contractului de ipoteca incheiat cu paratul este V.F. care nu mai are vreun drept asupra imobilului din litigiu, titlul sau fiind anulat de catre hotararile judecatoresti pronuntate anterior. In drept, a invocat dispozitiile art.304 ind. 1 Cod procedura civila, art. 480 Cod civil Legea nr.7/1996.
Analizand sentinta atacata din prisma criticilor aduse prin motivele de recurs si ale prevederilor art.304 si art.3041 Cod proc.civ., tribunalul a apreciat ca recursul este fondat, solutia instantei de fond fiind consecinta unei gresite aplicari ale legii, motiv de recurs prev. de art.304 pct.9 Cod proc.civ.
In cauza de fata este pe deplin aplicabil principiul elementar de drept resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, fiind evident ca soarta unui drept real accesoriu depinde in mod direct de soarta dreptului real principal pe care se grefeaza. Or, dreptul de ipoteca asupra imobilului, inscris sub C-1 precum si interdictia de instrainare si grevare inscrisa sub B-2 din C.F. nr.414/A - Sambateni, au avut ca temei dreptul de proprietate inscris anterior in favoarea numitei V. F., parte in contractul de imprumut cu ipoteca incheiat cu paratul S. G. Or, desfiintarea dreptului real de proprietate al titularului V. F., prin sentinta civila nr.121/12 februarie 2008 a Judecatoriei Lipova ramasa irevocabila, atrage, in virtutea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, si desfiintarea dreptului real accesoriu de ipoteca inscris in cartea funciara si intemeiat pe dreptul de proprietate desfiintat retroactiv. In cauza nu sunt aplicabile dispozitiile art.20 alin.2 teza finala din Legea nr.7/1996 "daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane". Aceste prevederi sunt aplicabile in cazul in care are loc o transmitere a dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul, sarcinile care greveaza imobilul fiind pastrate in acest caz. In speta de fata insa nu a avut loc o transmitere dreptului de proprietate a numitei V. F. ci o desfiintare retroactiva a titlului ei si a dreptului ei de proprietate cu toate consecintele pe care efectul retroactiv al nulitatii le produce, inclusiv acela al desfiintarii actelor subsecvente, mai ales daca acestea erau acte de constituire de drepturi reale accesorii, asa cum este dreptul de ipoteca. Aplicabilitatea acestui principiu, ca efect al nulitatii, rezulta din interpretarea a fortiori a prevederilor art.1770 Cod civil care consacra caracterul rezolubil al unei ipoteci grefate pe un drept de proprietate rezolubila. Or, in conditiile in care o ipoteca isi pierde valabilitatea in cazul rezolutiunii actului juridic valabil a dreptului principal pe care se grefeaza, cu atat mai mult se produce desfiintarea dreptului de ipoteca in masura in care se constata ca dreptul principal pe care se grefeaza a fost dobandit in mod nevalabil, printr-un titlu lovit de nulitate.
In acest sens, sunt pe deplin aplicabile prevederile art.34 pct.3 din Legea nr.7/1996, conform carora rectificarea de carte funciara este admisibila atunci cand nu mai sunt indeplinite conditiile de existenta ale dreptului inscris. Or, din cele expuse mai sus, rezulta ca dreptul de ipoteca, ca drept real imobiliar accesoriu, nu poate subzista din moment ce dreptul de proprietate pe care s-a grefat, a fost desfiintat retroactiv prin constatarea nulitatii titlului achizitorului V. F.. In plus, in conditiile in care desfiintarea titlului numitei V. F. are ca efect desfiintarea ipotecii conventionale consimtite ulterior, aceeasi trebuie sa fie solutia si cu privire la interdictia de instrainare consimtita in favoarea lui S. G. care nu isi mai gaseste nici utilitatea si nici temeiul in conditiile in care numita V. F. nu mai este proprietar al imobilului.
Avand in vedere aceste considerente de fapt si de drept, in temeiul art.312 alin.1 si 3 Cod proc.civ., rap. la art.304 pct.9 Cod proc.civ., tribunalul a admis recursul declarat de recurentul C. I. in contradictoriu cu intimatul S. G. impotriva sentintei civile nr.880/22 octombrie 2009, pronuntata de Judecatoria Lipova in dosar nr.1227/250/2009, avand ca obiect rectificare de carte funciara , modificand in totalitate sentinta atacata in sensul ca, in temeiul art.34 pct.3 Cod proc.civ. a admis actiunea civila formulata de reclamantul C. I. in contradictoriu cu paratul S. G. si in consecinta a dispus rectificarea cartii funciare C.F. nr.3637-Sambateni, cu nr.top. 91/2, privind imobilul din sat Sambateni nr.414/A in sensul radierii inscrierii privind interdictia de instrainare si grevare notata in favoarea paratului S. G. precum si a radierii dreptului de ipoteca inscris in favoarea aceluiasi parat,cu indrumarea corespunzatoare a OCPI Arad - Biroul Lipova de a efectua cuvenitele mentiuni in cartea funciara conform prezentei decizii.