Subsol al unui bloc de apartamente aflat in coproprietate fortata. Amenajare boxe fara acordul coproprietarilor. Evacuare. Decizie nr. 171 din data de 22.05.2009
pronunțată de Curtea de Apel Suceava

Prin cererea adresata Judecatoriei Suceava si inregistrata la data de 17.09.2007 sub nr. 5996/314/2007, reclamanta Asociatia de Proprietari nr. A 12 Suceava prin presedinte P.V. a chemat in judecata pe paratii P.I., M.M., M.D., S.D. si M.I., toti locatari ai blocului A 12 de pe strada M., solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea lor din subsolul tehnic al blocului A 12 si ridicarea boxelor construite de acestia, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca paratii au ocupat abuziv subsolul tehnic si au improvizat in acest spatiu boxe pe care le folosesc in scop personal; prin compartimentarea beciului tehnic au cuprins in aceste spatii si o parte din instalatia de apa, canal si instalatia termica; fiecare boxa este prevazuta cu incuietori iar usa de la intrarea in beci este incuiata, nepermitand conducerii asociatiei de proprietari intrarea in acest spatiu.
Beciul tehnic deserveste intregul bloc care cuprinde sapte scari si spatiile comerciale de la parterul blocului; prin ocuparea subsolului tehnic in mod abuziv fara aprobarea asociatiei de proprietari si fara autorizatie de constructie, se impiedica desfasurarea normala a activitatii asociatiei; in prezent asociatia de proprietari nu poate sa verifice starea tehnica a instalatiei din subsolul tehnic de la scara G si nici nu are siguranta ca in aceste spatii nu s-au facut modificari deoarece au acces in acest subsol numai cei 5 locatari.
Prin intampinarea formulata, paratii P.I., M.M., M.D., S.D. si M.I. au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, intrucat in opinia lor titularul actiunii in evacuare poate fi, potrivit legii, doar un alt proprietar si nu administratorul.
Pe fondul cauzei, paratii au solicitat respingerea actiunii, ca nefondata, intrucat situatia de fapt prezentata de reclamanta nu corespunde realitatii, sustinand ca nu a fost in nici un mod afectat accesul, intretinerea, functionarea instalatiilor termice, de canal si apa.
In cauza, au formulat cerere de interventie in interesul paratilor si colocatarii D.A., L.M., T.S., A.S., M.C., U.E., I.D., R.I., P.D., G.E. si D.A., solicitand de asemenea, respingerea actiunii formulata de reclamanta.
In motivarea cererii de interventie s-a aratat ca fiecare proprietar din scara G (care are 16 apartamente) poate avea acces la instalatiile de la subsol, nefiind niciodata ingradit accesul administratorului pentru citirea contoarelor ori pentru alte verificari.
Numitul B.P. a formulat in cauza o cerere de interventie in interes propriu, solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta, paratii sa fie obligati sa evacueze subsolul tehnic ocupat abuziv si sa-1 aduca la starea initiala.
Intervenientul B.P., in motivarea cererii sale, a aratat ca dupa ce din subsolul tehnic in litigiu a fost evacuat depozitul restaurantului "Zamca" in baza sentintei civile nr. 2053/02.03.1993 a Judecatoriei Suceava, profitand de inexistenta asociatiei de proprietari care sa administreze spatiul paratii au ocupat fiecare diverse suprafete si au amenajat boxe personale fara a avea acordul celorlalti coproprietari.
Judecatoria Suceava, prin sentinta civila nr. 1521/19.03.2008 a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei; a respins actiunea formulata de reclamanta, ca nefondata; a admis cererea de interventie formulata in interesul paratilor de intervenientii D.A., L.M., T.S., A.S., M.C., U.E., I.D., R.I., P.D., G.E. si D.A. si a respins cererea de interventie formulata de B.P., in interes propriu.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut in ceea ce priveste exceptia invocata, ca reclamanta are calitate procesuala activa in temeiul dispozitiilor art. 31 din Legea nr. 230/2007, potrivit careia asociatia de proprietari, prin presedintele sau poate initia impotriva proprietarilor actiuni care privesc neindeplinirea de catre acestia a unor obligatii legale fata de asociatie.
Pe fondul cauzei, instanta a avut in vedere, in urma cercetarii la fata locului, coroborata cu depozitiile martorilor, ca paratii si intervenientii nu au schimbat aspectul sau destinatia proprietatii comune reprezentata de subsolul tehnic, intrucat boxele au fost amenajate din materiale usoare, demontabile, fara a afecta instalatiile de apa, termoficare si canalizare si ca acestia nu au ingradit niciodata accesul reprezentantilor reclamantei la acest spatiu ci, din contra, l-au intretinut si ingrijit.
Solutia a fost mentinuta de Tribunalul Suceava - Sectia Civila care, prin decizia nr. 92/24.02.2009 a respins, ca nefondat, apelul reclamantei, cu aceeasi motivare, obligand-o la plata cheltuielilor de judecata.
Impotriva acestei decizii, in termen legal, a declarat recurs reclamanta, in motivarea caruia a aratat, in esenta, ca prin hotararile pronuntate, instantele au facut o gresita aplicare a prevederilor art. 11 alin. 2, 14, 18 si 34 din Legea nr. 230/2007, respectiv a dispozitiilor art. 13 alin. 2 din H.G. nr. 1588/2007, in conditiile in care si-a intemeiat pretentiile deduse judecatii, pe dreptul de coproprietate al tuturor locatarilor proprietari de apartamente din condominiu, respectiv imobilul situat pe str. M. nr. 39, bl. A12 din mun. Suceava, asupra subsolului tehnic al acestuia, parte integranta a spatiilor comune, intabulat ca atare in cartea funciara, precum si pe ocuparea abuziva - fara acordul tuturor coproprietarilor, prin asociatia de proprietari, respectiv fara autorizarea de catre autoritatile publice locale a modificarilor constructive a spatiului comun in litigiu, reprezentat de subsolul cladirii, care se constituie in intregime din nivelul tehnic, traversat de conductele de apa, canalizare si termoficare ce deservesc intreg imobilul - constand in ingradirea accesului coproprietarilor, prin amenajarea unor boxe improvizate in acest spatiu, folosite in interes personal, prevazute cu incuietori, ca de altfel si usa de intrare in subsol, astfel incat este evidenta incalcarea dreptului de proprietate al coindivizarilor si prejudicierea intereselor comune ale acestora, prin imposibilitatea intretinerii si verificarii periodice a instalatiilor, cu atat mai mult cu cat, asociatia de proprietari reclamanta nu detine actualmente un sediu pentru desfasurarea activitatii si se considera indreptatita a-l amenaja in respectivul spatiu, sens in care a obtinut si autorizatie de construire; in subsidiar, recurenta a invocat si prevederile art. 304 pct. 7 si 8 cod pr. civila, aratand ca decizia tribunalului este sumar motivata si ca instanta de apel a interpretat gresit actele juridice deduse judecatii, al caror inteles real a fost ignorat.
Criticile formulate de reclamanta recurenta in principal, vizand aplicarea gresita a legii, se circumscriu motivului de modificare prev. de art. 304 pct. 9 Cod pr. civila si se dovedesc a fi intemeiate, justificand admiterea recursului.
In ceea ce priveste motivele de nelegalitate prevazute de art. 304 pct. 7 si 8 Cod procedura civila, se retine ca acestea nu sunt incidente in cauza, in conditiile in care, decizia tribunalului este motivata, prin trimiterile la imprejurarile de fapt constatate, coroborate si cu probatoriul administrat la prima instanta - si temeiurile de drept, care i-au format convingerea, acestea din urma fiind implicite prin aprecierea nelegalitatii pretentiilor reclamantei, dedusa din respectarea dispozitiilor legale ce reglementeaza raportul juridic dintre coindivizari si caracteristicile dreptului de coproprietate; totodata, interpretarea data ansamblului probator al cauzei constituie o chestiune de fapt, care nu se circumscrie motivului de recurs bazat pe denaturarea actului juridic dedus judecatii.
Pe de alta parte, in sustinerea solutiei de reformare a hotararii, prin admiterea recursului, se retin urmatoarele argumente:
Dreptul de proprietate, ca drept real, confera titularului dreptul de a intrebuinta lucrul potrivit naturii ori destinatiei sale, de a-l folosi si de a dispune de acesta in mod exclusiv si perpetuu, in cadrul si cu respectarea dispozitiilor legale in materie.
Dreptul de a dispune de lucru, fie prin acte materiale de folosinta sau consumatie, fie prin acte juridice, privit ca atribut al dreptului de proprietate, in sensul dispozitiilor art. 480 Cod civil, nu este insa absolut, neingradit, exercitarea acestuia fiind limitata de restrictii legale.
Astfel, in cazul proprietatii comune pe cote-parti (coproprietate), prerogativele dreptului apartin impreuna si concomitent mai multor titulari, fara ca respectivul bun individual determinat sa fie materialmente divizat, nici unul dintre proprietari nefiind titular exclusiv al unei portiuni strict delimitate din bun, ci al unei cote parti ideale, abstracte din dreptul de proprietate. De aici, regula imperativa a exercitarii dreptului cu conditia respectarii drepturilor celorlalti coproprietari, cu precizarea ca in cazul actelor de dispozitie asupra bunului sau a unor parti din acesta, este necesar acordul coproprietarilor, iar actele juridice de administrare sunt supuse regulii unanimitatii.
In speta, potrivit extrasului de carte funciara nr. 506 din 10 februarie 1998 depus la fila 4 dosar fond si necontestat, paratii si intervenientii in interesul acestora sunt, alaturi de ceilalti proprietari ai apartamentelor situate in blocul de locuinte "A-12", str. M. nr. 39 A, amplasat pe parcela de cladire nr. 2581 din CF 5460 col. a comunei cadastrale Suceava, coproprietari asupra partilor comune din imobilul sus-mentionat.
Ori, dupa cum rezulta fara echivoc din continutul "Acordului de Asociere" autentificat sub nr. 2416 din 11 martie 1998 de Biroul Notarului Public <<P.A.>>, Suceava (filele 5-9 dosar fond) si consimtit de proprietarii de apartamente situate in cladirea anterior individualizata, motivat de existenta proprietatii comune, indivizibil legata de proprietatile individuale pe care acestia le detin in cadrul imobilului, proprietatea comuna (compusa din parti care nu sunt incluse intr-o proprietate individuala, formand o coproprietate fortata si perpetua, destinate a fi folosite in comun de catre coproprietari) se circumscrie si subsolului cladirii, constituit in intregime in nivel tehnic.
Este cunoscut ca proprietatea pe cote-parti fortata si perpetua exista independent de vointa coproprietarilor, fiind determinata prin destinatia bunurilor respective, ca accesorii celui principal, pe durata existentei acestuia din urma.
De asemenea, trebuie precizat ca, in speta, aceasta nu este aferenta fiecarei scari sau tronson din imobil, coproprietarii spatiilor comune fiind intabulati in indiviziune in cartea funciara, inclusiv asupra nivelului tehnic care constituie subsolul intregului condominiu, fara vreo demarcatie a acestuia aferenta scarilor, ceea ce presupune indreptatirea oricaruia dintre titulari sa exercite prerogativele dreptului de coproprietate asupra nivelului tehnic in integralitatea acestuia, cu respectarea intinderii aceluiasi drept recunoscut deopotriva celorlalti coproprietari.
Din aceasta perspectiva, simpla amenajare a boxelor de catre parati, destinate folosintei exclusive a acestora, fara acordul coproprietarilor, reprezinta, prin ea insasi, o impiedicare a folosintei recunoscute legal si celorlalti coproprietari, o depasire a limitelor si o exercitare abuziva a dreptului de proprietate fortata, configurata juridic, indiscutabil, ca abuz de drept, de natura sa antreneze raspunderea civila delictuala a paratilor si sanctionarea acestora, prin dispunerea evacuarii pretinsa de reclamanta.
Asadar, depasirea limitelor dreptului subiectiv presupune orice fapta culpabila (indiferent de gradul culpei) prin care titularul acestuia il deturneaza de la scopul economic, cauzand prin aceasta o atingere intolerabila celorlalte drepturi si, in consecinta, o tulburare a convietuirii si o prejudiciere a celorlalti cotitulari.
Atitudinea culpabila a paratilor este configurata si prin limitarea accesului persoanelor autorizate in subsolul blocului in vederea verificarii, intretinerii instalatiei tehnice (termica,de apa, canal) ce deserveste intregul imobil - apartamente si spatii comerciale si igienizarii spatiului, aspect confirmat si prin adresele emise de Primaria municipiului Suceava, Asociatia de Proprietari nr.A12, Oficiul Postal Suceava 6, S.C. F. "O." S.R.L. (filele 10.11 dosar fond si 7-8 dosar recurs) precum si de intervenientul in interesul reclamantei, B.P., alaturi de majoritatea locatarilor blocului A12 , care si-au manifestat intentia de a interveni in proces, in sprijinul pretentiilor reclamantei (filele 38-42), aspect ramas nesolutionat in apel, dar care nu face obiectul prezentului recurs.
Fata de cele ce preced, cererea reclamantei, de evacuare a paratilor din subsolul tehnic in discutie, precum si cererea de interventie in interesul reclamantei, sub acelasi aspect, apar intemeiate, urmand a fi admise.
Cu referire la cel de-al doilea capat de cerere al actiunii - ridicare constructii - se retine ca in cauza este necontestat si de altfel, confirmat de ansamblul probator administrat, ca pretinsele constructii ce au primit destinatia de boxe individuale, in folosinta exclusiva a paratilor si intervenientilor in interesul acestora, ca locuitori ai scarii G a blocului A12 , au fost edificate odata cu ridicarea, amenajarea si darea in folosinta a complexului imobiliar in ansamblul sau, cuprinzand apartamente si spatii comerciale, imprejurare care rezulta, fara echivoc, si din cuprinsul memoriului justificativ existent la filele 72-75 dosar fond, in care se specifica expres ca, subsolul imobilului cuprinde "spatii de depozitare pentru magazine si canal tehnic".
Ori, in conditiile in care paratii si intervenientii in interesul acestora, pretind numai o folosinta exclusiva a respectivelor spatii, carora le este aplicabil acelasi regim juridic al coproprietatii fortate, amenajate in boxe, prin inchiderea delimitarilor preexistente si blocarea accesului nelimitat al tuturor coproprietarilor, neputandu-se retine calitatea de constructori de rea-credinta a celor dintai, in cauza nu devin incidente prevederile art. 494 Cod civil, cu atat mai mult cu cat, structura si modalitatea de concepere a respectivelor lucrari sunt de natura si sa sustina, intr-o oarecare masura, nivelul superior al imobilului, precum si instalatiile tehnice aferente, aspecte care pot fi observate si din plansele fotografice depuse la dosar.
In consecinta, capatul de cerere in ridicarea constructiilor (boxe) urmeaza a fi respins, ca nefondat, cu admiterea corelativa a cererii de interventie in interesul paratilor sub acest aspect, fata de prevederile art.55 Cod procedura civila.
Asadar, apreciind ca in cauza este dat motivul de nelegalitate invocat, prin aplicarea gresita a regulilor ce guverneaza regimul juridic al coproprietatii, Curtea, in temeiul art.312 alin.1-3 Cod procedura civila, va admite recursul, cu consecinta schimbarii sentintei si admiterii, in parte, a actiunii si a cererilor de interventie, in sensul celor aratate.