Pentru obtinerea in natura a imobilului ce a format obiectul contractelor de vanzare - cumparare atacate este necesar sa se obtina anularea acestora. In lipsa unei hotarari de anulare a contractelor de vanzare-cumparare si in lipsa unei hotarari anterioare intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001, care sa fi dat nastere unui bun in sensul Conventiei Europene a Drepturilor Omului in patrimoniul apelantei reclamante, aceasta din urma poate obtine doar masuri reparatorii prin echivalent.
Art. 18 lit. c si art. 46 alin. 2 din Legea 10/2001
Prin cererea din data de 22.08.2002, inregistrata la Tribunalul Bucuresti Sectia a V -a Civila, sub nr. 4438/2002, reclamanta a chemat in judecata pe paratii Primaria Municipiului Bucuresti prin Primar General, Consiliul General al Municipiului Bucuresti, Primaria Sector 2 Bucuresti, MD si SM, solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate preluarea abuziva, fara titlu, de catre Statul Roman a imobilului situat in Bucuresti, sa dispuna restituirea in natura a imobilului catre reclamanta si sa dispuna constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare incheiate intre parata Primaria Sectorului 2 Bucuresti, in calitate de vanzatoare (mandatara a Statului Roman) si paratii, in calitate de cumparatori, cu obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
Reclamata a mai aratat ca a formulat notificare in baza Legii nr. 10/2001, paratii cunosteau sau puteau sa cunoasca faptul preluarii abuzive a apartamentului, astfel ca au fost de rea credinta la incheierea contractului de vanzare cumparare pe Legea nr. 112/1995.
Tribunalul a retinut ca reclamanta nu a facut dovada unor motive bine justificate straine de culpa acesteia si care sa excluda forta majora din care sa rezulte imprejurarea ca termenul de prescriptie a dreptului material la actiune privind anularea contractului de vanzare-cumparare nr. 03070/31.03.1997 incheiat intre SC Apolodor SA si paratul a fost depasit din motive neimputabile acesteia.
Dincolo de aceasta situatie de fapt instanta a apreciat ca este indrituita sa examineze, in cadrul plenitudinii de competenta, potrivit dispozitiilor art. 6 din Legea nr. 2131998, valabilitatea preluarii unui imobil in proprietatea statului, analiza ce se poate face prin examinarea tuturor actelor normative la data preluarii. Tribunalul a retinut ca Decretul - Lege nr. 92/1950 nu a putut produce nici un efect cu privire la imobilele preluate de stat, el fiind in raport de dispozitiile art. 18 din Constitutia Romaniei din 1948, in vigoare la data emiterii decretului, neconstitutional si prin urmare nu a putut transmite dreptului de proprietate catre stat. De altfel, chiar legiuitorul roman a stabilit ca imobilele nationalizate in baza Decretului nr. 92/1950 sunt preluate in mod abuziv .
Relativ la cererea reclamantei privind anularea contractului de vanzare-cumparare numarul 04925 din 21.10.1998 incheiat intre SC Apolodor SA si ML cu privire la imobilul situat in Bucuresti, tribunalul a retinut ca acest capat de cerere este neintemeiat.
Potrivit dispozitiilor art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, toate actele juridice de instrainare a bunurilor imobile ce fac obiectul de reglementare al legii si care au intrat in proprietatea statului fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, afara de cazul in care au fost incheiate cu buna - credinta. Retinandu-se de catre instanta ca preluarea imobilului s-a facut de la un proprietar si ca actul normativ de preluare nu si-a putut produce efectele cu privire la transmiterea dreptului de proprietate fiind in neconcordanta cu prevederile art. 8, 10, 11, 16 din Constitutia Romaniei din 1948, a ramas de analizat daca in cauza se verifica situatia de exceptie edictata de dispozitiile art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, respectiv buna - credinta.
Buna credinta este definita de art. 1898 Cod civil ca fiind credinta achizitorului ca cel de la care a dobandit imobilul avea insusirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Ea se presupune intotdeauna, sarcina probei revenind aceluia care invoca reaua credinta.
Numai in situatia in care paratii ar fi avut cel mai mic dubiu asupra valabilitatii titlului statului, deci asupra faptului ca a operat transmiterea dreptului de proprietate in patrimoniul acestuia la momentul preluarii, paratii ar fi considerati de rea credinta.
Tribunalul a retinut ca acest dubiu nu putea rezulta din simpla cunoastere a imprejurarii ca imobilul a fost preluat de stat in perioada regimului comunist si ca putea fi oricand revendicat, interpretarea contrara lasand art. 46 alin. 2 teza a II-a din Legea nr. 10/2001 fara aplicare, deoarece prin ipoteza toti chiriasii din imobilele nationalizate stiau ca exista aceasta posibilitate. Pe de alta parte, paratii cumparatori nu aveau nici o calitate in baza careia sa analizeze valabilitatea titlului statului, ci doar obligatia de diligenta privind aflarea titlului statului, caci prima operatiune era exclusiv de competenta instantelor judecatoresti.
Curtea retine ca a intrat in puterea lucrului judecat partea din hotararea primei instante prin care s-a constatat ca reclamanta are calitate de mostenitoare a defunctei FS. De asemenea Curtea retine ca a intrat in puterea lucrului judecat aspectul (necontestat de catre intimati si sustinut de catre apelanta) conform caruia imobilul a fost preluat de stat fara titlu (in mod abuziv) si aspectul stabilit in primul ciclu procesual conform caruia cererea de restituire in natura a imobilului trebuie analizata din perspectiva legislatiei speciale incidente in materia imobilelor preluate in mod abuziv de stat.
Date fiind cele aratate anterior, Curtea retine la fel ca prima instanta ca pentru obtinerea in natura a imobilului ce a format obiectul contractelor de vanzare - cumparare atacate este necesar sa se obtina anularea acestora. In lipsa unei hotarari de anulare a contractelor de vanzare-cumparare si in lipsa unei hotarari anterioare intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001, care sa fi dat nastere unui bun in sensul Conventiei Europene a Drepturilor Omului in patrimoniul apelantei reclamante, aceasta din urma poate obtine doar masuri reparatorii prin echivalent.
Sub aspectul respingerii cererii de repunere in termenul de prescriptie de catre prima instanta, Curtea constata ca s-a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art. 19 din Decretul nr. 167/1958. Cererea apelantei de repunere in termenul de prescriptie nu cuprinde motivele justificate, straine de culpa sa, din care sa rezulte imprejurarea ca termenul de prescriptie a fost depasit din motive neimputabile. In lipsa acestora nu se poate aprecia nici macar daca cererea de prescriptie a fost formulata in termenul de o luna de la incetarea cauzelor care au justificat depasirea termenului.
Procedand la judecarea cererii de repunere in termenul de prescriptie, prima instanta s-a conformat intru totul dispozitiilor din decizia civila nr.763/A/05.12.2005, in care se arata expres ca doar dupa judecarea acestei cereri se poate aprecia asupra legalitatii si temeiniciei hotararii prin care a fost admisa exceptia prescriptiei dreptului la actiunea in anularea contractelor de vanzare cumparare.
Curtea gaseste ca fiind incorecte aprecierile apelantei relative la nerespectarea dispozitiilor art. 315 alin. 1 de catre prima instanta deoarece singura interpretare posibila a continutului deciziei nr. 763/2005 (mentinuta in recurs) este aceea ca instanta nu se putea pronunta asupra exceptiei prescriptiei decat dupa ce solutiona cererea de repunere in termenul de prescriptie.
Nu pot fi retinute sustinerile apelantei reclamante conform carora prima instanta a aplicat in mod gresit, dispozitiile relative la prescriptie, unei actiuni imprescriptibile extinctiv. Actiunea in anulare sau constatare a nulitatii absolute a unui contract de vanzare - cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995, este o actiune personala, prescriptibila, in termenul special de prescriptie, prevazut in art. 45 alin. ultim din Legea nr. 10/2001 (ultima renumerotare). Oricum actiunea in anulare sau in constatarea nulitatii unui contract nu este o actiune reala cum sustine apelanta - reclamanta.
Fata de cele aratate, Curtea constata ca solutia de respingere a cererii de repunere in termen si solutia de admitere a exceptiei prescriptiei dreptului la actiune in privinta contractului nr. 03070/31.03.1997 sunt corecte.
Relativ la respingerea ca nefondata a actiunii in anularea contractelor de vanzare-cumparare nr. 04925/1998 si 04427/1998, Curtea retine de asemenea ca prima instanta a facut o corecta aplicare a legii.
Art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, stabileste clar ca actele juridice de instrainare avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care au fost incheiate cu buna credinta.
Atat doctrina cat si practica judiciara sunt constante in a aprecia ca nefiind rasturnata prezumtia de buna credinta in situatia in care anterior incheierii actelor de instrainare fostul proprietar nu si-a exhibat in vreun fel dorinta de a redobandi proprietatea imobilului. Pentru rasturnarea prezumtiei de buna credinta, nu este obligatoriu ca fostul proprietar sa fi contestat in justitie titlul statului sau sa fi formulat o cerere in termenul si in forma cerute de Legea nr. 112/1995, dar este necesar ca statul sa fi fost incunostintat (somatie, memoriu, notificare, etc.) in vreun fel in legatura cu intentia fostului proprietar sau a succesorului acestuia de a redobandi imobilul. Fiind o chestiune de fapt, prezumtia de buna credinta ar putea fi rasturnata si in situatia in care fostul proprietar locuia intr-un alt apartament din imobilul ce a fost instrainat prin Legea nr. 112/1995 si ar dovedi ca a adus la cunostinta chiriasilor dorinta sa de a redobandi imobilul.
In speta, lipsa oricaror demersuri a fostului proprietar sau al succesorului acestuia, anterior incheierii celor doua contracte de vanzare - cumparare, este de necontestat, astfel ca solutia primei instante de retinere a bunei credinte a chiriasilor cumparatori este singura conforma cu probele administrate. Consecinta bunei credinte a cumparatorilor este salvgardarea legala a contractului de vanzare cumparare. In privinta persoanei indreptatite la masuri reparatorii conform Legii nr. 10/2001 (apelanta reclamanta) consecinta valabilitatii actelor de instrainare este aceea ca masurile reparatorii ce vor fi acordate vor fi stabilite in echivalent conform legislatiei in vigoare (titlul VII din Legea nr. 247/2005) la valoarea de piata a imobilelor preluate abuziv.
CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A IV-A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR.228 A din 25.03.2010