Hotarare care satina loc de act de vanzare cumparare, nerespectarea formei autentice a antecontractului Sentinta civila nr. 293 din data de 04.03.2014
pronunțată de Judecatoria Valenii de Munte

Prin actiunea inregistrata pe rolul instantei cu nr. (.../...), reclamanta (...) a chemat in judecata pe parata (...), solicitand sa se constate intervenita vanzarea-cumpararea unei suprafete de 1947 mp. teren situat in (...),conform raportului de expertiza (...), urmand ca hotararea judecatoreasca sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
In motivare, se arata ca prin inscrisul sub semnatura privata incheiat intre parti la (...), reclamanta a dobandit imobilul contra sumei de 1000 lei, platita in aceeasi zi. Desi si-a luat angajamentul ca in termen de o luna de zile de la incheierea chitantei sa intocmeasca documentatia cadastrala si sa se prezinte la notar pentru incheierea actului autentic, parata, proprietara a terenului conform sentintei civile (...) a (...), notificata in acest sens, nu si-a indeplinit obligatia.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 1166 si urmatoarele din noul cod de procedura civila.
Au fost anexate, in copie, chitanta, hotararea judecatoreasca si raportul de expertiza invocate si alte inscrisuri.
Parata, legal citata, nu a formulat intampinare.
In dovedirea actiunii, reclamanta a solicitat administrarea probelor cu inscrisuri, interogatoriu, audierea unor martori si expertiza topografica, cereri incuviintate in parte de instanta, care a apreciat legale, concludente si utile numai probele cu inscrisuri, interogatoriul paratei si expertiza topografica.
Expertiza dispusa a fost efectuata de expert (...).
Analizand actele si lucrarile dosarului, a retinut :
La (...) intre (...) si (...) s-a incheiat o conventie, consemnata intr-un inscris sub semnatura privata, intitulat “chitanta", prin cate parata declara ca vinde reclamantei terenul in suprafata de 1947 mp., lot 3, situat in (...), pentru suma de 1000 lei, primita la aceeasi data. Parata s-a angajat ca in termen de o luna de la incheierea chitantei sa incheie contractul in forma autentica.
Forma actului si clauzele acestuia duc la concluzia ca intre parti s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, a carui neexecutare, din partea paratei, a cauzat solicitarea de pronuntare a unei hotarari judecatoresti, care sa tina loc de contract.
Potrivit art. 1669 cod civil (norma aplicabila, avand in vedere data incheierii antecontractului) cand una dintre parti care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.
Legiuitorul facand o aplicatie particulara a prevederilor art. 1279 cod civil, are in vedere toate conditiile de validitate a contractului propriu-zis, la incheierea caruia s-au obligat partile, prin antecontract.
Una dintre conditiile de validitate a contractului de vanzare-cumparare a unui teren este forma autentica, avand in vedere dispozitiile art. 1676 raportat la art. 1244 cod civil.
Prin urmare, asa cum s-a aratat recent si in doctrina (Regimul juridic actual al circulatiei terenurilor proprietate privata, dr. Eugen Chelaru, rev.Dreptul nr. 4/2013, pg.47) in temeiul art. 1669 alin. 1 cod civil pot fi pronuntate hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare numai daca promisiunea de vanzare insasi a fost incheiata in forma autentica.
Desi o promisiune bilaterala de vanzare a unui teren incheiata in forma inscrisului sub semnatura privata, cum este cea incheiata intre partile prezentei cauze, nu este nula, pentru ca nici o dispozitie legala nu impune forma autentica pentru incheierea acesteia, ad validitatem, nu ar putea fi executata silit prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic.
Beneficiarul unei astfel de promisiuni, cum este reclamanta, nerespectata de debitorul sau, parata, nu ar putea obtine decat daune interese, in temeiul art. 1279 alin. 2 cod civil.