Inscrierea in cartea funciara. Plangerea impotriva incheierii de carte funciara. Necesitatea depunerii tuturor documentelor pentru intabularea dreptului de proprietate asupra unui teren pe care se afla o constructie.
C.p.cv., art.304 pct.9, art.312, Legea nr.7/1996
CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
decizia civila nr. 992/22.09.2011
C U R T E A
Prin cererea din ____ inregistrata la Judecatoria Sectorului ___Bucuresti sub nr. ______, petentii _____ si SC _____ SRL au formulat plangere impotriva incheierii nr. _____/_____ pronuntata de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Municipiul Bucuresti, Biroul de Carte Funciara Sector _, solicitand instantei sa dispuna admiterea cererii de inscriere a dreptului de proprietate al petentilor asupra imobilului teren situat in Bucuresti, Sos. ____ nr. ___, sector _.
Prin sentinta civila nr. ____ din ____ pronuntata de Judecatoria Sectorului ___ Bucuresti, s-a respins ca neintemeiata plangerea formulata de petentii ______ si SC _______ SRL impotriva incheierii nr. _______solutionata la data de _____ de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti Sector ___.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca, prin incheierea nr. _____, solutionata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti sector _ din data de _______, a fost respinsa cererea formulata de petenti, relativa la intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului teren, situat in Bucuresti, sos._______ nr. ____, sectorul __.
In motivarea incheierii, s-a aratat ca petentilor li s-a pus in vedere sa completeze dosarul cu o declaratie acord din partea proprietarului constructiei cu privire la dezmembrarea acesteia, avand in vedere identificarea cu doua numere cadastrale, cu copii legalizate ale autorizatiei de construire, a procesului-verbal de receptie a lucrarilor si cu un document din care sa reiasa cui ii revine cota de 25% din dreptul de proprietate asupra terenului, ca urmare a anularii actului de adjudecare conform sentintei civile nr. ____/___, pronuntata in dosarul nr. ____/____/____ de Judecatoria Sectorului___ Bucuresti.
Retinandu-se ca petentii nu au depus documentele solicitate, cererea de intabulare a fost respinsa.
Prima instanta a constatat caracterul neintemeiat al plangerii formulate de petenti pentru urmatoarele motive:
Petentii au solicitat desfiintarea incheierii atacate si intabularea dreptului de proprietate asupra terenului situat in Bucuresti, sos. ________, nr.______, sectorul __.
Din examinarea planului de amplasament si delimitare a imobilului si din tabelul de miscare parcelara reiese ca imobilul in discutie este compus din teren cu constructie, respectiv o parte din constructia restaurant ________ edificata in baza contractului de asociere nr. ______/________ si a autorizatiei de construire nr. ____/_______ si receptionata conform procesului verbal f.n./_______. Potrivit art. 1 al. 2 din Legea nr. 7/1996, cadastrul realizeaza descrierea proprietatilor imobiliare si reprezentarea lor in planul cadastral, iar potrivit al. 5, prin imobil, in sensul legii, se intelege una sau mai multe parcele alaturate, cu sau fara constructii, de pe teritoriul unei unitati administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinta, apartinand unui proprietar sau mai multor proprietari, in cazul coproprietatii, care se identifica printr-un numar cadastral unic si se inscrie intr-o carte funciara.
Prin urmare, inscrierea dreptului de proprietate doar asupra terenului se poate realiza numai daca acesta este liber de constructii, iar in situatia in care terenul este ocupat de o constructie, inscrierea trebuie sa reflecte aceasta realitate.
Avand in vedere ca edificiul in discutie ocupa partial terenul situat la nr. _____ si partial terenul alaturat, in mod legal OCPI Bucuresti sector ____ a solicitat acordul proprietarului constructiei pentru dezmembrarea acesteia.
Nu au fost primite sustinerile petentilor in legatura cu interpretarea dispozitiilor art. 494 C.civ. Astfel, potrivit art. 492 C.civ., orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste din contra.
In cauza, s-a dovedit ca ____________ a edificat constructia aflata pe teren si, desi este adevarat ca art. 494 C.civ. permite, in anumite conditii, ca proprietarul terenului sa pastreze si constructia, petentii nu au obtinut o hotarare judecatoreasca prin care, analizandu-se situatia concreta, inclusiv buna sau reaua-credinta a constructorului, sa se stabileasca in acest sens.
De asemenea, prima instanta a constatat intemeiat motivul de respingere a cererii de intabulare bazat pe faptul ca asupra unei cote de 25% din dreptul de proprietate asupra terenului, titulari nu sunt petentii, ci numita _________. Astfel, aceasta a dobandit cota prin dispozitia nr. _____/______ a Primarului General si, desi prin actul de adjudecare nr. _____/______ petenta SC _______SRL a dobandit aceasta cota, respectivul act de executare silita a fost anulat irevocabil prin sentinta civila nr. _____/______, pronuntata in dosarul nr._____/_____/_____ de Judecatoria Sectorului ____ Bucuresti.
Nu este necesar, asa cum au afirmat petentii, sa se pronunte o noua hotarare prin care sa se dispuna repunerea in situatia anterioara, dreptul de proprietate fiind considerat a nu fi iesit din patrimoniul numitei __________, avand in vedere efectele nulitatii actelor juridice.
Prin urmare, inscrierea dreptului de proprietate s-ar putea dispune doar in favoarea tuturor titularilor coproprietari si nu in modalitatea in care au solicitat petentii. De altfel, protocolul de predare-primire a terenului a fost incheiat intre ____________ si petentul persoana fizica impreuna cu __________, iar in conventia angajament incheiata intre ___________ si petent, acesta se refera doar la cota de 75% din dreptul de proprietate asupra terenului. In aceeasi conventie, la pct. 4.3, se arata ca beneficiarul - ___________________ va sprijini de buna-credinta inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra terenului, inclusiv prin interventia asupra numitei ___________.
Impotriva sentintei pronuntata de Judecatoria Sectorului ______Bucuresti au declarat apel petentii __________ si SC _________SRL.
Prin decizia civila nr. _____ din ________ pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a _____-a Civila a fost respins ca nefondat apelul declarat de petenti.
In motivarea deciziei s-au aratat urmatoarele:
Imobilul situat in Bucuresti, Sos._________ nr. ____, sector __, apartine in coproprietate petentului _______________ care are o cota de 75% si numitei ____________________ care are o cota de 25%.
Inscrierea in cartea funciara a unui singur coproprietar nu este posibila fata de dispozitiile Legii nr. 7/1996, iar principiul disponibilitatii impiedica instanta sa dispuna din oficiu intabularea cotei celui de-al doilea proprietar. O cerere formulata de acesta din urma direct in apel nu poate fi admisa fata de dispozitiile art. 294 Cod procedura civila.
Intabularea dreptului de proprietate asupra terenului fara constructie contravine dispozitiilor art. 17 din Legea nr. 7/1996, respectiv dispozitiilor art. 1 alin. 3 din acelasi act normativ. Sub acest aspect, tribunalul a concluzionat ca in cartea funciara trebuie trecuta si constructia aflata pe parcela de teren. Or, pentru intabularea dreptului de proprietate asupra constructiei, dincolo de acordul proprietarului acestuia, cererea de inscriere in cartea funciara trebuie insotita de inscrisul original sau de copia legalizata a titlului de proprietate.
Impotriva deciziei tribunalului au declarat recurs petentii.
In motivarea recursului intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 7 si 9 Cod procedura civila, s-au aratat urmatoarele:
Hotararea tribunalului este contradictorie deoarece in cuprinsul acesteia se afirma, pe de o parte, ca terenul nu poate fi inscris in cartea funciara decat cu constructie, iar pe de alta parte, ca terenul poate fi inscris in cartea funciara si fara constructie.
Hotararea tribunalului foloseste in mod gresit sintagma "proprietarul constructiei" cu referire la ______________ SRL, in conditiile in care o astfel de apreciere contravine dispozitiilor art. 492 si art. 494 Cod civil.
Recurentii considera ca interpretarea corecta a legii ar fi permis inscrierea in cartea funciara a cotei de 75% din dreptul de proprietate asupra terenului in favoarea lui ____________ si a cotei de 25% din dreptul de proprietate asupra terenului in favoarea numitei _______________. In acest sens, recurentii precizeaza ca la solicitarea Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector ____ a depus acte doveditoare cu privire la proprietarul cotei indivize de 25%.
Prin considerarea cererii formulate de ____________ ca fiind o cerere noua in sensul art. 294 Cod procedura civila, se impiedica intabularea dreptului de proprietate al petentului persoana fizica sau se conditioneaza o astfel de intabulare de acordul coproprietarului.
In drept, recursul a fost intemeiat pe dispozitiile art. 50 din Legea nr. 7/1996.
Intimata nu a formulat intampinare.
Cererea de recurs a fost legal timbrata cu 4 lei taxa judiciara de timbru si 0,15 lei timbru judiciar.
In recurs nu au fost administrate probe noi.
Analizand actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de recurs, Curtea retine urmatoarele:
Sustinerea recurentilor conform careia decizia tribunalului ar cuprinde motive contradictorii este vadit nefondata deoarece nicio sintagma din considerentele hotararii recurate nu permite concluzia ca instanta ar fi apreciat vreun moment ca dreptul de proprietate asupra terenului poate fi intabulat independent de dreptul de proprietate asupra constructiei.
Astfel, fraza "faptul ca proprietarul constructiei si-a dat acordul ca apelantul sa-si intabuleze dreptul sau de proprietate in cartea funciara, nu are nicio relevanta, deoarece acesta isi putea intabula terenul si fara acordul proprietarului constructiei", inseamna doar ca dreptul de proprietate asupra terenului poate fi intabulat de catre titularul acestuia, neconditionat de acordul altei persoane si nu ca dreptul de proprietate al terenului poate fi intabulat fara a se intabula dreptul de proprietate asupra constructiei.
Instanta de apel a aratat in cuprinsul hotararii care este semnificatia de "imobil" in sensul Legii nr. 7/1996 si a fost consecventa in aprecierea netemeinicie motivului de apel prin care se critica solutia de respingere a cererii de intabulare a dreptului de proprietate asupra terenului fara intabularea dreptului de proprietate asupra constructiei aflata pe acesta.
Sustinerea recurentilor relativa la interpretarea gresita a actului dedus judecatii sau la schimbarea naturii ori intelesului lamurit al acestuia este, de asemenea, vadit nefondata deoarece are la baza ipoteza neadevarata conform careia instantele ar fi fost investite cu o cerere in constatarea accesiunii reale imobiliare.
Curtea nu retine criticile recurentilor relative la gresita interpretare si aplicare a dispozitiilor Legii nr. 7/1996, deoarece din continutul acesteia rezulta indubitabil ca cererea de intabulare a dreptului de proprietate asupra unui imobil compus din teren si constructie trebuie formulata de catre proprietarii acestuia si trebuie insotita de actele doveditoare a dreptului de proprietate asupra intregului imobil. Or, in cauza, este indubitabil faptul ca in cererea depusa initial la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector_____, coproprietarul terenului - numita _______________ - nu figura printre titulari. De asemenea, este indubitabil faptul ca in plangerea impotriva incheierii de respingere nr. _______/_____ nu figureaza in calitate de petent numita ________________. Din aceasta perspectiva, tribunalul a facut o corecta aplicare si interpretare a dispozitiilor art. 294 Cod procedura civila, atunci cand a considerat cererea numitei ___________________ ca fiind una noua si inadmisibila in conditiile in care a fost formulata pentru prima oara in apel.
Nu lipsa acordului coproprietarului a fost motivul pentru care s-a respins cererea de intabulare, cum in mod nejustificat sustin recurentii, ci faptul ca dreptul de proprietate asupra terenului si constructiei nu a fost dovedit in conditiile art. 47 din Legea nr. 7/1996 prin raportare la titularii cererii adresate Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
Pana la lamurirea aspectelor relative la titularul dreptului de proprietate asupra constructiei si la titlul prin care se dovedeste dreptul de proprietate, independent de faptul ca beneficiarul autorizatiei de construire, SC ____________ SRL, prezinta originalul autorizatiei sau nu, instantele nu puteau admite plangerea impotriva incheierii de carte funciara.
Fata de cele aratate Curtea retine ca decizia tribunalului si sentinta judecatoriei sunt legale si temeinice, astfel ca va respinge recursul ca nefondat.