RASPUNDEREA PENTRU EVICTIUNE. Art.1336, Art.1377, Art.1341-1346 Cod civil, Decizia nr.27/2011 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie.

RASPUNDEREA PENTRU EVICTIUNE. Art.1336, Art.1377,
Art.1341-1346 Cod civil, Decizia nr.27/2011 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie. 

Potrivit art.1336 Cod civil, vanzatorul raspunde pentru linistita posesiune a lucrului. Conform art.1337 Cod civil vanzatorul raspunde catre cumparator de evictiunea totala sau partiala  a lucrului vandut.
Art.1341 Cod civil precizeaza drepturile cumparatorului evins, putand solicita de la vanzatorul raspunzator de evictiune - restituirea pretului, cheltuielile de judecata, atat in procesul sau impotriva vanzatorului, cat si in cel pornit de evingator impotriva sa prevede si daunele interese si cheltuielile contractului de vanzare-cumparare, acestea conform regulilor generale ale conventiilor.

Anterior anului 1989, Statul prin simpla folosinta crea prezumtia de proprietar. Este o dovada de exercitare a drepturilor civile cu rea credinta, invocarea propriei culpe in limitarea raspunderii contractuale, deoarece daca imobilul nu a intrat in mod valabil in patrimoniul statului, acesta nu trebuia sa-l vanda, avand obligatia verificarii legalitatii operatiunii, participarea cumparatorului limitandu-se la depunerea unei simple cereri. Iar chiriasii carora li s-au anulat contractele in lipsa unei culpe care sa le poata fi retinuta, sunt indreptatiti la valoarea de piata a imobilului, altfel ar fi discriminati fata de ceilalti chiriasi carora nu li s-au atacat contractele si care-si pot instraina bunurile pe piata libera.  

 
DECIZIA CIVILA NR.138/R/20 ianuarie 2014
pronuntata in dosar nr.11422/296/2012 Prin sentinta civila nr.1775/13.03.2013 pronuntata de J.S.M. s-a admis actiunea civila formulata de reclamantii L.M. si L.I., in contradictoriu cu paratul S.R. reprezentat de M.F.P., si in consecinta a fost obligat paratul sa achite reclamantilor suma de 136.700 RON reprezentand valoarea de circulatie a locuintei situata in mun. S.M., compusa din 2 camere de locuit si dependinte cu o suprafata utila de 61,37 mp, astfel cum a fost stabilita prin expertiza tehnica judiciara intocmita de expert M.D.M. si a fost obligat paratul sa achite reclamantilor suma de 1.539 RON cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta de fond a retinut ca in temeiul contractului de vanzare-cumparare a locuintelor in rate nr. 470/19.11.1996, numita V.A. a cumparat de la S.R., prin mandatara SC C. SA, locuinta situata in mun. S.M., compusa din 1 camera de locuit, cu o suprafata utila de 47,79 mp, precum si o boxa in suprafata de 13,58 mp. Pretul contractului a fost de 5.447.937 ROL.
Reclamantii sunt mostenitorii defunctei V.A., decedata la data de 05.02.2006, conform certificatului de deces de la dosar.
Prin sentinta civila nr. 4496/15.09.2004 pronuntata de J.S.M., irevocabila prin decizia civila nr. 242/29.03.2005 pronuntata de C.A.O., s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare de mai sus ; ca urmare, s-a dispus restabilirea situatiei anterioare in cartea funciara.
In considerentele sentintei civile, s-a retinut ca imobilul din litigiu a apartinut unui cult religios, ca atare nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, avand in vedere ca nu era imobil cu destinatie de locuinta ce a apartinut unor persoane fizice.
Potrivit art.1337 Cod civil, vanzatorul este obligat sa-l garanteze pe cumparator pentru evictiune si conform art.1341 Cod civil, cand vanzatorul este raspunzator pentru evictiune, cumparatorul are dreptul sa-i ceara restituirea pretului precum si cheltuielile de judecata si cele ocazionate de incheierea contractului.
In cauza sunt indeplinite conditiile angajarii raspunderii vanzatorului pentru evictiune deoarece Statul vanzator a vandut lucrul altuia, incalcand dispoz.art.948 Cod  civil.
Potrivit legii speciale, respectiv art.53 alin.3 din Legea nr.10/2001, republicata in Monitorul Oficial nr.279/04.04.2005, incidenta la data formularii prezentei actiuni civile "restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile se face de catre Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995_"
Reclamantii au invocat faptul ca doresc valoarea de piata a imobilului, tinand cont si de practica CEDO in materie.
In practica CEDO (cauza Tudor impotriva Romaniei) si in practica instantelor din tara (Decizia nr.508/2004 a C.A.O., etc.), s-a recunoscut dreptul cumparatorilor a caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate, la restituirea pretului de piata al imobilelor, fara a se pune problema bunei credinte la incheierea contractului.
In Cauza Tudor impotriva Romaniei, analizand doctrina si jurisprudenta interne in materie, CEDO a retinut in cauza concreta eficienta si accesibilitatea actiunii in garantie pentru evictiune intemeiata pe Codul civil. De mentionat ca CEDO are in vedere implicit atat sistemul reparator instituit de legea speciala, cat si de dreptul comun, constatand ca persoana interesata poate obtine cel putin pretul platit reactualizat sau chiar o despagubire la valoarea de piata.
In lumina celor de mai sus, instanta a retinut ca reclamantii sunt indreptatiti la acordarea despagubirii la valoarea de piata a imobilului; in acest sens, in cauza s-a efectuat o expertiza judiciara de catre expert M.D.M., prin care s-a stabilit ca valoarea de circulatie a apartamentului, actualmente compus din 2 camere de locuit si dependinte cu o suprafata utila de 61,37 mp, raportat la starea tehnica, dotari si utilitati, este de 136.700 RON. Ca urmare, reclamantii sunt indreptatiti sa primeasca de la S.R. suma de 136.700  RON.
Instanta a apreciat ca nu se pune problema aplicarii deciziei nr. 27/14.11.2011 a I.C.C.J privind recursul in interesul legii, invocata de catre parat prin intampinare, in conditiile in care masurile reparatorii reglementate de titlul VII al Legii nr. 247/2005 se refera doar la sursele de finantare, cuantumul si procedura de acordare a despagubirilor aferente imobilelor care nu pot fi restituite in natura, rezultate din aplicarea Legii nr. 10/2001, OUG nr. 94/2000, OUG nr. 83/1999, Legii nr. 18/1991 si Legii nr. 1/2000, pentru fostii proprietari care nu mai pot obtine restituirea imobilului si pentru care se impune acordarea de despagubiri si nicidecum pentru cei care au cumparat imobilele de la S.R., imobile care au fost restituite in natura fostilor proprietari.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel in termenul legal paratul, solicitand admiterea acestuia si modificarea in tot a hotararii atacate, in sensul respingerii actiunii ca netemeinica.
Prin decizia civila nr. 170/Ap din 17 septembrie 2013 pronuntata de T.S.M.. s-a respins apelul paratului impotriva sentintei civile nr.1775/2013 pronuntata de J.S.M., in contradictoriu cu intimatii L.M. si L.I. Fara cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta astfel, tribunalul a retinut urmatoarele :
Conform practicii judiciare instituita in materie de C.A.O., reclamantii sunt indrituiti in temeiul disp.art.1337, 1341-1346 Cod civil si a dispozitiilor art.1 Protocol 1 CEDO la restituirea pretului de piata al imobilului. In acest sens, dezdaunarea cumparatorilor, specific situatiei contractului de vanzarea-cumparare in care cumparatorul este evins si-a gasit consacrarea legislativa in ceea ce priveste imobilele trecute in mod abuziv in proprietatea statului, prin Legea nr.1/2009.
Nu se poate ignora faptul ca reclamantii au detinut un bun in temeiul contractului incheiat de antecesoarea lor cu paratul. Ulterior, in urma retrocedarii imobilului cumparat in baza Legii nr.112/1995 fostului proprietar, statul este raspunzator conform dispozitiilor legale mai sus amintite.
Prin incheierea nr.170/Ap/2013 din 15 octombrie 2013 pronuntata in camera de consiliu, s-a admis cererea formulata de petentii L.M. si L.I.  si s-a dispus indreptarea erorii materiale in sensul ca s-a adaugat un antepenultim aliniat in dispozitivul deciziei civile nr.170/Ap/2013 cu urmatorul cuprins "Definitiva. Mentine restul dispozitiilor deciziei".   
Impotriva hotararilor pronuntate in cauza, in termen legal a declarat recurs paratul, solicitand modificarea acestora si, in urma rejudecarii, respingerea actiunii formulate de reclamanti ca neintemeiata.
In motivarea cererii sale paratul arata ca este nelegala invocarea de catre instante a prevederilor art.1337-1351 Cod civil, deoarece in speta sunt aplicabile exclusiv dispozitiile legii speciale, respectiv ale Legii nr.10/2001, ori potrivit acestora Statul Roman reprezentat de Ministerul Finantelor Publice nu poate fi obligat decat exclusiv la restituirea pretului actualizat, valoarea de circulatie a imobilului fiind lipsita de relevanta.
Mai mult, recurentul a subliniat si faptul ca prevederile art.501 alin.1 din Legea nr.1/2009 se refera la chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, ori reclamantii intimati nu se afla in aceasta situatie deoarece, dupa cum rezulta din considerentele deciziei civile nr.556/R/2002, imobilul nu trebuia instrainat deoarece nu fusese preluat valabil de catre Statul Roman.
Prin concluziile scrise depuse, intimatii L.M. si L.I. au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Analizand hotararile atacate prin prisma criticilor formulate, s-a constatat ca acestea sunt legale si temeinice.
In primul rand, in opinia instantei de recurs, raspunderea pentru evictiune a fost pusa in discutie in cauza de fata, deoarece reclamantii au avut in patrimoniu un drept real asupra imobilului dobandit de la vanzatorul recurent.
Demonstratia recurentului a pornit de la afirmatia ca paratul nu a preluat niciodata valabil imobilul care a fost instrainat reclamantilor intimati, astfel incat el nu raspunde pentru evictiune, dreptul cumparatorilor fiind unul personal si nu real.
Premisa de la care s-a pornit este una falsa. Anterior anului 1989, tipul de proprietate in Romania era cel al intregului popor, iar apartenenta imobilelor la acest patrimoniu era prezumata, exceptiile fiind extrem de rare, iar dovada proprietatii revenea intotdeauna titularului. In mod concret, Statul prin simpla folosinta crea in acea perioada prezumtia de proprietar. Dar mai mult decat atat, este o dovada de exercitare a drepturilor civile cu rea credinta invocarea propriei culpe in limitarea raspunderii contractuale, deoarece daca imobilul nu a intrat in mod valabil in patrimoniul statului, acesta nu trebuia vandut de reprezentantii recurentului.
In situatiile in care sunt vandute imobile care apartin S.R., procedura nu este una simplu consensuala, practic participarea cumparatorului la operatiune limitandu-se la depunerea unei simple cereri. Revine reprezentantilor institutiilor abilitate obligatia de a verifica legalitatea operatiunii si de a incuviinta vanzarea.
Nerespectarea acestei proceduri, nu poate fi imputata cumparatorului si acesta este motivul pentru care instanta a apreciat ca in cazul chiriasilor carora li s-au anulat contractele de vanzare-cumparare in lipsa unei culpe care sa le poata fi retinuta, despagubirea trebuie sa acopere valoarea de piata a imobilului, altminteri operand o discriminare fata de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au ramas neatacate si care-si pot instraina bunurile pe piata libera.
In nici un caz instanta nu a apreciat ca ar fi fost in sarcina cumparatorului obligatia de a verifica modul in care imobilul a intrat in posesia paratului, el fiind aparat de o prezumtie de proprietate determinata de faptul ca recurentul a instrainat bunul respectiv, obligatia revenind reprezentantilor vanzatorului, care erau in posesia tuturor inscrisurilor care sa permita o astfel de verificare. 
Nu trebuia uitat faptul ca reprezentantii recurentului care nu si-au indeplinit obligatiile de serviciu in aceasta procedura pot acoperi prejudiciul cauzat ca urmare a neglijentei lor, in conditiile legii si doar la cererea expresa a subiectului de drept prejudiciat.
Fata de toate cele retinute, instanta a respins ca nefondat recursul in temeiul art.312 al.1 Cod procedura civila, constatand ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata in cauza.