Contract de vanzare-cumparare incheiat in conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995. Chirias care nu ocupa efectiv imobilul la data incheierii contractului de vanzare-cumparare. Nelegalitatea actului de instrainare.

In aprecierea valabilitatii actului de vanzare-cumparare incheiat in conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, trebuie avute in vedere si prevederile art. 4/1 din HG nr. 11/1997, care recunosc dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, numai chiriasilor care "avand contract de inchiriere prealabil incheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii".

Prin actiunea formulata la 15.06.2000, reclamanta F.A. a chemat in judecata pe paratii V.C., V.S., V.I., L.D. si L.I. pentru ca prin hotarare judecatoreasca sa fie obligati sa ii lase in deplina proprietate si posesie etajul imobilului situat in Constanta, str. Sarmisegetuza nr.2 si la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii s-a aratat ca reclamanta a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat anterior, compus din constructie si teren in suprafata de 460 mp, prin actul dotal din 06.05.1935, transcris in registrul de transcriptiuni al Tribunalului judetului Constanta sub nr.2405/1935. Tatal reclamantei, numitul E.I., dobandise proprietatea terenului in baza testamentului olograf din 09.08.1909, de la unchiul sau, P.S., iar constructia o edificase ulterior.
In temeiul Decretului 92/1950 imobilul a fost nationalizat nelegal, pe numele sotului reclamantei, care nu detinea nici un drept asupra bunului, figurand in anexa actului normativ de preluare la pozitia nr.2706.
A mai sustinut reclamanta ca a formulat actiune in revendicare a imobilului in contradictoriu cu M.F. prin D.G.F.P.S. Constanta, Municipiul Constanta, Consiliul Local Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta si ca prin decizia civila nr. 781/1999 a Curtii de Apel Constanta au fost casate in parte hotararile instantelor anterioare, in sensul ca s-a respins actiunea referitoare la spatiile instrainate paratilor chemati in judecata in prezenta cauza pentru lipsa calitatii procesuale pasive si s-a mentinut solutia de admitere a revendicarii pentru diferenta de constructie si pentru teren.
S-a invocat nerespectarea prevederilor art. 9 din Legea nr.112/1995, prin vanzarea apartamentelor anterior solutionarii cererii de restituire in natura a imobilului, formulata de reclamanta in temeiul aceluiasi act normativ, precum si nevalabilitatea titlurilor detinute de paratii cumparatori ca urmare a nevalabilitatii titlului statului - prin hotararile judecatoresti pronuntate in actiunea anterioara de revendicare retinandu-se in mod irevocabil ca imobilul a fost preluat abuziv de stat.
Prin sentinta civila nr.56/29.01.2002 Tribunalul Constanta a admis actiunea, a obligat paratii persoane fizice sa lase reclamantei in deplina proprietate si posesie imobilul situat in Constanta, str. S. nr.2, detinut de acestia in baza contractelor de vanzare-cumparare nr. 26973/1996, nr.27304/1996 si nr.26972/1996, a respins cererea subsidiara, prin care s-a solicitat obligarea paratilor persoane juridice la plata contravalorii imobilului revendicat, a admis in parte cererea reconventionala formulata de paratii V.C. si V.S., a obligat reclamanta catre paratii reconvenienti la plata sumei de 76.597.000 lei reprezentand contravaloarea lucrarilor de reparatii si imbunatatiri aduse de acestia imobilului, a instituit in favoarea paratilor reconvenienti un drept de retentie asupra imobilului, pana la data achitarii dreptului de creanta, si a obligat reclamanta la plata cheltuielilor de judecata catre C.L. Constanta si catre paratii reconvenienti.
Pentru a hotari in acest sens prima instanta a retinut ca reclamanta a facut dovada dreptului sau de proprietate asupra imobilului revendicat si a faptului ca acesta a fost preluat in proprietatea statului cu nerespectarea prevederilor decretului de nationalizare, atat sub aspectul identitatii adevaratului proprietar, mentionat nelegal in anexa actului de preluare ca fiind sotul reclamantei, cat si al conditiilor impuse de art.II din acest act normativ.
Procedand la compararea titlurilor partilor instanta a constatat ca al reclamantei este mai bine conturat decat al paratilor, care au cumparat de la un neproprietar, si ca buna credinta a cumparatorilor nu este suficienta pentru a conduce la constituirea dreptului de proprietate daca nu este unita cu posesia utila de 10 pana la 20 de ani.
Referitor la cererea reconventionala s-a aratat ca paratii V. au adus imobilului in care au locuit mai multe imbunatatiri, care au conservat bunul si care urmeaza sa profite reclamantei cu ocazia redobandirii posesiei, iar pana la achitarea c/valorii acestor lucrari, astfel cum a fost ea stabilita prin expertiza, s-a instituit in favoarea titularilor dreptului de creanta un drept de retentie asupra locuintei.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel paratii persoane fizice, iar pe parcursul solutionarii acestei cai de atac au fost introdusi in cauza, ca urmare a decesului reclamantei, numitii F.C.F., F.M. s F.M., mostenitori ai defunctei conform certificatului de mostenitor nr.18/17.03.2005 eliberat de B.N.P. S.M.
Prin decizia civila nr.822/28.09.2005 Curtea de Apel Constanta a respins ca nefondat apelul formulat de paratii L.D. si L.I. si a admis apelurile paratilor V.C., V.S. si V.I.; a schimbat in parte hotararea atacata, in sensul ca a respins actiunea fata de paratii mentionati anterior si, pe cale de consecinta, si cererea reconventionala formulata de V.S. si V.C.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs paratii L.D. si L.I. s au invocat motivele de nelegalitate prevazute de dispozitile art.304 pct. 8 si 9 C.pr.civ., iar in motivare au sustinut incalcarea dreptului lor la aparare si gresita apreciere a nevalabilitatii contractului prin care au cumparat imobilul revendicat. 
Sub primul aspect s-a aratat ca pe parcursul solutionarii cauzei in apel recurentii au fost lipsiti de dreptul de a fi aparati de un avocat prin aceea ca instanta nu a avut in vedere ca se aflau in strainatate pentru economisirea sumelor de bani necesare revenirii in tara, iar referitor la valabilitatea contractului s-a sustinut aprecierea subiectiva a situatiei de fapt, in sensul ignorarii unor imprejurari similare celor retinute in favoarea celorlalti parati persoane fizice, respectiv: ca nu au fost notificati de catre reclamanta initiala, ca aveau calitatea de chiriasi ai apartamentului instrainat de peste 15 ani, ca i-au adus acestuia numeroase imbunatatiri, ca au incheiat actul cu convingerea ferma ca tranzactioneaza cu adevaratul proprietar si ca la momentul cumpararii recurentul L.D. locuia in imobilul litigios si numai sotia acestuia era plecata in Canada, pentru tratament medical.
Referitor la procura din 08.11.1996, data numitului V.M., s-a aratat ca a fost intocmita de procurist, in timp ce familia recurentilor era plecata in Canada pentru tratament medical si a avut drept scop garantarea restituirii imprumutului in suma de 10.000 dolari acordat de catre procurist pentru operarea fiicei recurentilor; s-a mai sustinut ca procura mentionata anterior a fost anulata prin cele inregistrate sub nr.8884 si 8889 din 27.11.1996, ca urmare a restituirii datoriei.
Analizand legalitatea hotararii atacate in raport cu criticile formulate instanta retine urmatoarele:
Potrivit art. 5 din C. civ. nu se poate deroga prin conventii sau acte juridice unilaterale de la legile care intereseaza ordinea publica si bunele moravuri.
Textul pune in discutie ilicitatea cauzei mediate a unui act juridic civil  care, fiind contrara ordinii publice, atrage nulitatea absoluta a actului juridic pe care-l intemeiaza.
Intr-un asemenea context, ori de cate ori instantele de judecata, facand uz de dispozitiile art.129 alin. 5 C. proc. civ., constata ca actul juridic civil dedus judecatii este fondat pe o cauza mediata ilicita, sunt obligate sa respinga acest act si sa treaca mai departe la judecarea in fond a cauzei, pentru a nu consfinti printr-o hotarare judecatoreasca o stare de fapt potrivnica ordinii de drept.
In speta, prin hotarari judecatoresti anterioare s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat ca bunul revendicat a fost preluat de stat fara titlu valabil pentru ca nationalizarea s-a facut pe numele sotului reclamantei initiale, care era adevarata proprietara a bunului, iar aceasta din urma era casnica, deci exceptata de la aplicarea nationalizarii conform art.II din Decretul nr.92/1952. Ca urmare, prin efectul lui "resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis", ineficacitatea titlului statului a atras, corelativ, nevalabilitatea actului juridic subsecvent, incheiat cu chiriasii recurenti.
Apararea referitoare la aparenta in drept - invocata de recurenti pentru a impiedica admiterea actiunii in revendicare - nu poate conduce in mod automat la concluzia caracterului preferabil al actului lor pentru ca, inainte de a efectua comparatia titlurilor opuse de parti, instanta trebuie sa examineze legalitatea instrainarii si din perspectiva actului normativ in baza caruia a fost perfectata, ori in speta cauza vanzarii efectuata in temeiul Legii nr.112/1995 catre recurentii parati nu a vizat masurile de protectie sociala a chiriasilor, prevazute in capitolul III al acestui act normativ.
  Astfel, desi la momentul incheierii contractului recurentii aveau calitatea de chiriasi in apartamentul aflat in litigiu, iar prevederile art.9 din Legea nr. 112/1995 dadeau chiriasilor apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari dreptul sa opteze pentru cumpararea acestora, dupa expirarea termenului prevazut la art.14, in aprecierea valabilitatii actului de vanzare trebuie avute in vedere si prevederile art. 4/1 introdus in Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 prin pct. 6 al art.1 din Hotararea Guvernului nr. 11/1997, care recunosc dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, numai chiriasilor care, "avand contract de inchiriere valabil incheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii".
Rezulta, deci, ca dobandirea valabila a dreptului de proprietate este conditionata de existenta nevoii locative a viitorului cumparator, dar indeplinirea acestei conditii a legii nu a fost probata in cauza; astfel, din mentiunile procurii data numitului V.M. la aproximativ o luna de la data incheierii contractului de vanzare-cumparare rezulta ca pasaportul recurentei L.I. fusese eliberat de Consulatul Romaniei la Montreal inca din martie 1996, deci ca aceasta locuia in Canada cu mult inainte de vanzare, iar imprejurarea ca nici celalalt recurent nu a ocupat imobilul dupa achizitionare, ca urmare a faptului ca sotii-cumparatori locuiau impreuna in Canada, nu a fost contestata prin cererile formulate si nici infirmata de copia pasaportului recurentului L.F., depusa in recurs. In absenta probelor din care sa rezulte ca recurentii nu au parasit tara anterior datei de 30.09.1996 sau ca plecarea in strainatate a fost temporara si impusa de cauze obiective,  nevoia acestora de locuinta la momentul incheierii contractului prin care au dobandit proprietatea imobilului in litigiu nu a fost demonstrata, cu atat mai mult cu cat din procura mentionata in considerentele anterioare rezulta in mod cert ca achizitionarea bunului s-a facut in scop speculativ, respectiv in scopul revanzarii lui la momentul implinirii termenului de 10 ani impus de art.9 alin.8 din legea in temeiul careia s-a realizat vanzarea sau chiar anterior acestei date, daca o eventuala modificare legislativa ar fi intervenit sub acest aspect.
In acest context se constata ca apararile referitoare la lipsa notificarii anterioare incheierii contractului de vanzare-cumparare, la efectuarea lucrarilor de imbunatatiri sau la eroarea asupra calitatii de proprietar a statului sunt lipsite de relevanta si ca nesocotirea prevederilor Legii nr.112/1995 si a scopului sau de protectie sociala face ca titlul recurentilor sa nu poate fi opus cu eficienta juridica intimatilor reclamanti, pentru ca recurentii nu au dobandit in mod valabil proprietatea imobilului revendicat.