Persoana careia o societate comerciala i-a oferit servicii de cazare, prin derularea de catre aceasta a unei activitati comerciale, raporturi concretizate in perfectarea unor contracte comerciale, nu este indreptatita la cumpararea acestor spatii in baza art. 7 din legea nr. 85/1992, modificata.
Prin cererea inregistrata initial pe rolul Judecatoriei Mangalia sub nr. 132/254/2007, reclamantul M.D. a solicitat obligarea paratei SC COMCM SA sa vanda in baza Legii nr. 85/1992 si Decretului - Lege 61/1990 garsoniera situata in mun. Mangalia, str. N.V. nr. 13, bl. P., et. 2, ap. 209,sub sanctiunea platii de daune cominatorii de 100 lei pe zi de la data ramanerii definitive a hotararii si pana la incheierea contractului de vanzare-cumparare,motivat de faptul ca ocupa locuinta mentionata in baza contractului de inchiriere nr. 7943/05.05.2004,iar blocul in care este situata a fost construit si dat in folosinta la inceputul anilor 70, din fondurile statului si,desi nu este salariatul paratei, beneficiaza de prevederile art. 7 alin. 5 din Legea nr. 85/1992 republicata,insa parata refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare.
Parata a invocat lipsa calitatii procesuale active a reclamantei,sustinand ca aceasta nu este persoana indreptatita la cumparare in temeiul dispozitiilor legale invocate si fata de dispozitiile contractului consimtit liber,precum si exceptia inadmisibilitatii,avand in vedere ca acest spatiu denumit impropriu garsoniera este in realitate o camera fara bucatarie si grup sanitar si nu constituie o unitate locativa distincta.
Prin sentinta civila nr.390/C/26.02.2007 pronuntata de Judecatoria Mangalia a fost admisa exceptia necompetentei teritoriale si s-a declinat competenta de solutionare in favoarea Judecatoriei Constanta.
S-a retinut,din actele si lucrarile dosarului,ca la data de 05.05.2004, parata, in calitate de proprietar si reclamantul in calitate de chirias au incheiat procesul-verbal de predare-primire a suprafetei locative inchiriate, respectiv o camera in folosinta exclusiva si camera de baie si Wc in folosinta comuna situate in Municipiul Mangalia, judet Constanta, str. N.V. nr. 13, sc. A, bl. Camin P., et. 2, durata contractului convenita de parti fiind de un an.
Cu privire la calitatea procesuala activa,instanta a constatat ca reclamantul avea la momentul promovarii actiunii calitatea de chirias,in baza contractului de locatiune incheiat cu parata si astfel justifica promovarea actiunii prin care solicita obligarea paratei la vanzarea garsonierei in baza dispozitiilor art. 7 alin. 6 din Legea nr. 85/1992, iar raportat la exceptia inadmisibilitatii s-a apreciat ca reclamantul poate solicita in baza textului de lege mentionat obligarea paratei de a-i vinde garsoniera.
A stabilit prima instanta ca art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 republicata instituie posibilitatea chiriasilor din locuintele mentionate de a dobandi dreptul de proprietate asupra locuintelor construite anterior anului 1992 din fondurile unitatilor economice si bugetare si care, potrivit legislatiei din acea vreme, nu puteau fi decat inchiriate si nicidecum vandute persoanelor fizice,dar ca beneficiul facultatii de a cumpara si obligatia corelativa imperativa de a vinde, instituita in sarcina persoanelor juridice detinatoare ale unor astfel de locuinte, este acordat numai titularilor contractelor de inchiriere din momentul intrarii in vigoare a legii, in anul 1992, indiferent de forma contractului de inchiriere.
S-a apreciat ca obligatia de a vinde nu exista atata timp cat chiriasul de la data intrarii in vigoare nu a cerut a i se vinde si inceteaza in momentul in care raportul de locatiune a luat nastere dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 85/1992,in aceasta din urma ipoteza, locuinta ramanand in proprietatea persoanei juridice detinatoare, nemaifacand obiectul prevederilor art. 7 alin. 1, modul de administrare si eventuala instrainare stabilindu-se de catre consiliul de administratie sau de catre conducerea societatii detinatoare,astfel cum prevad dispozitiile art. 7 alin. 8 din aceeasi lege.
A constatat instanta fondului ca in cauza de fata reclamantul nu a avut calitatea de chirias al locuintei in litigiu la data intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992, dobandind asemenea calitate numai in anul 2004, astfel incat nu are beneficiul art. 7 alin. 1 din lege, iar parata nu poate fi obligata a-i vinde aceasta locuinta.
Impotriva acestei hotarari judecatoresti a declarat apel,in termen legal, reclamantul M.D., care a criticat solutia instantei de fond pentru nelegalitate si netemeinicie sub mai multe aspecte.
A sustinut apelantul-reclamant ca s-a probat imprejurarea ca garsoniera inchiriata este locuinta de serviciu si nu locuinta de interventie,reprezinta singura posibilitate locativa a familiei si apelantul are dreptul sa o cumpere in conditiile reglementate de Legea nr.85/1992 si Decretul - Lege nr.61/1990 intrucat locuinta a fost construita din fondurile statului,in anii 1974-1975,nefiind astfel incidente prevederile art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992.
Prin decizia civila nr. 235/18.04., Tribunalul Constanta a admis apelul reclamantului si a schimbat in parte sentinta apelata in sensul ca a admis actiunea reclamantului. A fost obligata parata sa incheie in favoarea reclamantului un contract de vanzare - cumparare cu privire la imobilul situat in Mangalia, str. N.V. nr. 13, bloc Camin P., sc. A, etaj 2, ap. 2009, in baza Legii nr. 85/1992 si a Decretului - Lege 61/1990. A fost respinsa ca, inadmisibila cererea de obligare la plata de daune cominatorii si au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate.
A fost obligata intimata parata catre apelantul reclamant la plata sumei de 107,15 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta solutie , instanta de apel a retinut in esenta ca, in speta sunt aplicabile dispozitiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 modif., reclamantul fiind indreptatit sa i se vanda locuinta detinuta cu chirie, intrucat aceasta a fost construita din fondurile statului anterior Legii nr. 85/1992. Imprejurarea ca reclamantul nu detinea un contract de inchiriere, anterior adoptarii legii, nu constituie un impediment la incheierea contractului de vanzare-cumparare, sens in care a statut si Inalta Curte de Casatie si Justitie, in recursul in interesul legii solutionat prin Decizia civila nr. 5/2008. S-a mai retinut ca, art. 7 din Legea 85/1992 reprezinta o norma de justitie sociala, iar privatizarea unitatii detinatoare a locuintei nu constituie un impediment la vanzarea locuintei, aceasta obligatie fiind o obligatie "in rem", iar nu o obligatie "in personam", care ar fi avut in considerare societatea comerciala ce a luat nastere pe calea privatizarii.
Impotriva acestei decizii, in termenul legal a declarat recurs parata S.C. COMCM S.A. care a criticat-o pentru nelegalitate, conform dispozitiilor art. 30 pct. a Cod proc. civila, sub urmatoarele aspecte:
1. In mod gresit prima instanta a retinut ca in cauza sunt aplicabile dispozitiile art. 7 din Legea 85/1992, in conditiile in care s-a dovedit cu prisosinta ca locuinta in litigiu nu este locuinta de serviciu si nu a fost inchiriata reclamantului conform Legii nr. 114/1996, ci in conditiile realizarii obiectului de activitate al societatii comerciale - oferirea de spatii de cazare.
2. Parata este o societate comerciala privatizata, care si-a dobandi proprietatile cumparand cu venituri realizate din propriile activitati productive, actiunii la participatiile statului care constituie echivalentul valoric al unor categorii de bunuri, neputand fi obligata sa isi instraineze aceste bunuri, conform Legii 85/1992.
3. Instanta de apel nu a examinat prevederile din contractul de inchiriere al reclamantului, din care rezulta ca i s-a pus in vedere faptul ca aceasta locuinta nu poate fi vanduta, iar contractul este incheiat pe o perioada de 1 an, in realizarea obiectului de activitate al societatii comerciale.
4. Spatiul solicitat a fi instrainat nu constituie o "locuinta" in sensul Decretului - Lege 61/1990, deoarece nu constituie o unitate locativa, formata din camere si dependinte, ci este format numai dintr-o camera cu hol, dependintele (baie, WC) fiind in folosinta comuna a tuturor chiriasilor din imobil - caminul "P".
Prin concluziile scrise depuse la dosar, intimatul reclamant a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, Legea nr. 85/1996 cuprinzand norme de justitie sociala, care impun unitatii detinatoare sa instraineze locuintele constituite din fondul statului anterior adoptarii Legii 85/1992.
Analizand legalitatea hotararii recurate in raport cu criticile paratei se constata ca recursul este fondat, pentru urmatoarele considerente:
Este real faptul ca Legea 85/1992 cuprinde dispozitii ce reprezinta norme de justitie sociala, impunand unitatilor detinatoare de locuinte de serviciu, construite din fondul statului, vanzarea acestor locuinte chiriasilor - fara deosebire - dupa cum acestia detineau contractele de inchiriere la momentul adoptarii Legii 85/1992, sau au dobandit aceasta calitate ulterior anului 1992.
In cauza insa dispozitiile Legii 85/1992 nu sunt aplicabile pentru urmatoarele considerente:
Societatea parata este organizata in forma unei societatii comerciale pe actiuni, in patrimoniul acesteia intrand ca activ si Caminul "P", in care se afla spatiul a carui vanzare a fost solicitata de catre reclamant.
Retinem ca, societatea parata are ca obiect de activitate si oferirea de servicii de cazare, caminul "P" constituind un punct de lucru, fiind utilizat pentru realizarea obiectului de activitate al acesteia, inchirierea fiind un act de comert, venitul obtinut reprezinta profit al societatii si pentru care se achita impozit pe profitul general al societatii, asa cum rezulta din actul constitutiv al societatii comerciale, Capitolul II, art. C (3).
Aceste aspecte au fost stabilite cu titlu irevocabil prin decizia civila nr.38/COM/08.02.2007 a Curtii de Apel Constanta, care a confirmat sentinta civila nr. 5950/COM/2006 a Tribunalului Constanta.
Avand in vedere ca spatiul in litigiu reprezinta un activ al societatii iar contractele de inchiriere au natura unor contracte comerciale, concluzia care se impune este aceea ca unor asemenea spatii nu le sunt aplicabile dispozitiile Decretului Lege nr.61/1990, ale Legii nr.85/1992 sau ale Legii nr. 76/1994 prin care s-a modificat Legea nr.85/1992, actele de dispozitie privind activele societatii putand fi incheiate numai in conditiile prevazute de actele normative care reglementeaza aceasta materie.
Aceste spatii nu au fost cumparate de societatea parata, in procesul de privatizare, pentru a fi folosite ca locuinte, in sensul dat acestei notiuni de actele normative mai sus mentionate si de Legea nr.114/1996, nefiind locuinte de serviciu sau locuinte de interventie ci spatii necesare realizarii a insusi obiectului de activitate al acesteia.
In situatia vanzarii spatiilor in litigiu, societatea comerciala ar fi pusa in situatia de nu-si mai putea realiza obiectul de activitate, ceea ce nu se poate admite.
Intimatul reclamant este o persoana careia societatea parata i-a oferit servicii de cazare, prin derularea de catre aceasta a unei activitati comerciale, raporturi concretizate in perfectarea unor contracte comerciale, care nu cad sub incidenta Legii nr.85/1992 astfel cum a fost modificata.
Fata de considerentele expuse, retinandu-se ca dispozitiile art. 7 din Legea 85/1992 nu sunt aplicabile in speta, se admite recursul paratei, ca fondat.
Modifica in tot decizia civila recurata in sensul ca, respinge apelul reclamantului, ca nefondat, mentinand ca legala si temeinica hotararea primei instante.