Anulare act - suspendarea Hotararii Asociatiei de Proprietari. Sentinta civila nr. 17076 din data de 10.10.2014
pronunțată de Judecatoria Sectorului 1

Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
Astfel cum reiese din inscrisurile aflate la f. 11 - 31 reclamantii sunt proprietarii apartamentului nr. _situat la etajul 6, corp B, in imobilul din Sos N., nr. 110-112, sector 1, Bucuresti, dreptul de proprietate fiind dobandit prin contractul de vanzare - cumparare nr. 907/18.04.2013 autentificat de BNP A.L. C. si A.
La momentul dobandirii dreptului de proprietate asupra apartamentului mentionat era in derulare un contract de inchiriere incheiat la data de 14.03.2012 intre vanzatorul din contractul de vanzare - cumparare nr. 907/18.04.2013, in calitate de proprietar - locator, si Statul I., prin Ambasada statului I. la Bucuresti, in calitate de chirias. Pozitia locatorului in acest contract de inchiriere a fost preluata de catre reclamanti odata cu dobandirea dreptului de proprietate asupra apartamentului, astfel cum reiese din "actul tripartit" incheiat la data de 14.03.2012, act aditional la contractul de locatiune. Termenul locatiunii a fost stabilit pana la data de 30.03.2017, cu posibilitatea prelungirii contractului.
Conform procesului verbal depus la f. 32 - 36, la data de 20.03.2014 Asociatie de Proprietari din sos. N., nr. 110 - 112, sector 1, Bucuresti a adoptat mai multe hotarari, prin care si aceea de a impune reclamantilor, proprietari ai apartamentului nr. B 65, o taxa lunara in valoare de 800 euro pentru exprimarea acordului asociatiei in vederea inchirierii apartamentului.
Din acelasi proces verbal reiese ca, pentru a de impune aceasta masura, s-a avut in vedere faptul ca in respectul apartament locuieste un chirias ce face parte din personalul ambasadelor tarilor prezentate oficial de MAE ca fiind nesigure pentru calatorii, aflat in zone de conflict sau nominalizate ca tinte ale terorismului. S-a mai apreciat ca situatia inchirierii acelui apartament unui membru al corpului diplomatic al Israelului potenteaza un real pericol pentru siguranta celorlalti proprietari, intrucat acestea este demnitar sub paza, ce reprezinta un stat implicat in situatii conflictuale la nivel mondial. Asociatia a apreciat ca acceptarea unei asemenea situatii implica un pericol potential pentru proprietari si cladire, ceea ce impune acordarea unor sume compensatori acceptantilor de risc.
Potrivit art. 26 din legea nr. 230/2007 "daca o hotarare a adunarii generale este contrara legii, statutului sau acordului de asociere a asociatiei de proprietari ori este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor, acestia pot ataca in justitie respectiva hotarare, in termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea in justitie nu intrerupe executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia."
In raport de Decizia Curtii Constitutionale nr. 670 din data de 16/06/2011 si de data comunicarii hotarari atacate catre reclamanti (f. 32, 36 - 37), instanta retine ca prezenta actiune a fost introdusa in termenul legal.
Conform art. 4 alin. 1 din legea nr. 230/2007 "asociatia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietatii comune care, pe langa drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii". Totodata, art. 24 alin. 1 din acelasi act normativ stabileste ca "adunarea generala poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari (jumatate plus unu) sunt prezenti personal sau prin reprezentant legal". Din coroborarea acestor texte legale, instanta retine ca asociatia de proprietari - avand personalitate juridica si fiind un subiect de drept distinct de persoanele fizice care o compun - poate adopta hotarari numai in domeniul de activitate al asociatiei potrivit scopului sau.
In aprecierea instantei, prin hotararea atacata in prezenta cauza Asociatia de Proprietari parata a impus nu o "taxa" ci o veritabila amenda lunara reclamantilor pentru exercitarea prerogativei folosintei a unui drept fundamental - dreptul de proprietate privata. Instanta retine ca nicio norma legala nu permite unei Asociatii de Proprietari sa sanctioneze astfel proprietarii din condominiu.
Referitor la sustinerile paratei, exprimate in intampinare si in sedinta publica de la 19.09.2014, instanta retine urmatoarele:
Impunerea unei taxe lunare de 800 euro reclamantilor pentru exercitarea unui drept fundamental nu poate fi decat de natura sa produca daune intereselor proprietarilor vizati, indiferent de cuantumul chiriei percepute de reclamanti. Argumentele paratei in acest sens sunt total neintemeiate, neputandu-se argumenta ca o astfel de masura este legala intrucat reclamantii percep o chirie ridicata astfel ca au fonduri suficiente pentru a achita taxa impusa.
De asemenea, instanta nu poate sa nu observe ca acel contract de locatiune cu acelasi chirias isi producea efectele inca din luna martie 2012, respectiv cu mai mult de un an inainte ca reclamantii sa devina proprietarii apartamentului nr. _. Or, asociatia nu a adoptat o astfel de masura in sarcina vechiului proprietar, iar masura vizata a fost introdusa la 2 ani dupa incheierea contractului de locatiune.
Retinand scopul constituirii Asociatiei de Proprietari parate trasat de dispozitiile legii nr. 230/2007, instanta apreciaza ca hotararea atacata excede domeniul sau de activitate, si din acest punct de vedere masura impusa fiind nelegala.
In deplin acord cu parata, instanta apreciaza ca masurile de protectie a chiriasului apartamentului nr. B_ pot fi de natura a afecta ceilalti proprietari ce locuiesc in condominiu. Insa acesti proprietari sunt persoane fizice, subiecte de drepturi si obligatii distincte de Asociatie, chiar daca sunt membrii ai acesteia din urma. In alte cuvinte, in scopul pentru care o Asociatie de Proprietari a fost constituita, aceasta nu poate actiona ca legiuitor in beneficiul esentialmente personal al unor proprietari, lezand interesele altora. Chiar din fundamentarea masurii rezulta ca aceasta taxa lunara a fost impusa cu titlu compensator in beneficiul "acceptantilor de risc". In alte cuvinte, Asociatia parata a decis ca se impune a fi reparat un prejudiciu moral pretins de ceilalti proprietari din condominiu, prejudiciul presupus nefiind constatat de nicio instanta judecatoreasca.
Or, Asociatia de proprietari, in infaptuirea scopului pentru care a fost creata, nu poate repara presupuse prejudicii morale pretinse de persoane fizice membre. Acestea din urma, fiind subiecte distincte de drept, au ele insele la dispozitie suficiente cai legale pentru a-si proteja propriile interese ce nu au nicio legatura cu asociatia de proprietari.
Nu in ultimul rand, instanta retine ca solutiile pronuntate in dosarul cu nr. 21428/299/2014 nu au relevanta fata de prezenta cauza, intrucat in respectivul litigiu s-au analizat exclusiv conditiile impuse de procedura ordonantei presedintiale, nefiind pus in discutie fondul dreptului.
Fata de considerentele expuse, instanta apreciaza cererea formulata ca fiind intemeiata, urmand a o admite si, in consecinta, va dispune anularea partiala a Hotararii din data de 20.03.2014 a Asociatiei de proprietari din sos. N., nr. 110 - 112, sector 1, Bucuresti, respectiv, in ceea ce priveste decizia de instituire a taxei de asociatie in valoare de 800 euro pentru exprimarea acordului asociatiei in vederea inchirierii apartamentului nr. B_.
In temeiul art. 453 alin. 1 NCPC, intrucat parata a cazut in pretentii, va fi obligata la plata catre reclamanti a cheltuielilor de judecata constand in taxa judiciara de timbru (20 lei) si in contravaloarea onorariului avocatial. Instanta va limita, insa, suma solicitata cu titlu de onorariu avocatial de catre reprezentantul reclamantilor de la valoarea de 21.913,28 lei la cuantumul de 2580 lei, tinand cont de complexitatea cauzei deduse judecatii, de activitatea prestata de avocat precum si de numarul termenelor de judecata acordate in cauza. In ceea ce priveste suma de 316,98 lei, mentionata pe factura fiscala depusa de reclamanti la f. 216 in dosar - cu titlu de taxe judiciare de timbru, taxe postale, costuri de deplasare - instanta nu o va acorda, apreciind ca nu s-au produs dovezi pentru aceste cheltuieli judiciare, exceptand contravaloarea taxei de timbru ce s-a stabilit deja ca va fi acordata.