Rezolutiunea antecontractului de vanzare - cumparare in situatia neindeplinirii culpabile a obligatiei asumate de catre promitentii vanzatori
Domeniu - contracte
(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.40225/3/2010 - DECIZIA CIVILA NR.160 A/05.04.2012)
Prin actiunea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a IV-a Civila la data de 23.08.210 reclamantul M.A. i-a chemat in judecata pe paratii D.G., G.D., T.G., D.M., D.I., D.V. si P.A. solicitand instantei pronuntarea unei hotarari prin care sa se dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 400/14.03.2007 de BNP L. si obligarea paratilor la plata dublului avansului incasat, astfel:
-579 447, 02 lei, echivalentul a 136 804 euro-G.D. si G.G.,
-77 935, 04 lei, echivalentul a 18 400 euro-T.G.,
-250 171, 48 lei, echivalentul a 59 064 euro-D.M. si D.I.,
-322 058, 08 lei, echivalentul a 76 036 euro-D.M. si D.I.,
-389 675, 2 lei, echivalentul a 92 000 euro-D.V. si P.A., cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca la data de 14.03.2007 intre parti s-a incheiat un antecontract prin care paratii s-au obligat sa-i transmita dreptul de proprietate asupra unor suprafete de teren in schimbul unui pret de 23 euro/mp, imobile terenuri invecinate, situate in extravilanul comunei B., judetul I., el achitand la momentul incheierii antecontractului, catre fiecare promitent-vanzator un avans de 10% din valoarea imobilului pe care urmau sa-l instraineze.
A mai aratat reclamantul ca incheierea contractului in forma autentica urma sa aiba loc in termen de 25 de zile de la indeplinirea formalitatilor necesare instrainarii, pct.3.3 din contract, respectiv intocmirea documentatiei cadastrale, intabularea proprietatilor, precum si realizarea unui plan de urbansim zonal de trecere in intravilan a acestor terenuri si de scoatere din circuitul agricol.
Partile au stabilit ca, in situatia in care indeplinirea acestor formalitati dureaza mai mult de 2 luni de zile, el sa achite tuturor promitentilor vanzatori inca un procent reprezentand 10% din pret, obligatie indeplinita si confirmata prin actul aditional la antecontract autentificat sub nr. 1288/30.08.2007 la BNP L..
Reclamantul a sustinut ca dupa acest moment nu a mai fost contactat de parati si ca el a inteles sa-i convoace pe acestia la data de 1.07.2010, constatand ca, desi trecusera trei ani de la momentul incheierii antecontractului, acestia nu si-au indeplinit obligatiile, prevalandu-se de faptul ca antecontractul nu prevedea un termen cert in acest sens.
Fata de aceste aspecte, de faptul ca incheierea contractului pentru toate terenurile nu este posibila, deoarece acest lucru ar urma sa aiba loc intr-un moment destul de indepartat si, datorita schimbarilor majore ce au loc pe plan economic, atat la nivel national cat si mondial, obtinerea unui credit in vederea achitarii restului de pret va fi mult prea oneroasa pentru el, reclamantul a sustinut indeplinirea tuturor conditiilor prevazute de art. 1020 Cod civil pentru rezolutiunea antecontractului.
A mai aratat reclamantul ca, desi urmare a culpei paratilor era in drept sa solicite de 10 ori arvuna, potrivit clauzei penale de la pct.5.1 din antecontract, intelege sa solicite doar dublul acestei sume, pentru a evita prejudicierea excesiva a paratilor.
In drept, actiunea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1020, 1066, 1079 Cod civil, 132 Cod procedura civila.
Parata G.D. a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea actiunii, ca neintemeiata.
A mentionat parata ca, in ceea ce o priveste, a finalizat formele de publicitate imobiliara conform incheierii nr. 77154/12.06.2007 emisa de OCPI-Ilfov si ca, intrucat ceilalti promitenti vanzatori nu si-au indeplinit obligatiile, reclamantul nu a dorit sa incheie contractul in forma autentica.
Prin urmare, a apreciat ca nu se poate retine in sarcina sa vreo culpa la neexecutarea obligatiilor asumate, astfel incat, in ceea ce o priveste, nu poate fi angajata clauza penala.
Prin sentinta civila nr.1652/05.10.2011, Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a admis actiunea reclamantului, a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 400/14.03.2007 la BNP "L."-Notar Public M.R., a obligat paratii G.D. si D.G. sa plateasca reclamantului suma de 136 804 euro, echivalent lei la data platii, paratul T.G. sa plateasca reclamantului suma de 18 400 euro, echivalent lei la data platii, paratii D.M. si D.I. sa plateasca reclamantului sumele de 135 100 euro, echivalent lei la data platii, paratii D.V. si P.A. sa plateasca reclamantului suma de 92.000 euro, echivalent lei la data platii, sume reprezentand dublul avansului achitat catre parati in baza antecontractului, obligand totodata paratii sa plateasca reclamantului suma de 20.309 lei, cheltuieli de judecata-taxa de timbru si timbru judiciar.
Pentru a dispune astfel, tribunalul a constatat ca promitentii-vanzatori s-au obligat sa indeplineasca toate formalitatile necesare vanzarii, respectiv intocmirea documentatiei cadastrale, intabularea proprietatilor, obtinerea extraselor de carte funciara, a certificatelor fiscale, etc. dar si la realizarea si aprobarea unui plan de urbanism zonal de trecere in intravilan a acestor terenuri si scoatere a lor din circuitul agricol, contravaloarea acestor operatiuni urmand a fi suportata financiar de promitentul-cumparator.
In ceea ce priveste obligatia de plata a restului de pret, s-a retinut ca aceasta va fi achitata la data incheierii contractului in forma autentica.
Partile nu au stabilit un termen cert pentru incheierea contractului in forma autentica, stabilind ca aceasta va avea loc in termen de maxim 25 de zile de la finalizarea formalitatilor in sarcina promitentilor-vanzatori.
In cadrul pct. 5.1 si 5.2 din antecontract, partile au stabilit prin clauza penala despagubirile ce se vor achita reciproc in caz de culpa. De asemenea, partile au retinut caracterul indivizibil al obligatiilor promitentilor vanzatori, in sensul ca, daca cel putin unul dintre acestia este in culpa, promitentul cumparator se poate considera eliberat de contract, motivatia fiind ca promitentului-cumparator ii este necesara intreaga suprafata de teren pentru realizarea investitiei in scopul careia doreste sa cumpere.
In ceea ce priveste termenul in care promitentii vanzatori aveau obligatia indeplinirii celor doua obligatii: de a intabula terenurile si de a realiza PUZ-ul si de a scoate din circuitul agricol a acestor terenuri, tribunalul a retinut ca partile nu au prevazut un termen, astfel incat promitentii vanzatori aveau obligatia de a incepe demersurile pentru efectuarea acestor operatiuni de indata, dar si ca nefiind prevazut un termen si nici un pact comisoriu, promitentii vanzatori, spre a evita rezolutiunea contractului, aveau posibilitatea de a executa prestatiile datorate in tot cursul procesului.
In ceea ce priveste obligatia de intocmire a documentatiei cadastrale, intabulare a proprietatilor, obtinerea extraselor de carte funciara, a certificatelor fiscale, s-a retinut ca paratii G.D. si D.G.- pentru terenul arabil, situat in extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/30, in suprafata de 14 870 mp, au obtinut intabularea dreptului de proprietate al numitei G.D., conform incheierii nr. 77154/12.06.2007 a OCPI Ilfov. Ulterior, in baza iesirii din indiviziune a partilor; prin incheierea nr. 106552/8.09.2010 s-a intabulat dreptul de proprietate in cota de 1/1 al lui G.D., iar prin incheierea OCPI nr.142528/30.11.2010 s-a radiat sulta datorata lui D.G. in urma partajului, paratul T.G.- pentru terenul arabil, situat in extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/31, in suprafata de 2000 mp, a obtinut intabularea conform incheierii nr. 92407/5.08.2010, paratii D.M. si D.I., pentru terenul arabil, situat in extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/32, in suprafata de 6420 mp, intabulat in CF 627 a comunei B. au obtinut intabularea conform incheierii nr. 18205/26.04.2005, aceasta obligatie fiind indeplinita inca de la data incheierii antecontractului. Prin incheierea nr.105019/22.09.2010 a OCPI-Ilfov-fila 39 dosar- au fost rectificate coordonatele si repozitionat imobilul iar pentru terenul arabil, situat in extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/32, in suprafata de 8265 mp, au obtinut intabularea acestuia conform incheierii nr. 87293/2.09.2010 a OCPI Ilfov-fila 40.
Cu privire la aceasta suprafata de teren, promitentii vanzatori D.M. si D.I. si-au asumat si obligatia de a determina pe ceilalti coproprietari, R.I. si D.L., sa vanda cota-parte ce le revine, in aceleasi conditii ca cele din antecontract, sub sanctiunea platii despagubirilor. Intrucat promitentii vanzatori nu au reusit determinarea celorlalti coproprietari sa instraineze, au formulat actiune avand ca obiect iesire din indiviziune, finalizata prin pronuntarea sentintei civile nr. 754/18.03.2010 a Judecatoriei Cornetu, irevocabila la data de 15.07.2011 prin nerecurare, terenurile ce fac obiectul antecontractului cazand in lotul promitentilor vanzatori, aceasta hotarare judecatoreasca fiind de altfel si titlul in baza caruia promitentii vanzatori si-au intabulat dreptul de proprietate.
Totodata paratii D.V. si P.A., au inscris in CF 629 a comunei B., jud. I., conform incheierii OCPI nr. 18225/25.04.2005, terenul arabil, situat in extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/33, in suprafata de 10.000 mp, , obligatia fiind indeplinita inca de la data incheierii antecontractului iar prin incheierea nr.105585/6.09.2010 a OCPI-Ilfov s-a notat modificarea coordonatelor imobilului, fara a modifica suprafata, dimensiunile sau vecinatatile. Prin incheierea nr. 120281/7.10.2010 a OCPI-Ilfov, s-a radiat litigiul inscris conform incheierii nr. 34899/2007.
Tribunalul a retinut ca promitentii vanzatori si-au indeplinit aceasta obligatie si ca fiind indeplinita pana la data pronuntarii, nu se pune problema culpei promitentilor vanzatori pentru neindeplinire si a rezolutiunii pentru aceste considerente.
In ceea ce priveste a obligatia de realizare si aprobare a unui plan de urbanism zonal de trecere in intravilan a acestor terenuri si scoatere a lor din circuitul agricol, stabilita in sarcina promitentilor vanzatori, tribunalul a retinut ca niciunul din promitentii vanzatori nu si-a indeplinit, in mod culpabil, aceasta obligatie, pana la data pronuntarii, ei nedovedind nici macar efectuarea celui mai mic demers efectiv si real pentru indeplinirea obligatiilor sus-mentionate, asumate prin antecontract.
Faptul ca, la momentul incheierilor de certificare atasate la filele 59-66 din dosar, respectiv data de 28.12.2010, pe parcursul solutionarii acestei cauze, paratii promitenti vanzatori mentioneaza reclamantului promitent cumparator, in notificarile formulate, ca realizarea si aprobarea unui PUZ de trecere in intravilan a terenurilor nu sunt posibile decat in conditiile in care acesta va avansa sumele necesare pentru achitarea taxelor legale aferente, conform intelegerii, nu exonereaza paratii de culpa, deoarece ei nu au facut dovada unei imposibilitati obiective de indeplinire a obligatiei.
Simpla notificare cu mentiunea generica ca promitentul cumparator va fi obligat sa achite taxele legale conform intelegerii, nu face dovada ca promitentii vanzatori au efectuat un demers concret pentru indeplinirea obligatiei, iar acest lucru nu ar fi fost posibil din culpa promitentului-cumparator care nu a achitat o taxa legala necesara acestei operatiuni.
La fel, faptul ca, la momentul administrarii probei cu interogatoriul reclamantului, acesta a recunoscut ca nu a adus la cunostinta paratilor natura investitiei pe care urma sa o realizeze pe teren si nici nu a incheiat un contract cu o societate specializata pentru realizarea proiectului investitiei, nu reprezinta o cauza exoneratoare de raspundere pentru promitentii vanzatori.
Astfel, culpa lor este prezumata in cadrul raspunderii civile contractuale, iar niciunul din acestia nu a facut dovada vreunei cauze exoneratoare de raspundere-de exemplu ca ar fi solicitat reclamantului, promitent-cumparator, fie proiectul investitiei, fie achitarea vreunei taxe concrete si ca promitentul-cumparator nu s-a conformat, acesta fiind motivul pentru care a fost imposibila indeplinirea obligatiei.
Tribunalul a inlaturat sustinerile paratilor legate de culpa reclamantului promitent cumparator pentru neincheierea contractului, motivata de faptul ca acesta nu ar fi avut lichiditati pentru achitarea restului de pret sau a cheltuielilor legate de scoaterea terenurilor din circuitul agricol.
S-a apreciat ca obligatia de achitare a restului de pret este o obligatie corelativa celei de incheiere a contractului in forma autentica, iar obligatia de achitare a taxelor de scoatere a terenurilor din circuitul agricol este o obligatie corelativa celei a promitentilor vanzatori de a efectua demersurile in acest sens. Cum promitentii vanzatori nu si-au indeplinit propriile obligatii, ei nu pot invoca neexecutarea obligatiei de promitentul-cumparator.
Dimpotriva, la momentul formularii actiunii in rezolutiune, reclamantul a dovedit ca avea posibilitatile financiare de a obtine un credit pentru plata pretului, asa cum rezulta din inscrisurile de la filele 104, 105 din dosar.
Totodata tribunalul a apreciat ca neexecutarea este suficient de importanta pentru a se dispune rezolutiunea, fata de intervalul de timp mare scurs intre momentul incheierii antecontractului si momentul pronuntarii, nepunandu-se problema acordarii unui termen de gratie paratilor pentru indeplinirea obligatiilor din antecontract.
Prin urmare, in baza art.1020 Cod civil, tribunalul a admis actiunea in rezolutiunea antecontractului, retinand culpa tuturor promitentilor vanzatori, deoarece niciunul nu a facut dovada indeplinirii vreunui demers pentru executarea obligatiei de a realiza si aproba un plan de urbanism zonal de trecere in intravilan a acestor terenuri si scoatere a lor din circuitul agricol pana la data pronuntarii.
Retinandu-se culpa tuturor paratilor promitenti vanzatori, tribunalul a admis si capatul subsidiar de cerere, de obligare a paratilor la restituirea dublului avansului primit, respectiv dublul a 20% din pretul fiecarui imobil, conform antecontractului si actului aditional, avand in vedere si principiul disponibilitatii in procesul civil.
In baza art. 274 alin.1 C.pr.civ., tribunalul a obligat paratii sa plateasca reclamantului suma de 20.309 lei, cheltuieli de judecata-taxa de timbru si timbru judiciar.
Impotriva sentintei primei instante au formulat apel paratii T.G., D.Ma., D.V., D.I., G.D., D.G. si P.A..
Acestia solicita admiterea apelului si schimbarea sentintei atacate in sensul respingerii cererii introductive ca fiind nefondata si obligarea intimatului reclamant la suportarea cheltuielilor de judecata.
In cadrul cererii de apel, apelantii parati au sustinut in esenta urmatoarele:
Concluzia instantei de fond ca cea de-a doua obligatie nu a fost indeplinita si neexecutarea este culpabila este gresita.
Sustin apelantii ca obligatia asumata este o obligatie conditionata, si ca instanta minimizeaza pana la anulare sensul exact si in acord cu vointa reala a partilor a mentiunii prevazute intre paranteze desi in cazul unei dificultati de interpretare o analiza riguroasa presupunea interpretarea clauzelor contractuale in sensul in care ar putea produce efecte si in caz de indoiala, prin interpretarea unele prin altele a clauzelor contractuale.
Arata ca obligatia asumata nu poate fi executata concomitent cu prima obligatie ci doar ulterior indeplinirii primei obligatii iar in lipsa unui termen cert, singurul "termen" la care ne putem raporta este durata estimata pentru indeplinirea unor formalitati legale si care depinde la randul sau de data de la care curge termenul, adica data la care prima obligatie este indeplinita, data la care este indeplinita obligatia corelativa, in speta promitentul cumparator, isi indeplineste propriile obligatii referitoare la "suportarea operatiilor" referitoare la intocmire PUZ si scoatere din circuitul agricol si termenele administrative sau de alta natura ulterioare.
Totodata acestia afirma caracterul neesential al obligatiei neexecutate, anulabil prin prisma faptului ca executarea acestei obligatii depinde in mod determinant de vointa creditorului acestei obligatii sau de blocare a actiunii intimatului reclamant prin prisma exceptiei de neexecutare a contractului.
Arata ca in mod eronat instanta de fond a respins apararile formulate de parati cu privire la motivele exoneratoare de raspundere in ceea ce priveste aceasta obligatie.
Sustin ca pentru a interveni rezolutiunea contractului - sanctiune aplicabila in extremis, era necesara indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii: partea care cere rezolutiunea contractului trebuie sa se arate gata sa execute propriile obligatii; neexecutarea este imputabila debitorului si priveste o obligatie principala.
Astfel, instanta de fond retine, in mod corect existenta a doua obligatii distincte asumate de catre promitentii - vanzatori respectiv: obligatia referitoare la intabularea terenurilor; obligatia referitoare la realizare/aprobare PUZ si scoatere din circuitul agricol.
Cu privire la a doua obligatie, arata ca in mod gresit s-a apreciat ca, este o obligatie pura si simpla, care revine in mod solidar si indivizibil tuturor promitentilor vanzatori, desi potrivit pct. 3.3 din Antecontract obligatia asumata este in mod evident conditionata si depinde in mod logic, legal si obiectiv de vointa promitentului-cumparator.
Arata ca intentia reclamantului a fost de a achizitiona integral si deodata toate parcelele de teren ce fac obiectul Antecontractului pentru realizarea unei investitii (conform pct. 5.2 din Antecontract) si ca pana in prezent reclamantul nu a indicat natura investitiei (tema-program) pe care o are in vedere pentru elaborarea PUZ-ului (putand fi oricare dintre urmatoarele: locuinte, birouri, servicii, agrement, parc logistic, depozitare, utilitati etc., in functie de care ar urma sa se elaboreze proiectul a carui autorizare s-ar solicita) desi insasi scoaterea terenurilor din circuitul agricol si trecerea in intravilan se realizeaza in baza PUZ-ului (nu anterior, nu separat), adica in baza unei planificari urbane specifice (in functie de investitia preconizata), prin care se coordoneaza dezvoltarea urbanistica integrata a unor zone din localitate, caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate sau printr-o dinamica urbana accentuata;
Potrivit Legii nr.350/2001, un PUZ cuprinde reglementari asupra zonei, referitoare la organizarea stradala, arhitectural-urbanistica, modul de utilizare a terenurilor, dezvoltarea infrastructurii edilitare etc. Un astfel de Plan presupune realizarea unui proiect, prin intermediul unei societati specializate, conform specificatiilor beneficiarului (in cazul nostru fiind vorba de intimat), iar in functie de natura investitiei (tema-program) urmeaza sa fie respectate anumite dispozitii legale si parametri tehnici iar potrivit Ghidului privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al planului urbanistic zonal - indicativ GM-010-2000, aprobat prin Ordinul Ministerului Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului nr. 176/2000, elaborarea unui PUZ impune incredintarea lucrarii unei unitati de proiectare cu experienta in domeniu (Elaborator), deoarece proiectul impune o corelare cu reglementarile rezultate din PUG si cu studiile de specialitate, redactarea pieselor desenate pe suport topografic sau cadastral actualizat, efectuarea unei analize multicriteriale specifice, elaborarea unui studiu de fundamentare si o cooperare directa intre beneficiar, elaborator si autoritatile locale, astfel ca in considerarea celor de mai sus, nici una dintre parti nu putea, singura, fara concursul celorlalte parti sa demareze o actiune de obtinere PUZ ci era necesara o actiune coordonata si in baza unui plan. Ori, coordonarea acestor actiuni si suportarea cheltuielilor aferente revenea intimatului.
Arata ca fata de lipsa prevederii unui termen cert de executare a obligatiilor, se poate spune ca in cadrul raportului obligational ce face obiectul discutiei ne aflam in fata unei conditii suspensive implicite care are de asemenea si caracter potestativ. Indeplinirea obligatiilor referitoare la realizare PUZ depinde astfel in totalitate de realizarea unei conditii respectiv de indeplinirea de catre intimat a obligatiilor ce ii revin si care depind exclusiv de vointa si actiunile acestuia. Mentioneaza ca in raspunsurile la interogatoriu intimatul recunoaste ca nu a adus la cunostinta paratilor tema investitiei pe care urma sa o realizeze pe teren si nici nu a incheiat vreun contract cu o societate specializata. Cu toate acestea paratii sunt "sanctionati" pentru pasivitate respectiv pentru faptul ca nu au solicitat reclamantului proiectul investitiei sau cheltuielile necesare, precum si pentru faptul ca operatiunile de intabulare au durat o perioada indelungata de timp.
Pe de alta parte, cu privire la durata necesara operatiunilor de intabulare instanta de fond intr-o prima faza apreciaza ca in lipsa unui termen cert, in care aceste obligatii trebuiau indeplinite si in lipsa unui pact comisoriu, ele puteau fi indeplinite inclusiv pe parcursul solutionarii cauzei pentru ca ulterior sa retina ca "neobtinerea intabularilor intr-un termen mai rapid, fiindu-le de asemenea imputabila, in conditiile in care nu au dovedit cauze exoneratoare de raspundere, ceea ce face ca motivarea in sine sa capete aspecte contradictorii si partinitoare.
De asemenea, apelantii - parati sunt tinuti responsabili de durata mare de timp scursa intre data incheierii antecontractului si data la care s-a solicitat rezolutiunea judiciara si asa-zisa lor "pasivitate culpabila" in indeplinirea unor obligatii in schimb ce, acelasi comportament, de data aceasta al intimatului reclamant, in opinia instantei nu produce nici un fel de efecte.
Mentioneaza ca respectand rigurozitatea normei juridice, una dintre conditiile pentru a opera rezolutiunea judiciara, este punerea in intarziere a debitorului.
Punerea in intarziere este extrem de importanta deoarece aceasta marcheaza momentul la care creditorul obligatiei se arata interesat de indeplinirea efectiva a acesteia. Prin urmare, interesul reclamantului cu privire la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare si in consecinta aprecierea cu privire la relevanta juridica a perioadelor de timp scurse intre diferite actiuni ale partilor contractante trebuie sa ia in considerare data la care acest interes este manifestat in mod expres. Or, cel putin sub aspect formal, intimatul-reclamant isi manifesta interesul, in absenta unui termen cert pentru indeplinirea obligatiilor la data de 01.07.2010.
Sustin ca aprecierile cu privire la faptul ca durata mare de timp necesara pentru finalizarea operatiunilor de intabulare le este imputabila paratilor, motiv pentru care nu se poate lua in considerare acordarea unui termen de gratie, sunt contrare legii civile, ca orice discutie legata de intarziere va avea, ca punct de plecare, data la care se manifesta formal interesul creditorului obligatiei, ca la data exprimarii formale a acestui interes, apelantii - parati arata ca doresc incheierea contractului final de vanzare - cumparare" in conditiile si clauzele Antecontractului, urmand ca vanzarea sa se perfecteze in termen de 25 de zile dupa finalizarea formalitatilor .
In nici una dintre incheierile de certificare intimatul nu face nici un fel de referire la proiectul pe care intentioneaza sa il realizeze sau/si intentia declarata de a avansa sumele de bani necesare. Prin urmare, atat timp cat data de 01.07.2010 marcheaza momentul exprimarii interesului intimatului pentru o eventuala incheiere a contractului si, cu aceasta ocazie, paratii au exprimat in mod clar si neechivoc faptul ca indeplinirea acestei obligatii depinde de indeplinirea obligatiilor intimatului pe de o parte si de duratele termenelor administrative pentru aprobarea documentatiilor, este contrazisa concluzia instantei in sensul ca nu au facut dovada unei clauze exoneratoare de raspundere in sensul de a solicita "fie proiectul investitiei, fie achitarea vreunei taxe concrete".
Ulterior acestei date, paratii au reafirmat intentia de a finaliza incheierea contractului de vanzare-cumparare atat cu ocazia intalnirii din data de 03.08.2010 (incheiere de certificare nr.2512/03.08.2010) precum si prin intermediul notificarilor expediate in cursul lunilor noiembrie si decembrie 2010 si in nici una dintre ocaziile mentionate mar sus intimatul nu prezinta vreun proiect, nu avanseaza sau declara ca intentioneaza sa avanseze sumele de bani necesare si nici nu face dovada ca este gata sa isi execute obligatia principala, respectiv aceea de plata a restului de pret desi sensul conditiei implicite deci al obligatiei corelative a intimatului este acela de a prezenta si coordona, conform propriei idei si viziuni asupra unei investitii viitoare, elaborarea documentatiei PUZ si suportarea celuielilor aferente.
Intimatul - reclamant nu a dovedit, de altfel nici nu a sustinut vreodata, ca anterior datei de 01.07.2010 ar fi efectuat vreun demers pentru executarea mai rapida a obligatiilor paratilor. Acest comportament nu poate fi interpretat in sensul ca, doar ca urmare a bunavointei si pacientei sale, a asteptat indeplinirea obligatiilor paratilor ci, in sensul ca, in toata aceasta perioada de timp fie, a cunoscut faptul ca acestia depun toate diligentele pentru rezolvarea chestiunilor juridico-administrative legate de teren si a asteptat finalizarea acestora pentru a proceda, la randul sau, la indeplinirea obligatiilor ce ii reveneau fie, mult mai probabil, nefiind in masura sa probeze posibilitatea de a-si indeplini obligatie principala respectiv plata restului de pret datorat a preferat sa evite orice discutie si orice forma de implicare in sensul realizarii obiectului antecontractului.
Ce rezulta din actele dosarului si din propriile afirmatii ale intimatului este ca, in realitate acesta urmareste desistarea unilaterala de contract ceea ce nu este permis in lipsa unei clauze exprese si ca invocand propria turpitudine, intimatul urmareste o forma de imbogatire fara justa cauza.
Apelantii - parati isi arata in continuare intentia de a finaliza acest contract de vanzare-cumparare, mentionand ca atat timp cat indeplinirea obligatiilor paratilor depinde de manifestarea clara de vointa a reclamantului si acesta refuza in continuare sa indice/prezinte proiectul, etc., chiar daca acestia si-ar asuma suportarea cheltuielilor legate de PUZ, nu pot proceda la demararea unor formalitati in acest sens deoarece nu cunosc intentia de investitie a promitentului-cumparator iar intentia sa de cumparare a fost manifestata prin conditionarea posibilitatii de realizare a unei anume investitii.
Admitand ca aceasta obligatie este o obligatie esentiala se sustine ca instanta de fond avea datoria sa dea eficienta exceptiei de fond referitoare la dreptul oricareia dintre partile contractului sinalagmatic, in speta, de a refuza indeplinirea obligatiilor pe care si le-a asumat, atata vreme cat cealalta parte nu isi indeplineste propriile obligatii.
Prin prisma principiului exceptio non adimpleti contractus arata ca invocarea de catre intimatul reclamant a imprejurarii ca paratii nu si-au indeplinit obligatia nu poate avea ca efect admiterea actiunii in rezolutiune deoarece: nu se arata gata sa isi indeplineasca propriile obligatii; obligatia asumata de catre parati apare ca fiind afectata de o modalitate respectiv conditia suportarii de catre intimat a operatiunilor si platilor necesare; conditia nu este indeplinita exclusiv ca urmare a refuzului intimatului-reclamant de a-si onora propriile obligatii; natura obligatiei impune o anumita ordine in executarea acesteia respectiv: realizarea documentatiilor cadastrale si a intabularilor (realizata); comunicarea precisa a temei-program, documentatii aferente si avansarea oricaror cheltuieli; intocmirea si depunerea documentatiilor si derularea termenelor administrative legate de avize, aprobari, etc., in consecinta termenul nu poate fi considerat implinit si deci obligatia asumata nu este exigibila; executarea de catre parati a obligatiei este impiedicata de fapta insesi a creditorului acestei obligatii care in egala masura este debitor al unei obligatii corelative pe care refuza sa o execute si manifesta direct si explicit pozitia in sensul ca nu mai doreste incheierea contractului.
Pe de alta parte insa se poate admite ca obligatia asumata nu are caracter esential deoarece aceasta obligatie trebuie privita prin perspectiva stransei legaturi dintre realizarea acesteia si vointa expresa a creditorului, singurul in masura sa defineasca, sa ajusteze sau sa elaboreze strategii de dezvoltare urbanistica in legatura cu aceste terenuri si care are toate drepturile permise de lege proprietarilor, in cazul in care incheierea contractului ar avea loc fara realizarea anterioara, in numele paratilor dar in mod evident in beneficiul intimatului, a Planului de Urbanism Zonal si a operatiunii de scoatere din circuitul agricol.
Arata ca in cauza nu s-a facut dovada neindeplinirii culpabile de catre parati a obligatiilor asumate; obligatia pretins neexecutata nu este exigibila atat timp cat conditia referitoare la indeplinirea de catre creditorul obligatiei a propriilor sale obligatii nu este indeplinita; caracterul obligatiei pretins neexecutate nu apare ca fiind esential pentru executarea contractului atat timp cat, asa cum s-a aratat mai sus, gradul in care executarea acestei obligatii depinde in mod definitoriu de vointa creditorului determina punerea apelantilor in situatia de a fi debitorii unei obligatii imposibil de executat; paratii nu s-au desistat in mod unilateral de contract, ci urmaresc incheierea acestuia in termenii conveniti; incheierea contractului este posibila si realizabila, in termenele estimate pentru finalizarea formalitatilor legale pentru aprobare PUZ si trecere terenuri in intravilan, cu conditia ca beneficiarul real al Planului de Urbanism Zonal, respectiv intimatul-reclamant sa isi indeplineasca obligatiile asumate.
Ca atare constatand ca nu erau indeplinite conditiile rezolutiunii, actiunea trebuia respinsa, iar nu admisa, cum nelegal a dispus instanta de fond.
Intimatul reclamant nu a formulat in termen legal intampinare ci, la termenul de judecata din data de 29.03.2012, a depus la dosar concluzii scrise.
In apel nu s-au administrat probe noi.
Analizand actele si lucrarile dosarului, in limitele stabilite prin criticile formulate in apel si cele impuse de art. 294 si art. 295 din Codul de procedura civila, Curtea retine urmatoarele:
Potrivit antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.400/2007, de catre Biroul Notarului Public M.R., apelantii parati s-au obligat sa vanda reclamantului, urmatoarele suprafete de teren:
-G.D. si D.G.-teren arabil, neintabulat, situat in extravilanul comunei Berceni, jud. Ilfov, tarla 2, parcela 8/1/30, in suprafata de 14 870 mp,
-T.G.-teren arabil, neintabulat, situat in extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/31, in suprafata de 2000 mp,
-D.M. si D.I.- teren arabil, situat in extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/32, in suprafata de 6420 mp, intabulat in CF 627 a comunei B., conform incheierii nr. 18205/26.04.2005,
- D.M. si D.I.- teren arabil, situat in extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/32, in suprafata de 8265 mp. De asemenea, apelantii D.M. si D.I. si-au asumat si obligatia de a determina pe ceilalti coproprietari, R.I. si D.L., sa vanda cota-parte ce le revine, in aceleasi conditii ca cele din antecontract, sub sanctiunea platii despagubirilor.
-D.V. si P.A. - teren arabil, situat in extravilanul comunei B., jud. I tarla 2, parcela 8/1/33, in suprafata de 10 000 mp, inscrisa in CF 629 a comunei B., jud. I., conform incheierii OCPI nr. 18225/25.04.2005.
Pretul stabilit in antecontract a fost de 23 euro/mp.
La data incheierii antecontractului, fiecare dintre parati a incasat cate 10% din valoarea terenului pe care urmau sa-l vanda, potrivit mentiunilor antecontractului.
In baza clauzei contractuale potrivit cu care daca formalitatile prealabile vanzarii necesita un termen mai mare de doua luni, promitentii vanzatori vor primi de la promitentul-cumparator, la data de 15 mai 2007, o arvuna suplimentara, respectiv inca 10% din preturile stabilite, partile au incheiat actul aditional la antecontract autentificat sub nr. 1288/30.08.2007 la BNP L., in care s-a consemnat primirea de promitentii-vanzatori a inca 10% din pret, cu titlu de avans.
Totodata, conform pct.3.3,din contract, promitentii-vanzatori s-au obligat: sa indeplineasca toate formalitatile necesare vanzarii, respectiv intocmirea documentatiei cadastrale, intabularea proprietatilor, obtinerea extraselor de carte funciara, a certificatelor fiscale, etc. si la realizarea si aprobarea unui plan de urbanism zonal de trecere in intravilan a acestor terenuri si scoatere a lor din circuitul agricol, aceste din urma operatiuni urmand a fi insa suportate de promitentul-cumparator.
Curtea retine totodata ca pentru indeplinirea acestor obligatii, partile nu au stipulat o anumita data, ci au prevazut ca se va proceda la incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, in termen de 25 zile de la data la data finalizarii tuturor acestor formalitati.
Prima instanta, a constatat ca in ceea ce priveste obligatia apelantilor de a indeplini formalitatile necesare vanzarii, respectiv intocmirea documentatiei cadastrale, intabularea proprietatilor, obtinerea extraselor de carte funciara, a certificatelor fiscale, aceasta a fost indeplinita de catre toti apelantii, partial in timpul solutionarii cauzei, iar aceasta statuare nu face obiectul criticii in apel, intrand in putere de lucru judecat.
Referitor la cea de-a doua obligatie asumata de apelantii parati prin pct. 3.3 al contractului, Curtea retine ca desi acestia sustin ca ea nu are caracter esential, fiind totodata anulabila prin prisma faptului ca nu putea fi indeplinita in lipsa actiunii reclamantului si ca este dependenta in mod determinant de vointa acestuia, o atare teza nu poate fi primita.
Astfel, Curtea apreciaza ca este corecta calificarea naturii juridice data de prima instanta, obligatiei de a efectua aceste formalitati care vizeaza realizarea si aprobarea unui plan de urbanism zonal de trecere in intravilan a acestor terenuri si scoatere a lor din circuitul agricol, ca fiind o obligatie esentiala, prin care debitorii acestei obligatii se obliga sa efectueze toate demersurile necesare si de a ajunge la rezultatul dorit.
Curtea retine ca desi apelantii invoca imprejurarea ca o atare obligatie este una conditionala, o atare sustinere nu este de natura sa conduca la concluzia ca obligatia astfel asumata nu este una principala sau ca este lovita de nulitate.
Astfel, prin raportare la prevederile art. 1004 din Codul civil, obligatia este conditionala cand perfectarea ei depinde de un eveniment viitor si necert si nu se perfecteaza decat dupa indeplinirea evenimentului.
Or, faptul ca aceasta obligatie putea intra in concurs si cu alte imprejurari, care nu tin exclusiv de vointa debitorilor, cum ar fi reactia autoritatilor statului, cu competente in aceasta materie, sau de indeplinirea de catre reclamant a obligatiei de a suporta aceste operatii, nu era de natura a conduce la o alta concluzie, cata vreme, demararea si realizarea acestor din urma formalitati, nu este subordonata vointei exclusive a reclamantului, care nu este titularul dreptului de proprietate ci doar promitent cumparator al terenurilor respective.
Este real ca in lipsa stipularii unui termen cert pentru realizarea ambelor obligatii, realizarea ultimei este prin insasi natura sa, dependenta de realizarea formalitatilor de obtinere a documentatiei cadastrale si de intabulare si de depunerea de catre parati a acelor documente apreciate necesare si solicitate acestora de catre autoritatile competente, pentru realizarea Planului de urbanism zonal de trecere in intravilan a acestor terenuri si pentru scoaterea lor din circuitul agricol, insa, o atare imprejurare nu poate sustine caracterul neesential al acestei obligatii.
Curtea retine ca potrivit regulii de interpretare prevazute de art. 982 din Codul civil, toate clauzele conventiilor se interpreteaza unele prin altele, dandu-se fiecareia intelesul ce rezulta din actul intreg.
In aplicarea acestei norme, data fiind tocmai modalitatea in care partile au inteles sa contracteze, din interpretarea corelata a tuturor clauzelor contractuale inserate in cuprinsul antecontractului, concluzia care se desprinde este aceea ca, la momentul incheierii acestei conventii, atat reclamantul cat si apelantii au avut reprezentarea intentiei promitentului cumparator de a dobandi o anumita suprafata determinata de teren situata in intravilan, in vederea realizarii unei investitii imobiliare.
Tocmai aceasta este ratiunea pentru care, pe de o parte s-a stipulat obligatia tuturor partilor de a garanta transferul dreptului de proprietate asupra intregii suprafete de teren - prin art. 5.2 din conventie (potrivit cu care in cazul in care culpa in neeexecutarea contractului revine oricaruia dintre promitentii vanzatori, opereaza clauza penala) si conditia ca la momentul incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica aceasta sa fie in intravilan - art. 3.3 din conventie.
De altfel, aceasta imprejurare este recunoscuta si prin motivele de apel, paratii debitori ai acestei obligatii, mentionand ca ,,intentia reclamantului a fost aceea de a achizitiona integral si deodata toate parcelele de teren ce fac obiectul antecontractului, pentru realizarea unei investitii".
In consecinta, nu poate fi primita nici sustinerea din apel referitoare la gresita aplicare in cauza de catre instanta de fond a nomelor care reglementeaza interpretarea actului juridic.
Pe de alta parte, desi apelantii sustin ca si cauza exoneratoare, ca reclamantul nu le-a indicat natura investitiei pe care o are in vedere pentru elaborarea PUZ-ului, si ca scoaterea terenurilor din circuitul agricol nu se poate realiza decat in baza acestui document, care presupune realizarea unui proiect prin intermediul unei societati specializate, conform specificatiilor beneficiarului, Curtea constata ca aceste imprejurari nu erau de natura a conduce instanta la concluzia ca, neexecutarea obligatiei ce le revenea apelantilor conform art. 3.3, este imputabila reclamantului.
Astfel in cazul oricarei obligatii pozitive cum este si cazul obligatiilor asumate de apelanti in speta, neexecutarea poate imbraca atat forma unei abstentiuni, caz in care debitorul ramane pur si simplu in pasivitate fie, forma unei actiuni inadecvate fata de prestatiile pozitive de care este tinut debitorul.
In cauza, nici una din probele administrate in cauza nu atesta ca, apelantii, debitori ai obligatiei de a realiza planul urbanistic zonal si formalitatile necesare scoaterii terenurilor din extravilan, ar fi inteles sa notifice reclamantul, anterior demersurilor realizate de acesta si reprezentate de notificarile la care se face referire in incheierea de certificare nr. 1688/01.07.2010, sau chiar ulterior acestui moment, in legatura cu finalizarea demersurilor legate de obtinerea documentatiei cadastrale si intabularea proprietatilor lor si pentru a-i solicita documentele la care fac referire in apel, sau ca ar fi solicitat sau obtinut certificate de urbanism, pentru terenurile proprietatea lor pe care s-au angajat sa le vanda, in realitate acestia ramanand in pasivitate si ulterior indeplinirii obligatiei de intabulare a drepturilor de proprietate detinute asupra suprafetei de teren ce constituie obiectul conventiei.
Curtea retine ca potrivit art. 970 din Codul civil, conventiile trebuie executate cu buna-credinta. Ele obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa. Or, in lumina acestor prevederi legale, apelantii ar fi trebuit sa probeze acele activitati desfasurate cu prudenta si diligenta unui cocontractant de buna credinta, in vederea atingerii rezultatului la care s-au obligat. Nu mai putin aceste diligente, trebuiau realizate de indata, conduita pasiva a debitorilor obligatiei, fundamentata pe lipsa stipularii in contract a unui termen cert pentru realizarea acestor demersuri, nefiind de natura sa conduca la concluzia ca acestia prin vointa unilaterala, puteau amana sine die incheierea contractului in forma autentica, cu atat mai mult cu cat, cunosteau intentia reclamantului de a realiza o afacere in domeniul imobiliar.
In cauza, singura notificare a apelantilor catre reclamant, in ceea ce priveste aceasta obligatie, a fost realizata la data de 11.11.2010, insa, verificand cuprinsul acesteia, Curtea constata ca ceea ce s-a solicitat de apelanti a fost avansarea de catre reclamant a sumelor "necesare pentru achitarea taxelor si tarifelor legale".
Este adevarat ca potrivit art. 54 din Legea nr. 350/2001, planurile urbanistice zonale prevazute la art. 32 alin. (1) lit. c), precum si planurile urbanistice de detaliu, cu exceptia celor prevazute la alin. (1), se finanteaza de persoanele juridice sau persoanele fizice interesate, si ca reclamantul si-a asumat obligatia de a suporta operatiunile, asadar de a achita costurile acestora.
Cu toate acestea, in aceasta notificare nu se individualizeaza sumele pretinse, pentru ca reclamantul sa poata fi considerat in culpa de a le avansa si nici nu s-a probat ca neplata acestor sume, oricum neprecizate, este cauza neexecutarii propriilor obligatii asumate de apelanti.
Mai mult, apelantii nu au inteles nici sa notifice reclamantului si sa remita acestuia documentatia cadastrala, necesara pentru realizarea documentatiilor de urbanism, conform art. 48 1 din actul normativ anterior citat si ordinului Ministerului Lucrarilor Publice nr. 176/2001, si nici sa solicite acestuia realizarea proiectului si studiului, a caror necesitate se invoca (in lipsa unei astfel de documentatii, fiind evidenta imposibilitatea reclamantului de a proceda in consecinta ) si nici nu au fost in masura sa probeze ca au realizat minime diligente, catre autoritatile competente pentru indeplinirea acestei obligatii, cum ar fi inregistrarea unei cereri, cu acest obiect.
Pe de alta parte, contrar sustinerilor din apel, reclamantul si-a asumat obligatia a suporta operatiunile reprezentate de scoaterea terenurilor din extravilan iar nu a coordona aceste operatiuni.
O atare sustinere nu are nici un suport in clauzele contractuale si nu este in concordanta nici cu prevederile legale care cuprinse in Legea nr. 350/2001, privind amenajarea teritoriului si urbanismul- art. 50 potrivit carora, demersurile pentru realizarea PUZ si scoaterea terenurilor din extravilan trebuie realizate de cei interesati, or, nu se poate face abstractie de faptul ca paratii si-au asumat obligatia de a realiza aceste demersuri si ca o atare obligatie deriva din faptul ca acestia sunt detinatorii dreptului de proprietate asupra terenurilor in cauza si nu reclamantul. Mai mult, schimbarea situatiei juridice si economice a terenurilor, tine de atributul dispozitiei dreptului de proprietate, apartinand in consecinta doar titularilor dreptului.
Or, numai intr-o astfel de situatie, s-ar fi putut retine culpa reclamantului in executarea propriilor obligatii asumate prin pct. 3.3 din antecontract, astfel ca apelantii nu pot invoca cu succes nici exceptia non adimpleti contractus si nici dovedirea unei cauze exoneratoare dedusa din conduita contractantului lor.
In acelasi timp, desi apelantii sustin ca reclamantul a ramas in pasivitate intre data incheierii contractului si data notificarii lor, care reprezinta data punerii lor in intarziere, si prin urmare culpa pentru neincheierea contractului, ii revine, nu se poate face abstractie de faptul ca cei care si-au asumat aceste obligatii pozitive sunt reclamantii, or, acestia nu pot invoca in acelasi timp beneficiul termenului suspensiv, care amana scadenta obligatiei si "pasivitatea" reclamantului in a cere realizarea obligatiei.
Pe de alta parte, in mod corect a apreciat instanta de fond ca de la data incheierii antecontractului si pana la data punerii in intarziere a paratilor de catre reclamant, a trecut un interval de timp de cca. 3 ani si 2 luni, perioada in care paratii G.D., D.G., D.I., D.M. si T.G., nu isi indeplinisera nici obligatia de a obtine inscrierea in cartile funciare a dreptului de proprietate.
Este adevarat ca ulterior acestui moment, inclusiv pe parcursul solutionarii pricinii in prima instanta, toti paratii si-au indeplinit aceasta prima obligatie, inserata in art. 3.3 din conventie, insa, in mod corect s-a apreciat de catre instanta de fond ca cea de-a doua obligatie asumata de paratii promitenti cumparatori are caracter esential, iar aceasta nu a fost indeplinita, paratii nefacand minime demersuri pentru realizarea ei, asa cum s-a aratat pe larg anterior, desi, chiar de la data obtinerii intabularii tuturor drepturilor de proprietate si pana in prezent a mai trecut o perioada de timp insemnata si deci un termen rezonabil (chiar luand in considerare data de 22.09.2010, la care paratii D.I. si D.M.),suficient pentru realizarea unor minime demersuri pentru indeplinirea obligatiei pe care acestia si-au asumat-o.
Cata vreme, nici in prezenta faza procesuala, apelantii nu au probat efectuarea de diligente pentru realizarea acestei obligatii si nici minime demersuri realizate catre autoritatile statului pentru aducerea ei la indeplinire, sau imprejurarea ca neexecutarea acestei obligatii este imputabila reclamantului, Curtea retine ca in mod judicios s-a retinut de prima instanta incidenta normelor inscrise in art. 1021 din Codul civil, potrivit cu care "partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune-interese" ca si a celor inscrise in art. 1082 din Codul civil, potrivit carora in materie contractuala vina debitorului este prezumata, acesta urmand a fi obligat la plata despagubirilor, cat timp nu justifica existenta unei cauze straine, neimputabile (caz fortuit, forta majora sau vina creditorului).
Astfel, recunoscand partii care si-a executat obligatia sau care se declara gata sa si-o execute (in speta obligatia de perfectare in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare imobil) posibilitatea de a alege intre executarea silita si desfiintarea contractului prin rezolutiune, legiuitorul a realizat echilibrul firesc intre principiul fortei obligatorii a contractului, principiul executarii in natura si cu buna-credinta a obligatiilor asumate si principiul echitatii.
Totodata, asa cum s-a aratat si in literatura de specialitate, in sfera notiunii de neexecutare definitiva si irevocabila, intra nu numai imposibilitatea obiectiva de executare dar si toate situatiile in care nu mai exista interesul creditorului pentru executarea in natura datorita intarzierii debitorului, rezolutiunea putand a fi dispusa si in cazul unei neexecutari partiale,dar suficient de importanta, in sensul ca poate viza doar o obligatie din cele asumate de debitor, dar care, din punct de vedere juridic poate fi considerata ca fiind totala, cata vreme executarea contractului nu este divizibila.
Retinerea de catre instanta de fond in cadrul situatiei de fapt a unei atare imprejurari nu este de natura sa conduca instanta de apel la concluzia ca, in considerentele hotararii care face obiectul apelului, sunt inserate aprecieri contradictorii, cata vreme, cele doua obligatii asumate de parati prin art. 3.3 din antecontract sunt distincte dar in acelasi timp, interdependente, in sensul ca realizarea celei de-a doua obligatii prevazute in art. 3.3 din antecontract nu este posibila fara realizarea in prealabil a formalitatilor de publicitate imobiliara. Or, cata vreme, ambele obligatii asumate prin aceasta clauza contractuala au caracter esential, ca efect al vointei reale a partilor, din momentul incheierii antecontractului, aprecierea primei instante, in sensul ca se impunea ca paratii, sa faca demersuri pentru realizarea ambelor, de indata si intr-un termen rezonabil, nu poate fi calificata ca fiind in contradictie cu cele vizand constarea indeplinirii obligatiei de intabulare si nici lipsita de obiectivitate.
Pe de alta parte termenul de gratie, poate fi acordat, potrivit art. 1021 din Codul civil, de catre instanta, debitorului, pentru executarea obligatiei aceasta reprezentand o facultate iar nu o obligatie si numai in masura in care imprejurarile de fapt existente in cauza, conduc la concluzia ca se impune executarea in natura a obligatiilor asumate, prin acordarea unui interval de timp debitorului in vederea indeplinirii indatoririlor asumate contractual.
In acelasi timp, rezolutiunea fiind o forma particulara de raspundere contractuala, acordarea termenului de gratie trebuie sa se faca si in raport de dispozitiile inscrise in art. 1101 alin. 3 din Codul civil, potrivit cu care: "judecatorii insa nu vor uza de aceasta facultate decat cu mare rezerva."
In raport de aceste norme, nu poate fi primita sustinerea din apel ca aprecierea instantei de fond in sensul ca circumstantele cauzei deduse din perspectiva intervalului mare de timp scurs intre data incheierii contractului si data pronuntarii rezolutiunei si absenta probarii unor cauze obiective care sa fii impiedicat apelantii sa procedeze la indeplinirea obligatiei asumate potrivit art. 3.3 din conventie nu justifica acordarea unui astfel de beneficiu debitorilor ar fi contrara legii civile.
Pe de alta parte, desi apelantii sustin neindeplinirea cerintelor impuse de art. 1021 din Codul civil, in sensul ca in mod gresit tribunalul nu a retinut ca reclamantul nu dispune de fondurile necesare platii pretului si ca acesta nu doreste incheierea contractului, Curtea apreciaza ca, in mod corect s-a apreciat de prima instanta ca paratii, care in mod culpabil nu si-au indeplinit obligatiile asumate nu se pot prevala de exceptia neexecutarii contractului, cata vreme din probatoriul administrat in cauza, rezulta ca acestia nu si-au executat una dintre obligatiile esentiale asumate, neexecutarea fiindu-le imputabila si au fost pusi in intarziere.
Asa cum rezulta din incheierea de certificare nr. 1688/2010, reclamantul a solicitat paratilor sa se prezinte la notarul public pentru incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, la data de 31.07.2010.
Potrivit incheierii de certificare nr. 2512/03.08.2010, la data de 03.08.2010, paratii nu au fost in masura sa faca dovada indeplinirii propriilor obligatii asumate, la data anterior mentionata si asa cum s-a retinut anterior nici in prezent nu si-au indeplinit culpabil obligatiile pe care si le-au asumat.
Totodata, reclamantul a contestat la interogatoriul ce i-a fost administrat imprejurarea ca nu ar fi dispus de posibilitati financiare pentru a acoperi costul operatiunilor legate de aprobarea planului urbanistic zonal si achitarea restului de pret, precizand ca in luna august 2010, dispunea de lichiditatile necesare in realizarea acestor plati iar potrivit inscrisului aflat la fila 104 dosar fond, eliberat de Credit Europe Bank, rezulta ca acesta beneficiaza de o facilitate de credit pentru achizitie teren, in valoare de 915.000 Eur, cu maturitate la 31.12. 2012.
Pentru toate aceste considerente, in temeiul art. 296 din Codul de procedura civila, Curtea va respinge apelul ca nefondat.