Drept de proprietate. Schimbarea destinatiei unui apartament . Abuz de drept
Cererea avand ca obiect obligarea paratului de a-si exprima consimtamantul pentru schimbarea destinatiei apartamentului proprietatea reclamantilor trebuie analizata prin prisma prevederilor art. 3 din Decretul nr. 31/1954 si intrucat din probele administrate nu rezulta ca exercitarea dreptului subiectiv de proprietate al reclamantilor ar prejudicia exercitarea dreptului de proprietate al paratului nu poate fi retinut nici un motiv obiectiv pentru ca paratul sa nu-si dea acordul in sensul mentionat.
Prin sentinta civila nr.2899/21 iunie 2006 pronuntata de Judecatoria Tg. Mures in dosarul nr.3072/2006 a fost admisa in parte actiunea civila formulata de reclamantii O. E. , O. V. si SC C. R. SRL in contradictoriu cu paratul T.V.R. si a fost obligat paratul sa-si exprime acordul pentru obtinerea de reclamanta SC C. R. COM SRL a autorizatiei de construire pentru schimbarea destinatiei spatiului de locuit situat in Tg. Mures, B-dul l Decembrie, nr.86/C, ap. 7 si 8, in spatiu comercial - florarie, iar in caz de refuz hotararea judecatoreasca urmand a tine loc de consimtamantul paratului in vederea schimbarii destinatiei, paratul fiind obligat la plata cheltuielilor de judecata
Impotriva acestei hotarari a declarat apel paratul T. V. R. solicitand admiterea apelului, modificarea in tot a sentintei atacate, in sensul respingeri, cererii introductive, cu cheltuieli de judecata.
In drept, au fost invocate prevederile art. 282, 287 pct.2 Cod de procedura .
Reclamantii si SC C. R. C. SRL au formulat aderare la apel, solicitand admiterea apelului reclamantilor si modificarea partiala a sentintei atacate, in sensul admiterii integrale a actiunii civile introductive, asa cum a fost aceasta formulata si precizata in dosarele 3072/2006 si 3392/2006 - conexate, ale Judecatoriei Tg. Mures, respectiv obligarea paratului T.V.R. pentru exprimarea acordului in vederea obtinerii autorizatiilor de construire, schimbarea destinatiei din locuinta in spatiu comercial si functionare privind apartamentele in cauza, conform certificatului de urbanism nr.27/ 18 ianuarie 2006 eliberat de Primaria Tg. Mures, obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata in fata instantelor de fond si apel, totodata solicitandu-se respingerea ca nefondat a apelului declarat de catre parat, cu obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecata .
In motivarea apelului s-a aratat ca argumentatia expusa in sustinerea solutiei pronuntate de prima instanta este contradictorie, astfel ca, admiterea numai in parte, a actiunii introductive, este o solutie insuficienta pentru obtinerea autorizatiilor solicitate, astfel ca prin actiunea civila ce a format obiectul dosarului nr.3072/2006, s-a solicitat obligarea paratului la exprimarea acordului pentru eliberarea autorizatiilor necesare in vederea schimbarii destinatiei apartamentului in spatiu comercial, facandu-se expres referire la certificatul de urbanism nr. 27/18.01.2006, in care sunt mentionate lucrarile ce urmeaza a fi efectuate, inclusiv calea de acces, in baza acestui certificat de urbanism fiind primite 7 avize de la autoritatile abilitate pentru construire, schimbare de destinatie si functionare, precum si acceptul exprimat de toti proprietarii din imobil . Sa aratat ca in dosarul nr.3392/2306, s-a solicitat exprimarea acordului paratului in vederea autorizarii construirii, schimbarii destinatiei si functionarii spatiului comercial facandu-se referire expresa la certificatul de urbanism si a actelor anexate acestuia, fara ca instanta, dupa conexarea dosarelor sa analizeze continutul acestei cereri . Critica adusa hotararii primei instante vizeaza faptul ca desi s-a admis obligarea paratului la exprimarea acordului pentru obtinerea autorizatiei de construire, pentru schimbarea destinatiei spatiului de locuit in florarie, nu s-a facut referire la lucrarile de constructie enumerate in certificatul nr.27/ 18.01.2006, depus la dosar ca si faptul ca in mod nelegal s-a respins petitul privind obligarea la exprimarea acordului privind autorizarea functionarii florariei, cu toate ca instanta a fost sesizata cu aceasta cerere si era obligata sa se pronunte in sensul admiterii ei. Sustinerile paratului, pe de alta parte, nu au fundament juridic si sunt formulate in scop sicanator, aprecierile primei instante cu privire la apararile paratului fiind in mod corect inlaturate .
Paratul a formulat intampinare fata de apelul reclamantilor, aratand ca, caracterul imprecis al formularii actiunii introductive nu poate fi suplinit de instanta de fond cata vreme reclamantii nu fac vorbire de obligarea paratului la a-si da acordul pentru construirea scarii de acces la spatiul comercial pe care reclamantii intentionau sa-l amenajeze .
Reclamantii apelanti au formulat concluzii scrise, reiterand sustinerile cuprinse in declaratia de aderare la apel.
Prin decizia civila nr.12/11.01.2007, pronuntata de Tribunalul Mures s-a admis apelul declarat de paratul T. R. V. impotriva sentintei civile nr. 2899 din 21 iunie 2006 pronuntata de Judecatoria Tg. Mures in dosarul nr. 3072/2006.
A schimbat in tot hotararea atacata in sensul respingerii actiunii formulate de reclamantii si SC C. R. SRL, in contradictoriu cu paratul T.R.V. in dosarul nr. 3072/2006 al Judecatoriei Tg. Mures la care este conexat dosarul nr. 3392/2762/2006 al aceleiasi instante.
A respins apelul declarat de reclamantii si SC C. R. SRL impotriva aceleiasi hotarari.
A obligat reclamantii in solidar la plata cheltuielilor de judecata din ambele faze procesuale, in suma de 1505,15 RON, in favoarea apelantului T.V.R.
Analizand hotararea atacata in raport de motivele de apel invocate si avand in vedere efectul devolutiv al caii de atac, conform art. 292, 295 Cod de procedura civila, instanta a constatat urmatoarele.
Reclamantii si SC C. R. C. SRL s-au adresat Judecatoriei Tg. Mures cu doua cereri, inregistrate sub nr. dosar 3072/2006 si respectiv nr. 3392/2006, solicitand obligarea paratului T. V. R. la a-si da acordul pentru eliberarea autorizatiilor necesare in vederea schimbarii destinatiei apartamentului nr. 7, proprietate a reclamantilor, situat in Tg. Mures, B-dul l Decembrie 1918, nr.86/C, si respectiv, obligarea paratului la a-si exprima acordul pentru obtinerea autorizatiei pentru schimbarea destinatiei spatiului de locuit, ap. 7 si 8, din spatiu de locuit in spatiu comercial . in ambele cereri deduse judecatii se face referire la certificatul de urbanism nr.27/18.01.2006 emis de Primaria municipiului Tg. Mures, insa din continutul acesteia nu reiesit pentru care dintre avizele si studiile mentionate este necesar acordul paratului, in calitatea acestuia de vecin si coproprietar asupra partilor comune din imobil, cu exceptia specificatului "acord autentificat al tuturor coproprietarilor" . In ceea ce priveste precizarea de actiune, prin aceasta se solicita obligarea paratului sa-si exprime acordul pentru obtinerea de catre reclamanta a autorizatiei de construire necesare pentru schimbarea spatiului, fara a se face referire la alte autorizatii.
In consecinta, sub acest aspect, tribunalul a considerat ca in mod corect prima instanta a apreciata ca nefiind nominalizate autorizatiile necesare pentru schimbarea destinatiei apartamentului, nu se putea dispune obligarea paratului la a-si da acordul cu privire la nise acte al caror continut si natura nu sunt determinate, un acord in abstract.
In ceea ce priveste apelul declarat de paratul T. V. R. , tribunalul a considerat ca nu sunt relevante criticile aduse in ceea ce priveste continutul tabelului cuprinzandu-i pe proprietarii imobilului, in speta cele privitoare la semnaturile de pe acest tabele, intrucat obiectul actiunii il reprezinta obtinerea acordului sau, acordul sau dezacordul celorlalti proprietari avand relevanta doar in relatia dintre acestia si reclamanti. .
De asemenea, faptul ca reclamantii apelanti au efectuat deja schimbarile in cauza, nu poate duce la concluzia ca cererea acestora este tardiva, cata vreme este nevoie de autorizatia de constructie pentru ca lucrarile sa fie considerate a fi legal efectuate.
Paratul apelant nu a refuzat in mod expres exprimarea acordului vederea modificarii destinatiei spatiului, aratand atat in fata primei instante cat si in declaratia de apel ca partile nu s-au pus de acord asupra tuturor aspectelor concrete care vor rezulta din aceasta schimbare . Prima instanta a retinut ca modificarea solicitata de catre reclamanti nu este de natura sa afecteze dreptul de proprietate al paratului, insa simplul fapt ca natura activitatii ce urmeaza a se desfasura nu presupune inconveniente majore pentru proprietatea paratului, nu impune concluzia ca modificarile structurale ale imobilului nu pot aduce atingere dreptului de proprietate al imobilului - de altfel paratul nu a invocat aspecte ce tin de destinatia concreta ce urmeaza a fi data spatiului de catre reclamanti - ci doar aspecte privind modul in care modificarile ar afecta dreptul sau de proprietate .
In contextul in care paratul apelant adresase mai multor institutii o serie de cereri privitoare la inconvenientele produse prin racordarea unei conducte de scurgere menajera direct la burlanul de colectare a ape meteorice, nu se poate considera ca refuzul acestuia de a-si da acordul pentru obtinerea autorizatiei de construire este nejustificat si nici ca a priori, modificarea nu ii aduce nici un fel de prejudiciu ( dupa cum sustin reclamantii in notificare ).
Este de observat este ca, desi paratul a amanat sa-si exprime acordul prin aceea ca nu i-au fost prezentate planuri privitoare la modificari, reclamantii au promovat actiunea impotriva paratului inainte de a face demersuri privitoare la obtinerea acestor planuri - spre exemplu planul de situatie emis de SC COMPANIA A. SA poarta data de " mai 2006", cand tocmai prezentarea acestor planuri paratului este invocata de acesta in amanarea exprimarii acordului. Mai mult, se poate considera ca reclamantii au actionat cu rea credinta, procedand la efectuarea modificarilor in lipsa acordului paratului, cu atat mai mult cu cat, paratul este singurul care poate aprecia cu privire la prejudiciul ce i sa-r aduce dreptului de proprietate prin efectuarea modificarilor, din probe, asa cum a retinut si prima instanta nereiesind ca ar fi vorba de un abuz de drept.
Prin urmare, cata vreme paratul si-a exercitat dreptul de proprietate in limitele legii, obligatia de a respecta dreptul de proprietate al paratului, concret de a-i prezenta modalitatile concrete de efectuare a modificarilor de structura ale imobilului le revenea acestora, pentru ca paratul sa-si poata exprima acordul in deplina cunostinta de cauza .
Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantii O. V., O.E. si SC C.R.C. SRL, care au solicit admiterea recursului, modificarea integrala a deciziei civile ataca, in sensul admiterii apelului, modificarea partiala a sentintei civile atacate, in sensul admiterii integral a actiunii civile introductive, obligarea paratuluiT.V.R., pentru exprimarea acordului in vederea obtinerii autorizatiilor de construire, schimbarea destinatiei din locuinta in spatiu comercial a apartamentului proprietate, cu obligarea reclamantilor la plata cheltuieli de judecata ; respingerea de catre parat, cu obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecata.
Examinand recursul declarat prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea a constatat urmatoarele:
Hotararea atacata cuprinde motive contradictorii si straine de natura pricinii.
Desi in considerentele deciziei instanta de apel a retinut faptul ca paratul "nu a refuzat in mod expres exprimarea acordului in vederea modificarii destinatiei spatiului, aratand atat in fata primei instante cat si in declaratia de apel ca partile nu s-au pus de acord asupra tuturor aspectelor concrete care vor rezulta din aceasta schimbare", totusi apreciaza ca "simplul fapt ca natura activitatii ce urmeaza a se desfasura nu presupune incoveniente majore pentru proprietatea paratului nu impune concluzia ca modificarile structurale ale imobilului nu pot aduce atingere dreptului de proprietate al imobilului". Instanta de apel nu arata insa concret care ar fi atingerile care s-ar aduce dreptului de proprietate al paratului si probele care duc la aceasta concluzie. Se face referire la eventualele incoveniente care s-ar produce prin racordarea unei conducte de scurgere menajere la burlanul de colectare a apei meteorice, fara insa a se proba eventualul prejudiciu. Simplele sesizari ale paratului nu echivaleaza cu producerea prejudiciului sau incalcarea dreptului sau de proprietate, cu atat mai mult cu cat nici in fata instantei de fond si nici in fata instantei de apel paratul nu a justificat acest prejudiciu. In aceasta privinta, recurentii au depus adresa nr.1359/29.05.2006 emisa de SC Compania A. SA, prin care isi dau avizul de extindere - modificare instalatie interioara de canalizare nr.301/29.05.2006, cu precizarea ca lucrarea se va executa conform proiectului 171/2006 elaborat de SC I. SRL (F.15-17).
A mai retinut instanta de apel ca reclamantii au actionat cu rea-credinta si totusi arata ca "din probe, asa cum a retinut si prima instanta, nereiesind ca ar fi vorba de un abuz de drept".
Desi instanta de apel nu si-a motivat in drept solutia de admitere a apelului paratului si respingerea actiunii civile, art.304 pct.9 Cod pr.civila, in speta, toata starea de fapt trebuia analizata prin prisma prev.art.3 din Decretul nr.31/1954. Din toate probele administrate nu rezulta ca exercitarea dreptului subiectiv de proprietate al reclamantilor ar prejudicia exercitarea dreptului de proprietate al paratului.
Singura problema este amplasarea unei scari metalice prin care se face accesul in florarie si care afirma paratul ar obstructiona vizibilitatea intrarii in spatiul comercial aflat in apartamentul paratului. Din plansele fotografice depuse si procesul verbal de cercetare la fata locului nu rezulta starea de fapt expusa de parat. Pe de alta parte, amplasarea si construirea scarii este o problema care tine de faza emiterii autorizatiei de constructie . Desi construita, aceasta scara se poate amplasa in alta parte a imobilului, nefiind inca eliberata autorizatia pentru construirea ei. Acest aspect (exterior) nu are nicio relevanta in ceea ce priveste obiectul cauzei . S-a solicitat obligarea paratului sa-si exprime acordul pentru eliberarea autorizatiilor necesare in vederea schimbarii destinatiei apartamentului si nu pentru construirea scarii exterioare, un astfel de petit neexistand iar instanta nu se poate pronunta extra petita.
Ca atare, prima instanta in mod corect a apreciat ca schimbarea destinatiei apartamentului reclamantilor nu afecteaza dreptul de proprietate al paratului, neexistand nici un motiv obiectiv pentru care acesta sa nu isi dea acordul in acest sens, cu atat mai mult cu cat si apartamentului paratului a suferit o schimbare de destinatie pentru care la momentul respectiv a obtinut acordul vecinilor.
Motivul de recurs prin care se invoca prev.art.304 pct.8 Cod pr.civila si se solicita modificarea deciziei si admiterea apelului reclamantilor nu este intemeiat. Atat prima instanta cat si cea de apel au facut referire atat la actiunea civila initiala cat si la cererea din dosarul conexat si au avut in vedere toate inscrisurile depuse de reclamant la dosar. Prin sentinta pronuntata de prima instanta s-a obligat paratul sa-si exprime acordul pentru obtinerea autorizatiei de construire pentru schimbarea destinatiei spatiului de locuit in spatiu comercial-florarie, exact cum s-a solicitat in dosarul conexat. Acordul paratului pentru obtinerea autorizatiei presupune implicit si acordul sau pentru functionarea florariei.
In mod corect instanta de apel si prima instanta s-au pronuntat in functie de actele nominalizate si indicate de reclamanti, respectiv : acordul ISC, aviz sanitar, aviz Energomur, aviz SC E., aviz SC Distrigaz . aviz SC Aquaserv plan de situatie, certificat de urbanism nr.27 din 18.01.2006(f.80). De altfel, in acest certificat se prevede ca documentatia tehnica, pe baza careia se va solicita eliberarea autorizatiei de construire, va fi insotita de urmatoarele avize si studii _, printre altele acordul autentificat al tuturor coproprietarilor, cererea pentru eliberarea autorizatiei de construire semnata de proprietari. Nu se prevede in certificatul de urbanism ca e necesar acordul coproprietarilor pentru eliberarea tuturor autorizatiilor necesare, ci doar a autorizatiei de construire. Se mai prevede ca certificatul de urbanism poate fi utilizat pentru obtinerea autorizatiei de construire pentru obtinerea autorizatiei de construire pentru zugravirea intregului imobil si schimbarea destinatiei spatiului de locuit in spatiu comercial unificare apartament 7 si 8, amenajari interioare, amenajare acces, montare firma. Se vorbeste de amenajare acces si nu de "construire scara metalica exterioara", cum eronat sustin reclamantii in cererea de recurs. Aceeasi mentine exista inserata si in contractul de concesiune nr.45/2006 .
Sub acest aspect, Curtea concluzioneaza ca in mod legal s-a respins apelul reclamantilor, nefiind incident nici un motiv de nelegalitate din cele prev.de art.304 Cod pr.civila, nici motive de ordine publica care sa poata fi invocate din oficiu, conform art.306 alin.2 Cod pr.civila.
Fata de cele retinute mai sus, Curtea, constatand ca in speta sunt incidente motivele de nelegalitate prev.de art.304 pct.7 si 9 Cod pr.civila, in baza art.312 alin.1 Cod pr.civila a admis recursul declarat de reclamanti si a modificat in parte decizia recurata, in sensul respingerii apelului declarat de parat, in conformitate cu prev.art.296 Cod pr.civila .
Ca o consecinta a respingerii apelului, avand in vedere prev.art.274 Cod pr.civila, a eliminat din decizia recurata mentiunea privind obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata in favoarea paratului, in ambele faze procesuale.