12. DREPT CIVIL. CARTE FUNCIARA.
Aplicabilitatea prevederilor art. 25 alin.2 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 634/2006, emis de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (in forma pe care acesta o avea la data pronuntarii Incheierii). Inscrierea in CF trebuie sa reflecte si suprafata de teren rezultata din masuratori.
(decizia civila nr. 1192 din 04.11.2010, pronuntata de Curtea de Apel Craiova, in dosarul nr. 2700/311/2009)
PROBLEMA DE DREPT:
Incheierea de carte funciara prin care se solutioneaza cererea de intabulare sau modificare a dreptului de proprietate pentru o suprafata de teren pentru care exista diferente intre suprafata mentionata in act si suprafata rezultata din masuratori (cu privire la care s-a facut dovada, insa, ca nu exista obiectiuni in ce priveste limita de hotar cu suprafetele invecinate - fiind intocmit si prezentat proces-verbal de vecinatate), trebuie sa reflecte atat suprafata mentionata in act cat si suprafata rezultata din masuratori.
Prin plangerea inregistrata pe rolul Judecatoriei Slatina, la 20.03.2009, petentul M.D. a solicitat anularea incheierii nr. 3242, emisa de Biroul de Publicitate Imobiliara Slatina la 04.03.2009, in dosarul nr. 3242 si obligarea acesteia la emiterea unei noi incheieri prin care sa se noteze in cartea funciara modificarea suprafetei de teren intravilan notata sub nr. 108 in C.F. a comunei Brebeni, din 13.498,90 m.p. in 4790 m.p., in conformitate cu masuratorile efectuate de un specialist al O.C.P.I. si avizate de inspectorii de cadastru din cadrul O.C.P.I. Olt.
In motivarea plangerii s-a aratat ca prin sentinta civila nr. 6269/09.12.2005 Judecatoria Slatina s-a pronuntat asupra actiunii sale in constatarea dreptului de proprietate, pentru o suprafata de teren de 14.103,26 m.p. Cu aceeasi ocazie, s-au fixat vecinatatile pe puncte cardinale, confirmate de proprietarii terenurilor invecinate. Ulterior, cu prilejul masuratorilor efectuate in teren s-a constatat ca suprafata de 14.103,26 m.p. cuprinsa in sentinta respectiva are in realitate in teren 14.790 m.p., in conditiile in care nici vecinatatile nici punctele de reper din teren nu s-au schimbat, ele fiind aceleasi si in documentatia cadastrala. A mai sustinut petentul ca in realitate s-a produs o deplasare a coordonatelor topografice, datorata practicarii unui alt sistem de masuratori in teren, diferit de cel utilizat anterior, iar rezultatele masuratorii echivaleaza in fapt cu o crestere a suprafetei efective din teren. In drept, au fost invocate dispoz. art. 50 alin. 2 teza ultima din Legea nr. 7/1996.
Prin sentinta civila nr. 3549 din 21.05.2009 pronuntata de Judecatoria Slatina in dosarul nr. 2700/311/2009, s-a respins plangerea petentului M.D, in contradictoriu cu intimatii Consiliul Local Brebeni, C.C. si S.I., impotriva incheierii de carte funciara nr. 3242/20.02.2009 pronuntata in dosarul nr. 3242/2009, ca neintemeiata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta a retinut urmatoarele:
Prin cererea depusa de reclamantul M.D. s-a solicitat inscrierea in Cartea funciara nr. 108 a Unitatii administrativ-teritoriale comuna Brebeni a dreptului de proprietate pentru suprafata de 14.103,26 m.p. intravilan cu constructii cu notarea mentiunii privind modificarea suprafetei de teren din 13.498,90 m.p. in cea sus mentionata.
La pronuntarea incheierii s-a avut in vedere titlul de proprietate detinut de reclamant si anume sentinta civila nr. 6269 pronuntata la 09.12.2005 in dosarul nr. 5920/2005, sentinta care face dovada dreptului pretins de reclamant pentru suprafata care in mod corect a fost inscrisa in cartea funciara, respectiv aceea de 14.103,26 m.p.
In lipsa unui titlu de proprietate care sa dovedeasca ca reclamantul este proprietar si pentru diferenta de la 14.103,26 m.p. pana la 14.790 m.p., transcrierea dreptului sau de proprietate prin incheierea data s-a realizat in mod corect si cu respectarea dispoz. legale in aceasta materie.
Impotriva acestei sentinte a formulat recurs petentul M.D, criticand-o sub aspectul nelegalitatii si netemeiniciei, cu motivarea ca titlul de proprietate in baza caruia detine terenul este sentinta civila nr. 6269 ramasa irevocabila, pronuntata in dosarul nr. 5920/2005 al Judecatoriei Slatina, hotarare in care sunt mentionate punctele de reper si vecinatatile terenului, iar ulterior, cu ocazia efectuarii unor noi masuratori, s-a constatat ca aceeasi suprafata are o intindere superioara.
La data de 26.03.2010, petentul a formulat recurs si impotriva incheierii de indreptare a erorii materiala pronuntata de Judecatoria Slatina, la data de 11.03.2010, aratand ca in mod gresit s-a respins cererea sa de indreptare a erorii materiale strecurate in sentinta civila nr. 3549/21.05.2009 privitoare la numele si prenumele paratului S.I.. In motivare a aratat ca, desi in cuprinsul sentintei in dispozitiv numele unuia dintre parati ca fiind S.I., in realitate, trebuia sa fie mentionata numita S.I..
La 29.04.2010, petentul a indicat ca mostenitori ai intimatilor C.C. si S.I., pe C.D. si respectiv S.N.
Prin decizia civila nr.165 din 24 iulie 2010, pronuntata de Tribunalul Olt, in dosarul cu nr.2700/311/2009, s-au respins ca nefondate apelurile formulate de apelantul petent M.D. impotriva sentintei civile nr. 3549 din 21.05.2009 pronuntata de Judecatoria Slatina in dosarul nr. 2700/311/2009 si a incheierii de indreptare eroare materiala din 11.03.2010.
Tribunalul a retinut ca, asa cum corect a mentionat si instanta de fond, nu se poate dispune intabularea in cartea funciara a unui drept, respectiv modificarea intinderii dreptului deja inscris, decat in masura in care intinderea suprafetei este dovedita prin act de proprietate.
A pretins apelantul ca sustinerile sale referitoare la modificarea suprafetei terenului intravilan inscris in CF 108 a comunei Brebeni din 13498,40 m.p. in 14790 m.p., s-ar intemeia pe sentinta civila nr. 6269/09.12.2005 pronuntata de Judecatoria Slatina in dosarul nr. 5920/2005.
Verificand insa aceasta hotarare, s-a observat ca prin dispozitiv s-a constatat in contradictoriu cu paratii C.C. si S.I., decedati, cu mostenitori C.D. si S.N., respectiv Consiliul local Brebeni, ca reclamantul M.D. are drept de proprietate asupra suprafetei de 14103,26 mp, iar intinderea suprafetei s-a stabilit chiar prin expertiza de specialitate topografie-geodezie-cadastru, dispusa in cauza. In aceste conditii, nu mai poate pretinde apelantul ca suprafata pe care o are in proprietate este in realitate de 14790 mp, iar diferenta fata de cea de 14103,26 mp, amintita mai sus, se explica prin masuratori ce nu ar fi fost efectuate cu aparatura de specialitate.
Apelul ce a vizat incheierea pronuntata in camera de consiliu la data de 11.03.2010 a fost respins ca nefondat, corect retinand instanta de fond ca nu se poate dispune pe calea indreptarii erorii materiale rectificarea numelui si prenumelui paratului S.I., in S.I., cata vreme chiar petentul a precizat la termenul din 16.04.2009 ca persoanele cu care intelege sa se judece in contradictoriu sunt: Consiliul Local Brebeni, C.C. si S.I., persoanele fizice prezentandu-se chiar in instanta si raspunzand la apel, fara a face vreo precizare in sensul ca ar purta alte nume.
Impotriva deciziei a declarat recurs petentul M.D. solicitand modificarea hotararii pronuntate de instanta de apel in sensul admiterii plangerii.
In motivarea recursului recurentul a sustinut ca decizia pronuntata este data cu incalcarea si respectiv aplicarea gresita a legii. A precizat ca prin plangerea formulata impotriva incheierii de carte funciara nr. 3242/2009 a solicitat emiterea unei noi incheieri prin care sa se noteze modificarea suprafetei de teren intravilan inscrisa in CF 108 a comunei Brebeni din 14103,26 mp. in 14790 mp. cu motivarea ca aceasta ultima valoare a rezultat din masuratorile efectuate de un specialist al OCPI Olt iar lucrarile au fost avizate si de catre inspectorii de cadastru din cadrul BCPI Slatina. Atat la instanta de fond cat si in apel s-au prezentat intimatii parati C.D. si S.N. proprietari ai terenurilor invecinate, care au declarat ca prin admiterea plangerii nu sunt prejudiciati. Valoarea de 14790 mp. nu a fost obtinuta arbitrar ci in urma unor masuratori efectuate cu aparatura de mare precizie. Exista identitate intre coordonatele primei suprafete masurate si coordonatele topo ale ultimei masuratori situatie in care este evident ca a fost masurata aceeasi suprafata de teren insa rezultatul a fost altul datorita instrumentelor de masurare. Cat despre necesitatea existentei unui act de proprietate prin care sa se faca dovada modificarii intinderii dreptului deja inscris, recurentul a apreciat ca nu era necesar in cauza intrucat nu a avut loc o deplasare a coordonatelor topografice ci doar practicarea unui alt sistem de masuratori in teren.
Recursul este fondat, fiind incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 Cod pr. civila.
Potrivit art. 25 alin. 1 si alin. 2 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.634/2006 emis de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (in forma pe care acest articol o avea la data pronuntarii incheierii de carte funciara contestata), in cazul in care suprafata din masuratori este mai mare decat suprafata inscrisa in documentatia precedenta sau decat suprafata din actele de proprietate, pentru situatia in care nu exista documentatie, pentru imobilele imprejmuite se procedeaza astfel: a) daca diferenta este de pana la 2%, documentatia se receptioneaza si suprafata din actul de proprietate se inscrie in cartea funciara; b) daca diferenta este intre 2% si 5% documentatia se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara doar daca este insotita de proces-verbal de vecinatate, intocmit conform anexei nr. 18; c) daca diferenta este mai mare de 5%, documentatia se respinge, rectificarea suprafetei urmand sa se faca prin alt act doveditor al dreptului de proprietate.
Potrivit alin. 4 din acelasi articol prin imobile imprejmuite, in sensul prezentului regulament, se inteleg imobilele ale caror limite sunt materializate prin elemente stabile in timp, clar identificabile de catre proprietarii vecini.
In speta, din sentinta civila nr. 6269/2005 care constituie titlul de proprietate al recurentului pentru suprafata de 14103, 26 mp teren, rezulta ca terenul este imprejmuit. Pe laturile dinspre numitii C.D. si S.N. exista construit gard din beton. Faptul ca terenul este imprejmuit cu gard din beton este specificat si in documentatia cadastrala (fila 44 din dosarul de fond). Fiind teren imprejmuit si intrucat diferenta gasita in plus la masuratori fata de act se situeaza intre 2% si 5% duce la concluzia ca sunt aplicabile prevederile art. 25 alin. 2 lit. b din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.634/2006 emis de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (in forma pe care acesta o avea la data pronuntarii incheierii). In consecinta, petentul avea obligatia de a prezenta proces-verbal de vecinatate; acest act a fost intocmit si depus la cartea funciara situatie in care cererea de modificare a suprafetei de teren inscrisa in cartea funciara trebuia aprobata astfel cum a fost formulata, respectiv inscrierea sa reflecte si suprafata de teren rezultata din masuratori.
Indeplinirea cerintelor prevazute in norma legala mentionata mai sus se constituie intr-o prezumtie in sensul ca titularul cererii este proprietarul intregii suprafete de teren rezultate din masuratori, chiar daca aceasta este mai mare decat suprafata mentionata in act.
Nu prezinta relevanta in cauza faptul ca pentru pronuntarea sentintei civile nr. 6269/2005 a fost efectuata o expertiza topo. Textul de lege mentionat include si aceasta ipoteza, respectiv situatia in care terenul a mai fost masurat, chiar situatia in care exista o documentatie cadastrala receptionata anterior.
Cat priveste solutia adoptata in cauza, Curtea constata ca cererea de inscriere formulata de petent nu a fost respinsa, cum in mod eronat au retinut instantele. Biroul de carte funciara a admis cererea de inscriere a modificarii intervenite cu privire la suprafata terenului, insa nu a mentionat in incheiere si suprafata rezultata din masuratori; despre faptul ca suprafata din act, de 14103,26 mp, este din masuratori 14790 mp s-a facut mentiune insa in cartea funciara, dupa pronuntarea incheierii nr. 3242/2009, astfel cum rezulta din extrasul de carte funciara pentru informare, rubrica observatii (fila 56 dosar fond).
Modul in care a procedat Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Slatina a fost, insa, in masura sa creeze confuzii cu privire la intinderea dreptului de proprietate intabulat in cartea funciara. Astfel fiind, se impune a fi admis recursul declarat de recurent intrucat incheierea de carte funciara prin care se solutioneaza cererea de intabulare sau modificare a dreptului de proprietate pentru o suprafata de teren pentru care exista diferente intre suprafata mentionata in act si suprafata rezultata din masuratori (cu privire la care s-a facut dovada, insa, ca nu exista obiectiuni in ce priveste limita de hotar cu suprafetele invecinate - fiind intocmit si prezentat proces-verbal de vecinatate), trebuie sa reflecte atat suprafata mentionata in act cat si suprafata rezultata din masuratori.