obligatia de a incheia contract de vanzare-cumparare Sentinta civila nr. 21707 din data de 14.12.2011
pronunțată de Judecatoria Iasi

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 2614/245/2011 reclamantul C. I.-C. a chemat in judecata paratul C. L. Iasi solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligat sa-i incheie contract de vanzare-cumparare pentru imobilul de locuit situat in Iasi, str. V nr. x.
In motivarea cererii reclamantul a sustinut ca locuieste in acest imobil din anul 1996, in calitate de chirias, imobilul fiind in administrarea paratului. Motivat de faptul ca imobilul nu a fost revendicat in temeiul disp. Lg. 112/1995 si pentru faptul ca alte locuinte cu acelasi regim juridic au fost vandute catre chiriasi a efectuat demersuri pentru a cumpara imobilul insa a primit doar raspunsuri evazive. Intrucat prin Lg. 10/2001 chiriasilor le-a fost recunoscut un drpt de preemtiune pentru cumpararea acestor locuinte s-a adresat instantei de judecata.
Reclamantul nu a indicat temeiul de drept al cererii sale.
Legal citat, paratul C. L. Iasi a depus intampinare prin care a intes sa invoce exceptia lipsei calitatii sale procesual pasive, motivat de faptul ca este doar administratorul bunurilor din domeniu public si privat la Municipiului Iasi, proprietar fiind acesta din urma, in conformitate cu art. 21 din Lg. 215/2001, modificata.
Pe fondul cauzei paratul a aratat ca solicita respingerea actiunii ca neintemeiata motivat de faptul ca art. 9 din Lg. 112/1995 prevede doar posibilitatea cumpararii acestor apartamente, iar art. 6 din HG 20/1996 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Lg. 112/1995 stabileste faptul ca dreptul de a cumpara aceste apartamente il au doar chiriasii care, avand un contract de inchiriere valabilo, ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii, ori reclamantul nu avea calitatea de chirias, apartamentul fiindu-i atribuit in inchiriere in anul 1996.
Prin precizari scrise depuse la data de 09.05.2011 reclamantul si-a modificat cererea in sensul ca intelege sa se judece in contradictoriu cu paratul Municipiul Iasi, solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligat sa-i incheie contract de vanzare-cumparare pentru imobilul de locuit situat in Iasi, str. Vovidenie nr. 23 si a dezvoltat motivarea cererii initiale.
In drept reclamantul a aratat ca isi intemeiaza cererea pe disp. art. 9 si 13 din Lg. 112/1995, art. 1073-1076 C. civ. si HCLM Iasi nr. 165/20.10.1997.
Alaturat actiunii reclamantul a depus copile unor sentinte civile prin care s-au solutionat spete asemanatoare cu cea a sa, cu titlu de practica judiciara.
Fata de exceptia invocata de catre C. L. si avand in vedere precizarile reclamantului instanta de judecata a apreciat ca nu se mai impune solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a acestuia.
Paratul Municipiul Iasi a depus intampinare prin care solicita respingerea actiunii reclamantului motivat de faptul ca cererea modificatoare a fost facuta cu depasirea termenului legal prev. de art. 132 C. proc. civ.
Exceptia tardivitatii cererii modificatoare a fost solutionata la termenul de judecata din data de 29.06.2011, in sensul respingerii pentru motivele expuse in considerentele incheierii.
In dovedirea actiunii reclamantul a solicitat proba cu inscrisuri, proba pe care instanta de judecata a apreciat-o ca fiind utila si concludenta, a incuviintat-o si a procedat la administrarea acesteia.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta de judecata retine urmatoarele:
Prin cererea adresata instantei reclamantul a solicitat ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna obligarea paratului sa-i incheie contract de vanzare-cumparare pentru imobilul de locuit situat in Iasi, str. V nr. x.
Din inscrisurile depuse la dosar rezulta ca reclamantul este titularul contractului de inchiriere nr. 490 pentru acest imobil din anul 1996, contract reinnoit sub nr. 3641/04.06.1999 si ulterior sub nr. 3641/19.05.2009, cu valabilitate pana in 19.05.2014, imobilul nefiind revendicat in baza Lg. 10/2011, conform adeverintei nr. 86896/19.10.2011 eliberata de parat.
Refuzul de a vinde catre reclamant imobilul de locuit este justificat de faptul ca reclamantul a dobandit calitatea de chirias in anul 1996, deci dupa intrarea in vigoare a Lg. 112/1995.
Conform disp. art. 9 din Legea nr.112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare" Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului." , iar art.42.1 pct. B din HG nr.250/2007 pentru aprobarea N.M. de aplicare unitara a Legii nr.10/2001 prevad ca" Pentru imobilele cu destinatia de locuinte, care nu s-au restituit in natura, detinatorul actual dobandeste vocatia de a le instraina catre chiriasi, insa aceasta instrainare se va face potrivit legislatiei in vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 , cu modificarile ulterioare, si Legii nr. 10/2001, republicata, cu modificarile ulterioare."
Reiese in acelasi timp din disp. art. 42 alin.3 din Legea nr.10/2001 faptul ca imobilele cu destinatia de locuinte, ce nu au fost restituite fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot fi instrainate catre actualii chiriasi care au un drept de preemtiune. Refuzand solutionarea cererii reclamantului de vanzare-cumparare a spatiului in litigiu, paratul a refuzat de fapt incheierea contractului de vanzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, iar aceasta atitudine indreptateste chiriasul sa isi valorifice in instanta vocatia la cumparare, in limita drepturilor locative conferite prin contractul de inchiriere.
Este reala sustinerea reclamantului referitoare la imprejurarea ca, potrivit O.U.G. nr. 40/1999 si art. 42 din legea nr. 10/2001, republicata, imobilele cu destinatie de locuinte care in urma procedurilor prevazute la capitolul III nu se restituie persoanelor indreptatite pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare, chiriasii avand un drept de preemptiune. Recunoasterea dreptului de preemptiune in favoarea chiriasilor presupune posibilitatea legala a detinatorilor de a vinde unor terte persoane atunci cand oferta concreta a proprietarului nu se intalneste cu acceptarea ferma a chiriasului.
Dar problema este caror categorii de chiriasi le sunt incidente cele doua acte normative evocate, cine sunt subiectii reglementarilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 si art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolva conflictul aplicarii lor in timp. Data fiind contradictorialitatea evidentiata in cazul celor doua texte legale, este important de stiut cum se manifesta ele in timp, pentru ca, de principiu, legea civila incepe sa actioneze din momentul intrarii in vigoare si nu are putere retroactiva. Inseamna ca norma noua nu are in vedere relatiile civile nascute inaintea intrarii ei in vigoare, ceea ce creeaza cadrul teoretic pentru coexistenta unor legi diferite in intervalul necesar pana la epuizarea raporturilor juridice. Chestiunea se simplifica daca se analizeaza campul de aplicare al celor doua legi, prin prisma subiectilor carora li se adreseaza. In vreme ce Legea nr. 112/1995 se refera la chiriasii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbeste despre chiriasi, la fel si normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite in privinta Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipuleaza ca dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiesc il au numai chiriasii care, avand un contract de inchiriere valabil incheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii.
Rezulta ca dreptul la cumparare conferit titularilor contractelor de inchiriere, corelativ obligatiei de vanzare in sarcina detinatorilor, este conditionat de valabilitatea contractului, dar si de imprejurarea ocuparii efective a locuintei la data de 29 ianuarie 1996 - data intrarii in vigoare a Legii nr. 112/1995. Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de instrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobandirea unui bun in proprietate si, odata castigat prin intrunirea celor doua cerinte inserate in H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii in materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea in vigoare nu poate fi inlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea intre chiriasii care s-au grabit sa dobandeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vanzarea pana la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavand o ratiune obiectiva, legala.
In acest context refuzul paratului de a vinde reclamantului imobilul apare nejustificat cat timp acesta a optat pentru cumparare in conditiile in care prin instituirea vocatiei de a vinde conferita de legiuitor detinatorilor actuali ai spatiilor acest drept nu se afla la latitudinea lor, din punct de vedere al momentului de exercitare.
Astfel interpretand si coreland disp. art. 42.1 pct.B din HG nr.250/2007 cu cele ale art. 9 alin.1 din Legea nr.112/1995 reiese ca "_ detinatorul actual dobandeste vocatia de a le instraina catre chiriasi, insa aceasta instrainare se va face potrivit legislatiei in vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995_", adica in conditiile existentei unei optiuni de cumparare, ceea ce inseamna ca nimic nu-i impiedica pe detinatorii unor asemenea imobile sa stabileasca in mod liber momentul la care vor sa vanda, fara a neglija dreptul de preemtiune al chiriasilor ce le ocupa, insa dreptul de a alege acest moment este subordonat dreptului de optiune al chiriasilor in cazul in care au primit spre solutionare o cerere scrisa prin care acestia au solicitat cumpararea spatiului cu destinatie de locuinta, neavand vreun motiv intemeiat pentru a refuza incheierea contractului de vanzare cumparare cu privire la acesta, in cazul unei asemenea solicitari.
Obligarea unitatii administrativ-teritoriale, prin primar, la vanzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr. 112/1995, in conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului, deoarece obligatia de a vinde este o obligatie in rem, instituita in considerarea obiectului (locuinta preluata in proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatie in personam, reglementata in considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut in vedere si ca actualul titular al locuintelor supuse vanzarii a detinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislatiei de dupa 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinta crearea unor situatii inechitabile, prin recunoasterea dreptului noului" proprietar de a stabili in mod arbitrar asupra instrainarii imobilelor aflate sub incidenta Legii nr. 112/1995, in raport de momentul la care chiriasul si-a exprimat optiunea de a cumpara. In aprecierea existentei unei eventuale incalcari a dreptului de dispozitie al vanzatorului trebuie avut in vedere si faptul ca obligatia de a vinde este instituita printr-o dispozitie legala conforma prevederilor art. 41 din Constitutie care, garantand dreptul de proprietate, prevad expres si ca limitele si continutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.
Determinand continutul si limitele acestor drepturi" legiuitorul are in vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, in considerarea carora stabileste dimensiuni si limite, iar daca ne raportam la cazul dedus judecatii in speta, trebuie mentionata obligatia statului de a crea conditiile necesare pentru cresterea calitatii vietii, stabilita de art. 134 alin.(2) lit. f) din Constitutie si, mai ales, de a lua masuri de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent (art. 43 alin.(1) din Constitutie), or, prin art.9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizeaza o masura in acest sens. Desi reclamantul a efectuat demersuri pentru vanzarea-cumpararea locuintei, titularul dreptului de proprietate nu a inteles sa perfecteze contractul de vanzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, cu atat mai mult cu cat prin HCLM Iasi nr. 165/1997 s-a aprobat vanzarea catre chiriasii titluari ai apartamentelor care nu se restituie in natura, accesul reclamantului la justitie nu poate fi ingradit, reclamantul putand initia o actiune in justitie in vederea valorificarii drepturilor sale edictate de Legea nr. 112/1995, cu respectarea tuturor garantiilor prevazute de art.6 din CEDO.
Fata de cele mai sus expuse instanta de jduecata constata intemeiata actiunea reclamantului si pe cale de consecinta o va admite ca atare.