Legea 10/2001 a instituit in art. 45 regula potrivit cu care actele de instrainare a imobilelor preluate de stat sunt valabile daca vanzarea s-a facut cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare iar cumparatorul a fost de buna credinta, regula fiind reluata, prin trimitere, si de art. 6 alin 3 din OUG 184/2000. Chiar in absenta incidentei acestor acte normative, se constata ca este aplicabila regula de drept comun potrivit cu care nu sunt afectate de nulitate actele de instrainare cu titlu oneros a bunurilor imobile daca dobanditorul a fost de buna credinta, exceptie recunoscuta de la pincipiul quod nullum est, nullum producit effectum.
Dat fiind faptul ca imobilul a fost preluat de stat de la Grupul Etnic German in baza legii 485/1944, lege cu caracter special prin care statul s-a substituit grupului respectiv din considerente socio-politice determinate de evolutia celui de al doilea razboi mondial, se poate aprecia ca atat biserica evanghelica, cat si grupul etnic intre care se incheiase in anul 1942 conventia privind transmiterea unor bunuri au fost institutii publice, drept urmare bunurile lor puteau face obiectul vanzarii.
Prin actiunea formulata la Judecatoria Sibiu, reclamantul Consistoriul Superior al Bisericii Evanghelice CA din Romania a chemat in judecata pe paratii Primarul Mun. Sibiu, SC U. SA si O. M., solicitand anularea contractului de vanzare-cumparare privind apartamentul din imobilul situat in Sibiu , str. N. Balcescu, nr.30, inscris in CF 12279 Sibiu si repunerea partilor in situatia anterioara.
Prin sentinta civila nr. 8077/ 15.12.2003, pronuntata de Judecatoria Sibiu, s-au respins exceptiile prescriptiei dreptului la actiune si lipsei calitatii procesuale active, invocate de parata si actiunea formulata de reclamant.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, solicitand desfiintarea ei, rejudecarea cauzei si admiterea actiunii.
Curtea de Apel Alba Iulia, prin decizia civila nr. 598 A din 16.04.2004, a admis apelul declarat de reclamant, a schimbat in parte sentinta, in sensul ca a admis actiunea formulata si precizata de reclamant, a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare nr.3535/1997, incheiat intre paratele SC U. SA si O. M., avand ca obiect apartamentul din imobilul situat in Sibiu, str. N. Balcescu, nr.30, inscris in CF 12279 Sibiu nr. top. 393/4 si 394/4 si restabilirea situatiei anterioare de CF.
Au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei.
Pentru a se pronunta astfel instanta a retinut ca imobilul a fost preluat de stat fara titlu valabil, deoarece legea 485/1944 se referea la bunuri apartinand Grupului Etnic German, entitate distincta de reclamanta, care figura ca proprietar tabular al imobilului. Nerespectarea dispozitiilor Constitutiei, ale codului civil si ale legii de preluare confera caracterul nevalabil al titlului statului, imobilul neintrand sub incidenta legii 112/1995 si neputand sa fie instrainat chiriasului. S-a aratat ca dispozitiile legii 85/1992 nu sunt aplicabile acestea referindu-se la locuintele construite din fondurile statului.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs Primarul Mun. Sibiu, SC U. SA Sibiu si parata O. M.
In recursul declarat de Primarul Mun. Sibiu se arata ca hotararea a fost pronuntata cu aplicarea gresita a legii, motiv prev. de art. 304 pct.9 cod pr.civ..
In recursul formulat de SC U. SA Sibiu se arata ca imobilul in litigiu a trecut in proprietatea statului, conform Legii nr. 485/8.10.1944, astfel incat la data vanzarii statul era proprietarul imobilului, solicitanta era titulara unui contract de inchiriere valid, iar in CF nu era notata existenta, pe rolul instantelor judecatoresti, a vreunui proces de revendicare.
In recursul formulat de parata O. M., s-a aratat ca instanta de apel nu a motivat explicit norma de drept, incidenta in cauza, care ar fi impus constatarea nulitatii contractului si s-a rezumat doar la a se invoca Lg. 112/1995 si HG nr. 11/1997.
Curtea de Apel Alba Iulia, prin decizia civila nr. 731 din 28.09.2005, a respins ca nefondate recursurile declarate de paratii Primarul Mun. Sibiu si O. M. si s-a luat act de renuntarea la judecarea recursului formulat de parata SC U. SA Sibiu, impotriva deciziei civile nr. 598A din 16.04.2004, pronuntata de Curtea de Apel Alba Iulia, fara cheltuieli de judecata, retinand ca, in cauza, imobilul a fost vandut in conditiile Lg. nr.112/1995, cu toate ca aceasta lege nu era aplicabila.
Parata O. M. a formulat contestatie in anulare impotriva acestei decizii civile, considerand ca nu s-a raspuns la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, motiv de recurs formulat de catre parata; nu s-a raspuns la motivul de recurs privind aplicarea dispoz. art. 46 alin. 1 si 2 din Lg. nr. 10/2001, la care face trimitere dispozitiile art. 6 alin. 4 din OUG 184/2002; nu s-a raspuns la motivul legat de buna credinta a cumparatorului, principiu la care legea face trimitere, intemeindu-si contestatia pe dispoz. art. 318 cod pr.civ.
Contestatia in anulare a fost stramutata, de catre ICCJ Bucuresti, prin incheierea nr. 1542/10.02.2006, de la Curtea de Apel Alba Iulia la Curtea de Apel Craiova, unde cauza a fost inregistrata sub nr. 478/civ/2006.
Cu ocazia judecarii contestatiei in anulare, parata intimata si-a completat motivele acesteia, invocand dispoz. art. 317 pct. 2 cod pr.civ., in sensul ca instanta a judecat cauza cu incalcarea regulilor imperative de competenta, raportat la valoarea litigiului, fata de care competenta de solutionare in recurs apartinea Tribunalului Sibiu si nu Curtii de Apel Alba Iulia.
Prin decizia civila 1640/25 aprilie 2006 pronuntata de Curtea de Apel Craiova in dosarul 748/2006 s-a admis contestatia in anulare, s-a anulat decizia data in recurs urmand ca recursul sa fie rejudecat, aratandu-se ca instanta avea obligatia, in baza rolului activ prev. de art. 129 cod pr.civ., sa califice in mod direct motivul de recurs privind lipsa calitatii procesuale active a reclamantei si sa constate ca se invoca aceasta exceptie, tocmai pornindu-se de la promovarea actiunii civile de catre Consistoriul Superior al Bisericii Evanghelice CA din Romania, in timp ce, potrivit Lg. nr.485/1944, imobilul a fost preluat de Statul Roman, prin Comisariatul General pentru Administrarea si Lichidarea Bunurilor Grupului Etnic German. Prin motivul invocat, recurenta considera ca bunul supus litigiului nu a apartinut cultului religios, ci grupului etnic german, situatie in care era evident ca se invoca lipsa calitatii procesuale active a reclamantei, atat timp cat se preciza ca imobilul vandut nu a fost proprietatea reclamantei.
Instanta de recurs nu a raspuns la acest motiv de recurs, precum nici la cele legate de aplicarea dispoz. art. 46 din Lg. nr.10/2001, privind incheierea cu buna - credinta a actelor de vanzare-cumparare, invocate de recurenta, cu referire expresa si la aplicarea dispoz. art. 6 alin. 4 din OUG 184/2002.
In recurs s-a depus conventia generala privind reglementarea relatiei dintre Biserica Evanghelica de Confesiune Augsburgiana si Etnicii Germani din Romania, incheiata in anul 1942.
Recursurile sunt fondate pentru urmatoarele considerente.
Analizand exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, pusa in discutie prin motivele de recurs, se constata ca nu este fondata.
Astfel, reclamanta a formulat cerere de restituire a imobilului in temeiul legii speciale si, constatand ca acesta a facut obiectul unei instrainari, a introdus separat actiunea pentru anularea actului de instrainare, actiune care este reglementata de art. 45 din legea 10/2001( in actuala numerotare a legii) si reluata de OUG 94/2000 aprobata prin Legea 501/2002.
Calitatea procesuala civila, definita ca identitatea intre titularul dreptului dedus judecatii si cel ce formuleaza actiunea, este astfel recunoscuta in litigiul de fata prin aceea ca reclamanta a formulat cererea de restituire, asa cum se face dovada cu actele depuse la filele 14-17 dosar fond. Interesul sau in promovarea actiunii este readucerea imobilului in patrimoniul de stat, pentru a obtine restituirea in natura. Chestiunile legate de calitatea de proprietar a reclamantei la data cand imobilul a fost trecut in proprietatea statului, ca si indreptatirea sa la restituirea imobilului exced cadrului procesual de fata, urmand a se rezolva in cadrul actiunii privind restituirea, daca aceasta va fi promovata de reclamanta dupa parcurgerea etapei administrative obligatorii.
Desi in apel si recurs nu s-a mai invocat prescriptia dreptului la actiune al reclamantei, instanta constata ca aceasta exceptie a fost corect solutionata de prima instanta, cu referire la dispoz. art 6 alin 4 din OUG 184/2002, care prevedeau un termen special de prescriptie de 6 luni de la data intrarii in vigoare a actului normativ pentru introducerea actiunilor in constatarea nulitatii actelor de instrainare a imobilelor preluate de stat. OUG 184/2002 a intrat in vigoare la 18 dec. 2002, astfel ca introducerea actiunii la data de 18 iunie 2003( fila 41 dosar fond) s-a facut in termen.
Actiunea formulata de reclamanta priveste constatarea nulitatii unui contract de vanzare cumparare incheiat intre terte persoane, caz in care motivele de nulitate pot privi neindeplinirea conditiilor cerute de dispoz. art. 948 c.civ., a altor conditii de forma sau fond pentru valabilitatea vanzarii. Fiind vorba despre un imobil preluat de stat, actele normative speciale, incepand cu legea 112/1995, legea 218/1998, legea 10/2001, OUG 184/2000 au prevazut ca poate constitui motiv de nulitate a instrainarii unui astfel de imobil nerespectarea dispozitiilor legii speciale care prevede posibilitatea vanzarii. Chiar daca aceasta nu ar fi fost o dispozitie expresa a legii speciale, promovarea unei actiuni in nulitatea vanzarii se putea face pe criteriile dreptului comun, dat fiind faptul ca se invoca obiectul ilicit si cauza ilicita ale actului de instrainare .
Legea 10/2001 a instituit in art. 45 regula potrivit cu care actele de instrainare a imobilelor preluate de stat sunt valabile daca vanzarea s-a facut cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare iar cumparatorul a fost de buna credinta, regula fiind reluata, prin trimitere, si de art. 6 alin 3 din OUG 184/2000. Chiar in absenta incidentei acestor acte normative, se constata ca este aplicabila regula de drept comun potrivit cu care nu sunt afectate de nulitate actele de instrainare cu titlu oneros a bunurilor imobile daca dobanditorul a fost de buna credinta, exceptie recunoscuta de la pincipiul quod nullum est, nullum producit effectum.
In atare situatie, in actiunea de fata, instanta are obligatia de analiza daca tertul cumparator a fost de buna credinta si anume daca a depus toate diligentele necesare pentru a stabili daca imobilul ce doreste a se cumpara face parte dintre cele supuse vanzarii potrivit normelor speciale, daca asupra acestuia au fost formulate cereri de restituire de catre fostul proprietar si care este titlul statului asupra respectivului imobil.
Buna credinta, care este o stare de fapt ce se prezuma ca a existat, este justificata de eroarea comuna si invincibila in care s-a aflat cumparatorul cu privire la calitatea de proprietar a vanzatorului, stiut fiind ca asupra valabilitatii titlului statului a existat convingerea publica, nascuta din actele normative edictate.
Vanzarea cumpararea a intervenit in anul 1997, dupa adoptarea legii 112/1995 si a HG 11/1997, care impuneau drept conditie a vanzarii locuintelor doar ca acestea sa nu fi fost revendicate de fostii proprietari. Nu are relevanta, sub aspectul incidentei dispoz. art 9 din legea 112/1997, daca imobilele erau preluate cu sau fara titlu de catre stat, valabilitatea titlului fiind ceruta numai in cazul imobilelor ce se solicitau spre restituire de catre fostii proprietari si carora restituirea li se dispunea prin acte administrative daca preluarea era cu titlu sau prin hotarare judecatoreasca, in urma promovarii actiunii in revendicare conform art 1 din HG 11/1997 , daca preluarea era facuta fara titlu.
Asadar, pentru ca un chirias sa poata cumpara locuinta ocupata, era necesar ca imobilul sa nu fi facut obiectul unei cereri administrative de restituire sau a unei actiuni in justitie in revendicare, in raport de demersurile intreprinse de chirias pentru a afla situatia juridica a imobilului fiind apreciata si buna sa credinta. Adresa depusa la fila 47 dosar fond face dovada ca parata cumparatoare a facut demersuri pentru a afla daca imobilul a fost revendicat iar raspunsul negativ al COMISIEI DE APLICAREA LEGII 112/1995,ca si inscrierea statului ca proprietar tabular de la data de 27 sept. 1997 duc la concluzia ca eroarea asupra calitatii vanzatorului a fost una invincibila, ca parata a fost cumparator de buna credinta.
Pentru a stabili buna credinta a cumparatorului este de analizat daca locuinta putea face obiectul vanzarii potrivit legilor speciale. In cuprinsul contractului s-a mentionat ca vanzarea s-a facut in temeiul legii 85/1992 si legii 112/1995.
Potrivit art. 7 alin 2 din legea 85/1992, republicata in anul 1994( nefiind analizata modificarea legii din anul 1998 deoarece a fost ulterioara incheierii contractului ) puteau face obiectul vanzarii catre chiriasi nu numai imobilele construite din fondurile unitatilor economice, ci si cele care anterior anului 1945 au apartinut institutiilor de stat, societatilor comerciale cu capital de stat, regiilor autonome.
Dat fiind faptul ca imobilul a fost preluat de stat de la Grupul Etnic German in baza legii 485/1944, lege cu caracter special prin care statul s-a substituit grupului respectiv din considerente socio-politice determinate de evolutia celui de al doilea razboi mondial, se poate aprecia ca atat biserica evanghelica, cat si grupul etnic intre care se incheiase in anul 1942 conventia privind transmiterea unor bunuri au fost institutii publice, drept urmare bunurile lor puteau face obiectul vanzarii.
Legea 112/1995 permitea vanzarea imobilelor preluate de stat cu destinatia de locuinta, cu conditia ca ele sa nu faca obiectul unei cereri de restituire din partea fostului proprietar, fara distinctie asupra caracterului preluarii imobilului de catre stat.
Concluzia este ca vanzarea s-a facut cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare in anul 1997, cumparatorul fiind de buna credinta, ceea ce paralizeaza actiunea celui ce pretinde ca are calitatea de fost proprietar privind constatarea nulitatii actului.
Apreciind ca instanta de apel a facut o gresita aplicare a dispoz. art. 7 alin 2 din legea 85/1992 republicata in anul 1994, art 9 din legea 112/1995 , art. 45 din legea 10/2001, se vor admite recursurile, fiind intemeiat motivul de recurs prev de art 304 pct 9 c.p.c.
Se va modifica decizia data in apel, in sensul respingerii apelului ca nefondat si se va mentine sentinta privind respingerea actiunii.