Contract de vanzare-cumparare. Incalcarea interdictiei de instrainare a imobilului dobandit in conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995. Nulitatea actului juridic civil.

Interdictia de instrainare instituita de art. 9 din Legea nr. 112/1995 reprezinta o limitare a dreptului de proprietate prin suspendarea temporara a atributului dispozitiei, inteles in sensul "instrainarii", al transmiterii dreptului de proprietate cu toate cele trei componente care il configureaza si a fost instituita in scopul obstructionarii operatiunilor speculative cu locuintele dobandite la preturi mai avantajoase decat acelea practicate pe piata libera si in ideea de protectie sociala a chiriasilor. Incalcarea acestei interdictii este sanctionata cu nulitatea absoluta a operatiunii juridice.

Prin actiunea inregistrata la 25.10.2004 reclamantii S.I. si S.T. au chemat in judecata pe paratii G.V., T.A. si R.A.E.D.P.P. Constanta pentru ca prin hotarare judecatoreasca sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare cu clauza de habitatie viagera autentificat sub nr.1336/17.09.2004 la B.N.P. S.D.
In motivarea actiunii s-a aratat ca reclamantii locuiesc in acelasi imobil cu parata G.V. unde detin, in calitate de mostenitori testamentari, o camera cu o suprafata de 30,85 mp si o anexa. In scopul completarii proprietatii lor au incheiat cu parata antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.814/26.04.2004 la B.N.P. J.B. prin care au convenit asupra vanzarii locuintei detinuta de aceasta in Constanta, str. J. nr.16 in schimbul unui pret definitiv de 20.000 lei, precum si asupra datei perfectarii vanzarii, respectiv 05.11.2006, cand inceta interdictia legala de instrainare instituita prin dispozitiile art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995 - act normativ in temeiul caruia vanzatoarea a dobandit proprietatea imobilului instrainat.
Incalcand prevederile art.968 din Codul civil, promitenta vanzatoare a revandut imobilul catre paratul T.A., prin contractul de vanzare-cumparare a carui nulitate se invoca prin actiune, in schimbul unui pret - platit si incasat - de 55.800 lei.
Au sustinut reclamantii ca actul de instrainare incheiat de parati este lovit de nulitate absoluta pentru frauda la lege - nesocotirea prevederilor art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995 - si cauza ilicita - scopul urmarit de vanzatoare fiind speculativ, respectiv obtinerea unui pret mult superior celui platit la achizitionarea locuintei.
Paratul T.A. a solicitat prin intampinare respingerea actiunii ca nefondata si a sustinut ca actul de vanzare cumparare atacat de reclamanti nu contravine dispozitiilor Legii nr.112/1995 pentru ca dreptul de proprietate asupra imobilului vandut s-a transmis sub conditia suspensiva a implinirii termenului de 10 ani de la data dobandirii de catre vanzatoare a dreptului instrainat sau la data anularii/abrogarii interdictiei de instrainare, iar aceasta si-a rezervat dreptul de habitatie viagera.
A mai aratat paratul ca nu a cunoscut existenta antecontractului de vanzare-cumparare incheiat de autoarea sa cu reclamantii si ca, oricum, acesta nu constituie un motiv de nulitate a titlului sau de proprietate pentru ca are semnificatia unei revocari unilaterale a conventiei anterioare, intemeiata ea insasi pe un scop imoral, respectiv obtinerea de catre cumparatori a unui pret de cumparare mai mic, prin specularea relatiilor de concubinaj existente intre promitenta - vanzatoare si tatal, respectiv socrul reclamantilor.
R.A.E.D.P.P. Constanta a invocat prin intampinare exceptia lipsei calitatii procesuale pasive cu motivarea ca nu a avut calitatea de parte in contractul a carui nulitate absoluta se invoca in speta.
Prin sentinta civila nr.3440/04.04.2005 Judecatoria Constanta a respins actiunea formulata in contradictoriu cu R.A.E.D.P.P. Constanta ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate, a admis actiunea formulata in contradictoriu cu paratii G.V. si T.A., a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare cu clauza de habitatie viagera autentificat sub nr.1336/17.09.2004 la B.N.P. S.D. si a obligat reclamantii la 300 lei cheltuieli de judecata catre R.A.E.D.P.P. Constanta, iar pe paratii persoane fizice la 508,8 lei cheltuieli de judecata catre reclamanti.
Pentru a hotari in acest sens prima instanta a retinut ca imobilul situat in Constanta, str. J. nr.6 a fost dobandit de parata G.V. in temeiul Legii 112/1995, iar in conformitate cu dispozitiile art.9 alin.7 din acest act normativ, nu putea fi instrainat timp de 10 ani de la data cumpararii. 
Nesocotind prevederile legale mentionate, parata a instrainat locuinta catre T.A., desi anterior isi asumase obligatia vanzarii ei catre reclamanti, in schimbul unui pret de 20.000 lei, ce a fost achitat la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel paratul T.A. si a criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
Prin decizia civila nr.387/25.05.2006 Tribunalul Constanta a respins ca nefondat apelul si a obligat apelantul sa plateasca intimatilor reclamanti si intimatei parate R.A.E.D.P.P. Constanta cheltuieli de judecata. 
A retinut instanta de apel ca actul de vanzare-cumparare incheiat de apelantul parat cu autoarea sa pentru imobilul din Constanta, str. J. nr.16 este lovit de nulitatea absoluta prevazuta de art.11 din Legea nr.112/1995, ca urmare a incalcarii interdictiei temporare de instrainare instituita in mod imperativ de art.9 alin.7 din acelasi act normativ.
Astfel, transmiterea dreptului de proprietate sub conditia suspensiva a implinirii termenului de 10 ani nu poate opera deoarece aceasta posibilitate, ca instrument juridic, nu este reglementata de Codul civil roman.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs apelantul parat T.A. si a criticat-o pentru nelegalitate aratand ca instanta a calificat gresit natura actului juridic dedus judecatii si a facut o gresita aplicare a prevederilor Legii nr.112/1995.
A sustinut recurentul ca actul a carui valabilitate a fost dedusa judecatii nu este un contract de instrainare pur si simplu, ci un act juridic complex, in care raportul juridic obligational este afectat de modalitati si ca nici o dispozitie a legii nu instituie imposibilitatea afectarii aceleiasi obligatii atat de conditie, cat si de termenul suspensiv, cum in mod eronat a retinut instanta de apel.
Analizand legalitatea hotararii atacate in raport cu criticile formulate instanta retine urmatoarele:
In conformitate cu prevederile art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995, titularii contractelor de inchiriere ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, care au optat si le-au dobandit in conditiile textului de lege mentionat, devenind proprietarii lor, nu pot sa le instraineze timp de 10 ani de la data cumpararii, indiferent daca au fost cumparate in rate sau cu plata integrala a pretului.
Interdictia de instrainare instituita de text reprezinta o limitare a dreptului de proprietate prin suspendarea temporara a atributului dispozitiei, inteles in sensul "instrainarii", al transmiterii dreptului de proprietate cu toate cele trei componente care il configureaza si a fost instituita in scopul obstructionarii operatiunilor speculative cu locuintele dobandite la preturi mai avantajoase decat acelea practicate pe piata libera si in ideea protectiei sociale a chiriasilor.
In speta, contractul a carui nulitate se invoca nesocoteste norma imperativa cu caracter prohibitiv analizata anterior pentru ca a avut ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra unui apartament dobandit de vanzatoare in temeiul Legii nr.112/1995, deci sustras prerogativei beneficiarului legii de protectie sociala de a dispune de el prin acte cu titlu oneros.
Ca aceasta conventie a avut ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului si ca scopul urmarit de vanzatoare a fost unul speculativ rezulta cu certitudine din continutul clauzelor contractuale si din succesiunea operatiunilor juridice incheiate de proprietarul, fost chirias, cu privire la locuinta pe care a dobandit-o in conditiile legii speciale.
Astfel, potrivit acordului de vointa al partilor, prin contract s-a "vandut" imobilul situat in Constanta, str. J. nr.16 si s-a prevazut ca "transmiterea dreptului de proprietate se face sub conditie suspensiva", respectiv la implinirea termenului de 10 ani de la data dobandirii de catre vanzatoare a dreptului de proprietate sau anularea interdictiei prevazuta de Legea nr.112/1995.
Afectarea contractului atat de modalitatea termenului, cat si de aceea a conditiei suspensive nu acopera nulitatea atrasa de nerespectarea normei prohibitive prevazuta de art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995 pentru ca termenul suspensiv nu amana transferul dreptului de proprietate, ci doar inceputul exercitarii acestui drept si al obligatiei corelative, iar conditia suspensiva presupune incheierea valabila a contractului, ori din conventia cauzei rezulta fara indoiala ca intentia reala a partilor a fost aceea de a eluda interdictia de instrainare impusa de lege; concluzia rezulta din faptul achitarii pretului vanzarii, cat si din transmiterea posesiunii imobilului si, mai ales, din clauza prin care recurentului cumparator i se recunoaste dreptul de a instraina imobilului catre un tert, fie in nume propriu, fie ca mandatar al vanzatoarei.
Pe de alta parte, caracterul de operatiune speculativa al acestei vanzari este confirmat si de imprejurarea ca anterior, mai exact in urma cu 5 luni, vanzatoarea incheiase un antecontract de vanzare-cumparare pentru acelasi imobil, cu intimatii reclamanti, si incasase de la acestia pretul "final si irevocabil" al vanzarii, in suma de 20.000 lei.
Imprejurarea ca recurentul cumparator nu a cunoscut existenta acestei prime conventii la momentul incheierii contractului sau de vanzare-cumparare nu prezinta relevanta in aprecierea valabilitatii lui deoarece nulitatea intervine pentru nerespectarea unei dispozitii prohibitive, de stricta interpretare care, desi nu echivaleaza cu scoaterea temporara a imobilelor cumparate in baza Legii nr.112/1995 din circuitul civil, restrange dreptul de proprietate al titularilor lor prin ingradirea exercitiului dispozitiei juridice, iar aceasta limitare a fost nesocotita in speta.
Referitor la drepturile recurentului cumparator se retine, totusi, ca in calitate de mostenitor testamentar al succesiunii vanzatoarei G.V., acesta a dobandit proprietatea imobilului ce-i fusese instrainat si ca, in aceasta calitate, este tinut la indeplinirea obligatiilor asumate de autoarea sa prin conventiile pe care le-a incheiat cu privire la acest bun.
Considerentele ce preced conduc la concluzia ca instanta de fond si cea de apel au interpretat corect natura actului juridic dedus judecatii si au facut o corecta aplicare a prevederilor Legii nr. 112/1995 astfel ca, in temeiul art.312 alin.1 C.pr.civ., recursul va fi respins ca nefondat.