Interpretarea dispozitiilor art.50 alin.2 din Legea 7/1996 Decizie nr. 397 din data de 03.07.2007
pronunțată de Curtea de Apel Galati

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Galati sub nr.1150/233/2006, reclamanta SC A S SRL a formulat plangere impotriva incheierii nr.14672/13.06.2006 prin care a fost admisa cererea de inscriere a dreptului de ipoteca inregistrata in registrul de transcriptiuni sub nr.15853/3 decembrie 1997, in favoarea A R Bank LTD.
In motivarea cererii a aratat ca a devenit proprietara hotelului Sofin in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.763/12.08.2004, neavand cunostinta de contractul de ipoteca incheiat intre A R Bank LTD si SC Sofin SRL, in 1997.
Incheierea prin care s-a inscris provizoriu ipoteca de rang I in persoana A R Bank LTD este nelegala si ii prejudiciaza dreptul de proprietate.
Un alt motiv de nelegalitate invocat in plangere vizeaza inscrierea ipotecii si cu privire la terenul proprietatea petentei, nu doar pentru constructie, in conditiile in care contractul de ipoteca are ca obiect exclusiv constructia.
Totodata s-a invocat in plangere si prescrierea cererii A R Bank LTD de a inscrie dreptul sau de ipoteca asupra imobilului proprietatea petentei.
Judecatoria Galati prin sentinta civila nr.5725/15.09.2006 a admis in parte plangerea formulata de petenta SC A S SRL Galati impotriva incheierii de carte funciara nr.14672/13.06.2006 in contradictoriu cu intimata Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Galati, dispunand anularea partiala a incheierii mentionate, in ceea ce priveste inscrierea provizorie a ipotecii de rang I, transcrisa sub nr.15853/1997, in favoarea A R Bank LTD, pentru imobilul compus din teren si constructie situat in Galati, numai in ceea ce priveste terenul.
S-a considerat ca sustinerile reclamantei referitoare la prescriptia dreptului creditoarei A R Bank, de a cere inscrierea ipotecii in cartea funciara sunt aparari de fond si de aceea nu s-a impus pronuntarea asupra exceptiei, aceste aparari fiind nefondate intrucat nu se puteau invoca decat in dosar nr.6853/C/2005, referindu-se la fondul acelei cauze.
Cererea dedusa judecatii are ca obiect legalitatea inscrierii in cartea funciara a dreptului de ipoteca, fiind o plangere formulata in temeiul disp. art.50 al.2 din Legea nr.7/1996, astfel incat instanta a apreciat ca problema prescriptiei dreptului material la actiune al creditoarei nu fac obiectul cererii.
Pe fondul cauzei prima instanta a retinut ca in speta au fost respectate disp. art.47 al.2 din Legea nr.7/1996, petenta A R Bank prezentand o hotarare definitiva si irevocabila care ii recunoaste dreptul si prin care se dispune inscrierea ipotecii. Nefiind facuta nici o precizare cu privire la partea din imobil asupra caruia se inscrie ipoteca, aceasta se intinde asupra intregului imobil, compus din constructie si teren.
Sub acest aspect incheierea s-a considerat nelegala intrucat terenul nu a facut obiectul contractului de ipoteca, acesta referindu-se doar la constructie.
Impotriva acestei hotarari prin care s-a anulat in parte incheierea O.C.P.I. Galati, in ceea ce priveste terenul, petenta SC A S SRL Galati a formulat apel.
Apelul vizeaza, in primul rand, modalitatea gresita in care instanta a apreciat cu privire la exceptia prescrierii dreptului creditoarei de a cere inscrierea ipotecii in cartea funciara, aceasta exceptie putand fi invocata si pe calea plangerii ce formeaza obiectul cauzei deduse judecatii si nu numai in dosarul nr.6853/C/2005 aratat de instanta.
In al doilea rand, sustine apelanta, la momentul cand a solicitat eliberarea extrasului de carte funciara necesar pentru incheierea actului de vanzare-cumparare a hotelului Sofin, s-a confirmat lipsa oricarei mentiuni referitoare la eventualele sarcini, drepturi reale sau litigii existente asupra imobilului, astfel incat inscrierea ipotecii asupra imobilului dobandit de reclamanta o plaseaza pe aceasta pe pozitia dobanditorului de buna-credinta, vis-a-vis de titularul dreptului de ipoteca.
In speta, pentru apelanta care este proprietara hotelului Sofin (constructie), cererea creditoarei A R Bank LTD de a inscrie dreptul sau de ipoteca nascut la 27 octombrie 1997, abia acum, este o cerere tardiva, formulata peste termenul de 3 ani socotit de la data nasterii acestui drept.
Pentru aceste considerente s-a solicitat admiterea apelului si modificarea hotararii apelate in sensul respingerii ca tardive a cererii de inscriere a ipotecii de rang I formulata de Anglo Romanian Bank LTD, cu privire la imobilul - hotel Sofin din Galati.
Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Galati a formulat intampinare la apelul declarat invocand, pe cale de exceptie, lipsa calitatii pasive a institutiei motivat de faptul ca procedura inscrierii in cartea funciara are caracter necontencios, iar pe fondul cauzei, solicitand respingerea apelului intrucat incheierea impotriva careia s-a formulat plangerea, a fost data pe baza sentintei civile nr.5466/4.11.2005, definitiva si irevocabila, asa cum prevede art.47 al.2 din Legea nr.7/1996 si in deplina concordanta cu disp. art.50 din aceeasi lege.
Prin decizia civila nr. 45 din 25 ianuarie 2007 a Tribunalului Galati a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Galati si s-a respins ca nefondat apelul petentei SC A S SRL Galati, retinandu-se in esenta faptul ca exceptia prescrierii dreptului de a cere inscrierea ipotecii nu poate fi analizata intrucat prin sentinta civila nr.5466/2005 s-a dispus completarea cartii funciare a imobilului in discutie in sensul inscrierii ipotecii inregistrata in registrul de transcriptiuni.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs petenta care a sustinut ca inscrierea este nelegala intrucat la momentul achizitionarii imobilului acesta era liber de sarcini.
A mai sustinut recurenta ca dreptul creditoarei de a cere inscrierea ipotecii este prescris si intrucat sustinerile sale nu au fost analizate de instanta de apel urmeaza ca potrivit dispozitiilor art.312 alin.3 teza finala din codul de procedura civila sa se caseze hotararea acesteia si sa i se trimita cauza spre rejudecare.
In subsidiar, recurenta a solicitat solutionarea pe fond a cauzei de catre instanta de recurs.
Prin decizia civila nr. 397/3 iulie 2007 a Curtii de Apel Gl., a fost admis recursul petentei SC A S SRL si casandu-se hotararea Tribunalului Gl., a fost trimisa cauza spre rejudecare la aceasta instanta.
Pentru a pronunta aceasta decizie Curtea a retinut faptul ca prin plangerea adresata Oficiului de Cadastru Galati petenta a contestat incheierea dreptului de ipoteca in favoarea creditoarei A R Bank LTD motivat de faptul ca dreptul acesteia de a solicita inscrierea s-a prescris.
A mai sustinut petenta ca la momentul cumpararii imobilului acesta era liber de sarcini asa cum rezulta din extrasul de carte funciara nr.4752/2004.
Instanta de fond considera ca exceptia privind prescrierea dreptului de a cere inscrierea ipotecii putea fi invocata doar in dosarul nr.6853/2005 prin care s-a solutionat cererea creditoarei de inscriere a ipotecii. Aceasta motivare este preluata si de instanta de apel care arata ca Oficiul de Cadastru nu a facut altceva decat sa se conformeze unei hotarari judecatoresti devenite irevocabile.
Sustinerile celor doua instanta sunt total eronate in conditiile in care petenta nu a avut calitatea de parte in dosarul nr.6853/2005, aceasta luand cunostinta de hotarare doar in momentul in care i s-a comunicat incheierea prin care s-a dispus inscrierea ipotecii.
Potrivit disp.art.50 alin.2 din Legea 7/1996 incheierea se comunica tuturor partilor interesate care au posibilitatea sa o conteste in termenul prevazut de textul aratat mai sus.
In aceste conditii, petenta care nu a fost parte in dosarul aratat mai sus, are posibilitatea de a-si formula aparari, putand invoca exceptii si combate sustinerile creditoarei.
Daca am considera legal rationamentul instantei de fond si apel, dreptul de a contesta incheierea de catre partile interesate ar ramane doar un drept formal fara a produce consecinte juridice.
A mai sustinut petenta ca la momentul achizitionarii imobilului acesta era liber de sarcini, facand aceasta dovada cu documentul eliberat sub nr.4752/2004.
Potrivit dispozitiilor art.1790 cod civil creditorii care au ipoteca inscrisa asupra unui imobil il urmaresc in orice mana s-ar afla.
Facand abstractie de sustinerile petentei si de dispozitiile textului de lege aratat mai sus, instanta de apel nu face nici o referire in motivarea hotararii la aceasta sustinere.
Potrivit dispozitiilor art.137 alin.1 cod procedura civila instanta se va pronunta mai intai asupra exceptiilor de procedura si a celor de fond care ar face de prisos cercetarea in fond a pricinii.
Asa cum am aratat mai sus, instanta nu s-a pronuntat asupra exceptiei privind prescrierea dreptului de a cere inscrierea ipotecii, considerand in mod gresit ca aceasta putea fi invocata in dosarul in care recurenta nu a avut calitatea de parte.
De asemenea, instanta de apel nu a analizat sustinerea petentei facuta prin prisma dispozitiilor art.1790 din Codul civil.
Cum au fost incalcate dispozitiile art.304 pct.5 si art.304 pct.9 cod procedura civila recursul petentei a fost admis.