Obligatie de a face. Revendicare drept de proprietate asupra unui teren in litigiu in baza Legii nr. 18/1991.
Prin sentinta civila nr. 1561/3 aprilie 2006, Judecatoria Targu Mures a admis actiunea formulata de reclamantii M.A., M.V. si P.A., impotriva paratei S.C. V.B. S.A. Gorj si, drept consecinta:
- a obligat parata sa lase in deplina proprietate si linistita posesie reclamantilor suprafata de 2722 mp. teren situat in intravilanul municipiului Tg. Jiu, cartier Dragoieni, cu urmatoarele vecinatati: Nord DN 67, Est rest proprietate, Sud rest proprietate, rest S.C. V.B. S.A. Gorj, avand categoria de folosinta curti - constructii;
- a obligat parata sa-si ridice constructiile edificate pe terenul in suprafata de 2722 mp descris anterior, iar in caz de refuz, a autorizat reclamantii sa le ridice pe cheltuiala paratei;
- a obligat parata la plata in favoarea reclamantilor a sumei de 761 Ron, cu titlu de cheltuieli de judecata.
In adoptarea acestei solutii, judecatoria a retinut ca reclamantilor li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului din litigiu in baza Legii nr. 18/1991, respectiv prin Titlul de proprietate nr. 13469850/19.05.2005 si ca acesta este ocupat in prezent de catre parata fara niciun titlu, deoarece - desi il dobandise anterior prin Certificatul de atestare seria M02, nr. 0143/1994, emis de Ministerul Agriculturii si Alimentatiei, dreptul sau a fost desfiintat prin sentinta civila nr. 829/1997 a Curtii de Apel Bucuresti, ca efect al anularii partiale a certificatului mentionat.
Prin urmare, instanta a retinut incidenta prevederilor art. 480 si 484 din Codul civil, admitand actiunea in revendicare formulata de reclamanti.
In ceea ce priveste constructiile situate pe teren si care au fost identificate prin expertizele tehnice efectuate in cauza, s-a retinut ca reclamantii au optat - in temeiul art. 494 din Codul civil, pentru obligarea constructorului la ridicarea acestora, apreciind ca reaua-credinta a paratei este evidentiata atat in hotararea Curtii de Apel Bucuresti, cat si in sentinta civila nr. 252/20.09.2004 a Tribunalului Gorj, prin care s-a admis cererea reclamantilor de revendicare a suprafetei de 17.278 mp. si de obligare a aceleiasi parate la ridicarea constructiilor edificate pe terenul mentionat, aflat in imediata vecinatate a celui care formeaza obiectul prezentului litigiu.
Pentru motivele aratate, judecatoria a admis si aceasta cerere, iar in baza prevederilor art. 274 Cod procedura civila, a obligat parata la cheltuieli de judecata (onorariu avocatial, taxa timbru, onorariu expert, cheltuieli transport).
Impotriva hotararii anterior descrise a declarat apel parata, calea de atac fiind respinsa prin decizia civila nr. 120/3 mai 2010 a Tribunalului Mures, apreciindu-se ca sustinerile apelantei - in sensul ca la momentul edificarii constructiilor, terenul era proprietate de stat si nu a intampinat nicio opozitie din partea acestuia legat de amplasament, fiindu-i eliberate toate avizele si autorizatiile necesare, nu sunt de natura sa conduca la retinerea bunei-credinte a constructorului, deoarece din cuprinsul procesului-verbal din data de 27 decembrie 1979, reiese ca terenul a fost predat conform unui plan de situatie, prin urmare s-a cunoscut amplasamentul, iar la adoptarea sentintei civile nr. 829/1997 a Curtii de Apel Bucuresti s-au avut in vedere chestiuni dezlegate in cadrul unui litigiu anterior, solutionat prin sentinta civila nr. 5276/1995 a Judecatoriei Tg. Jiu - prin care s-a constatat cu autoritate de lucru judecat ca societatea parata a dobandit dreptul de administrare directa asupra unui teren de 2 ha, prin Decizia nr. 82/1980 a fostului Consiliu Popular Judetean Gorj, insa ulterior nu a respectat amplasamentul obiectivului de investitii pentru terenul atribuit, si anume Centrul de depozitare, conditionare si imbuteliere vinuri si rachiuri naturale, ocupand fara temei islazul comunal si terenul fostului C.A.P.
Parata a declarat recurs impotriva acestei ultime hotarari, solicitand modificarea ei integrala, in sensul admiterii apelului si schimbarii in parte a solutiei adoptate de catre prima instanta, prin respingerea capatului de cerere privind obligarea sa la ridicarea constructiilor edificate de antecesoarea sa - fosta intreprindere socialista de stat I.V.V. Gorj, pe terenul revendicat de reclamanti.
In subsidiar, s-a solicitat casarea deciziei atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare instantei de apel, apreciindu-se ca nu au fost administrate probe concludente din care sa rezulte amplasamentul concret al constructiilor, in raport de documentele finale de predare si planurile de situatie care au stat la baza emiterii autorizatiilor de construire si realizare a investitiei demarate de catre antecesoarea sa in perioada 1980-1983 sau retinerea spre rejudecare dupa casare, de catre instanta de recurs.
Prin intermediul memoriului de recurs, parata a sustinut ca hotararile adoptate de primele doua instante sunt nelegale, in sensul interpretarii eronate a probelor si ignorarii prevederilor art. 494 alin. 3, teza a doua, din Codul civil, referitoare la situatia celui care construieste cu buna-credinta pe terenul proprietatea altuia, cand acesta din urma nu va putea cere ridicarea constructiilor, insa va avea dreptul de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului.
In argumentarea acestui punct de vedere, parata a aratat ca - in baza cererii nr. 2.138/1979, adresata fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular Judetean Gorj, s-a emis in favoarea antecesoarei sale - fosta Intreprindere a Viei si Vinului G., Acordul unic nr. 252/26.07.1979, in vederea elaborarii documentatiei tehnice pentru realizarea obiectivului de investitii "Centrul de Vinificatie, Depozitare si Imbuteliere Vinuri T.J.", iar pentru amplasamentul acestuia au fost avute in vedere trei locatii: prima necesitand defrisarea unei suprafete de padure, o a doua care impunea devierea traseului unor linii de inalta tensiune de 110 Kv si, respectiv 220 Kv, precum si dezafectarea unei statii de prelucrare a asfaltului, ambele deosebit de costisitoare, precum si o a treia, in vecinatatea statiei de asfalt, care presupunea numai dezafectarea unei statii de transformare de 35 Kv, amplasata pe stalpi din lemn, propusa deja pentru dezafectare, amplasament care a fost agreat in final, astfel ca prin Decizia nr. 82/13.07.1980, s-a transmis in administrarea operativa a solicitantei suprafata de 20.000 mp. teren, cu urmatoarele vecinatati: N-DN 67, E-locuinte particulare, V-statia de asfalt (existenta si in prezent), S-teren IAS.
S-a mai aratat ca pentru amplasamentul mentionat a fost emisa Autorizatia pentru executare de lucrari nr. 55/15.08.1979, iar prin Adresa nr. 13.278/12.03.2002, emisa de Consiliul Local T.J., se confirma ca amplasamentul ocupat in prezent de catre parata are ca vecin la vest statia de asfalt, imprejurare care rezulta, de altfel, si din Planurile de situatie nr. 16.975/1979 si nr. 830.235/1983, depuse la dosarul cauzei.
In concluzie, s-a apreciat de catre parata ca fosta Intreprindere a Viei si Vinului G. nu poate fi considerata decat constructor de buna-credinta pe terenul aflat la momentul respectiv in proprietatea Statului Roman, iar succesoarea sa in drepturi - ca urmare a reorganizarii efectuate in baza Legii nr. 15/1990 si a Legii nr. 31/1990, nu putea prelua decat aceeasi calitate, situatie in care, fata de dispozitiile art. 494 alin. 3, teza a doua, din Codul civil, reclamantii-intimati nu erau indreptatiti a solicita si, cu atat mai putin, a obtine demolarea constructiilor.
Cu referire la cererea privind revendicarea terenului in suprafata de 2.722 mp., parata-recurenta a sustinut ca si aceasta este nefondata, intrucat din raportul de expertiza topografica efectuata in cauza rezulta ca reclamantii poseda faptic suprafata mentionata, in baza Titlului de proprietate nr. 1351924/1999, reinscrisa apoi in Titlul de proprietate nr. 13464850/2005.
Pe de alta parte - in opinia recurentei, actiunea in revendicare este de drept paralizata de aplicarea prevederilor art. 494 alin. 3, teza a doua, din Codul civil, intrucat pana la despagubirea sa integrala pentru constructiile existente pe teren si edificate cu buna-credinta, poseda un drept de retentie asupra acestora. Cum o astfel de cerere nu a fost formulata, iar intimatii nu si-au exprimat intentia de preluare in proprietate a constructiilor si nu au facut nicio oferta de despagubire, s-a sustinut ca actiunea in revendicare a acestora este fara suport legal, parata fiind proprietara de drept a edificatelor din litigiu.
In fine, parata a apreciat ca - intrucat in fata instantei de fond a solicitat efectuarea unei expertize topografice prin care sa se stabileasca daca la edificarea constructiilor s-au respectat amplasamentele avute in vedere la eliberarea autorizatiilor de construire, precum si planurile de situatie avizate de catre institutiile abilitate din perioada respectiva, insa o atare solicitare nu i-a fost luata in considerare, se impune casarea deciziei din apel si trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Mures, in vederea completarii probatoriului sub aspectul mentionat sau chiar retinerea spre rejudecare de catre instanta de recurs, in acelasi scop.
Prin concluziile scrise depuse la dosar, reclamantii au solicitat respingerea recursului, sustinand ca motivele de nelegalitate invocate in cauza sunt nefondate, in contextul in care - prin sentinta civila nr. 5276/1995 a Judecatoriei Tg. Jiu si sentinta civila nr. 829/1997 a Curtii de Apel Bucuresti, ambele irevocabile, s-a statuat cu putere de lucru judecat ca parata este constructor de rea-credinta, intrucat nu a respectat amplasamentul terenului atribuit in vederea realizarii obiectivului de investitii propus.
Cu privire la criticile invocate fata de modul de solutionare a actiunii in revendicare, s-a aratat ca prin sentinta civila nr. 2837/2006 a Judecatoriei Tg. Jiu - de asemenea irevocabila, s-a respins actiunea prin care parata-recurenta solicita anularea titlului de proprietate de care se prevaleaza reclamantii in prezenta cauza (nr. 13464850/19.05.2005), iar anterior - prin sentinta civila nr. 829/1997 a Curtii de Apel Bucuresti, a fost anulat in parte Certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr. 0143/1994, emis pentru acelasi teren in favoarea paratei, situatie in care aceasta din urma detine fara vreun titlu legal imobilul din litigiu.
Examinand recursul dedus judecatii, prin raportare la motivele invocate, precum si din oficiu, in limitele prevazute de art. 306 alin. 2 Cod procedura civila, Curtea constata ca acesta este partial intemeiat, astfel ca urmeaza a fi admis, pentru considerentele relevate in continuare:
Constructiile a caror demolare se solicita de catre proprietarii terenului pe care acestea sunt amplasate au fost edificate de catre antecesoarea paratei - fosta Intreprindere a Viei si Vinului G., in perioada 1980-1983, in baza Autorizatiei de executare de lucrari nr. 55/15.08.1979, emisa de fostul Comitet Executiv al Consiliului Popular al municipiului T.J., pe un teren proprietate de stat, atribuit in baza Deciziei nr. 82/13.03.1980, emisa de fostul Consiliu Popular al judetului G. - act prin care s-a dispus transmiterea prin schimb, din administrarea operativa directa a Trustului I.A.S. Tg. Jiu, in administrarea operativa directa a I.V.V. Gorj, a unui teren neproductiv in suprafata de 20.000 mp., in vederea realizarii investitiei "Centrul de depozitare, conditionare, imbuteliere vinuri si rachiuri naturale" (filele 40, 43 dos. fond).
Cu privire la amplasamentul imobilului mentionat, s-a avut in vedere initial - conform Referatului nr. 471/20 iulie 1978 si a Procesului-verbal de schimb, un teren cu urmatoarele vecinatati: N - soseaua nationala Tg. Jiu - Rm. Valcea; S - proprietate I.A.S, ferma vaci cu lapte; V - proprietate I.A.S. si Statia de reglare gaze naturale; E - proprietate I.A.S si Statia de betoane (filele 9-10 dos. fond).
Ulterior, insa, conform Proiectului nr. 37-03/1979, intocmit de Atelierul de Proiectare din cadrul Ministerului Agriculturii si Industriei Alimentare - Centrala Viei si Vinului Bucuresti, amplasamentul obiectivului a fost modificat, in sensul ca acesta urma sa fie realizat intre urmatoarele vecinatati: N - soseaua nationala Tg. Jiu-Rm.Valcea; S - proprietate I.A.S.; V - Statia de asfalt (betoane); E - locuinte particulare, din cuprinsul aceluiasi inscris reiesind ca noul amplasament este traversat de o linie electrica de 35 Kv., aflata in stare avansata de uzura, motiv pentru care s-a propus dezafectarea. De asemenea, se arata ca amplasamentul initial era traversat in diagonala de o linie electrica de 400 Kv., care ar fi trebuit sa fie deviata, dar si ca s-a renuntat la un alt amplasament - situat in comuna Balanesti, intrucat nu s-a obtinut decretul prezidential pentru defrisarea unei paduri. (filele 47-53 dos. fond).
Prin urmare, se confirma sustinerea paratei-recurente conform careia, pentru realizarea obiectivului de investitii anterior mentionat s-au avut in vedere trei amplasamente, fiind agreat in final cel traversat de linia electrica de 35 Kv., avand ca vecin la vest Statia de betoane, aspect care rezulta, de altfel si din cuprinsul Procesului-verbal incheiat la data de 27.12.1979, cu prilejul predarii terenului catre antecesoarea paratei, precum si din corespondenta purtata in aceeasi perioada cu Intreprinderea de Retele Electrice Craiova, respectiv din cuprinsul Planului de amplasare in zona nr. 16989, al Planului de situatie nr. 16975 si al Planului de situatie I.S.P.E. nr. 2-238339, acestea din reprezentand anexe ale lucrarii de proiectare mentionate ( filele 55-56, 59, 61, 63-64, 69, 71 dos. fond).
In contextul celor anterior expuse, Curtea constata ca primele doua instante au retinut in mod gresit reaua-credinta a constructorului, deoarece ocuparea de catre acesta a unui alt amplasament decat cel la care se face trimitere in cuprinsul Referatului nr. 471/20 iulie 1978 s-a facut cu acordul autoritatilor si institutiilor publice implicate in derularea si executarea unui obiectiv de investitii legal aprobat si pentru a carui realizare s-a obtinut finantare din partea statului. In atare situatie, dat fiind si regimul juridic al proprietatii socialiste de stat din perioada respectiva, constructorul a avut in mod intemeiat convingerea ca executa lucrarile pe un teren in privinta caruia detine un just titlu, cu atat mai mult cu cat niciuna dintre institutiile abilitate ale statului nu a sesizat savarsirea vreunei ilegalitati.
Or, potrivit teoriei si practicii judiciare in materia accesiunii imobiliare artificiale reglementate de art. 494 din Codul civil, momentul in raport de care trebuie apreciata buna sau reaua-credinta a celui care construieste pe terenul altuia este acela al ridicarii constructiei, cu precizarea ca buna-credinta trebuie sa dainuie pe toata perioada executarii lucrarilor, neavand relevanta desfiintarea ulterioara a titlului sau. Mai mult, s-a acceptat chiar ca reaua-credinta a constructorului este anihilata atunci cand acesta a fost incurajat in edificarea lucrarii prin atitudinea de toleranta si pasivitate a proprietarului terenului.
Prin urmare, Curtea observa ca invocarea in sustinerea relei-credinte a constructorului din prezenta cauza, a considerentelor sentintei civile nr. 5276/1995 a Judecatoriei Tg. Jiu si, respectiv, ale sentintei civile nr. 829/1997 a Curtii de Apel Bucuresti, este eronata, deoarece niciunul dintre cele doua litigii nu a avut un astfel de obiect, instantele constatand doar schimbarea amplasamentului terenului, insa fara a examina si atitudinea subiectiva a celui care a executat ulterior lucrarile, prin raportare la apararile invocate sub aspectul bunei sale credinte. Astfel, in cadrul primului litigiu s-a solutionat - prin respingere, contestatia formulata de parata-recurenta impotriva Hotararii nr. 795/1994 a Comisiei Judetene de Fond Funciar G., prin care s-a stabilit dreptul de proprietate al autorului reclamantilor-intimati pentru un teren in suprafata de 2 ha, parte din incinta ocupata de catre parata, iar prin cea de-a doua hotarare s-a dispus, la cererea reclamantilor, anularea partiala - pentru aceeasi suprafata de 2 ha teren, a Certificatului de atestare a dreptului de proprietate emis in favoarea paratei-recurente.
De asemenea, pentru motivele aratate cu referire la momentul in care trebuie sa existe buna-credinta a celui care construieste pe terenul altuia, instanta de control judiciar apreciaza ca fiind lipsita de relevanta si imprejurarea ca printr-o alta hotarare judecatoreasca - respectiv sentinta civila nr. 9179/2007 a Judecatoriei Tg. Jiu, s-a dispus anularea planului de situatie corespunzator amplasamentului pe care au fost edificate constructiile din litigiu (fila 70 dos. fond, filele 166-171 dos. apel).
Avand in vedere considerentele anterior relevate, Curtea constata incidenta in cauza a motivului de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, in sensul gresitei aplicari de catre primele doua instante a prevederilor art. 494 alin. 3, teza a doua din Codul civil, astfel ca, in temeiul dispozitiilor art. 312 alin. 1 Cod procedura civila, va admite recursul dedus judecatii si va modifica integral decizia atacata, cu consecinta admiterii apelului declarat de parata impotriva hotararii instantei de fond si schimbarii in parte a acesteia, prin respingerea cererii reclamantilor pentru demolarea constructiilor existente pe terenul din litigiu.
In ceea ce priveste rezolvarea data actiunii in revendicare, Curtea apreciaza criticile paratei-recurente ca fiind nefondate, in contextul in care dreptul de proprietate al reclamantilor-intimati asupra terenului in suprafata de 2722 mp. a fost confirmat irevocabil prin sentinta civila nr. 2837/2006 a Judecatoriei Tg. Jiu, ca efect al respingerii actiunii avand ca obiect anularea titlului de proprietate emis in favoarea acestora in baza unei hotarari judecatoresti anterioare - sentinta civila nr. 3793/2004 a aceleiasi instante (filele 17-18 dos. fond, filele 183-185 dos. apel).
De asemenea, nu se confirma sustinerea conform careia reclamantii s-ar afla in posesia faptica a terenului revendicat, sub acest aspect observandu-se ca prin expertiza topografica administrata in apel s-a stabilit fara dubiu faptul ca terenul din litigiu este ocupat de catre parata si se invecineaza la est cu suprafata de 17.278 mp., atribuita reclamantilor prin Titlul de proprietate nr. 1351924/1999, suprafata pentru revendicarea careia si, respectiv, pentru demolarea constructiilor situate pe aceasta, s-a promovat o alta actiune in justitie, care a format obiectul dosarului nr. 3695/2003 - in fond si al dosarului nr. 15171/95/2008 - in apel, ambele ale Tribunalului Gorj, solutionate prin sentinta civila nr. 252/20.09.2004, respectiv decizia civila nr. 383/07.10.2010 (filele 53-56, 136-139 dos. recurs).
Prin urmare, in cauza s-a facut in mod corect aplicarea prevederilor art. 480 din Codul civil.
In fine, nu poate fi primita nici ultima critica invocata de catre parata-recurenta cu referire la modul de solutionare a actiunii in revendicare - in sensul ca aceasta este paralizata de aplicarea dispozitiilor art. 494 alin. 3, teza a doua din Codul civil si ca, nefiind despagubita pentru constructiile pe care le-a edificat cu buna-credinta, are un drept de retentie asupra respectivelor bunuri, Curtea observand sub aspectul mentionat ca in cauza nu s-a formulat nici cerere de despagubiri si nici cerere pentru instituirea unui drept de retentie.
Este adevarat ca, potrivit normei legale evocate, constructorul de buna-credinta nu poate fi obligat la ridicarea lucrarilor executate pe terenul proprietatea altuia - acesta din urma devenind prin accesiune, si proprietarul constructiei, corelativ cu obligarea sa la despagubirea celui care a edificat-o, in virtutea principiului imbogatirii fara justa cauza, insa o atare solutie nu poate fi adoptata in prezentul litigiu, intrucat nu formeaza obiectul judecatii, in caz contrar fiind incalcate prevederile art. 129 alin. 6 Cod procedura civila.
De asemenea, fata de rezolvarea data cererii de demolare a constructiilor, derivand din aprecierea de catre instanta de control judiciar a bunei-credinte a celui care le-a edificat, Curtea constata ca nu sunt intemeiate nici criticile referitoare la insuficienta probatoriului administrat in cauza, de natura a atrage - in opinia paratei-recurente, casarea deciziei atacate si trimiterea spre rejudecare instantei de apel sau retinerea spre rejudecare chiar de catre instanta de recurs.
Pentru motivele aratate, in temeiul dispozitiilor art. 312 alin. 1, raportat la cele ale art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, se va admite recursul dedus judecatii, conform celor descrise in considerentele prezentei decizii, iar in aplicarea prevederilor art. 274 alin. 1 si ale art. 276 Cod procedura civila, reclamantii-intimati vor fi obligati la cheltuieli de judecata in apel si recurs (taxa timbru, onorariu avocatial si de expert - filele 360, 468 dos. apel, filele 30, 32 dos. recurs).