INSTANTA
Deliberand asupra cauzei, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti la data de 18.02.2015 sub nr….., reclamanta L.G. a chemat in judecata parata SC B.R.E.I., solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna:
1. Rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009 din culpa paratei;
2. Repunerea partilor in situatia anterioara ca efect al admiterii primului capat de cerere;
3. Restituirea avansului achitat in baza antecontractului de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009, in valoare de 29.563,79 EURO(133.037,07 lei) la cursul BNR din ziua platii, la care se adauga dobanda legala aferenta platii de la data perceperii acesteia si pana la data platii efective;
4. Plata unei despagubiri in valoare de 5.780 Euro(26.010 lei), la cursul BNR din ziua platii, reprezentand 10% din valoarea imobilului asa cum prevede art. 7.3.2 din antecontractul de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009;
5. Sa constate instanta identitate intre cele doua societati comerciale care au incheiat contractul de inchiriere nr.BCI 4/22.06.2009 si antecontractul de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009;
6. Sa constate instanta ca a incheiat contractul de inchiriere nr.BCI 4/22.06.2009 si antecontractul de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009 inainte ca parata sa devina proprietara imobilului;
7. Nulitatea absoluta a contractului de inchiriere, avand in vedere ca a semnat acest contract crezand ca ratele lunare reprezinta pret rate cumparare imobil si restituirea sumelor percepute cu titlu de chirie in valoare de 29.333 Euro(132.000 lei), cu dobanda legala aplicata pana la data platii efective;
8. Obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata;
In motivare, reclamanta a invederat, in esenta urmatoarele: la data de 22.06.2009 a incheiat cu parata antecontractul de vanzare-cumparare nr.BAN 5, avand ca obiect imobilul situat in ...., in suprafata de 42,84 mp compusa din 1 camera, 1 baie, 1 balcon, achitand un avans de 5.780 Euro, urmand ca diferenta pana la pretul convenit de 57.800 Euro sa fie achitata in termen de 60 de luni sau la incheierea contractului de vanzare-cumparare, cf. art. 2.3 si 2.3.2 din antecontract.
De asemenea, conform intelegerii cu parata, la aceeasi data a incheiat si contractul de inchiriere nr.BCI 4 pentru acelasi apartament, urmand ca valoarea chiriilor lunare sa fie scazute din pretul imobilului.
La data de 26.04.2011 a primit la adresa imobilului unde locuia din luna iunie 2009, adresa nr. 863 emisa de A.B.R. SA, prin care i se aducea la cunostinta ca, conform contractului de garantie reala imobiliara nr. 148/10.06.2009 incheiat cu parata, avea calitatea de debitor cedat pana la concurenta sumei de 8.980, 69 Euro iar la data de 9.12.2011, a primit adresa nr. 2565 prin care a fost informata ca este debitor al creantelor ipotecate pana la concurenta sumei de 49.543 Euro plus TVA. La data de 21.01.2013 a primit adresa nr.252 de la A.B.R. SA prin care i se aducea la cunostinta ca, potrivit contractului de garantie reala imobiliara nr. 179/25.11.2011 incheiat cu parata, avea calitatea de creditor al creantelor ipotecate pana la concurenta sumei de 7.867,04 EURO, iar la data de 24.07.2014 a primit adresa nr.3335 prin care era informata ca avea calitatea de debitor al creantelor ipotecate pana la concurenta sumei de 396,53 EURO/luna plus TVA.
Arata reclamanta ca la data de 14.07.2014 a solicitat paratei, in scris, o rediscutare a pretului de vanzare-cumparare, apoi a solicitat paratei efectuarea calculului sumelor achitate pana la acea data si incheierea contractului. Ca urmare a acestei solicitari, parata i-a adresat o cerere sub denumirea de „ invitatie„ in care o informeaza sa la data de 11.08.2014 ora 17,30 sa participe la inspectia garsonierei pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare. Avand in vedere ca parata nu s-a prezentat la data si ora stabilite, prin adresa nr. 300/15.10.2014 a solicitat paratei un punct de vedere cu privire la platile efectuate pana la acel moment cat si cu privire la regimul juridic al imobilului ce urmeaza sa faca obiectul contractului de vanzare cumparare, iar la data de 15.10.2014 a transmis adresa nr. 299 catre A.B. SA pentru a fi informati cu privire la regimul juridic al imobilului insa banca a informat-o ca nu poate oferi aceste informatii. Prin adresa nr.85/28.10.2014, parata i-a informat cu privire la faptul ca imobilul este ipotecat, urmand ca la momentul efectuarii platii banca sa radieze ipoteca, atasand si o fisa de cont cu platile efectuate.
La data de 10.11.2014, a transmis adresa nr.306 catre A.B.R. SA, solicitand confirmarea celor mentionate de parata prin adresa nr. 85/28.10.2014 si s-a adresat inca odata paratei cu adresa nr.307/10.11.2014 pe care a invitat-o la data de 8.12.2014 ora 11,00 pentru a stabili exact atat sumele ce apar cu titlu de avans cat si cu privire la ipoteca care exista asupra apartamentului. Intrucat nici aceste demersuri nu au dat rezultate, banca refuzand sa o informeze iar parata refuzand sa faca demersurile necesare pentru radierea ipotecii inainte de perfectarea contractului de vanzare-cumparare, iar la data de 8.01.2015 primind extras de informare de la ANCPI din care rezulta ca asupra imobilului exista interdictie de grevare si instrainare, a fost nevoita sa se adreseze instantei prin promovarea prezentei actiuni.
Invedereaza reclamanta ca incheierea contractului de vanzare-cumparare nu a fost posibila din culpa paratei care: a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare si contractul de inchiriere desi nu era proprietara acestui imobil, intabulandu-si dreptul de proprietate in baza contractului de vanzare-cumparare nr.512/10.07.2009; nu a respectat clauza contractuala prevazuta la art. 5.8 din antecontract, la data de 10.07.2009 si 25.06.2010 fiind notate in cartea funciara interdictii cu privire la instrainarea si grevarea de sarcini si servituti; la data semnarii antecontractului de vanzare-cumparare, parata a informat-o ca incheie un contract de plata in rate a imobilului, pe care il denumeste contract de inchiriere, insa sumele incasate lunar nu vor reprezenta pret chirie ci pret rate imobil.
Cu privire la cererea de anulare a contractului de inchiriere, aceasta se impune avand in vedere ca parata a actionat cu rea credinta, conventia dintre parti fiind in sensul in care sumele achitate cu titlu de chirie sa fie considerate rate din pretul imobilului, fiind de altfel fara sens achitarea unei chirii de 500 EURO lunar in conditiile in care chiriile in zona sunt foarte mici. De asemenea, arata reclamanta, reaua-credinta a paratei rezulta si din aceea ca desi la data incheierii celor doua contracte parata isi schimbase denumirea din B.H.S. SA in B.R.E.I., inca din 25.03.2009 in luna iunie a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare cu denumirea veche.
In drept, reclamanta a invocat dispozitiile art. 194 C.pr.civ, art. 969 si urm. C.civ, art.994 C.civ. art. 1020-1021 C.civ,. art. 1066-1077 C.civ.
In probatiune, reclamanta a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri si a probei cu testimoniale.
Captele 1, 2 si 3 ale cererii de chemare in judecata au fost legal timbrate cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 3766 lei(f.31 vol II dos. Tribunal); capatul 4 al cererii a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 1388 lei(f.67 vol II dos Tribunal) iar capatul 5 al cererii a fost legal timbrat cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 20 lei(f. 37 vol II Tribunal).
Reclamanta nu a timbrat capele 6 si 7 ale actiunii motiv pentru care, prin Incheierea din 23.02.2016, instanta a admis exceptia netimbrarii acestor cereri si a dispus anularea acestor cereri ca netimbrate.
Parata G.I. SA(ca urmare a schimbarii denumirii, ulterior inregistrarii cererii de chemare in judecata, respectiv la data de 31.03.2015), a formulat Intampinare(40 vol II dosar Tribunal) prin care a solicitat instantei respingerea ca neintemeiata a cererii de chemare in judecata, invederand instantei, in esenta, in aparare, urmatoarele: reclamanta nu si-a indeplinit propriile obligatii asumate prin antecontract si nici nu era gata sa le execute, reclamanta aratand in scris ca nu poate achita restul ramas din pretul de cumparare, precizand ca nu dispune de suma de bani iar suma maxima pe care ar putea-o obtine cu titlu de credit este de 25.000 Euro, in conditiile in care restul ramas de plata era de 41.353 Euro sau 35.000 Euro+TVA in varianta propusa reclamantei prin adresa din 28.10.2014. Cu privire la incheierea antecontractului cu denumirea veche, arata parata, pastrarea acestei denumiri in antecontract reprezinta cel mult o eroare materiala din moment ce toate celelalte elemente de identificare-adresa, numar de inregistrare in Registrul Comertului, codul unic de inregistrare-sunt cele mentionate in cuprinsul contractului de inchiriere semnat la aceeasi data cu antecontractul, mai mult, a fost aplicata pe antecontract stampila B.R.E.I. SA. Invedereaza parata ca pentru a incheia antecontractul de vanzare-cumparare nu era necesar sa fie proprietara a imobilului, ceea ce, la data incheierii antecontractului nici nu era posibil avand in vedere ca apartamentul era in curs de edificare, nefiind inscris in Cartea Funciara; ca antecontractul si contractul de inchiriere sunt doua acte juridice distincte, semnarea contractului de inchiriere facandu-se la solicitarea expresa a reclamantei in conditiile in care aceasta nu s-a obligat la plata pretului de achizitie in rate lunare ci pana la implinirea a 60 de luni de la data semnarii antecontractului, posesia urmand a fi transferata la data semnarii contractului de vanzare-cumparare; ca afirmatiile potrivit carora existenta unei ipoteci ce greveaza imobilul face imposibil transferul dreptului de proprietate nu pot fi primite in conditiile in care creditorul ipotecar elibereaza bunul sub conditia achitarii integrale a pretului de cumparare, or, reclamanta este cea care nu poate achita acest pret. In acelasi context, arata parata, reclamanta a luat cunostinta la data de 23.01.2013, cand a semnat actul aditional nr. 1 la contract, ca imobilul este grevat de ipoteca insa nu a inteles sa invoce acest aspect decat dupa cea a realizat ca nu poate achita restul de pret, achitand din pret doar suma de 13.695,48 EURO+TVA, respectiv 14.380,25 Euro inclusiv TVA.
Clauza prevazuta la art.7.3.2 din antecontract in temeiul careia reclamanta solicita restituirea sumei de 5780 Euro este o clauza penala in favoarea promitentului vanzator, prin urmare, nu poate fi invocata de reclamanta in favoarea sa.
Cu privire la cererea reclamantei de constatare a identitatii dintre cele doua societati,arata parata ca nu intelege sa conteste aceasta identitate insa temeiul de drept invocat de reclamanta, respectiv art. 129 C.pr.civ nu isi gaseste aplicabilitatea in speta, actiunea in constatare vizand existenta sau inexistenta unui drept si nu a unei situatii de fapt.
In drept, parata a invocat dispozitiile art. 205 C.pr.civ.
In probatiune, parata a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri si interogatorului reclamantei.
Parata a formulat de asemenea cerere reconventionala(f. 89 vol. II dos. Tribunal)prin care a solicitat, in principal ca instanta sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.05.2009; obligarea paratei la plata sumei de 5780 EURO cu titlu de daune interese; cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii reconventionale, parata-reclamanta a invederat ca nu exista nici un temei pentru scaderea chiriei achitate de reclamanta din pretul imobilului; ca reclamanta este cea care nu si-a indeplinit obligatia contractuala asumata, respectiv de a achita diferenta de pret pana la data de 21.06.2014 , la data de 25.07.2014 reclamanta informand-o in scris ca nu va participa la semnarea contractului de vanzare-cumparare, solicitand, in schimb, semnarea unui act aditional la antecontract prin care sa se prelungeasca perioada de plata a pretului si recalcularea pretului, nefiind de acord cu semnarea contractului nici urmare a reducerii de pret de 6.353 Euro conform ofertei din 28.10.2014, motiv pentru care devin incidente prevederile art. 7.3.2 din antecontract, fiind indreptatita la retinerea avansului achitat de reclamanta si obligarea acesteia la plata sumei de 5780 Euro cu titlu de despagubiri.
De asemenea, arata parata, chiar si in absenta clauzei penale, platile efectuate de reclamanta pana la momentul rezilierii nu pot fi restituite fata de caracterul ireversibil al prestatiilor in cazul contractelor cu executare succesiva, contractul reziliat incetand sa mai produca efecte pentru viitor, dar efectele produse pana la data rezilierii raman neatinse, inclusiv plata avansului de 14.380,25 EURO, inclusiv TVA.
In drept, parata reclamanta a invocat dispozitiile art. 209 C.pr.civ.
In probatiune, parata reclamanta a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri si interogatoriul reclamantei-parate.
Reclamanta-parata a timbrat capatul 1 al cererii reconventionale cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 2.385,07 lei si capatul 2 al cererii reconventionale cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 1.376,63 lei, conform chitantei de la fila 105 dosar.
Reclamanta-parata a formulat Intampinare la cererea reconventionala(f.70) prin care a solicitat instantei respingerea ca neintemeiata a cererii reconventionale, invederand in esenta, in aparare, ca nu putea achita restul de pret intrucat, desi s-a adresat unei societati bancare pentru a perfecta un imprumut bancar, acest lucru nu a putut fi rrealizat atata timp cat nu se radia ipoteca inscrisa asupra imobilului de catre parata-reclamanta cu nerespectarea clauzei de la art. 5.8 din antecontract.
De asemenea, arata reclamanata-parata, in baza principiului echilibrului contractual, ambele parti trebuie sa beneficieze de prevederile art. 7.3.2., iar daca instanta apreciaza contrariul, intelege sa solicite aceasta suma cu titlu de daune interese, conform art. 1021 si 1075 C.civ.
Mai invedereaza reclamanta-parata ca parata-reclamanta nu a facut niciun demers pentru incheierea contractului, nu a pus-o in intarziere cu privire la obligatia de a achita diferenta de pret si de a se prezenta la notar in vederea incheierii contractului, prin conventia incheiata nefiind stipulata o clauza potrivit careia, prin ajungerea la termenul din iunie 2014 s-ar afla de drept in intarziere caz in care, simpla ajungere la termenul convenit nu este de natura sa indeplineasca cetinta referitoare la punerea in intarziere.
In drept, reclamanta-parata a invocat prevderile art. 209 C.pr.civ, 992 si urm., art. 1020-1021, art. 1066 si urm. C.civ.
Prin sentinta civila nr.4935/18.09.2015, Tribunalul Bucuresti a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei sectorului 1 Bucuresti, pe rolul careia cauza a fost inregistrata la data de 9.11.2015 sub nr. …..
Prin Incheierea pronuntata in sedinta publica din 2.02.2016, instanta a incuviintat, la cererea ambelor parti, proba cu inscrisuri, cu interogatoriu, iar pentru reclamanta si proba testimoniala si proba cu expertiza contabila iar la termenul de judecata din 12.04.2016 a dispus efectuarea unei expertize grafoscopice de catre Institutul National de Criminalistica.
Analizand actele si lucrarile dosarului prin primsa dispozitiilor legale incidente, instanta retine urmatoarele:
In fapt
La data de 22.06.2009 intre SC B.H.S. SA in calitate de promitenta vanzatoare si L.G. in calitate de promitenta cumparatoare s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009 prin care promitentul-vanzator s-a obligat la vanzarea catre promitentul-cumparator a imobilului apartament nr. … situat in ..., la pretul de 57.800 Euro, inclusiv TVA, cu obligatia pentru promitentul-vanzator de a transfera proprietatea asupra apartamentului la momentul platii integrale a pretului de catre promitentul-cumparator.
La aceeasi data, respectiv 22.06.2009, intre SC B.R.E.I. SA in calitate de locator si L.G. in calitate de locatar s-a incheiat contractul de inchiriere nr. BCI 4/22.06.2009 avand ca obiect inchirierea aceluiasi apartament care face obiectul si a antecontractului de vanzare-cumparare, cuantumul chiriei lunare fiind de 540 Euro, inclusiv TVA.
Prin actele aditionale nr.1/10.09.2009, nr.5/19.11.2010 si nr.6/24.04.2012 la contractul de inchiriere, cuantumul chiriei lunare a fost modificat succesiv la suma de 476,85 Euro, inclusiv TVA; 491,7 Euro inclusiv TVA, respectiv 398,02 Euro, inclusiv TVA.
Prin cererea de chemare in judecata si respectiv prin cererea reconventionala, atat reclamanta-parata cat si parata-reclamanta au solicitat instantei sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, ca efect al neindeplinirii de catre cealalta parte a obligatiilor contractractuale, cu repunerea partilor in situatia anterioara incheierii antecontractului si atragerea raspunderii contractuale a partii culpabile.
Prin urmare, situatia litigioasa pe care trebuie sa o solutioneze instanta este urmatoarea: daca sunt indeplinite conditiile prevazute de lege pentru a dispune rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare si care dintre parti este culpabila de neindeplinirea obligatiilor contractuale.
Cu titlu prealabil efectuarii acestei analize se impune stabilirea legii aplicabile fondului litigiului, fata de prevederile art. 3 din Legea 71/2011 , avand in vedere data nasterii raporturilor juridice dintre parti, respectiv data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, 22.06.2009, instanta retinand ca in cauza sunt aplicabile dispozitiile Codului civil de la 1864 la care se v face referire in continuare cu denumirea abreviata de C.civ.
In drept:
Conform art. 1020 C.civ: „ Conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una dintre parti nu indeplineste angajamentul sau.„
Conform art. 1021 C.civ: „ rezolutiunea nu opereaza de drept; partea indreptatita trebuie sa se adreseze instantei judecatoresti cu o actiune in rezolutiune.„
Rezolutiunea contractului este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, care are ca efect desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului.
Rezolutiunea judiciara a contractului se dispune in cazul indeplinirii urmatoarelor conditii: 1.una din parti nu si-a indeplinit obligatia contractuala; 2.neexecutarea este imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia; 3.debitorul obligatiei neexecutate a fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
De asemenea, in cuprinsul contractului, partile pot insera clauze exprese privind rezolutiunea contractului pentru neexecutare, aceste pacte comisorii fiind perfect valabile si stabilind conditiile in care partile au inteles sa aplice aceasta sanctiune.
In speta, aceste pacte comisorii au fost inserate de parti la art. 7.2. si 7.3 din antecontract. Inlaturand greseala de terminologie utilizata de partile care fac referire la rezilierea antecontractului si nu la rezolutiunea acestuia cum este corect, antecontractul de vanzare-cumparare fiind o conventie cu executare uno ictu, instanta retine ca, potrivit art. 7.2 din antecontract:” Prezentul antecontract poate fi reziliat de catre promitentul cumparator in cazul in care promitentul vanzator nu incheie contractul de vanzare-cumparare prevazut in prezentul antecontract. Rezilierea va avea loc in termen de 30 de zile lucratoare dupa scurgerea perioadei de gratie, pe baza notificarii scrise a promitentului cumparator, fara orice alta formalitate sau interventie a instantelor. In cazul unei astfel de rezilieri, promitentul vanzator va rambursa promitentului cumparator toate sumele primite de la promitentul cumparator prin prezentul contract plus o penalizare egala cu suma taxei de rezervare in termen de 30 de zile lucratoare.Rambursarea acestor sume este singurul remediu al promitentului cumparator pentru rezilierea prezentului contact.„
Conform art. 7.3 „ Prezentul antecontract poate fi reziliat de promitentul vanzator in cazul in care promitentul cumparator: 7.3.1. nu se infatiseaza la Notarul Public in vederea semnarii contractului de vanzare-cumparare, la data notificata de promitentul vanzator sau refuza semnarea contractului de vanzare cumparare sau 7.3.2 nu plateste oricare din sumele prevazute in prezentul antecontract la data scadenta. Incetarea va avea loc la data notificarii promitentului vanzator, fara punere in intarziere sau orice alta formalitate ori interventia instantelor.In cazul unei astfel de incetari, promitentul vanzator va fi indreptatit sa primeasca de la promitentul cumparator avansul si 10% din pretul imobilului.„
Conform art. 5.7 din contract: „ Partile vor semna CVC in termen de 30 de zile sau mai mult de la inspectia apartamentului de catre promitentul cumparator, la 7 zile de la notificarea scrisa transmisa de catre promitentul vanzator catre promitentul cumparator indicand data semnarii CVC, locatia unde va avea loc semnarea si notarul public care va autentifica CVC.„
Conform art. 5.8 din contract: „Transferul de proprietate, uz si posesie asupra imobilului catre promitentul cumparator va avea loc dupa incheierea CVC, imobilul fiind liber de orice ipoteci, servituti, interdictii sau alte obligatii de asemenea natura. In cazul in care plata finala nu va fi efectuata integral dupa incheierea CVC, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului se va realiza dupa efectuarea integrala a platii.„
Conform art. 2.3. pretul imobilului va fi platit dupa cum urmeaza: „ 5.505 Euro, fara TVA, adica 5780 inclusiv TVA(avansul), in termen de 5 zile de la data incheierii prezentului antecontrct de vanzare cumparare; 49.543 Euro fara TVA, adica 52.020 Euro, inclusiv TVA, reprezentand plata finala, la data incheierii contractului de vanzare cumparare. In cazul in care plata finala nu va fi efectuata in intregime la data incheierii contractului, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului se va realiza dupa efectuarea platii finale„
Din interpretarea coroborata a acestor clauze rezulta urmatoarele: contractul de vanzare cumparare se va incheia in condi?iile realizarii inspec?iei apartamentului de catre promitentul cumparator, dupa notificarea scrisa a promitentului cumparator de catre promitentul vanzator, cu indicarea datei, loca?iei ?i a notarului public unde se va semna contractul, promitentul cumparator avand obliga?ia de a efectua plata la data incheierii contractului, in caz contrar, transferul dreptului de proprietate urmand a avea loc la data efectuarii pla?ii finale. De asemenea, la data incheierii contractului, imobilul trebuie sa fie liber de ipoteci, servitu?i, interdic?ii sau orice alte obliga?ii.
La data introducerii ac?iunii, precum ?i la data solu?ionarii prezentei cauze, situa?ia de fapt se prezinta astfel:
Conform concluziilor raportului de expertiza contabila judiciara, necontestate de niciuna din par?i, reclamanta-parata a achitat, in executarea obliga?iilor asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare, suma de 14.380, 25 EURO, inclusiv TVA.
Prin urmare, pentru a achita pre?ul imobilului, reclamanta-parata trebuia sa achite diferen?a intre pre?ul convenit, de 57.800 Euro ?i suma de 14.380, 25 Euro.
Reclamanta-parata sus?ine ca pre?ul chiriei, stabilit conform contractului de inchiriere incheiat cu parata-reclamanta, reprezinta: 300 Euro avans din pre?ul imobilului ?i 240 Euro dobanda, pozi?ia oficiala a reclamantei-parate fiind exprimata in procesul verbal de negociere din 28.11.2014(f.75-77 vol I dos.Tribunal) ?i solicita ca instan?a sa aiba in vedere ?i pla?ile efectuate in temeiului contractului de inchiriere incheiat intre par?i ca pla?i avans imobil, valoarea totala a acestora, determinata prin raportul de expertiza contabila, fiind de 23.110, 72 Euro.
Analizand prevederile contractului de inchiriere nr. BCI 4/22.06.2009, strict sub aspectul pe care instan?a il poate verifica in limitele cu care a fost investita, instan?a constata ca acesta nu con?ine nicio clauza care sa sus?ina ipoteza avansata de reclamanata-parata, orice in?elegere verbala care sa stabileasca un consim?amant diferit al par?ilor contractante, in spe?a al promitentei cumparatoare, decat cel exprimat in scris prin contractul de inchiriere neputand fi analizat in aceasta cauza, in condi?iile in care instan?a nu a fost investita cu nicio cerere care sa i?i aiba fundamental juridic in acest contract de inchiriere, capatul de cerere privind constatarea nulita?ii absolute a acestui contract de inchiriere fiind anulat ca netimbrat, in condi?iile in care, oricum, reclamanta i?i exprimase dorin?a de a renun?a la judecata acestuia. De asemenea, instan?a nu poate re?ine ca valoarea chiriei poate da na?tere unei prezum?iii judiciare in sensul sus?inut de reclamanta, motiv pentru care instan?a nu va re?ine ca pre?ul chiriei reprezinta plata avans din pre?ul imobilului, astfel ca instan?a concluzioneza ca reclamanta-parata mai avea de achitat din pre?ul imobilului, suma de 43.419,75 Euro.
Pozi?ia reclamantei-parate cu privire la achitarea diferen?ei de pre? este certa, rezultand din coresponden?a oficiala purtata intre par?i, conform adreselor de la filele 43-77 dosar: initial de scadere a pre?ului imobilului ?i de achitare a diferen?ei de pre? in rate ?i in final, de rezolu?iune a antecontractului din culpa paratei- reclamante.
Cu toate acestea, instan?a re?ine ca de?i parata-reclamanta a notificat-o pe reclamanta parata cu privire la inten?ia sa de a-?i executa obliga?iile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare, respectiv de a incheia contractul de vanzare cumparare cu condi?ia pla?ii de catre reclamanta-parata a unei diferen?e de pre? de 35.000 Euro la care se adauga TVA(conform notificarii nr.85/28.10.2014-fila 56 vol.II dos. Tribunal), in fapt, incheierea contractului nu era posibila din culpa paratei reclamante care, nerespectand dispozi?iile art. 5.8 din contract, a ipotecat apartamentul care face obiectul antecontractului de vanzare cumparare in favoarea A.B.R. SA, la data de 10.07.2009, pentru garantarea restituirii unui credit in suma de 6.855.975,2 Euro ?i 480.936,53 lei plus dobanzi majorate, costuri ?i speze aferente, conform contractului de credit nr.353/26.10.2007, apoi, la data de 23.06.2010, conform contractului de ipoteca nr.1489 din 23.06.2010 a ipotecat apartamentul in favoarea A.B.R. SA pentru garantarea restiturii unei crean?e in valoare de 7.837.037,94 Euro, a?a cum rezulta din extrasul de Carte Funciara nr.574/8.01.2015(fila 82 dosar).
Instan?a re?ine ca de?i ipoteca nu instituie o indisponibilizare a bunului, care poate fi insatrainat de catre constituitorul ipotecii catre o alta persoana, conform prevederilor antecontractului, promitentul vanzator ?i-a asumat obliga?ia de a transfera proprietatea imobilului liber de orice ipoteca. Or, contrar sus?inerilor paratei-reclamante, plata de catre promitenta-cumparatoare a diferen?ei de pre? nu are ca efect obligarea creditorului ipotecar la radierea ipotecii, aceasta fiind indivizibila.
Prin urmare, pentru ca parata reclamanta sa poata incheia contractul de vanzare-cumparare cu reclamanta parata, sa se radieze ipoteca si sa transfere imobilul in proprietatea promitentei cumparatoare era necesar ca aceasta sa achite intreaga creanta pentru a carei recuperare s-a instituit ipoteca, de 7.837.037,94 Euro si nu diferenta de pret stabilita cu promitenta-cumparatoare.
Or, promitenta-vanzatoare nu a achitat aceasta creanta, impotriva sa deschizandu-se procedura de insolventa, prin s.civ 4157/7.05.2015 pronuntata in dosar nr….. al Tribunalului Bucuresti(f.37-39) la cererea creditoarei A.B.R. SA.
Ipotecarea imobilului pentru garantarea recuperarii unei creante in cuantum de 7.837.037,94 Euro a facut imposibila incheierea contractului de vanzare-cumparare si transferul dreptului de proprietate asupra imobilului in patrimonial promitentei cumparatoare, altfel decat in conditiile restiturii de catre promitenta vanzatoare, in integralitate, a sumei imprumutate.
Or, parata-reclamanta nu a facut dovada ca ar fi avut disponibilitatile banesti necesare, la data la care a notificat reclamanta-parata sa incheie contractul, pentru a achita imprumutul garantat cu ipoteca asupra imobilului care a facut obiectul promisiunii de vanzare-cumparare, notificarea sa prin care solicita incheierea contractului de vanzare-cumparare avand caracter pur formal.
In acelasi context instanta retine ca si in conditiile in care reclamanta-parata ar fi avut disponibilitatile banesti necesare pentru a achita diferenta de pret, contractul tot nu putea fi incheiat din culpa paratei-reclamante care a ipotecat imobilul si care nu putea asigura transmiterea, liber de orice sarcina, a imobilului, in patrimoniul reclamantei parate.
Aceasta si in conditiile in care reclamanta-parata nu si-a dat acordul pentru a prelua in proprietate un imobil ipotecat, actul aditional nr. 1 la antecontractul de vanzare-cumparare prin care reclamanta-parata era informata cu privire la ipotecarea apartamentului nefiind semnat de reclamanta-parata, asa cum rezulta din concluziile raportului de expertiza criminalistica.
Mai mult, instanta retine ca in conditiile in care, conform art. 5.8 teza a II-a din antecontract, reclamanta-parata avea posibilitatea de achitare a diferen?ei de pre? ?i dupa data incheierii contractului de vanzare cumparare, sub condi?ia transferului dreptului de proprietate la data efectuarii pla?ii integrale a diferen?ei de pre?, ipotecarea imobilului a facut imposibila prevalarea reclamantei-creditoare de aceasta clauza contractuala in temeiul careia, contrar sustinerilor paratei-reclamante, plata diferentei de pret nu trebuia efectuata la data incheierii contractului de vanzare cumparare.
Prin urmare, instanta retine ca cea care a facut imposibila incheierea contractului de vanzare-cumparare este parata-reclamanta, motiv pentru care, instanta retinand culpa acesteia, va dispune rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009 din culpa paratei.
Ca efect al rezolutiunii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare instanta va dispune repunerea partilor in situatia anterioara incheierii promisiunii de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009.
Instanta retine ca partile au determinat, prin clauza penala, intinderea despagubirii in caz de rezolutiune, conform dispozitiilor art. 7.2 din antecontract, in caz de rezolutiune din culpa promitentei-vanzatoare, aceasta fiind obligata la restituirea catre promitenta-cumparatoare a avansului achitat in baza antecontractului de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009, prin urmare, instanta, retinand ca fiind intemeiata cererea reclamantei parate, va obliga parata reclamanta la restituirea catre reclamata parata a sumei retinuta de instanta ca fiind avans din pretul imobilului, cererea reclamantei-parate urmand a fi admisa doar in parte, pana la concurenta acestei sume, respectiv 14.380, 25 Euro, inclusiv TVA, la cursul BNR din ziua platii.
Cu privire la cererea reclamantei parate de acordare a dobazii legale aferenta sumei restituita de instan?a ca efect al rezolu?iunii antecontractului de vanzare-cumparare instan?a re?ine ca aceasta cerere este intemeiata intrucat, conform principilor care guverneaza raspunderea civila contractuala, prejudiciul suferit de creditor ca urmare a neindeplinirii culpabile, de catre debitor, a obliga?iei asumate, trebuie sa cuprinda atat pierderea efectiv suferita(damnum emergens) cat ?i ca?tigul nerealizat(lucrum cessans). In cazul obliga?iilor bane?ti, in lipsa de stipula?ie conven?ionala, ca?tigul nerealizat este reprezentat de dobanda legala calculata la debitul de plata, insa momentul de la care se acorda aceasta dobanda nu este cel al pla?ii efective a sumei cu privire la care s-a dispus restituirea, intrucat debitorul nu se afla de drept in intarziere, ci cel de la momentul punerii in intarziere a debitorului, prin notificare scrisa sau cerere de chemare in judecata prin care se pretinde executarea voluntara a obliga?iei de restituire de catre debitor.
Or, reclamanta-parata a pus in intarziere parata debitoare la data de 29.01.2015, data notificarii prin care solicita rezolu?iunea antecontractului ?i restituirea sumelor achitate in temeiul acestuia, motiv pentru care doar de la aceasta data reclamanta-parata este indrepta?ita la plata dobanzii legale aferenta sumei de 14.380,25 Euro cu privire la care s-a dispus restituirea, dobanda care, avand in vedere data de la care se datoreaza, va fi calculata conform dispozi?iilor actului normativ in vigoare la data de 29.01.2015, respectiv OG 13/2011 ?i care va fi calculata pana la data restituirii efective a debitului, instan?a urmand a admite, in acest sens, in parte, aceasta cerere a reclamantei parate.
Prin urmare,instanta va obliga parata reclamanta la plata catre reclamanta parata a dobanzii legale aferente debitului de 14.380,25 Euro, dobanda calculata incepand cu data de 29.01.2015 si pana la data platii efective.
Pentru a analiza toate motivele invocate de reclamanta parata in sus?inerea cererii de rezolu?iune a antecontractului de vanzare cumparare din culpa paratei reclamante, instan?a re?ine ca fiind neintemeiata teza sus?inuta de reclamanta-prata privind culpa paratei reclamante derivata din lipsa calita?ii acesteia de proprietar al imobilului care a facut obiectul promisiunii bilaterale, intrucat, chiar daca parata reclamanta a devenit proprietara tabulara a imobilului ulterior incheierii acestei promisiuni, la momentul la care aceasta trebuia sa perfecteze vanzarea avea calitatea de proprietar, nefiind astfel niciun impediment, derivand din acesta situa?ie, la momentul de referin?a al incheirii contractului. Mai mult, promisiunea de vanzare a unui lucru care nu apar?ine promitentului cumparator nu este in niciun fel sanc?ionata daca acesta a asigurat realizarea condi?iei de a avea calitatea de proprietar ceruta de lege, la momentul perfectarii vanzarii.
De asemenea, nici inten?ia de frauda a promitentei cumpartoare nu poate fi dedusa din incheierea antecontractului cu denumirea veche a societa?ii, in condi?iile in care toate celelalte date de identificare ale promitentei cumparatoare sunt corecte, antecontractul este semnat de persoana imputernicita de aceasta ?i are aplicata ?tampila cu noua denumire a societa?ii ?i oricum, instan?a nu a fost investita cu o ac?iune in anulare in care sa poata fi analizata o eventuala astfel de inten?ie a promitentei cumparatoare.
Cu privire la cererea reclamantei parate de plata a sumei de 5780 Euro cu titlu de despagubiri, in temeiul clauzei penale inserate la art. 5.8 din antecontract, instan?a re?ine ca fiind neintemeiata aceasta cerere intrucat, a?a cum rezulta din chiar lectuarea acestei clauze, dispozi?iile art. 5.8 din antecontract reprezinta o clauza penala instituita in favoarea promitentei vanzatoare, stabilind intinderea despagubirii datorate de promitenta cumparatoare in caz de neindeplinire culpabila a obliga?iilor asumate contractual ?i prin urmare, nu poate fi invocata de reclamanta parata in favoarea sa.
De asemenea, principiul echilibrului contractual sau acordarea acestei despagubiri in temeiul dispozi?iilor legale care reglementeaza cu titlu general raspunderea contractuala, invocate de asemenea de reclamanta parata in argumentarea acestei cereri nu reprezinta un temei care sa conduca la o concluzie contrara intrucat nu pot infrange for?a obligatorie a contractului incheiat intre par?i ?i nu pot adauga la contract, peste voin?a acestora, instan?a neputand acorda decat ceea ce par?ile insa?i au stabilit ca poate fi acordat in cazul apari?iei unui caz de culpa care face imposibila incheierea contractului de vanzare cumparare.
Prin urmare, instan?a va respinge ca neintemeiata aceasta cerere.
Cu privire la cererea reclamantei-parate de constatare a identitatii dintre cele doua societati care au incheiat contractul de inchiriere ?i antecontractul de vanzare-cumparare, instan?a re?ine ca aceasta ac?iune este inadmisibila intrucat pe cale ac?iunii in constatare nu se poate cere decat constatarea existen?ei sau inexisten?ei unui drept ?i nu a unei situa?ii de fapt, astfel cum cerere reclamanta-parata, instan?a urmand sa respinga ca atare aceasta cerere, retinand totusi in considerente ca aceasta identitate a fost recunoscuta fara rezerva de catre parata reclamanta.
Avand in vedere solu?ia instan?ei cu privire la cererea principala, respectiv rezolu?iunea antecontractului din culpa paratei reclamante ?i motivarea care a stat la baza pronun?arii acestei solu?ii, instan?a nere?inand existen?a unei culpe a reclamantei-parate pentru neperfectarea contractului de vanzare cumparare, cumulativ cu principiul potrivit caruia rezolu?iunea unei conven?ii nu poate fi ceruta de partea culpabila de neexecutarea acesteia, instan?a va respinge ca neintemeiata cererea reconven?ionala formulata de parata reclamanta, cu ambele capete de cerere, avand in vedere ?i ca solu?ia cererii de obligare a reclamantei-parate la plata de daune ca efect al rezolu?iunii, urmeaza soarta cererii principale avand ca obiect rezolu?iunea antecontractului de vanzare-cumparare.
Cheltuieli de judecata
In aplicarea prevederilor art. 453 C.pr.civ, avand in vedere solu?ia de admitere in parte a cererii de chemare in judecata precum ?i fundamentul acordarii de cheltuieli de judecata, respectiv culpa procesuala, instan?a va admite in parte cererea reclamantei-parate de obligare a paratei reclamante la plata de cheltuieli de judecata, pentru suma de 8.986 lei din care: suma de 3766 lei reprezentand taxa judiciara de timbru achitata pentru capetele 1,2 ?i 3 ale cererii de chemare in judecata, suma de 900 lei reprezentand onorariu expertiza grafoscopica, suma de 120 lei reprezentand valoarea taxelor achitate de OCPI pentru obtinerea extrasului OCPI cu privire la apartament(instan?a re?inand ca administrarea acestei probe a fost necesara pentru pronun?area solu?iei de admitere a capetelor 1,2 ?i 3 ale cererii de chemare in judecata prin urmare nu se poate dispune reducerea acesteia prin raportare la solu?ia de admitere in parte a cererii de chemare in judecata) suma de 3850 lei reprezentand ½ din onorariul avocatului care a reprezentat reclamanta-parata in prezenta cauza si suma de 300 lei reprezentand ½ din onorariul expertului contabil, instan?a avand in vedere in aceasta privin?a solu?ia de admitere in parte a cererii de chemare in judecata.
Avand in vedere solu?ia ce va fi pronun?ata cu privire la cererea reconven?ionala, instan?a va respinge ca neintemeiata cererea paratei reclamante de obligare a reclamantei parate la plata de cheltuieli de judecata, re?inand ca lipse?te fundamentul juridici al acordarii de cheltuieli de judecata, respectiv culpa procesuala a reclamantei-parate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite in parte actiunea formulata de reclamanta L.G. cu domiciliul …. in contradictoriu cu parata SC G.I. SA cu sediul procesual ales ….
Dispune rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009 din culpa paratei.
Dispune repunerea partilor in situatia anterioara incheierii promisiunii de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009.
Dispune restituirea de catre parata reclamanta a avansului achitat in baza antecontractului de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009, in valoare de 14380, 25 Euro, inclusiv TVA, la cursul BNR din ziua platii, la care se adauga dobanda legala aferenta acestei sume, calculata incepand cu data de 29.01.2015 si pana la data platii efective.
Respinge ca neintemeiata cererea reclamantei parate de obligare a paratei reclamante la plata unei despagubiri in valoare de 5.780 Euro la cursul BNR din ziua platii.
Respinge ca inadmisibila cererea reclamantei-parate de constatare a identitatii intre cele doua societati comerciale care au incheiat contractul de inchiriere nr.BCI 4/22.06.2009 si antecontractul de vanzare-cumparare nr. BAN 5/22.06.2009.
Respinge ca neintemeiata cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta.
Obliga parata reclamanta la plata catre reclamanta parata a sumei de 8.986 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Respinge ca neintemeiata cererea paratei-reclamante de obligare a reclamantei-parate la plata de cheltuieli de judecata.
Cu drept de apel in termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecatoria sectorului 1 Bucuresti.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 13.09.2016.
PRESEDINTE Grefier