Contractul de vanzare – cumparare nu s-a incheiat valabil urmare neindeplinirii obligatiilor corelative de catre parti privind prezentarea documentatiei si plata pretului. Obligarea partii contractante de a-si executa intocmai prestatia pe care si-a asumat-o.
Constata ca prin sentinta civila nr.176/2009 a Tribunalului Brasov, a fost respinsa actiunea civila formulata, modificata si completata de reclamantul BFR , in contradictoriu cu BA s.a., si a anulat ca netimbrata cererea reconventionala formulata de paratii BA s.a. si a obligat reclamantul BFR la plata sumei de 6000 lei catre BA si a sumei de 4300 lei catre paratul FL, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta a retinut urmatoarele:
Prin acest antecontract, partile au stabilit obligatia de vanzare a imobilului din Brasov, inscris in CF 13666 sub nr. top 4694/1 ( casa de lemn nr. 2 cu 2 locuinte si curte de 162 mp) si a celui inscris in CF 9305, sub nr. top 4693/2- gradina de 338,40 mp in sarcina paratilor si pe cea de plata a pretului de 167.500 Euro in sarcina reclamantului.
S-a stipulat in acest act ca parte din pret, respectiv suma de 25.000 Euro a fost achitata anterior semnarii lui, diferenta urmand a se achita la 20.07.2007- 122.500 Euro si la 03.08.2007- 20.000 Euro , in momentul platii acestei ultime transe, urmand a se incheia contractul definitiv de vanzare- cumparare .
Paratul promitent – vanzator s-a obligat sa prezinte reclamantului promitent cumparator certificatul de urbanism informativ pentru imobilele ce fac obiectul antecontractului si sa incheie asigurarea pentru aceste imobile pentru perioada anterioara contractului.
Partile au cazut de acord ca predarea in stapanirea de fapt asupra imobilelor sa se produca in momentul semnarii contractului, urmand a se incheia un proces verbal in acest sens.
Prin actul aditional autentificat sub nr. 262 din 15.02.2008, de catre acelasi notar public , a fost modificat Antecontractul 940/06.06.2007 cu privire la componenta si identificarea imobilului promis la vanzare-cumparare.
Prin acelasi act aditional s-a stipulat obligatia asumata de parati in sensul prezentarii certificatului informativ de urbanism sa intocmeasca intreaga documentatie cadastrala aferenta imobilului obiect al antecontractului , clauzele initiale ramanand neschimbate.
Prin Notificari Succesive din 11.02.2008 si 08.05.2008, paratii au fost convocati in vederea semnarii contractului de vanzare-cumparare, fara insa a se realiza aceasta ( filele 17-22) datorita lipsei documentatiei necesare autentificarii , aspect retinut de notar prin Incheierea nr. 2663/12.05.2008, /f. 15) pentru ca la 26.06.2007 paratul FL sa dea o declaratie autentica nr. 1082 in acest sens, stipuland si posibilitatea decalarii termenelor de plata.
Si paratul l-a notificat pe reclamant sa se prezinte in data de 26.06.2008 la notar in vederea incheierii contractului aceasta operatiune neputand fi finalizata datorita divergentelor privind plata diferentei de pret de 142.500 Euro , cum retine notarul prin Incheierea de certificare nr. 4204 din 26.06.2008.
Anterior acestei date , reclamantul a promovat prezenta actiune , inregistrata in 29.05.2008, acesta cunoscand la data incheierii antecontractului situatia juridica incerta a imobilului , aspect confirmat si de incheierea actului aditional.
Antecontractul incheiat intre parti este un veritabil contract sinalagmatic caracterizat prin reciprocitatea obligatiilor , reclamantului revenindu-i obligatia corelativa de plata a pretului la termenele stabilite.
Potrivit antecontractului , la data de 20.07.2007 reclamantul trebuia sa achite suma de 122.500 Euro, ceea ce nu s-a intamplat, iar in antecontract nu exista vreo clauza care sa conditioneze plata acestei parti de pret de asigurarea documentatiei necesare incheierii contractului.
Reclamantul nu a facut dovada acestei plati, chiar si impotriva vointei partilor , abia in 23.10.2008 acesta consemnand la CEC suma de 451.212 lei dupa ce anterior ii somase pe acestia intocmindu-se in acest sens Procesul – Verbal de catre Executor Judecatoresc AL.
In data de 30.01.2008, partile au incercat solutionarea amiabila a litigiului, nereusind insa aceasta urmare divergentelor determinate de plata diferentei de pret, reclamantul solicitand ca aceasta sa se efectueze in lei la cursul BNR din data de 03.08.2007, cum rezulta din Procesul verbal incheiat in prezenta aparatorilor paratilor.
Existenta unor probleme privind procurarea documentatiei necesare perfectarii vanzarii este confirmata si de martorii audiati, unul din martori sustinand ca reclamantul urma sa achite diferenta de pret prin angajarea unui credit bancar.
Coroborand aceste aspecte , rezulta ca reclamantul si-a asumat atat riscul intarzierii perfectarii documentatiei necesare semnarii contractului , dar si a diferentei platii transelor de pret restante .
Necesitatea documentatiei invocate este determinata de prevederile legale care conditioneaza transmiterea valabila a proprietatii imobiliare si nu rigurozitatii reclamantului confirmata de martora BL.
Pana la intalnirea din ianuarie 2008 desfasurata in prezenta aparatorilor, partile au acceptat tacit sau expres decalarea termenelor de plata sau de prezentare a documentatiei , astfel ca nu se poate retine culpa exclusiva a paratilor in nesemnarea contractului , culpa ce poate antrena eventual , raspunderea contractuala si nu pe cea delictuala prevazuta de art. 998-99 Cod civil, cum sustine reclamantul.
Cauza neincheierii contractului este reprezentata de divergentele legate de momentul raportarii diferentei de pret de 142.500 Euro atat anterior promovarii actiunii cat si ulterior acesteia cum s-a aratat mai sus cu trimitere la Incheierea 4204/26.06.2008.
Nu rezulta din antecontract ca ultima transa de pret va fi platita prin raportare la cursul Euro - Leu din 03.08.2007, acest termen fiind stabilit doar ca data scadenta , astfel ca nu se justifica cererea de constatare a sumei rezultate ca urmare a transformarii celei restante in lei in raport cu cursul lei - Euro din 03.08.2007 cum sustine reclamantul.
Cererea reclamantului nu a fost in sensul interpretarii contractului cu privire la pretul stipulat, iar paratii nu au formulat o cerere similara.
Lipsa culpei exclusive a paratilor in neincheierea contractului de vanzare-cumparare lasa fara temei si cererea de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act autentic, nefiind indeplinita conditia prevazuta de art.5 al.2 din Titlul X al Legii 247/2005, paratii exprimandu-si dorinta de a incheia actul atat anterior promovarii actiunii cat si pe parcursul procesului depunand si documentatia aferenta imobilului.
Contractul de vanzare – cumparare nu s-a incheiat valabil urmare neindeplinirii obligatiilor corelative de catre parti privind prezentarea documentatiei si plata pretului , cum s-a aratat mai sus, astfel ca nu s-a transmis valabil proprietatea de la vanzator la cumparator.
Reclamantul nu a avut niciodata folosinta imobilului, in insusi antecontract prevazandu-se ca aceasta va fi predata prin proces verbal la incheierea contractului , ceea ce nu s-a intamplat.
La doua zile dupa incheierea antecontractului de vanzare – cumparare se incheie de catre reclamant un contract de locatiune pentru imobilul in litigiu cu durata de 2 ani si un pret al chiriei de 1800 Euro/luna cu SC A C R SRL.
Acest contract nu a fost depus odata cu actiunea principala si nici cu modificarea si completarea acesteia, nu este inregistrat la organele fiscale, astfel ca nu se poate verifica data reala a incheierii acestuia si perioada in care produce efecte juridice.
Considerentele mai sus expuse cu privire la lipsa culpei exclusive a paratilor in neincheierea contractului , lipsa refuzului lor de a incheia acest act , neindeplinirea conditiilor pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic si netransmiterea valabila a proprietatii determina respingerea integrala a actiunii reclamantului .
Cererea reconventionala a paratilor privind constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vanzare – cumparare si Actului aditional si repunerea paratilor in situatia anterioara incheierii acestora va fi anulata ca netimbrata in temeiul art.20 din Legea 146/1997 .
Impotriva acestei sentinte s-a declarat recurs de recurentul BFR, criticandu-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
In dezvoltarea motivelor de apel se arata ca sentinta este nelegala pentru modul cum judecatorul fondului a inteles sa abordeze pricina, trecand adeseori peste vointa procesuala a partilor exprimata in actele si cererile dosarului.
Se arata ca, nu s-a realizat incheierea contractului de vanzare cumparare, asupra imobilului convenit de parti, la data scadenta de 3.08.2007, intrucat paratii nu detineau documentatia necesara intocmirii actului autentic, apt sa transfere dreptul de proprietate, pe de o parte iar pe de alta parte, tot paratii refuza sa incaseze plata sumei de 142.500 euro, asa cum a fost realizata in echivalentul in lei la data scadenta. Prin urmare culpa in nerespectarea obligatiilor asumate in antecontractele de vanzare cumparare apartine paratilor si nu reclamantului, astfel ca actiunea trebuia admisa asa cum a fost formulata.
Se mai arata ca in mod gresit judecatorul cauzei a retinut faptul ca partile au acceptat tacit sau expres decalarea termenelor de plata sau de prezentare a documentatiei, fara a retine culpa exclusiva a paratilor in neincheierea contractului in forma autentica, intrucat din nici un act aditional nu rezulta decalarea termenului de 3.08.2007. Daca data de 3.08.2007 era data scadentei si paratii nu si-au indeplinit obligatia la acest termen, de ce reclamantul care este titularul obligatiei de plata a pretului, trebuie sa realizeze acest lucru, prin raportare la o alta data calendaristica, decat cea a scadentei.
In continuarea motivelor de apel, se mai arata ca antecontractul de vanzare cumparare este un contract sinalagmatic, cu executare uno ictu, fara a avea caracter intuitu personae, iar ambele parti se obliga pentru viitor, astfel incat sa poata opera transferul dreptului de proprietate. Nerespectarea obligatiei de a incheia contractul asumat, atrage sanctiunea raspunderii contractuale pentru neexecutare. Atunci cand exista indoiala, clauzele se interpreteaza in favoarea celui care se obliga, adica a debitorului, iar termenul este presupus totdeauna ca s-a stipulat in favoarea debitorului.
Examinand sentinta atacata in raport de criticile formulate instanta apreciaza ca apelul nu este intemeiat si in consecinta va fi respins in baza disp. art. 296 c.p.c pentru urmatoarele considerente:
Prima instanta a retinut in mod corect starea de fapt si procedand la aplicarea judicioasa a textelor de lege incidente in cauza a pronuntat o sentinta legala si temeinica.
Pentru a promova o astfel de actiune, in obligarea partii contractante de a-si executa intocmai prestatia pe care si-a asumat-o, este necesar ca partea reclamanta sa-si fi executat ea insasi , intocmai, obligatia pe care si-a asumat-o prin contract, fara a exista nici cel mai mic element al neexecutarii sale culpabile din partea sa.
Instanta retine in fapt ca intre parti a intervenit un antecontract de vanzare – cumparare autentificat la Biroul Notarului Public FCN sub nr. 940 din data de 6.06.2007, prin care promitentii vanzatori, parati in prezenta cauza, se obliga sa vanda, promitentului cumparator, reclamant in prezenta cauza, imobilele inscrise in CF 13666 si 9305, asa cum sunt descrise si individualizate prin numere top. pentru pretul de 167.500,00 euro. Plata pretului a fost stabilita in clauzele antecontractului astfel, prima transa de 25.000 euro in data de 6.06.2007, a doua transa de 122.500 euro la data de 20.07.2007 iar a treia transa la data de 3.08.2007 in suma de 20.000 euro, cand trebuia semnat si contractul de vanzare cumparare in forma autentica.
Constatandu-se de catre promitentul vanzator, ca termenul convenit de parti, este prea scurt pentru a procura documentatia cadastrala necesara perfectarii actului in forma autentica, in data de 26.06.2007 acesta se prezinta la notar unde declara pe proprie raspundere ca este de acord cu schimbarea datei platilor, obligandu-se sa finalizeze documentatia in cel mai scurt timp posibil.
In data de 15.02.2008, partile s-au prezentat la acelasi cabinet notarial si au incheiat, un act aditional la antecontractul de vanzare cumparare autentificat initial sub nr. 940/6.06.2007, fiind de comun acord cu modificarea acestuia,in sensul ca s-au adus precizari cu privire la descrierea imobilului ce face obiectul vanzarii. In partea finala a actului aditional se face mentiunea ca promitentii vanzatori se obliga ca pana la momentul incheierii contractului sa prezinte certificatul de urbanism si documentatia cadastrala completa aferenta imobilului indicat. Ori din continutul acestei clauze, nu rezulta o data certa la care partile pot sa incheie contractul de vanzare cumparare, iar prin sintagma „momentul incheierii contractului” se intelege fara nici un echivoc, o data ulterioara celei de 15.02.2008, pe care urmeaza sa o stabileasca de comun acord. Este evident ca, in mod implicit partile au renuntat la termenul limita de 3.07.2007, care reprezenta data la care trebuia perfectat contractul in forma autentica, acesta nemaiputand fi luat in calcul.
Data scadentei obligatiilor partilor, asa cum a fost prevazuta initial in antecontractul de vanzare cumparare, nu este la adapost de modificarea adusa prin actul aditional din 15.02.2008, nici prin clauza finala potrivit careia „celelalte prevederi din antecontractul de vanzare cumparare raman neschimbate” pentru ca din intreg continutul actului aditional se intelege ca partile au fost de acord sa incheie contractul de vanzare cumparare la un moment ulterior datei intocmirii actului aditional, conditionat de perfectarea documentatiei cadastrale si a certificatului de urbanism.
Prin urmare data scadentei avuta in vedere de apelantul reclamant nu mai este cea mentionata de parti in actul initial, dar nu este nici una certa, nemaifiind inserata in actul aditional.
La data incheierii actului aditional la antecontractul de vanzare cumparare, reclamantul nu isi achitase nici el obligatia de plata a celei de-a doua transe din pret, la data de 20.07.2007 si nici ultima in data de 3.08.2007.
Un alt aspect ce se impune a fi analizat, ca o conditie a admisibilitatii acestui gen de actiuni, este acela al indeplinirii obligatiei de plata de catre promitentul cumparator, precum si a modalitatii de plata. Prima transa de bani in suma de 25000 euro, a fost platita odata cu incheierea antecontractului de vanzare cumparare in moneda euro, asa cum partile au convenit. Cea de-a doua transa de 122.500 euro, care era scadenta in data de 20.07.2007 a fost cumulata cu ultima transa de 20.000 euro, ambele fiind transformate in moneda nationala la cursul de schimb din data de 3.08.2007, si consemnata la CEC in data de 23.10.2008, pe numele fiecarui parat motivandu-se ca platile pe teritoriul statului roman se fac numai in lei. Desi nu a fost aplicat acelasi principiu si cu ocazia achitarii primei transe de bani, aceasta modalitate de plata prin transformarea monedei euro, in lei, la cursul de schimb din data de 3.08.2007 a fost realizata unilateral, fara consimtamantul cocontractantilor sai, in prejudiciul si dauna acestora, ca urmare a devalorizarii continue a leului . Desi prima transa a fost platita in euro, pentru restul pretului, care de altfel reprezenta cea mai mare parte din pret, reclamantul a apreciat in mod unilateral ca pe teritoriul tarii noastre platile se fac numai in lei. Daca plata integrala a pretului, s-ar fi achitat de catre reclamant in moneda euro, la datele scadente prevazute in antecontract, reclamantul era indreptatit sa solicite executarea intocmai a obligatiilor asumate prin contract de catre parati, actiunea fiind admisibila. In situatia in care plata nu s-a facut in moneda euro, iar prin aceasta paratii au inregistrat un prejudiciu real si substantial, care in final conduce la modificarea pretului initial convenit de parti, reclamantul nu poate sustine si dovedi ca si-a executat obligatia. Asa fiind, in situatia de fata, pentru neintarzierea in obtinerea documentatiei cadastrale, de catre parati, reclamantul are posibilitatea sa solicite daune interese, asa cum au fost stabilite prin antecontractul de vanzare cumparare.
Fata de toate aceste considerente instanta apreciaza ca toate criticile din recurs sunt nefondate si in consecinta au fost respinse si sentinta primei instante a fost pastrata ca legala si temeinica, in baza disp. art. 296 c.p.c. urmand a fi obligat apelantul la plata cheltuielilor de judecata din apel, in baza disp. art. 274 c.p.c.
Decizia nr. 148/Ap/ 7 decembrie 2009