Raspunderea Statului in cazul actiunilor in evictiune
Instanta a constatat ca, prin decizia civila 304 /2010 Tribunalul Brasov a respins apelul declarat de catre apelanta V.K. impotriva Sent. civ. nr.11041/27.09.2010 a Judecatoriei Brasov, pe care a pastrat-o.
Pentru a pronunta aceasta decizie , instanta a dispus urmatoarele :
Una dintre conditiile de aplicabilitate a art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001, modificata prin Legea nr.1/2009, este in mod expres aceea ca actul de vanzare-cumparare anulat sa fi fost incheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.
Contractul de vanzare-cumparare nr.22754/1997 incheiat intre apelanta si S.R. prin R.A. R. Bv. nu a respectat prevederile Legii nr.112/1995, intrucat a avut ca obiect un imobil ce nu se incadra in prevederile art.9 coroborat cu art.1 din actul normativ respectiv.
Apartamentul cumparat de catre apelanta s-a stabilit cu putere de lucru judecat si in mod expres prin Decizia civila nr.171/13 martie 2006 a Curtii de Apel Brasov ca “a fost preluat “fara titlu” de catre statul roman”.
Intrucat imobilul din care face parte apartamentul ocupat de catre apelanta nu a trecut in proprietatea statului cu titlu, in acceptiunea art.1 din Legea nr.112/1995, nu intra sub incidenta prevederilor art.9 din acelasi act normativ.
Pe cale de consecinta logica, vanzarea acestui apartament in temeiul Legii nr.112/1995 catre apelanta nu s-a facut cu respectarea prevederilor legii respective, ci cu incalcarea lor, aceasta fiind de altfel motivul pentru care prin decizia anterior mentionata s-a constatat nulitatea sa absoluta (sanctiune civila ce intervine doar in cazul incheierii unui act juridic cu incalcarea legii, iar nu si in cazul respectarii sale).
Reaua credinta a apelantei la incheierea contractului a constituit pentru instanta anterioara doar un criteriu de apreciere a aplicabilitatii prevederilor art.45 alin.2 si 4 din Legea nr.10/2001, respectiv a fost privita ca o posibila cauza legala de inlaturare a sanctiunii nulitatii, de aparare a apelantei-comparatoare fata de sanctiunea mentionata, iar nu ca o cauza de nulitate in sine.
In atare conditii, apelanta nu beneficiaza de prevederile art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001, pe care se intemeiaza pretentiile sale.
Contrar sustinerilor din calea de atac, apelanta a invocat in fata primei instante ca temei al actiunii sale prevederile art.1337 si urm. C. civil prin nota de sedinta depusa la dosar la data de 16.04.2010 (f.75). Nici aceste prevederi nu-i sunt insa aplicabile, deoarece a cunoscut cauza evictiunii si a acceptat riscul acesteia, fapt stabilit, de asemenea, cu putere de lucru judecat prin Dec.civ. nr.171/R/2006 a Curtii de Apel Brasov, astfel dupa cum in mod corect a sesizat prima instanta in speta.
Impotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta V.K. in termen, motivat.
In motivele de recurs critica decizia pentru nelegalitate si netemeinicie.
Se sustine ca, desi contractul de vanzare cumparare incheiat de acesta in baza Legii 112/1995 a fost anulat prin Decizia 171/2006 a Curtii de Apel Brasov , temeiul nulitatii l-a constituit norma prevazuta de art. 46 alin 2 din Legea 10/2001 si nu faptul ca acest contract ar fi fost incheiat cu eludarea L 112/95.
Prin urmare, reclamanta era indreptatita sa beneficieze de dispozitiile art. 501 din Legea 10/2001 care implica doar verificarea conditiilor specifice de raspundere ale vanzatorului, altele decat cel obisnuite in materia evictiunii.
De aceea, pentru a nu se aduce o ingerinta in dreptul la respectarea bunurilor sale, prin desfiintarea de catre instanta a contractului de vanzare – cumparare, instanta trebuie sa acorde valoarea de piata a apartamentului, cu titlu de despagubire pentru recurenta reclamanta.
In subsidiar, recurenta sustine ca instantele trebuiau sa acorde reclamantei pretul reactualizat pentru apartament, asa cum rezulta din contractul de vanzare cumparare.
Intimatul S.R. prin M.F.P. prin DGFP Bv a formulat intampinare sustinand respingerea recursului pentru considerentul ca nu pot fi aplicate nici normele raspunderii pentru evictiune si nici dispozitiile art. 501 din Legea 10/2001, deoarece contractul de vanzare cumparare al reclamantei, desfiintat prin decizia 171/2006 a Curtii de Apel Brasov a fost incheiat cu nerespectarea art. 9 din Legea 112/095 , deoarece reclamanta a perfectat vanzarea desi fusese notificata de fostul proprietar, R.H.M.L. sa nu cumpere acel apartament intrucat a formulat cerere de restituire a imobilului.
SC R. SRL a formulat intampinare sustinand respingerea recursului fata de SC R. SRL si mentinerea dispozitiilor privitoare la admiterea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a SC R. SRL.
Analizand recursul formulat, instanta constata ca este fondat in parte, doar pentru pretentiile subsidiare .
Scopul cererii de chemare in judecata formulata de reclamanta este acela al obtinerii din partea paratului S.R. prin M.F.P. a valorii reale( pretul de circulatie) a apartamentului ( o camera + dependinte) din Brasov, str Sirul Livezii nr. 24, ce a constituit proprietatea reclamantei conform contractului de vanzare cumparare nr. 22754/21.07.1997.
Reclamanta a sustinut aceste pretentii atat in temeiul art 501 din Legea 10/2001, cat si in temeiul raspunderii pentru evictiune totala.
Cererea sa de chemare in judecata a fost inregistrata la Judecatoria Brasov in 23.02.2009 dupa intrarea in vigoare a Legii 1/2009 care introducea in continutul L 10/2001 noul art 501 cu urmatorul continut: „proprietarii ale caror contracte de vanzare cumparare, incheiate cu respectarea L 112/95, au fost desfiintate prin hotarari definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare”.
Aceste dispozitii legale au un caracter special, derogator de la dispozitiile dreptului comun pe care le invoca recurenta( raspunderea pentru evictiune), instituind un caz special de raspundere din care rezulta calitatea procesuala pasiva unica a M.F.P. in litigiile decurgand din restituirea pretului.
Obligatia de raspundere pentru evictiune a vanzatorului, asa cum este ea stabilita de dispozitiile art. 1337 si urmatoarele Cod civil, este absorbita in aceasta ipoteza de obligatia M.F.P., in calitate de reprezentant al S.R., de a restitui pretul catre chiriasul evins de un tert, fost proprietar al imobilului in cauza.
Prin urmare, in cauza nu pot fi aplicate regulile evictiunii, dupa aparitia Legii 10/2001, in speta 501 din Legea 10/2001.
In ceea ce priveste aplicarea dispozitiilor art 501 din Legea 10/2001, instantele anterioare au pronuntat solutii corecte.
Intr-adevar, suntem in situatia unui contract de vanzare – cumparare desfiintat prin hotarare judecatoreasca, insa nu se poate dispune restituirea pretului de piata al acestuia catre cumparatoarea care a pierdut proprietatea prin fapta unui tert, deoarece contractul nu a fost incheiat cu respectarea prevederilor L 112/1995 art. 9.
S-a facut dovada ca reclamanta a fost notificata inainte de vanzare, sa nu cumpere acest apartament, de catre fostul proprietar, asa cum rezulta din considerentele deciziei 171/2006 a Curtii de Apel Brasov. Aceeasi notificare a fost comunicata si Comisiei de Aplicare a L 112/95 inainte de intocmirea contractului. Devin astfel aplicabile dispozitiile art 92 din HG 20/96 pentru stabilirea normelor metodologice privind aplicarea L112/95, asa cum au fost modificate prin HG 11/1997.
S-a dovedit in speta, prin aceeasi decizie 171/2006 a Curtii de Apel Brasov ca imobilul in cauza a fost preluat fara titlu de catre Stat, ceea ce intareste aplicarea dispozitiilor art 92 din HG 20/1996 modificata prin HG 11/1997 contractului de vanzare cumparare, incheiat in 21.07.1997, deci dupa intrarea acestor norme in vigoare .
Aceasta HG 11/1997 prevede norme de aplicare a L 112/95 si lamureste notiunea de „imobile cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului „cu titlu”, care fac obiectul Legii 112/95, adica pot face obiectul vanzarii catre fostii chiriasi si respectiv notiunea de imobile trecute „fara titlu” in posesia acestora si care nu intra sub incidenta L 112/95 , deci nu pot face obiectul vanzarii cumpararii cum este cazul apartamentului in speta.
Prin decizia 171/2006, Curtea de Apel Brasov, desfiintand contractul de vanzare cumparare al prezentei reclamante a retinut ca prin ignorarea notificarii fostei proprietare, cumparatorii si-au asumat riscul nevalabilitatii contractelor.
Prin urmare, dispozitiile legale invocate de reclamanta au fost corect aplicate si interpretate in cauza.
Nu se poate retine nici incidenta art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, in sensul recunoasterii unui „bun” in patrimoniul autorului reclamantei, deoarece aceasta a fost copartas la perfectarea unui act fraudulos, fara respectarea normelor imperative ale legii, nu poate invoca „buna credinta” la momentul cumpararii care i-ar fi creat eventual „speranta legitima” fata de bunul respectiv.
Pentru situatia juridica a acestui contract asa cum a fost descrisa, se constata ca reclamantei i se cuvine doar restituirea pretului actualizat platit cu ocazia incheierii contractului 22754/21.07.1997 asa cum a solicitat in subsidiar, prin precizarea de la fila 75 dosar fond, in baza art.50 alin 2 din legea 10/2001.
Doar pentru acest considerent a fos admis in parte recursul formulat, conform art. 304 pct.9 Cod procedura civila, instanta de control constatand ca instantele anterioare nu au solutionat si acest capat de cerere, desi era intemeiat si nu venea in contradictie cu retinerile instantelor fata de respingerea pretentiilor de la petitul principal.
Pentru toate aceste considerente, instanta a modificat in tot decizia apelata, rejudecand apelul reclamantei l-a admis in parte, pentru aceleasi considerente ce vizeaza temeinicia pretentiilor subsidiare, a rejudecat in fond cererea si va admite doar petitul subsidiar din precizarea de la fila 75 dosar fond, conform dispozitivului prezentei.
A obligat paratul M.F.P. prin DGFP Bv. sa plateasca reclamantei suma de 1000 lei cheltuieli de judecata la fond, in baza art. 276 Cod procedura civila.
In apel si recurs nu s-au justificat cheltuieli de judecata avansate de reclamanta .
Decizia civila Nr. 393/R/6 aprilie 2011 – A.P.