Prin actiunea inregistrata la Judecatoria Craiova la 24 februarie 2004, reclamantii N.D.D. si N.M. au solicitat ca prin sentinta ce se va pronunta sa fie obligati paratii M.S. si M.C: sa incheie contractul in forma autent6ica, in calitate de vanzatori , avand ca obiect apartamentul, din Craiova, Calea Bucuresti, bloc C.7, sc.2 , ap.20 +, precum si obligarea paratilor la plata de daune cominatorii in valoare de 500 mii lei pe zi de intarziere.
Parati au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii, cu motivarea ca in anul 1998 au incheiat un contract de inchiriere cu privire la acest imobil cu reclamantii, contract prin care au dat spre folosinta reclamantilor acest apartament.
Au precizat ca , atat paratul M.S:,cat si reclamantul N.D.D. sunt angajati ai SNPA PETROM SA , iar locuinta ce face obiectul litigiului este o locuinta de serviciu pe care au cumparat-o de la SNP PETROM SA.
Prin precizarea de actiune formulata la 8 decembrie 2004, reclamantii au solicitat obligarea paratilor la incheierea contractului in forma autentica,m avand ca obiect apartamentul in litigiu, cu pastrarea aceluiasi mod de evaluare a locuintei, precum si a elementelor ce au stat la baza stabilirii pretului initial de cumparare.
Prin sentinta civila nr.687/2005 , pronuntata de Judecatoria Craiova, in dosarul nr.5196/2004, a fost respinsa actiunea formulata reclamanti, cu motivarea ca partile nu si-au respectat clauzele contractuale , iar conform art.969 Cod civil , conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Sentinta a fost apelata de ambele parti , apelul a fost inregistrat la Curtea de Apel Craiova iar prin decizia civila nr.2584/2005, Curtea si-a declinat competenta de solutionare a apelului, la Tribunalul Dolj.
Prind decizia civila nr.-284/2006 Tribunalul Dolj a admis apelul reclamantilor, a desfiintat sentinta si a trimis cauza spre rejudecare, retinandu-se ca instanta de fond nu a solutionat fondul cauzei.
Dupa rejudecare, prin sentinta civila nr.9647/2007 s-a admis actiunea reclamantilor, s-a respins cererea reconventionala a paratilor.
Au fost obligati paratii sa vanda reclamantilor apartamentul din litigiu , in termen de 30 de zile de la ramanerea definitiva a hotararii ,iar in caz de neexecutare, au fost obligati paratii la plata daunelor cominatorii de 50 lei pe zi de intarziere, pana la indeplinirea obligatiei.
Pentru a decide astfel, instanta de fond a avut in vedere faptul ca reclamantii ocupa apartamentul in calitate de chiriasi, conform contractului incheiat cu paratii la 01 iunie 1928 , ca , potrivit clauzelor speciale din contract s-a prevazut in sarcina paratilor obligatia de a vinde locuinta chiriasilor in momentul dobandirii unei noi locuinte de serviciu, iar pentru reclamanti dreptul de a solicita cumpararea ei.
Ca ,paratii au cumparat de la SNP PETROM un apartament cu 3 camere , dar nu i-au notificat pe reclamanti in conditiile art. 1079 Cod civil, ca sa dovedeasca refuzul reclamantilor de a cumpara apartamentul.
Cererea reconventionala a fost respinsa, cu motivarea ca dupa expirarea contractului de inchiriere al reclamantilor, acestia au continuat sa locuiasca in apartamentul in litigiu, astfel ca locatiunea s-a considerat reinnoita conform art. 1437 Cod civil , ca , desi contractul nu a prevazut plata unei chirii, paratul reconventional a recunoscut ca a primit sume de bani cu titlul de chirie.
Sentinta a fost apelata de parati pentru nelegalitate si netemeinicie, criticandu-se lipsa de preocupare a instantei de fond privind conditiile in care trebuia perfectata vanzarea desi a fost efectuata o expertiza de evaluare a apartamentului , ca nu s-a dat o interpretare clauzelor speciale din contract, situate in art. V.
Prin decizia civila nr.186/2008, Tribunalul Dolj a admis apelul formulat de paratii M.S. si M.A. impotriva sentintei civile nr.9647/2007, pronuntata de Judecatoria Craiova in dosarul nr.764/215/2006, in contradictoriu cu intimatii reclamanti N.D.D. si N.M.
A fost schimbata sentinta atacata, in sensul ca au fost obligati paratii sa vanda reclamantilor apartamentul cu doua camere situat in Craiova, Calea Bucuresti, B loc C.7, sc.2, et. IV, ap.20, judetul Dolj, la pretul de 169.031.713 lei vechi ( 16.903,17 lei ).
Pentru a se pronunta astfel, tribunalul a retinut ca prima instanta a solutionat in mod corect capatul de cerere avand ca obiect obligarea paratilor sa vanda reclamantilor apartamentul cu doua camere din Calea Bucuresti, apartament ce a fost dobandit de catre paratii M.S. si M.A. in temeiul Legii nr.85/1992.
Astfel, o conditie pentru dobandirea celei de-a doua locuinte vanduta reclamantilor este aceea ca locuinta pe care o detin sa fie pusa la dispozitia unitatii pentru a fi repartizata altor solicitanti,in cazul concret, reclamantilor Nicola.
Legea nr.85/1992 la art.12 reglementeaza si modalitatea de utilizare a sumelor de bani obtinute din vanzarea locuintelor si pe cale de consecinta este neintemeiata sustinerea cum ca pretul apartamentului trebuie stabilit la valoarea actuala de circulatie, imprejurare ce ar constitui o imbogatire fara justa cauza in conditiile in care pretul platit a fost stabilit conform legii speciale si mentionat in contractul de vanzare-cumparare incheiat, respectiv169.031.713 lei vechi.
Cererea reconventionala a primit de asemenea o justa solutionare in ceea ce priveste neplata chiriei si de asemenea apararile din cuprinsul acesteia, care vizeaza rezilierea contractului incheiat pe perioada 01.06.1998-01.06.1999, ca urmare a subinchirierii.
Potrivit dispozitiilor ce reglementeaza contractul de inchiriere, daca chiriasul subinchiriaza fara acordul proprietarului sau cu nerespectarea conditiilor prevazute, locatorul poate cere executarea obligatiilor din contractul principal sau rezilierea contractului de inchiriere potrivit dreptului comun, or, din probele administrate si chiar recunoasterile la interogatoriu, a rezultat ca in apartamentul in litigiu reclamantii Nicola au permis locuirea unei persoane cu care se afla in legatura de rudenie.
In ceea ce priveste daunele cominatorii , a fost inlaturata mentiunea obligarii la plata daunelor cominatorii, fata de dispozitiile exprese ale art.580 ind.2 si art.580 ind.3 Cod procedura civila.
In termen legal, s-a declarat recurs de catre paratii M.S. si M.A.C. considerand decizia nelegala si netemeinica deoarece la judecarea cauzei in apel a participat un judecator incompatibil, acesta solutionand cauza in apel si in primul ciclu procesual; li s-a inrautatit situatia in propria cale de atac, prin stabilirea unui pret in mod direct de instanta de apel, fara a se fi dezbatut in contradictoriu la instanta de fond, in conditiile in care apelul declarat de reclamanti a fost respins ca tardiv formulat; in mod gresit, la cererea reclamantilor, a fost scoasa din cauza SNP PETROM SA, considerandu-se ca aceasta nu are calitate procesuala, cu toate ca raporturile stabilite intre parti demonstreaza ca se impunea si citarea acestei parti; au fost interpretate gresit clauzele contractului atat cu privire la durata contractului de inchiriere, cat si cu privire la conditiile de la pct. 9 care atrag sanctiunea de la pct. 2, prin care se da posibilitatea locatorului sa poata vinde locuinta altei persoane; instanta de apel nu s-a pronuntat asupra aplicabilitatii dispoz. art. 948 si 969 Cod civil, precum si a dispoz. art. 1430 Cod civil, art. 35 alin.2 teza a II-a Codul familiei, asupra respingerii eronate a cererii reconventionale si asupra actiunii principiului disponibilitatii partilor asupra actiunii formulate.
Motivele au fost incadrate in dispoz. art. 304 alin.1 pct. 1 Cod pr. civ., 304 pct. 6 si 9 Cod pr. civila.
Primul motiv de recurs invocat de recurentii parati a fost apreciat ca neintemeiat, deoarece judecatorul care a participat la admiterea primului apel impotriva sentintei civile nr.687/2005 a Judecatoriei Craiova , cu consecinta desfiintarii sentintei si trimiterii cauzei spre rejudecare la prima instanta, cu motivarea ca nu s-a solutionat fondul cauzei, a participat si la judecarea pe fond a apelului declarat impotriva sentintei civile nr.9647/2007 a Judecatoriei Craiova, astfel ca nu s-au incalcat dispozitiile art. 24 Cod pr. civila.
Acest text de lege prevede ca este incompatibil judecatorul care a pronuntat o hotarare intr-o pricina, in sensul ca nu mai poate participa la judecarea aceleiasi pricini in caile de atac,sau in caz de rejudecare dupa casare. In ambele ipoteze , judecatorul devine incompatibil, doar daca a pronuntat o hotarare de fond sau a rezolvat unele aspecte ale cauzei care prejudeca fondul.
Cu privire la celelalte motive de recurs, s-a avut in vedere ca prin sentinta civila nr.9647/2007 pronuntata de Judecatoria Craiova, s-a dispus obligarea paratilor recurenti sa vanda reclamantilor in termen de 30 de zile de la ramanerea definitiva a hotararii, fara a se stabili pretul bunului vandut.
Tribunalul Dolj, prin decizia civila suspusa recursului, a schimbat in parte sentinta civila, admitand apelul paratilor, in sensul ca a stabilit pretul de vanzare a apartamentului la suma de 16903,17 lei.
Apelul declarat de parati a cuprins si o critica care a vizat nestabilirea pretului de vanzare a apartamentului prin sentinta civila, apelanti considerand ca nu s-a cercetat fondul pricinii.
Tribunalul a stabilit pretul, prin solutia adoptata, fara a face o analiza contradictorie a sustinerilor partilor, dar a avut in vedere pozitia reclamantilor cu toate ca partile se situeaza pe pozitii divergente cu privire la cuantumul acestuia, legat de modul de interpretare a clauzelor conventiei incheiate de parti.
In acest mod, prin solutia pronuntata, Tribunalul a incalcat principiul neagravarii situatiei partii in propria cale de atac (non reformatio in pejus), consacrat expres prin art. 296 Cod pr. civ., potrivit caruia apelantului nu i se poate crea in propria cale de atac o situatie mai grea decat cea din hotararea atacata.
Potrivit acestui principiu, hotararea atacata poate fi reformata numai in favoarea apelantului si nicidecum in defavoarea acestuia, fiind o chestiune de interes general ca partile sa nu fie amenintate de nici un risc de agravare a situatiei lor daca vor exercita o cale de atac pusa la dispozitie de lege impotriva unei hotarari pe care ele o considera ca fiind nelegala si netemeinica.
Pretul apartamentului a constituit intre parti un punct de divergenta, reclamantii sustinand ca trebuie stabilit potrivit clauzelor contractului de inchiriere care trimit la modul de calcul prev. de Lg. 85/1992, iar paratii sustinand ca trebuie stabilit prin negociere la pretul de circulatie, ei fiind persoane fizice si nu persoane juridice care sa intre sub incidenta Lg. 85/1992.
Prin prisma dispozitiilor art.1303 Cod civil si 1304 Cod civil, raportate la clauzele contractului de inchiriere, instanta de recurs a concluzionat ca determinarea pretului nu poate fi dependenta de vointa uneia din parti si nu poate fi lasata la aprecierea ulterioara a partilor.
Chiar daca obiectul actiunii il constituie o obligatie a de a face, respectiv de a fi obligati paratii sa vanda apartamentul catre reclamanti, regulile privitoare la stabilirea pretului sunt aceleasi, adica fie ca partile sa fie de acord cu privire la cuantum fie in situatia dezacordului, instanta sa-l stabileasca in urma unor dezbateri contradictorii in cadrul judecarii obligatiei de a face.
In speta, partile nu sunt de acord cu modul de stabilire a pretului, situatie in care instanta poate stabili pretul daca sunt indeplinite conditiile de admisibilitate a actiunii in obligatie de a face, dar numai dupa o dezbatere contradictorie, deci dupa o judecare pe fond si a acestui aspect al cauzei.
Pe de alta parte, raportat la situatia rezultata din toate actele dosarului rezulta ca niciuna din instante nu a stabilit adevaratele raporturi juridice existente intre parti.
Rezulta cu certitudine din actiune, intampinare si cererea reconventionala, precum si din probele dosarului ca atat reclamantii cat si paratii sunt angajati ai SNP PETROM SA, iar paratii in aceasta calitate au fost chiriasi ai apartamentului ce face obiectul prezentei cauze.
In calitate de chiriasi, in conditiile DL 61/1990, au cumparat acest apartament pentru ca, ulterior, sa li se repartizeze din fondului SNP PETROM SA o alta locuinta cu un spatiu locativ mai mare, raportat la necesitatile locative ale familiei.
Fata de aceasta situatie nou creata la nivelul societatii si cu acordul acesteia, s-a hotarat de catre comisia constituita de societate, de comun acord cu angajatii care deja cumparasera apartamentele, ca in cazul in care indeplinesc punctajul corespunzator, sa li se atribuie locuintele solicitate cu conditia ca cele pe care le detin sa le puna la dispozitia comisiei pentru a fi repartizate altor solicitanti (vezi Nota privind rezultatele verificarii efectuate la Sucursala Petrom Craiova, aflata la fila 67 in dosarul nr. 5196/2004, al Judecatoriei Craiova).
Pentru a se pune in aplicare cele hotarate, persoanele carora li s-au repartizat noi locuinte, printre care se regasesc si paratii, s-au angajat ca pe cele pe care le detin sa le puna la dispozitia societatii, in sensul cedarii proprietatii lor (fila 73 din acelasi dosar).
In aceste conditii recunoscute de ambele parti, s-a incheiat contractul de inchiriere cu clauzele speciale, in care se regasesc de altfel modalitatile de achitare a pretului stabilite de DL 61/1990 si Legea nr. 85/1992, inchirierea fiind forma juridica considerata de toate partile implicate ca fiind cea indicata in situatia data, cu toate ca in acest contract de inchiriere parti sunt numai proprietarii apartamentului si chiriasii.
Retinand situatia de fapt descrisa mai sus, se constata ca instantele aveau obligatia de a stabili adevaratele raporturi juridice existente intre parti, precum si partile intre care s-au stabilit aceste raporturi juridice pentru a se putea da o interpretare corecta sub aspectul vointei partilor tuturor clauzelor contractului, avand in vedere dispozitiile art. 977 si urmatoarele Cod civil.
Incheierea contractului de inchiriere a fost determinata de existenta raporturilor juridice stabilite intre locatori si SNP PETROM SA, pe de o parte, intre SNP PETROM SA si locatari, pe de alta parte, si acestia din urma fiind salariatii societatii, situatie in care se impunea si citarea SNP PETROM SA in cauza dedusa judecatii pentru o corecta rezolvare a tuturor raporturilor juridice existente.
In considerarea celor de mai sus, se constata ca, in cauza, sunt aplicabile dispoz. art. 312 alin.5 Cod pr. civila, potrivit carora, in cazul in care instanta a carei hotarare este recurata nu a intrat in cercetarea fondului, se impune casarea solutiei si trimiterea cauzei spre rejudecare instantei respective.
Retinandu-se ca niciuna din instante nu a intrat in cercetarea fondului, urmeaza ca, admitandu-se recursul, sa se caseze decizia pronuntata in apel si, admitandu-se apelul paratilor, sa se desfiinteze sentinta civila si sa se trimita cauza spre rejudecare, Judecatoriei Craiova.
7 5