Contract de inchiriere imobiliara. Tacita relocatiune.
Art.1437 si 1452 Cod civil.
Cu privire la incidenta disp. art.1437 si 1452 Cod civil potrivit carora dupa implinirea termenului contractual, daca locatarul ramane in folosinta imobilului cu permisiunea locatorului, locatiunea se considera reinnoita, nu sunt incidente in cauza, in lipsa acordului de vointa.
Potrivit art.1436 Cod civil contractele prin care s-a stabilit termenul locatiunii inceteaza de drept, fara a mai fi necesara instiintarea prealabila.
La implinirea termenului locatiunii, locatorul si-a manifestat expres vointa de a nu mai prelungi contractul de inchiriere.
(Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala; Decizia Comerciala Nr. 606 din 15.12.2008)
Prin cererea, inregistrata sub nr.19517/299/2006, pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, reclamanta C.N.I.C. SA a chemat in judecata parata SC D.S. SRL solicitand instantei, ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate , in conformitate cu art.16 din conventia partilor, contractul de inchiriere 1 Bis/1.08.2003, rezilierea de plin drept. Ca urmare a nerespectarii obligatiilor de plata asumate de parata; evacuarea paratei din spatiul in suprafata de 2.791 m2 situat in Piata Presei Libere nr.1.
S-a aratat, in motivarea cererii ca intre parti a intervenit contractul de inchiriere 1 Bis/01.08.2004, cu actele aditionale 10.11.2003; 2/01.08.2003; 3/20.04.2005, sub conditia rezolutorie a respectarii obiectului acestuia utilizarea utilajului "ROTATIVA TIPAR ADINC SUPER ALBERTINA", prin actele aditionale s-a convenit suplimentarea spatiului inchiriat.
Parata, pe durata derularii contractului si-a executat obligatiile cu intarziere, ulterior lunii decembrie 2005 a incetat a mai achita chiria si cota-parte din c/v prestatiilor asigurate prin intermediul locatorului, astfel ca la data de 31.05.2006 inregistra un debit de 26.502,65 lei, refuzul fiind intemeiat potrivit adreselor emise de parata pe false situatii conflictuale si pretinse incalcari ale dreptului de folosinta.
S-a mai aratat ca parata nu si-a indeplinit una din obligatiile esentiale asumate prin contract acela de folosire a utilajului Rotativa Tipar Adanc Super Albertina.
Reclamanta a invederat ca a notificat parata acordandu-i un termen ultim in vederea achitarii sumelor restante, insa acesta nu a fost respectat.
Prin intampinarea formulata la 7.09.2006, parata a invocat raportul la art.2 alin.1 lit.a C.pr.civ. 158 C.pr.civ. exceptia necompetentei materiale, declinarea cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti.
Pe fondul litigiului s-a invocat exceptia de neexecutare sustinandu-se ca reclamanta este aceea care a incalcat disp. art.12 lit.b din contractul de inchiriere, privind asigurarea in bune conditii a lucrului inchiriat - constatand in permiterea accesului direct la spatiul inchiriat, furnizarea agentului termic; accesul autovehiculelor apartinand paratei in incinta imobilului.
S-a invederat ca la data formularii intampinarii sumelor restante au fost in intregime achitate: reclamanta, renuntand la pactul comisoriu a continuat sa factureze contravaloarea chiriei, operand tacita relocatiune.
De asemenea s-a aratat ca utilajul a carei exploatare formeaza obiectul contractului, apartine paratei care l-a dobandit prin contractul de vanzare-cumparare nr.3/18.06.2003, nu poate fi deplasat, utilizarea sa nu poate fi asigurata decat in spatiul inchiriat.
Prin cererea reconventionala, parata a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 80.000 RON reprezentarii prejudicii cauzate societatii ca urmare a neasigurarii accesului la utilajul pentru tiparit.
Prin cererea precizata formulata la 25.09.2006 s-a solicitat recunoasterea unui drept de retentie pana la achitarea sumei.
Prin cererea precizatoare, formulata la 04.10.2006, reclamanta a sustinut ca a acceptat chiria achitata ulterior notificarii concediului, pentru a nu mari prejudiciul cauzat prin neexecutarea contractului, aceasta nedovedind tacita relocatiune intrucat contractul a fost reziliat, in temeiul pactului comisoriu si conform art.4 Cap.III din actul aditional nr.3/20.04.2005, contractul a ajuns la termen la 01.10.2006.
A fost mentinuta cererea privind evacuarea neconditionata a paratei pentru lipsa titlului s-a solicitat, de asemenea disjungerea cererii reconventionale.
Prin sentinta comerciala nr.14319/06.10.2006 pronuntata in dosarul nr.19517/299/2006, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a admis exceptia de necompetenta materiala a instantei a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti.
Au fost avute in vedere disp. art.2 alin.1 pct.1 C.pr.civ. si art.17 C.pr.civ.
Dupa declinarea pricina a fost inregistrata sub nr.2983/3/2007, pe rolul Tribunalului Bucuresti.
In cauza s-au administrat probele cu inscrisuri si expertiza contabila judiciara.
Prin sentinta comerciala nr.8068/30.06.2008, pronuntata in dosarul nr.2983/3/2007 Tribunalul Bucuresti a admis cererea asa cum a fost precizata; a dispus evacuarea paratei din spatiul proprietatea reclamantei, in suprafata totala de 2791 m2; a respins exceptia de neexecutare a contractului si a respins cererea reconventionala ca neintemeiata.
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut, din probatoriul administrat ca reclamanta si-a indeplinit obligatiile contractuale asumate; a apreciat ca irelevant pentru valabilitatea contractului faptul achitarii, ulterior sesizarii instantei si al implinirii termenului contractului 01.10.2006, a sumelor restante datorate cu titlul de chirie si utilitati au fost inlaturate si sustinerile privind imposibilitatea de deplasare a utilajului invocate ca argument in sprijinul intervenirii tacitei relocatiuni.
Cu privire la cererea reconventionala instanta a retinut concluziile expertizei contabile, potrivit carora parata-reclamanta nu a suferit prejudicii in cursul derularii contractului de locatiune, cauzate prin fapta reclamantei.
De asemenea a fost inlaturata exceptia de neexecutare a contractului instanta apreciind nejustificat refuzul la plata, din probatoriul administrat rezultand indeplinirea cu buna credinta de catre reclamanta a propriilor obligatii.
Intrucat parata a continuat sa foloseasca spatiul, ulterior indeplinirii termenului locatiunii, in lipsa unui titlu valabil, s-a dispus evacuarea.
Impotriva sentintei a formulat apel parata reclamanta solicitand schimbarea acesteia in sensul respingerii cererii principale si admiterii cererii reconventionale.
S-a sustinut netemeinicia hotararii atacate, instanta procedand la gresita interpretare a materialului probator.
Au fost reluate argumentele invocate in prima instanta privind caracterul accesoriu al contractului de inchiriere raportat la contractul de vanzare-cumparare nr.3/18.06.2003, locatiunea mentinandu-se pe toata durata de exploatare a utilajului achizitionat.
Au fost invocate disp. art.1452 Cod civil, sustinandu-se ca daca locatarul continua sa ramana in spatiul inchiriat fara nici o impiedicare din partea locatorului, contractul se considera reinnoit situatie in care se regaseste apelanta.
In ceea ce priveste cererea reconventionala s-a sustinut ca in mod gresit instanta a apreciat ca nedovedit prejudiciul cauzat de catre reclamanta-parata ca urmare a nerespectarii propriilor obligatii asumate prin contractul de locatiune, retinand concluziile expertizei contabile, expertiza ce nu a raspuns obiectivelor propuse de catre apelanta si care nu a presupus analiza tuturor documentelor administrate de catre reclamanta.
S-a solicitat administrarea unei noi expertize contabile.
La termenul din 15.12.2008, apelanta a depus cererea precizatoare in sensul detalierii motivelor de apel invocate prin cererea introductiva.
Analizand actele si lucrarile dosarului, Curtea retine urmatoarele:
Prin contractul nr.03/18.06.2003, (fila 35 dosar 19517/299/2006) C.N.I. C. SA a vandut SC D.S. SRL utilajul "ROTATIVA TIPAR ADINC SUPER ALBERTINA".
Din cuprinsul contractului rezulta ca singura obligatie asumata de catre vanzator a fost aceea de predare a bunului la termenul stipulat in contract in timp ce cumparatorul, in afara de plata pretului s-a obligat sa preia bunul si potrivit art.4.1 alin.4 -5 din contract sa asigure demontarea si transportarea utilajului si ansamblelor acestuia cu respectarea prevederilor legale.
Prin contractul de inchiriere 1 Bis/01.08.2003 fila 6 dosarul nr.1917/299/2006 C.N.I.C. SA a inchiriat spatiul in suprafata de 2.487 m2, ulterior prin acte aditionale suplimentat, in vederea exploatarii utilajului achizitionat prin contractul de vanzare 3/18.06.2003 pentru un termen de 3 ani, termen modificat prin actul aditional 3/20.04.2005 cu posibilitatea prelungirii acestuia, locatorul obligandu-se exclusiv sa predea bunul inchiriat si sa asigure folosinta acestuia pe toata perioada derularii contractului.
Din analiza clauzelor contractuale ale celor doua contracte de vanzare si inchiriere si a actelor aditionale modificate rezulta intre acestea nu exista un raport de accesorialitate, afirmatiile apelantei privind inchirierea bunului pe toata durata de folosinta a acestuia nefiind sustinute probatoriile.
Dispozitiile cuprinse in art.5 din contract nu pot fi interpretate in sensul inchirierii spatiului fara termen determinat pe toata durata de utilizare normata a utilajului, cata vreme prin acelasi contract partile au convenit inchirierea pentru o perioada determinata.
Pretul chiriei astfel stabilit s-a raportat la existenta utilajului in spatiul inchiriat pana la termenul convenit, eventual, pana la demontarea si transportarea acestuia potrivit art.4.1 alin.4 - 5 din contractul de vanzare-cumparare nr.3/18-06.2003.
Din interpretarea teleologica a clauzelor contractuale nu se poate concluzionarea nicidecum in sensul ca intentia locatorului a fost de a inchiria bunul pe durata nedeterminata.
In consecinta, nu se poate retine ca partile au convenit inchirierea spatiului pe toata durata de functionare normata a utilajului, care, contrar afirmatiilor apelantei, a fost achizitionat asa cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare in vederea dezasamblarii, ulterior aceasta optand pentru exploatarea bunului.
Cu privire la incidenta disp. art.1437 si 1452 Cod civil potrivit carora dupa implinirea termenului contractual, daca locatarul ramane in folosinta imobilului cu permisiunea locatorului, locatiunea se considera reinnoita tacit, apreciem ca acestea nu sunt aplicabile in cauza, nefiind intrunite conditiile esentiale a tacitei relocatiuni si anume acordul de vointa.
Potrivit art.1436 Cod civil contractele prin care s-a stabilit termenul locatiunii, inceteaza de drept prin trecerea termenului fara a mai fi necesara instiintarea prealabila.
Termenul locatiunii, asa cum in mod corect a retinut prima instanta s-a implinit la 01.10.2006 conform celor stipulate de parti in contractul de locatiune asa cum a fost modificat prin actele aditionale.
Locatorul si-a manifestat expres vointa de a nu prelungi contractul de inchiriere potrivit notificarilor 2550/01.06.2006 si 3825/03.10.2005 precum si sesizand instanta cu actiune in constatarea rezilierii contractului si evacuare, la data de 13.06.2006.
De altfel, prin cererea formulata sub nr.37448/3/2006 SC D.S. SRL a solicitat instantei obligarea CNIC SA, la prelungirea contractului de inchiriere, recunoscand implicit implinirea termenului locatiunii, instanta constatand irevocabil desfiintarea acestuia la termenul convenit de parti 10.2006 prin sentinta civila 4201/27.03.2007 definitiva prin decizia Curtii de Apel Bucuresti 445/12.10.2007 a Curtii de Apel Bucuresti si irevocabila prin decizia nr.2551/24.09.2008 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie.
Cu privire la cererea reconventionala prin care s-au solicitat despagubiri in suma de 80.000 Ron, contravaloarea prejudiciului cauzat societatii comerciale ca urmare a nerespectarii obligatiilor contractuale, prin neasigurarea accesului la utilajul cumparat, al accesului cu masina in incinta imobilului si sistarea furnizarii agentului termic din probatoriul administrat, documente contabile si expertiza contabila judiciara nu a rezultat cauzarea unui prejudiciu prin fapta culpabila a locatorului, care si-a indeplinit cu buna credinta obligatiile asumate prin contractul de inchiriere.
Prin contractul de inchiriere locatorul nu s-a obligat sa asigure accesul in curtea imobilului, cu toate acestea accesul nu este limitat, fiind permis tuturor societatilor comerciale ce functioneaza in imobil; cu privire la sistarea temporara a agentului termic pentru o scurta durata de timp februarie - martie 2006, din probatoriul administrat a rezultat ca aceasta nu s-a datorat reclamantei ci unei avarii accidentale ce a afectat intregul imobil, nu unui spatiu inchiriat paratei.
Cu privire la proba cu expertiza tehnica de specialitate retine ca acesta a fost administrata cu respectarea dispozitiilor art.201 si 212 C.pr.civ.
Din analiza raportului de expertiza a rezultat ca expertul desemnat de instanta a analizat toata documentatia pusa la dispozitie, de parti; a raspuns la obiectiunile formulate de parata-reclamanta.
In mod corect s-a retinut ca solicitarea efectuarii unei contraexpertize constituie un abuz procesual, prin cererea formulata urmarindu-se exclusiv tergiversarea cauzei.
Cu privire la cererea intemeiata pe disp. art.244 alin.1 pct.2 C.pr.civ. prin care SC D.S. SRL a solicitat suspendarea judecatii pana la solutionarea cauzei penale avand ca obiect plangerile penale formulate impotriva reprezentantilor C.N.I.C. SA si a expertizelor contabile NM si ME, instanta de fond a respins cererea apreciind ca nu exista o legatura de cauzalitate intre obiectul dosarului penal si cauza dedusa judecatii, intrucat persoanele impotriva carora s-a dispus inceperea urmaririi penale nu mai au calitatea de reprezentanti ai societatii.
Instanta apreciaza ca nu se impune suspendarea cauzei in temeiul art.244 alin.1 pct.2 C.pr.civ. intrucat faptele pentru care s-a dispus inceperea urmaririi penale privesc stabilirea pretului de pornire al licitatiei avand ca obiect vanzarea activelor societatii precum si pretul chiriei practicat in alt contract decat cel in litigiu, aspect irelevant fata de obiectul cauzei care priveste incetarea contractului de inchiriere prin implinirea termenului si evacuarea pentru lipsa de titlu; cu privire la plangerea formulata impotriva expertilor contabili, nu s-a probat inceperea urmaririi penale, asa cum rezulta din ordonanta de restituire nr.6622/P/2007 din 28.01.2008 fila 55 dosar fond.
In consecinta, in mod corect instanta de fond constatand desfiintat contractul de inchiriere, aspect asupra caruia instantele s-au pronuntat irevocabil, a admis cererea precizata a C.N.I.C. SA dispunand evacuarea paratei SC D.S. SRL pentru lipsa de titlu si, retinand nedovedita cauzarea unui prejudiciu parata prin fapte culpabile a respins cererea reconventionala.
Apreciind temeinica si legala sentinta atacata, in conf. cu art.296 C.pr.civ. a respins apelul ca nefondat. (C.S.)