Contract de vanzare -cumparare. Actiune in constatarea nulitatii absolute. Buna credinta. Drept de accesiune imobiliara
In contextul in care la data incheierii contractului de vanzare - cumparare contestat comparatorii fusesera instiintati ca imobilul in litigiu i-a fost restituit vanzatorului in temeiul Legii nr. 10/2001 , iar in temeiul art. 492 Cod civil, vanzatorul, care este proprietarul terenului, se prezuma a fi si proprietarul constructiilor edificate pe acesta, nu se poate retine reaua- credinta a partilor la incheierea contractului si in consecinta nu opereaza sanctiunea nulitatii absolute .
Prin sentinta civila nr. 4989 pronuntata la data de 14 octombrie 2003 de Judecatoria Targu Mures a fost respinsa actiunea civila formulata de reclamanta Universitatea de Medicina si Farmacie Targu Mures in contradictoriu cu paratii M. I. si M. A, G. K. S. si Primaria comunei Ernei, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel reclamanta si a solicitat schimbarea in tot a sentintei atacate si, in consecinta admiterea actiunii civile asa cum a fost formulata.
Curtea de Apel Targu Mures a admis prin Decizia nr. 310/A din 05.05.2004 apelul, a schimbat in tot sentinta atacata si, in consecinta a admis actiunea civila, in parte; a constatat nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1172/06 noiembrie 2002 la Borul Notarului Public O. S. in ceea ce priveste constructiile grajd pentru porci si sopron si a dispus radierea din C.F. 1770/N Ernei a dreptului de proprietate a paratilor asupra acestor constructii.
Recursul declarat de paratii M. I. si M. A. a fost inregistrat la Curtea de Apel Targu Mures, insa aceasta si-a declinat competenta in favoarea Inaltei Curti de Casatie si Justitie prin Decizia nr. 773/R/18 octombrie 2005, insa, Inalta Curte de Casatie si Justitie a stabilit prin Decizia nr. 4407 din 05 mai 2006 competenta de solutionare a recursului in favoarea Curtii de Apel Targu Mures.
In motivarea recursului, paratii au sustinut ca instanta de apel a incalcat dispozitiile art. 304 pct. 8 si 9 Cod procedura civila si a pronuntat o solutie care este lipsita de temei legal. Astfel, din actele dosarului rezulta ca paratului G. K. S. i s-a restituit in natura terenul in suprafata de 1,40 ha prin Dispozitia nr. 65 din 26 iunie 2001, ca in baza memoriului tehnic si-a inscris dreptul de proprietate asupra terenului si asupra edificatelor in cartea funciara, iar ulterior recurentii au cumparat integral imobilul, teren si constructii. In aceste conditii paratul G. K. S. este prezumat pana la proba contrara, in baza art. 429 Cod civil, ca este proprietarul constructiilor ridicate pe acest teren, evidentiate in C.F.
Pe de alta parte, reclamanta nu a facut dovada dreptului de proprietate asupra constructiilor, deoarece in baza art. 28 din Legea nr. 18/1991 mijloacele fixe care au apartinut fostelor C.A.P. - uri, se puteau vinde doar prin licitatie publica ori, in speta,o astfel de licitatie nu s-a organizat.
De asemenea, in mod corect instanta a constatat ca dispozitiile art.166 din Legea nr. 84/1995 nu sunt incidente in speta, deoarece nu s-a dovedit ca imobilul in litigiu ar fi fost cuprins in baza materiala a institutiilor de invatamant superior de stat.
Verificand decizia atacata, prin prisma motivelor invocate, Curtea a constatat ca recursul este fondat avand in vedere urmatoarele considerente:
In fapt, imobilul teren si constructii inscris in C.F. 1522 Ernei a apartinut sotiei lui G.K.I. nascuta S. A. , insa a fost trecut in proprietatea Statului. Constructiile au fost demolate iar in locul lor s-au ridicat grajduri, soproane si magazii de catre fostul C.A.P. Ernei.
In anul 1991 I.M.F. Targu Mures, actual a U.M.F. Targu Mures a cumparat un grajd pentru porci si in acest sens s-a emis o factura la 30.05.1991, fara insa ca acest drept sa fie inscris in cartea funciara, de altfel nici macar imobilele construite de C.A.P. nu au fost evidentiate in cartea funciara si, astfel, in evidente apar vechile constructii.
La solicitarea paratului G.K.S. si, in temeiul Legii nr.10/2001, Primaria comunei Ernei a dispus restituirea imobilului teren in suprafata de 1,40 ha inscris in C.F. 1522 cu nr. top 137/2/1, 138/1/2/2/2/1.
In temeiul unui memoriu tehnic se evidentiaza in favoarea paratului G.K.S. si constructiile edificate pe acest teren si prin contractul de vanzare-cumparare nr.1172 din 06 noiembrie 2002 vinde intregul imobil teren si constructii paratilor M. I. si M. A.
Trebuie precizat ca anterior cumpararii paratul M. I. a inchiriat aceste constructii de la reclamanta pentru care a achitat chiria pana in luna aprilie, mai 2002.
Curtea a constatat ca obiectul cauzei dedusa judecatii il reprezinta cererea de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare iar in cadrul acesta, instanta nu este chemata a compara titlurile partilor.
In esenta, reclamanta a sustinut ca atata vreme cat vanzatorul dar si cumparatorul stiau ca edificatele nu sunt proprietatea cumparatorului, operatiunea are un caracter speculativ, deci o cauza ilicita, ceea ce atrage nulitatea absoluta ce poate fi invocata si de o terta persoana.
Probele administrate in cauza au dovedit ca paratii M. I. si M. A. au fost de buna credinta la incheierea contractului de vanzare - cumparare. Astfel, in adresa nr. 2187/01.08.2002 ( fila 67 din dosarul de fond), Primaria comunei Ernei aducea la cunostinta domnului M. I. ca imobilul a fost restituit in temeiul Legii nr. 10/2001, mostenitorului legal al fostului proprietar si ca I.M.F. Targu Mures nu a facut dovada dreptului sau de proprietate asupra imobilului.
Nu s-a putut sustine reaua credinta a paratilor cumparatori, doar prin simplul fapt ca acestia aveau anterior un contract de inchiriere cu reclamanta si ca au refuzat sa plateasca chiria inaintea incheierii contractului de vanzare-cumparare. In mod logic, sotii M. au refuzat sa mai plateasca chiria reclamantei, atunci cand au aflat ca adevaratul proprietar al imobilului este paratul G.K.S. si nu reclamanta, parat cu care apoi a si incheiat contractul.
In alta ordine de idei, paratul G. K. S. se prezuma a fi proprietarul constructiilor edificate pe terenul proprietatea sa, conform art. 492 Cod civil, dobandind prin accesiune dreptul de proprietate asupra acestor constructii.
Curtea a reamintit ca, nu a fost investita pentru a compara titlurile partilor si nici in a stabili drepturile, ce eventual i s-ar cuveni reclamantei, in temeiul art. 494 Cod civil.
Raportat la obiectul cauzei, Curtea a retinut ca nu s-a dovedit caracterul speculativ, cauza ilicita a contractului si, in conformitate cu art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, constata ca instanta de apel a pronuntat o decizie cu aplicarea gresita a legii.
Constatand deja ca exista unul din motivele de recurs invocate, Curtea nu l-a analizat si pe cel de-al doilea, respectiv cel prevazut de art. 304 pct.8 Cod procedura civila.
In conformitate cu art. 312 alin.1 Cod procedura civila, Curtea a admis recursul paratilor si a modificat decizia civila atacata, in sensul respingerii apelului.
In conformitate cu art.274 Cod procedura civila, Curtea a obligat intimata U.M.F. Targu Mures la plata cheltuielilor de judecata suportate de recurenta M. A., in cuantum de 1100 lei.