RECURS LITIGII CU PROFESIONISTI. EXECUTAREA DE CATRE ADMINISTRATORUL/ LICHIDATORUL JUDICIAR A OBLIGATIILOR CE REZULTA DIN ANTECONTRACTELE DE VANZARE - CUMPARARE CU DATA CERTA, ANTERIOARE DESCHIDERII PROCEDURII IMPOTRIVA PROMITENTULUI VANZATOR. NEINDEPLINI

SECTIA A II - A CIVILA, DE CONTENCIOS ADMINISTRATIV SI FISCAL.

RECURS LITIGII CU PROFESIONISTI. EXECUTAREA DE CATRE ADMINISTRATORUL/ LICHIDATORUL JUDICIAR A OBLIGATIILOR CE REZULTA DIN ANTECONTRACTELE DE VANZARE - CUMPARARE CU DATA CERTA, ANTERIOARE DESCHIDERII PROCEDURII IMPOTRIVA PROMITENTULUI VANZATOR. NEINDEPLINIREA CUMULATIVA A CONDITIILOR PREVAZUTE DE ART.93/1 DIN LEGEA NR.85/2006.

-art.93/1  din Legea nr.85/2006.

Decizia nr.52/18.02.2014 a Curtii de Apel Oradea - Sectia a II -a civila,  de contencios administrativ si fiscal. Prin SENTINTA nr. 1403/F din 9 octombrie 2013, Tribunalul S M, in temeiul art. 93 ind.1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, a respins cererea formulata de contestatoarea M. S. in contradictoriu cu lichidatorul I SM SPRL S M si BRD - G S G SA - SUCURSALA S M pentru obligare lichidator judiciar la incheiere contract de vanzare-cumparare in forma autentica.
Fara cheltuieli de judecata.
Analizand actele si lucrarile dosarului judecatorul sindic a retinut urmatoarele:
La data de 12.12.2009 intre SC "S" SRL S M in calitate de promitent vanzator si M S in calitate promitent-cumparator s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4446/14.12.2009 de BNP P D A in sensul de a se proceda la perfectarea vanzarii catre reclamanta a imobilului inscris in CF 152947 SM , parcela cu nr. cadastral 152947 in suprafata de 600 mp compus din curti constructii cu casa P+M in suprafata de 166 mp pentru pretul de 83.000 Euro suma din care cumparatoarea a achitat cu titlu de avans suma de 23.000 Euro cu titlu de arvuna, diferenta de pret urmand a fi achitata pana la data de 30.03.201.
In cuprinsul antecontractului de vanzare cumparare este specificata imprejurarea ca imobilul ce se va vinde are ca sarcina o ipoteca si interdictii notate cu incheierea nr. 23516/2008  in favoarea BRD - G S G SA prin Sucursala S M, ca vanzatoarea declara ca banca si-a dat acordul la perfectarea antecontractului de vanzare-cumparare potrivit Adeverintei nr. 13727/14.12.2009 si ca vanzatoarea se obliga sa efectueze toate demersurile necesare pentru radierea ipotecii si interdictiilor pana la data incheierii definitive a contractului de vanzare-cumparare.
Din clauzele cuprinse in antecontractul de vanzare - cumparare incheiat intre parti nu rezulta obligatia vanzatoarei de a achita pretul imobilului cumparat intr-o alta  modalitate de plata decat in numerar, respectiv nu este prevazuta obligatia cumparatoarei de a achita diferenta de pret intr-un anumit cont al vanzatoarei deschis la o anumita banca sau in contul acesteia deschis la BRD - G S G - Sucursala SM.
Potrivit Actului Aditional n. 1 la antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4446/14.12.2009 de BNP P D sub nr. 2026/16.06.2010, cumparatoarea a mai achitat vanzatoarei cu titlu de avans suma de 10.000 Euro diferenta de 50.000 Euro urmand a fi achitata pana la data de 30.12.2010.
Din chitanta liberatorie sub semnatura privata mentionata pe versoul actului aditional anterior amintit, sustinuta de declaratiile notariale autentice date de administratorii statutari ai vanzatoarei L A A si L G, chitantele fiscale si facturile fiscale depuse in probatiune (filele nr. 11, 12, verso, nr. 17-20, nr. 3-10 prezentate si in original in fata instantei) rezulta ca la data de 18.06.2009  cumparatoarea a mai achitat in mana administratorilor statutari ai vanzatoarei suma de 26.000 Euro, iar la data de 30.12.2010 suma de 9000 Euro, diferenta de pret neachitata fiind in cuantum  de 15.000 Euro.
In acest context, judecatorul sindic a retinut ca, din punct de vedere al raportului juridic incheiat intre contestatoarea - cumparatoare si intimata-vanzatoare in cauza s-a facut dovada unei plati partiale a pretului stabilit prin antecontractul de vanzare cumparare in cuantum de 68.000 Euro, pentru stabilirea legalitatii platii partial realizate neprezentand relevanta in cauza modul in care aceste plati au fost evidentiate in evidenta contabila a societatii comerciale vanzatoare (prin proba testimoniala administrata in cauza fiind de altfel lamurita eroarea strecurata in aceste evidente contabile filele nr. 105, 108), respectiv neprezentand relevanta nevirarea sumelor de bani incasate de catre administratorul statutar in contul acesteia deschis la BRD - SUCURSALA S M sau virarea acestor sume direct de catre cumparatoare in contul vanzatoarei.
In sensul acestei constatari judecatorul sindic a retinut pe de o parte ca,  contestatoarea-cumparatoare nu are acces la evidenta contabila a societatii vanzatoare neavand posibilitatea legala de a influenta in vreun fel modul de tinere al acesteia, iar  pe de alta parte retine  prevederile art. 969 si urmatoarele din V.Cod civil, sub imperiul caruia s-a incheiat antecontractul de vanzare cumparare, potrivit carora conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante si doar fata de acestea, cumparatoarea contestatoare fiind tert in contractul de credit incheiat intre intimate in ce priveste modalitatea de restituire a imprumutului contractat, iar banca fiind un tert in antecontractul de vanzare cumparare incheiat intre debitoarea sa si cumparatoare, fata de aceasta din urma fiind opozabil doar dreptul real de ipoteca asupra imobilului obiect al vanzarii in conditiile prevazute de art. 1746 si urm. V.C.civ .
Potrivit art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, "Obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca:
- pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator;
- pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
- bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare."
Fata de starea de fapt anterior retinuta, judecatorul sindic a retinut ca, desi in cauza, in parte, conditiile prevazute de art. 931 din Legea nr. 85/2006 anterior citat sunt indeplinite in sensul ca, bunul imobil se afla in posesia promitentului-cumparator, pretul acestuia nu este inferior valorii de piata a bunului si acesta nu are o valoare determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare, practicianul in insolventa nu poate fi obligat la executarea antecontractului de vanzare cumparare in sensul incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica cu consecinta intabularii dreptului de proprietate in favoarea cumparatoarei, liber de orice sarcini,  intrucat in cauza reclamanta nu a facut dovada achitarii catre promitenta-vanzatoare a pretului integral si nu a facut dovada ca acest pret poate fi achitat integral nici la data dezbaterii fondului asupra cererii sale prin prezentarea unei oferte reale de plata sau a unui inscris din care sa rezulte ca cumparatoarea dispune de diferenta de  pret de 15.000 Euro neachitata din antecontractul de vanzare - cumparare incheiat cu promitenta-vanzatoare, despre a carei executare este vorba.
In conditiile in care cererea cumparatoarei nu indeplineste toate conditiile de admisibilitate prevazute de dispozitia legala invocata de catre aceasta, in cuprinsul antecontractului de vanzare cumparare nu se face distinctie intre valoarea, pretul constructiei si pretul terenului aferent, judecatorul sindic urmeaza a respinge cererea formulata in principal sub aspectul obligarii practicianului in insolventa la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica si intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului in litigiu.
Judecatorul sindic a apreciat ca nu este necesara analiza legalitatii solicitarii formulata in mod accesoriu de cumparatoare in sensul  radierii dreptului de ipoteca instituit in favoarea BRD - Sucursala S M asupra aceluiasi imobil in conditiile in care aceasta nu si-a recuperat creanta in vederea careia s-a consimtit la instituirea dreptului real  de ipoteca in cuantumul si in conditiile stipulate in contractul de credit incheiat cu debitorul sau, promitenta-vanzatoare din prezenta cauza, aceasta analiza dovedindu-se ca superflua fata de modul de solutionare a capatului principal de cerere.
Fata de considerentele de mai sus, in temeiul art. 11 din Legea nr. 85/2006, coroborat cu art. 21 alin. 2 si 4 si art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, judecatorul sindic a respins cererea promitentei-cumparatoare astfel cum a fost precizata, fara a acorda in cauza cheltuieli de judecata acestea nefiind solicitate si nici justificate de catre intimati.
Impotriva acestei sentinte, a declarat recurs reclamanta M S, solicitand modificarea ei, in sensul admiterii cererii sale astfel cum a fost formulata.
In motivarea recursului sau, reclamanta arata ca sentinta recurata este netemeinica si nelegala pentru urmatoarele :
Art. 931 din Legea nr.  85/2006 a fost introdus de legiuitor pentru a veni in sprijinul persoanelor care au contractat cu investitorii imobiliari, care au intrat in faliment.
Recurenta invedereaza ca a achizitionat imobilul in rosu achitand 75% din contravaloarea lui, conform antecontractului de vanzare-cumparare autentificat la notar sub nr. 4446/14.12.2009, apoi a investit in finisaje peste 100.000 Euro, astfel cum este evidentiat in raportul de evaluare intocmit la solicitarea lichidatorului judiciar de catre SC G SRL.
Investind in imobil peste 160.000 Euro, este evidenta temerea sa in ce priveste achitarea, inainte de perfectarea contractului de vanzare-cumparare, a diferentei de pret de 15.000 Euro, ramasa de achitat, neavand siguranta ca prin achitarea acestei sume, imobilul va fi inscris in c.f. pe numele ei.
A apreciat ca este in situatia unei vanzari-cumparari in care partile pot stabili modalitatea de plata a pretului, inclusiv ca diferenta de pret sa fie achitata la momentul perfectarii contractului in forma autentica, instanta de judecata trebuind sa priveasca speta dedusa judecatii dincolo de cadrul legal ingust conturat de legiuitor.
In drept au fost invocate prev. 931 din Legea nr.   85/2006.
Lichidatorul judiciar prin intampinarea depusa la dosar a solicitat recalificarea caii de atac din recurs in apel si pe fond respingerea apelului, cu motivarea ca reclamanta nu a facut dovada achitarii pretului, care in opinia sa este de 15.000 euro - diferenta de pret, iar in opinia BRD este de 65.000 euro, nefacandu-se dovada ca sumele pretins a fi platite de reclamanta ar fi intrat in contul debitoarei.
Creditoarea intimata BRD G S G SA prin Sucursala S M prin concluziile scrise depuse la dosar a solicitat respingerea recursului, cu motivarea ca reclamanta nu a facut dovada platii pretului.
Referitor la calea de atac formulata de reclamanta, instanta a apreciat ca cererea intimatului lichidator de recalificare a acesteia din recurs in apel nu are suport legal, avand in vedere faptul ca cererea reclamantei a fost formulata anterior intrarii in vigoare a noului cod de procedura civila.
Verificand sentinta recurata, prin  prisma motivelor de recurs cat si din oficiu, conform art.304 rap. la art. 304 1si art. 306 Cod procedura civila, pe baza actelor si lucrarilor dosarului, s-a constatat ca aceasta este temeinica si legala.
Recurenta nu a contestat faptul ca nu a achitat pretul integral al imobilului si nici faptul ca nu a dovedit ca diferenta de pret putea sa o achite la data formularii cererii sau la data judecarii cauzei.
Art. 931 din Legea nr.  85/2006 prevede atributia administratorului/lichidatorului judiciar de a executa obligatiile ce rezulta din antecontractele de vanzare-cumparare cu data certa, anterioare deschiderii procedurii impotriva promitentului vanzator, la cererea promitentului-cumparator daca sunt indeplinite cumulativ conditiile impuse de legiuitor respectiv :
- sa fi fost achitat integral pretul contractual, sau sa poata fi achitat la data cererii;
- bunul sa se afle in posesia promitentului cumparator;
- pretul sa nu fie inferior valorii de piata a bunului;
- bunul sa nu aiba o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.
Or, reclamanta recurenta nu a indeplinit conditia platii integrale a pretului si nici nu a facut dovada ca la data cererii sau a judecarii cauzei poate achita diferenta de pret de 15.000 euro, situatie fata de care, curtea apreciaza ca lichidatorul judiciar nu poate fi obligat sa execute antecontractul de vanzare-cumparare  a imobilului din litigiu.
Intrucat de la indeplinirea cumulativa a conditiilor prev.de art. 931 din Legea nr.  85/2006, nu exista nici o derogare, curtea nu poate accepta solicitarea reclamantei de a achita diferenta de pret la perfectarea antecontractului de vanzare-cumparare in forma autentica, instanta de fond acordandu-i termen in acest sens pana la solutionarea cauzei, dar nu a facut dovada indeplinirii acestei conditii.
Curtea nu a putut accepta nici sustinerea recurentei ca fiind in situatia unei vanzari cumparari, partile pot stabili modalitatea de plata a pretului, inclusiv ca diferenta de pret sa fie achitata la momentul perfectarii antecontractului de vanzare-cumparare  in forma autentica, intrucat pe de o parte o astfel de negociere ar contraveni prevederilor speciale ale art. 931 din Legea nr.  85/2006 pe care reclamanta si-a intemeiat cererea, iar pe de alta parte ar contraveni clauzelor contractuale din antecontract, actul aditional la acesta si declaratiile autentificate sub nr.2398/14.06.2011 si 3012/02.08.2013 aflate la filele 11-18 din dosarul de fond din care rezulta ca si termenele ( 30.03.2010, 30.12.2010, 10.11.2011) stabilite in acele acte au fost depasite si nici intr-unul din ele nu s-a prevazut ca diferenta de pret sa fie achitata la perfectarea antecontractului de vanzare-cumparare .
Fata de toate aceste considerente, in baza art. 312, raportat la art.316 Cod procedura civila, curtea a respins ca nefondat recursul, motivele invocate fiind neintemeiate.        
Cheltuieli de judecata nu au fost solicitate.