Ipoteca. Extinderea ipotecii asupra amelioratiunilor conform art. 1777 Cod civil. Notiunea de amelioratiuni.
Din economia acestui text de lege rezulta ca ipoteca se intinde la toate accesoriile imobilului grevat, fara a fi nevoie de vreo mentiune speciala in aceasta privinta. Legiuitorul a avut in vedere toate ameliorarile si adaugirile materiale executate asupra unui imobil.
Sectia civila - Decizia civila nr. 272/17 iunie 2010
Prin sentinta civila nr. 8140/2009 a Judecatoriei Sibiu s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a OCPI Sibiu si s-a respins plangerea formulata de petentii C.F. si K.A.C. in contradictoriu cu OCPI Sibiu precum si in contradictoriu cu R.O.M. impotriva incheierii de CF 43143/2009 din dosar 43143/2009.
Pentru a hotari astfel instanta de fond a retinut ca:
Prin incheierea nr. 43143/29.09.2009, a fost respinsa cererea formulata de petenti cu privire la extinderea interdictiilor de instrainare si grevare si a drepturilor de ipoteca asupra constructiilor de sub A1.2 si A1.3 sub C/3 din cartea funciara 100880 UAT Sibiu.
In motivarea incheierii de respingere s-a aratat ca, din studiul cartii funciare, s-a constatat ca drepturile de ipoteca si interdictiile au fost inscrise in baza contractului de imprumut cu garantie imobiliara autentificat sub nr. 1709/28.09.2006 de BNP DN, constructiile de sub A1.2 si A1.3 fiind notate prin incheierea nr. 30679/08.07.2009, iar in contractul de imprumut se arata ca dreptul de ipoteca conventionala se intabuleaza asupra imobilului constructii si teren inscrise in CF 13031 Sibiu nr. top 6581/2009, fara a se face mentiunea ca acest drept se va extinde si asupra constructiilor ulterior edificate. Astfel, avand in vedere ca s-a solicitat inscrierea unui drept real, fata de dispozitiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 potrivit carora drepturile reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit in mod valabil, OCPI Sibiu a respins cererea de inscriere formulata de petenti.
Impotriva sentintei au declarat, in termen, apel petentii care au solicitat admiterea acestuia si admiterea plangerii lor in sensul inscrierii in CF 100880 Sibiu nr. top. 6581/2009 a dreptului de ipoteca si asupra constructiilor de sub A 1.2 si A 1.3 ca efect al extinderii dreptului de ipoteca.
Apelantii au invocat nelegalitatea sentintei deoarece ipoteca trebuia extinsa asupra tuturor constructiilor chiar daca fiecarei constructii i s-au atribuit numar topografic distinct.
Prin refuzul de a extinde ipoteca asupra intregului imobil s-a incalcat principiul indivizibilitatii prev. de art. 1746 C.civil potrivit caruia imobilul ipotecat garanteaza in integralitatea sa creanta.
In drept s-au invocat prev. art. 282 si urm. C.pr.civ., art. 24 Lg. 71/1996 si art. 1777 C.civil.
Prin decizia civila nr. 140/2010 Tribunalul Sibiu a respins apelul petentilor impotriva sentintei.
Pentru a pronunta aceasta decizie Tribunalul a retinut ca constructiile asupra carora s-a solicitat extinderea ipotecii de sub A 1.2 si A 1.3 au fost notate prin incheierea de CF 30679/2009 si nu au fost mentionate explicit in contractul de imprumut cu ipoteca ca atare nu pot opera prev. art. 20 Lg. 7/96.
Ipoteca fiind speciala si individualizata nu poate fi extinsa asupra altor bunuri decat cele mentionate expres in actul/titlul autentic care exprima vointa partilor.
In speta nu devin incidente prev. art. 1777 Cod civ. deoarece imobilele asupra carora s-a cerut extinderea ipotecii nu constituie adaugiri materiale ci corpuri noi funciare rezultate in urma unei dezmembrari realizate prin actul de dezmembrare autentificat nr. 1218/2008.
Impotriva acestei decizii petentii au declarat recurs solicitand modificarea acesteia, admiterea apelului si admiterea plangerii asa cum a fost formulata, invocand in drept art. 304 pct. 8 si 9 cod pr. civila.
In expunerea de motive s-a aratat ca instantele de fond au facut o gresita aplicare a legii retinand in mod eronat ca nu devin incidente prev. art. 1777 cod civil deoarece imobilele asupra carora s-a cerut extinderea ipotecii nu constituie adaugiri materiale ci corpuri noi funciare rezultate in urma dezmembrarii realizate prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 1218/2008.
CURTEA, analizand legalitatea deciziei atacate prin prisma criticilor formulate a constatat ca prezentul recurs este fondat si l-a admis pentru urmatoarele considerente:
Petentii, in calitate de creditori, au incheiat cu debitorul R.O.M. un contract de imprumut cu garantie imobiliara autentificat sub nr. 1709/2006 prin care au imprumutat debitorul cu suma de 160.000 euro, imprumut ce a fost garantat cu o ipoteca conventionala asupra intregului imobil constructii si teren inscris in CF 100880 Sibiu, cu nr. top 6581/2009, fiind notata totodata si interdictia de instrainare si grevare asupra intregului imobil pana la stingerea obligatiei debitorului. Destinatia sumei imprumutate era construirea unui numar de 24 de apartamente, urmand ca petentii sa primeasca in schimbul sumei imprumutate 4 apartamente in imobilul ce urma sa fie construit. Prin incheierea de carte funciara nr. 30679/8.07.2009 au fost notate in cartea funciara doua blocuri construite de debitor, corpurile noi de cladire fiind notate sub A1.2 si A1.3.
Prin cererea nr. 43143/15.09.2009 petentii au solicitat OCPI Sibiu extinderea ipotecii precum si a interdictiilor de instrainare si grevare asupra constructiilor noi de sub A1.2 si A1.3, cerere respinsa de OCPI Sibiu, cu motivarea ca actul autentic in baza caruia au fost notate drepturile petentilor in cartea funciara nu prevede mentiunea extinderii acestor drepturi.
Aceasta solutie este gresita, atat OCPI Sibiu cat si instantele judecatoresti au interpretat gresit textele legale incidente in speta. Astfel, potrivit art. 1777 cod civil ipoteca se intinde asupra tuturor amelioratiilor survenite in urma constituirii imobilului ipotecat. Din economia acestui text de lege rezulta ca ipoteca se intinde la toate accesoriile imobilului grevat, fara a fi nevoie de vreo mentiune speciala in aceasta privinta. Legiuitorul a avut in vedere toate ameliorarile si adaugirile materiale executate asupra unui imobil, literatura de specialitate aratand care sunt ipotezele la care se aplica disp. art. 1777 Cod civil:
a) constructiile si cladirile ridicate de debitor asupra unui loc viran ipotecat vor fi incorporate in ipoteca constituita anterior asupra locului viran
b) daca ameliorarile sau cladirile au fost executate asupra imobilului de un tert detentor, ele sunt totusi cuprinse in ipoteca, creditorul ipotecar beneficiind de aceste lucrari, in sensul ca i se mareste garantia.
c) servitutile active dobandite in favoarea imobilului ipotecat si imobilele prin destinatie incorporate dupa constituirea ipotecii, sunt si ele lovite de aceasta. (C. Hamangiu, Codul civil adnotat).
Asa fiind, extinderea ipotecii are loc de drept, automat, fara interventia partilor, asupra tuturor constructiilor notate in foaia A a cartii funciare, atata timp cat anterior a fost notata la foaia C - sarcini - ipoteca asupra terenului.
Acest argument este intarit si de caracterul indivizibil al ipotecii, instituit prin art. 1746 alin. 2 cod civil, potrivit caruia ipoteca este din natura ei nedivizibila si subzista in intregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecarui si asupra fiecarei portiuni din aceste imobile. Asadar, atata vreme cat corpul funciar este unul singur, ipoteca trebuie sa subziste asupra intregului, nu doar asupra unora din constructiile notate in foaia respectiva.
Ipoteca nu se intinde asupra achizitiilor noi, care nu pot fi considerate ameliorari, in sensul art. 1777 cod civil. Aceste achizitii noi sunt adaugiri, cumparari sau dobandiri cu orice de titlu de parcele sau fonduri vecine cu cel ipotecat. Or, aceasta situatie nu se intalneste in speta, intrucat constructiile noi notate cu A1.2 si A1.3 sunt simple numere de ordine in cadrul foii de proprietate A.1 (toate fiind sub A.1), nu sunt numere topo nou formate, corpul funciar nesuferind nicio modificare, iar titlul in baza caruia se solicita aceasta extindere il reprezinta, pe de o parte contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat sub nr. 1709/2006, iar pe de alta parte procura 618/2008 si actul de dezmembrare nr. 1218/2008.
Pentru motivele expuse mai sus, s-a constatat ca instantele de fond au facut o gresita interpretare si aplicare a dispozitiilor prev. de art. 1777 Cod civil, motiv de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod pr. civila, imprejurare fata de care s-a admis recursului declarat de petenti impotriva deciziei civile nr. 140/2010 pronuntata de Tribunalul Sibiu.