Litigiu comercial. Reziliere contract de inchiriere. Conditii
C. civ., art. 1020, art. 1079
Potrivit art. 1020 din Codul civil, conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau.
Chiar cand partile reproduc in conventia lor prevederile art. 1020, ceea ce ele pot face tocmai pentru a-si atrage reciproc atentia asupra consecintelor pe care le-ar produce neexecutarea obligatiilor corelative, contractul nu este desfiintat de drept, prin simpla manifestare de vointa a creditorului, care trebuie sa se adreseze instantei cu actiunea in rezolutiune sau in reziliere, dupa caz.
In situatia in care pactul comisoriu nu prevede in mod expres rezilierea contractului fara chemare in judecata, inseamna ca aceasta nu opereaza decat daca debitorul a fost actionat in instanta, si chiar dupa introducerea unei actiuni in reziliere contractul subzista si debitorul poate sa previna rezilierea executandu-si obligatiile, dar numai pana la pronuntarea unei hotarari definitive.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia comerciala, decizia civila nr. 192 din 21 octombrie 2008, (Csaba Bela Nasz)
Prin sentinta civila nr. 68/P.I. din 29 ianuarie 2008 pronuntata in dosarul nr. 8576/30/2007 Tribunalul Timis a admis actiunea formulata de reclamantii Municipiul T, reprezentat prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T si Primaria Municipiului T impotriva paratei S.C. O S.R.L. Timisoara si a dispus rezilierea contractului de inchiriere nr. 392/1998 incheiat intre parti, evacuarea societatii parate din spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta situat in loc. T, jud. Timis, in suprafata de 55,57 mp., inscris in C.F. nr. 8113 si obligarea acesteia sa plateasca reclamantilor suma de 25.618 lei reprezentand diferenta chirie, majorari de intarziere si penalitati de intarziere.
Pentru a pronunta aceasta hotarare tribunalul a retinut ca desi reclamantii au recalculat legal prin rectificare chiria datorata de S.C. O S.R.L. Timisoara, conform art. 4 alin. (2) din contract, parata nu a achitat aceste sume, si cu toarte ca societatea a fost legal citata aceasta nu a formulat intampinare, astfel ca in privinta sa instanta a facut aplicarea art. 225 din Codul de procedura civila. Constatand ca s-a indeplinit si procedura concilierii directe, in temeiul art. 1410, 1429, 1073, 1066 din Codul civil si art. 7201 din Codul de procedura civila, tribunalul a admis actiunea reclamantilor apreciind-o ca fiind intemeiata, ordinele de plata depuse de parata privind plata sumelor de 2.915 lei si 3.174 lei nefiind considerate opozabile reclamantilor intrucat nu cuprind perioada pentru care s-a achitat chiria respectiva.
Impotriva sentintei de mai sus a declarat apel parata S.C. O S.R.L. Timisoara solicitand schimbarea in tot a hotararii atacate, iar pe fond respingerea actiunii introductive ca fiind neintemeiata, cu obligarea reclamantilor la asigurarea folosintei nestingherite a spatiului inchiriat pe toata durata contractului.
Prin decizia civila nr. 192 din 21 octombrie 2008 Curtea de Apel Timisoara a admis apelul paratei si a schimbat in tot hotararea atacata in sensul ca a respins actiunea reclamantilor.
Pentru a hotari astfel instanta de control judiciar a retinut ca reclamantii intimati au actionat in judecata societatea apelanta solicitand rezilierea contractului de inchiriere nr. 392/1998 avand ca obiect spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta situat in loc. T, jud. Timis, in suprafata de 55,57 mp., inscris in C.F. nr. 8113, evacuarea paratei din acest imobil si obligarea acesteia la plata sumei totale de 25.618 lei reprezentand diferenta chirie, majorari de intarziere si penalitati de intarziere.
In prima instanta cererea de chemare in judecata a fost admisa in totalitate, impotriva sentintei tribunalului declarand apel parata S.C. O S.R.L. Timisoara.
In cursul judecarii apelului aceasta a achitat la zi debitele rezultate din contractul de inchiriere mentionat, aspect confirmat in scris de catre institutiile intimate prin adresa nr. SC 2008-142/20.10.2008. Ca atare, in speta sunt incidente prevederile art. 1020 din Codul civil, potrivit carora conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau.
Una din consecintele reciprocitatii obligatiilor din contractele sinalagmatice o constituie rezolutiunea sau rezilierea, dupa cum este vorba de un contract cu executare uno ictu ori de unul cu executare succesiva, pentru neexecutare prevazuta de articolul mai sus citat. Rezolutiunea sau rezilierea contractului pentru neexecutare in intregime sau in parte a obligatiilor luate de catre una din parti, intemeindu-se pe ideea de culpa, urmeaza sa nu opereze de plin drept, ci se pronunta, la cererea partii de instanta judecatoreasca care va aprecia conditiile si importanta neexecutarii obligatiei.
In principiu, debitorul este raspunzator pentru neexecutarea obligatiei sale, afara numai daca ar dovedi ca neexecutarea se datoreaza unor cauze exterioare care nu-i sunt imputabile. In materie de executare a contractului prin culpa se intelege orice neconformare a debitorului la corecta indeplinire a obligatiei. Cu toate acestea, chiar cand partile reproduc in conventia lor prevederile art. 1020 Cod civil (cum, de altfel, au procedat si cele in litigiu), ceea ce ele pot face tocmai pentru a-si atrage reciproc atentia asupra consecintelor pe care le-ar produce neexecutarea obligatiilor corelative, contractul nu este desfiintat de drept, prin simpla manifestare de vointa a creditorului, care trebuie sa se adreseze instantei cu actiunea in rezolutiune sau in reziliere, dupa caz.
Intrucat conform art. 1079 din Codul civil ajungerea la termen a unei obligatii contractuale nu constituie, prin ea insasi, o punere in intarziere a debitorului, partile pot sa prevada in contract rezolutiunea (rezilierea) conventionala, potrivit careia, in caz de neexecutare a obligatiilor de catre oricare dintre ele, rezolutiunea sau rezilierea contractului opereaza de plin drept, fara somatie, punere in intarziere sau chemare in judecata. In cazul in care pactul comisoriu nu prevede in mod expres rezolutiunea (rezilierea) contractului fara chemare in judecata urmeaza ca aceasta nu opereaza decat daca debitorul a fost chemat in judecata.
Dat fiind faptul ca rezolutiunea (rezilierea) contractului nu produce efecte decat daca s-a introdus o actiune in justitie, se intelege ca nu-si va produce efecte decat din momentul in care hotararea pronuntata de instanta a dobandit autoritate de lucru judecat. Daca pana in acest moment paratul executa obligatia contractuala, rezolutiunea (rezilierea) nu mai poate fi pronuntata. Cu alte cuvinte, in situatia in care pactul comisoriu nu prevede in mod expres rezilierea contractului fara chemare in judecata, cum este cazul in speta, inseamna ca aceasta nu opereaza decat daca debitorul a fost actionat in instanta, si chiar dupa introducerea unei actiuni in reziliere contractul subzista si debitorul poate sa previna rezilierea executandu-si obligatiile, dar numai pana la pronuntarea unei hotarari definitive.
Cum in cauza apelanta a facut dovada achitarii la zi a chiriei restante, depunand in acest sens dovezi scrise la dosar, executarea obligatiei asumate avand loc partial inainte de pronuntarea primei instante, iar restul in cursul judecarii apelului de fata, intimatii recunoscand prin adresa nr. SC 2008-142/20.10.2008 ca societatea parata a achitat intregul debit restant, Curtea apreciaza ca rezilierea solicitata de reclamanti nu mai poate fi pronuntata.
Avand in vedere, insa, ca prima instanta a admis actiunea acestora, executarea obligatiilor contractuale de catre parata avand loc doar in cadrul judecarii caii de atac declarate de parte impotriva sentintei tribunalului, in temeiul art. 296 din Codul de procedura civila, instanta va admite apelul si va schimba in tot sentinta atacata in sensul ca va respinge cererea de chemare in judecata.
In ceea ce priveste exceptia de tardivitate a apelului Curtea a retinut ca, raportat la data comunicarii hotararii tribunalului (10 aprilie 2008) si data inregistrarii cererii de apel (25 aprilie 2008), aceasta nu este intemeiata, parata respectand termenul de 15 zile prevazut de art. 284 din Codul de procedura civila.