Drept de superficie. Imposibilitatea constituirii dreptului de superficie asupra unui bun proprietate publica.
Potrivit dispozitiilor art. 136 alin 4 teza I din Constitutie, terenurile proprietate publica sunt inalienabile. De asemenea, Legea nr. 215/2001 a administratiei publice locale, referindu-se la proprietatea publica, prevede ca "bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile". Fata de aceste dispozitii legale, bunul proprietate publica nu poate constitui obiect al vreunui dezmembramant al dreptului de proprietate.
Sectia I civila - Decizia civila nr. 81/07 februarie 2013
Prin sentinta civila nr. 7974/8.11.2011 pronuntata de Judecatoria Sibiu in dosar nr. 14373/306/2010, s-a admis in parte actiunea civila formulata si precizata de catre reclamanta parata Comuna R, prin primar, in contradictoriu cu parata reclamanta RNP - R. prin DS S si in consecinta s-a dispus obligarea paratei reclamanta sa lase in deplina proprietate si posesie reclamantei parate terenul inscris in CF 7684 Rasinari, nr. top 8723/1/2, in suprafata de 7348 mp. S-a respins cererea reconventionala formulata de catre parata reclamanta in contradictoriu cu reclamanta parata cu privire la stabilirea unui drept de superficie.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, s-a retinut ca potrivit cartii funciare 7685 Rasinari, nr. top 8723/1/2 cuprinde cantonul silvic S cu o suprafata de 7348 mp, avand ca proprietari reclamanta asupra terenului si parata asupra constructiei. Intabularea paratei asupra constructiei s-a realizat prin incheierea nr. 7272/05.07.2000 si a avut la baza o schita de dezmembrare cu care reclamanta a fost de acord si dispozitiile HG nr. 982/1998.
Avand in vedere faptul ca parata avea intabulat dreptul de proprietate asupra constructiei si a faptului ca aceasta era titulara unui drept de administrare a fondului forestier s-a incheiat intre parti contractul de administrare nr. 1340/04.04.2002, contract care la art. 2 prevede ca administrarea fondului forestier predat va inceta cel mai tarziu la data de 31.12.2002.
Cum in prezenta cauza parata nu a facut dovada unui contract de administrare valabil, cel existent anterior expirand la data de 31.12.2002 si potrivit cartii funciare 7685 Rasinari, nr. top 8723/1/2 sunt titularii unui drept de proprietate asupra constructiei, instanta a constatat ca actiunea reclamantei de revendicare a terenului inscris in CF nr. 7685 Rasinari, nr. top 8723/1/2 in suprafata de 7348 mp este intemeiata.
In ceea ce priveste solicitarea reclamantei de recunoastere a dreptului de proprietate asupra constructiei, instanta constata cererea neintemeiata, deoarece in prezenta cauza nu sunt aplicabile dispozitiile art. 494 C. civil.
In prezenta cauza parata are inscris dreptul de proprietate in cartea funciara tocmai cu acordul reclamantei, fapt ce nu mai poate face aplicarea art. 494 C. civil, reclamanta avand posibilitatea de a contesta inscrierea in cartea funciara a paratei (fapt ce ar fi dus la anularea dreptului de proprietate inscris in favoarea acesteia), lucru ce nu l-a facut. Prin urmare, parata are un drept valabil de proprietate asupra constructiei canton Santa, iar reclamanta ramane proprietara asupra terenului in suprafata de 7348 mp.
In ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de catre parata, instanta a constatat faptul ca potrivit dispozitiilor Legii 46/2008 padurile fac parte din fondul forestier proprietatea publica a unitatii administrativ teritoriale, in prezenta cauza. Acesta fapt este confirmat si de cele consemnate pe schita aflata la fila 11 dosar din care reiese faptul ca terenul in discutie este o padure ce face parte din domeniul public al statului.
Prin urmare, terenul in discutie nu poate face obiectului unui drept de superficie nici chiar cu acordul proprietarului.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel ambele parti.
Prin decizia civila nr. 206/2012 Tribunalul Sibiu a respins ambele apeluri, retinand urmatoarele:
Nu se poate sustine ca parata si-a intabulat dreptul in temeiul unui "oarecare titlu", acest "oarecare titlu" fiind acordul proprietarului si valoreaza titlu de proprietate asupra constructiei si nu doar o dovada a bunei-credinte; este mai mult decat atat.
Nu poate fi primita nici afirmatia ca inscrierea dreptului paratei in cartea funciara are doar efect de opozabilitate si nu caracter constitutiv; chiar daca ar fi asa, ar insemna ca parata a dobandit dreptul prin efectul actului juridic anterior, ceea ce nu este de natura sa sustina pozitia apelantei reclamante.
Pe de alta parte, prima instanta a motivat in mod corect ca in conditiile in care nu s-a solicitat rectificarea cartii funciare in sensul inlaturarii dreptului de proprietate al paratei, nu se poate admite cererea in revendicare a reclamantei. Parata a criticat modul in care instanta de fond a respins cererea sa de recunoastere a dreptului de superficie. Tribunalul a apreciat ca in contextul probelor administrate in cauza, in mod corect a fost respinsa cererea reclamantei, dar ceea ce face neintemeiata cererea paratei este lipsa unei expertize tehnice care sa stabileasca si sa delimiteze suprafata de teren aferenta constructiei paratei. Regula este aceea ca dreptul de superficie se constituie asupra intregii suprafete a corpului funciar pe care se afla constructia. Asa fiind, este evident ca paratei nu-i poate fi recunoscut un drept de folosinta asupra intregii suprafete de teren al reclamantei, de 7348 mp.
Pe de alta parte, reclamanta nu avea de ce sa solicite administrarea unei asemenea probe, intrucat ea a negat dreptul de superficie al paratei. Singura care avea interes sa o faca este parata, iar obligatia ii incumba si din perspectiva dispozitiilor art. 1169 Cod civil.
In lipsa unor asemenea dovezi, respingerea cererii de recunoastere a unui drept de superficie este corecta, asa incat tribunalul a inlaturat si acest motiv de apel.
Impotriva acestei ultime hotarari a declarat recurs parata RNP R. - DS Sibiu, invocand in drept prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitand modificarea in parte a deciziei, admiterea apelului si schimbarea in parte a sentintei, cu consecinta admiterii cererii reconventionale in sensul constatarii dreptului de superficie, si inscrierea in CF.
In expunerea criticilor se arata, in esenta, ca instanta de apel gresit a retinut ca superficia nu poate fi inscrisa pe intreg corpul funciar de 7272 mp intrucat aceasta suprafata depaseste nevoile constructiei, iar recurentii au refuzat efectuarea unei expertize. Or, superficia, ca regula generala, se inscrie asupra intregului corp funciar, numai prin exceptie, prin vointa ambelor parti, poate fi instituita pe o parte a corpului funciar si numai proprietarul terenului poate cere dezmembrarea imobilului. Proprietatea apartinand domeniului public poate fi data in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica, iar superficia presupune folosinta terenului;
Examinand hotararea atacata prin prisma criticilor formulate, Curtea a constatat urmatoarele:
Ambele instante de fond au retinut corect ca cererea reconventionala nu poate fi admisa, insa avand motivari diferite.
Prima instanta a retinut, in esenta, ca terenul face parte din domeniul public si astfel este inalienabil, insesizabil si imprescriptibil. Din contra, instanta de apel a retinut ca bunul poate face obiectul dreptului de superficie intrucat supraedificatul s-a construit si intabulat cu acordul proprietarului terenului, insa nu poate opera asupra intregului teren, ci in limitele exercitarii folosintei constructiei.
In consecinta, se impune analizarea, respectiv stabilirea opiniei corecte.
Din extrasul CF este de necontestat ca imobilul teren de 7348 mp este proprietate publica a unitatii administrativ teritoriale Comuna Rasinari, fiind dezmembrat dintr-un corp funciar - padure nr. top 7823, de 460 ha si 250 mp.
Doctrina si jurisprudenta in majoritate covarsitoare sustin existenta acestui dezmembramant al dreptului de proprietate ca fiind aplicabil numai proprietatii private si nu publice.
Potrivit dispozitiilor art. 136 alin 4 teza I din Constitutie, terenurile proprietate publica sunt inalienabile. De asemenea, Legea nr. 215/2001 a administratiei publice locale, referindu-se la proprietatea publica la unitatile administrativ - teritoriale, prevede ca: "bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile".
Fata de aceste dispozitii legale, corect a retinut instanta de fond coordonatele juridice ale dreptului de proprietate publica, si astfel, corect a statuat ca bunul proprietate publica nu poate constitui obiect al vreunui dezmembramant al dreptului de proprietate.
Este corecta retinerea instantei de fond ca bunurile proprietate publica pot fi date in administrare sau in folosinta si pot fi concesionate ori inchiriate intrucat inalienabilitatea nu este incompatibila cu existenta unor drepturi reale corespunzatoare proprietatii publice, drepturi care insa sunt diferite de dezmembramintele dreptului de proprietate privata.
Sustinerea recurentei ca proprietatea publica poate fi data in folosinta gratuita institutiilor publice, este corecta. De asemenea, si sustinerea ca superficia presupune folosinta terenului este corecta (sustinerea formulata la pct. 5), insa aceste doua drepturi reale nu se confunda.
Dreptul de folosinta gratuita asupra bunului proprietate publica este un drept real corespunzator dreptului de proprietate publica, reglementat constitutional in prevederile art. 136 alin 4 din Constitutia Romaniei si reluat in art. 124 din Legea nr. 215/2001, iar dreptul de superficie este un drept real corespunzator dreptului de proprietate privata, care exclude ideea de folosinta gratuita, si, astfel cum s-a aratat mai sus, superficiarului ii revine obligatia de a plati despagubiri proprietarului terenului, in lipsa de conventie contrara.
In concluzie, cererea reconventionala se impunea a fi respinsa in considerare celor retinute de catre prima instanta, iar considerentele instantei de apel urmeaza a fi substituite de prezentele considerente.