Uzucapiune. Inexistenta elementului subiectiv al posesiei. Consecinte.

Prin sentinta civila nr. 8 708/16.09.2005 instanta a instanta a admis cererea principala formulata de reclamanta S.M. in contradictoriu cu paratii G.C.S. si G.V.C., a dispus evacuarea paratilor din imobilul din str. Dr. S., proprietatea reclamantei, a respins cererea de interventie voluntara accesorie in favoarea paratilor, formulata de Schitul D., ca nefondata si a respins cererea conexa formulata de reclamantul Schitul D. In contradictoriu cu parata S.M. ca neintemeiata
Prin cererea inregistrata la data de 18.05.2004 pe rolul acestei instante sub nr. 8378/2004, reclamanta S.M. a chemat in judecata paratii G.C.S. si G.V.C. pentru ca instanta sa pronunte o hotarare prin care sa ii evacueze din imobilul proprietatea reclamantei, situat in Bucuresti, str. Dr. S., sector 1 pentru lipsa titlului locativ.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat, in fapt, ca prin sentinta civila nr. 11 214 din 2.11. 1995, irevocabila, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1, in contradictoriu cu Patriarhia Romana, s-a constatat ca este proprietara imobilului situat in Bucuresti, str. Dr. S., sector 1, compus din trei camere si hol, aflate la parter, bucatatie aflata la subsol, camera de serviciu si dependinte la mansarda si a cotei indivize de ½ din terenul aferent constructiei, in suprafata totala de 200 mp.
Reclamata i-a notificat pe parati la data de 6.05.1999, in conformitate cu prevederile art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, in vederea incheierii unui contract de inchiriere, dar acestia nu s-au prezentat la data stabilita.
In drept, a invocat art. 1436 si 1438 C.civ. si art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999.
Paratii au depus intampinare la data 3.06.2004, prin serviciul registratura, solicitand respingerea cererii de chemare in judecata ca nefondata.
In fapt, au aratat ca locuiesc in imobil in baza unui contract de inchiriere, al carui termen expira in 2006, incheiat cu Schitul D, in calitate de proprietar. Locuinta este proprietatea Schitului D. de mai multi ani, nu a fost niciodata in folosinta sau administratia reclamantei. Schitul D. este proprietarul imobilului in temeiul prescriptiei achizitive, intrucat a exercitat posesia din anul 1946, cand fosta proprietara si-a cedat drepturile in favoarea acestuia.
In drept, au invocat art. 115-118 C.proc.civ.
La data de 2.06.2004, prin serviciul registratura, asezamantul monahal Schitul D. a depus cerere de interventie voluntara accesorie in interesul paratilor, precizata la data de 15.09.2004 si incuviintata in principiu de instanta, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata ca nefondata.
In motivarea cererii sale, a aratat, in fapt, ca imobilul in litigiu este proprietatea Schitului D. fiind preluat de la Schitul Roman „P.” in baza hotararii Permanentei Consiliului Eparhial al Sfintei Arhiepiscopii a Bucurestilor din data de 6.11.1969. Imobilul a ramas in permanenta in patrimoniul Schitului D., fapt atestat cu adeverinta nr. 1463/2000, eliberata de Arhiepiscopia Bucurestilor.
Schitul D. a fost de altfel, administratorul imobilului inca din anul 1946, cand fosta proprietara a cedat posesia. Nici reclamanta, nici tatal sau nu au intrat in posesia imobilului si nu l-au folosit niciodata. In anul 1946 a inceput sa curga termenul uzucapiunii in favoarea Schitului D., iar de atunci posesia a fost continua si publica, imobilul fiind permanent inchiriat de Schitul D., dat in folosinta salariatilor patriarhei si reparat. Chiar tatal actualului chirias, numitul G.C., a locuit, conform cartii de imobil, in aceasta locuinta din luna martie 1977.
Imobilul nu a apartinut niciodata Patriarhiei Romane, astfel incat sentinta civila nr. 11 214 din 2.11.1995 a Judecatoriei Sectorului 1 nu le este opozabila.
In drept, a invocat art. 49 C.proc.civ. si art. 1837, 1890 si 480 C.civ.
La data de 2.09.2004, in sedinta publica, reclamanta si-a modificat cererea de chemare in judecata, largind cadrul procesual atat din punct de vedere subiectiv (cu privire la persoanele chemate in judecata), cat si din punct de vedere obiectiv (referitor la pretentiile deduse judecatii). Astfel, a chemat in judecata pe G.A.M. si G.G.S., copiii paratilor G.C.S. si G.V.C., solicitand si evacuarea lor din imobil. De asemenea, a solicitat in contradictoriu cu intervenientul Schitul D. si paratii G.C.S. si G.V.C. constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere nr. 14 din 7.03.2003, iar in contradictoriu cu intervenientul Schitul D., obligarea la plata sumelor incasate de la chiriasii G. pentru folosinta imobilului.
In fapt, a aratat ca la data de 12.04.1946 Schitul Roman P. (A.) a vandut tatalui sau, V.P., in prezent decedat, al carui unic mostenitor este, apartamentul de la parter, impreuna cu dependintele si cota de ½ din terenul aferent in suprafata totala de 200 mp. Cu ocazia incheierii contractului de vanzare-cumparare, uzufructuara V.V.C. a renuntat expres la dreptul de folosinta asupra partii din imobil vanduta lui V.P. V.P. a stapanit locuinta pana la data decesului sau, cand Patriarhia Romana a ocupat fara drept parterul imobilului.
Cauza contractului de inchiriere este ilicita, deoarece Schitul D. nu putea inchiria valabil imobilul asupra caruia nu are nici un drept.
In drept, a invocat art. 948, 966, 968, 940, 998, 1436 si 1438 C.civ., O.U.G: nr. 40/1999, Legea nr. 241/2001.
La termenul de judecata din 9.12.2004 instanta, in baza art. 164 C.proc.civ., a admis cererea de conexare a dosarului nr. 13 343/2004 al Judecatoriei Sectorului 1, constatand ca litigiul ce formeaza obiectul acestui dosar se desfasoara intre aceleasi parti, iar intre obiectul si cauza sa si cele ale dosarului nr. 8378/2004 exista o stransa legatura.
Prin cererea de chemare in judecata, inregistrata la data de 22.07.2004 pe rolul Judecatoriei Sectorului 1, Bucuresti, sub nr. 13 343/2004, conexata la termenul din 9.12.2004, la dosarul 8 378/2004, reclamantul Schitul D. a chemat in judecata parata S.M. pentru ca instanta sa pronunte o hotarare prin care sa constate dobandirea de catre reclamant, prin uzucapinea lunga, a dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. Dr. S., sector 1, compus din 3 camere, hol, bucatarie la subsol, camera de serviciu si dependinte la mansarda si cota indiviza de ½ din terenul in suprafata totala de 200 mp.
In motivarea cererii, reclamantul a aratat, in fapt, ca la data de 29.09.1932 V.V.C. a vandut prin act autentificat Schitului Roman P. (A.), intregul imobil, situat in Bucuresti, str. Dr. S., urmand ca intrarea in posesie a cumparatorului sa se faca dupa decesul vanzatoarei. La data de 10.04.1946, Schitul Roman P. a vandut apartamentul in liitigiu tatalui paratei, V.P., fosta proprietara, V.V.C., renuntand la dreptul sau de folosinta asupra acestei parti din imobil. Cum V.P. avea mai multe imobile, a renuntat sa mai intre in posesia acestui apartament, acesta ramanand in posesia vanzatorului, Schitul Roman „P”. Prin hotararea Consiliului Eparhial al Sfintei Arhiepiscopii a Bucurestilor nr. 10 365 din 6.11.1969, imobilul a fost transmis din proprietatea Schitului P. in proprietatea Schitului D., iar Schitul D. l-a administrat de atunci in mod continuu, inchiriindu-l mai multor persoane.
In drept, a invocat art. 1846 si 1895 C.civ. si 111 C.proc.civ.
Parata a depus intampinare, la data de 7.10.2004, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata ca nefondata.
In fapt, a aratat ca tatal sau a locuit o perioada in imobil, dupa evacuarea fostului chirias, dar, dupa condamnarea si incarcerarea sa, imobilul a fost ocupat fara drept de Patriarhia Romana. Prin sentinta civila nr. 11 214 din 2.11.1995 a Judecatoriei Sectorului 1 s-a constatat calitatea sa de proprietar al imobilului.
In drept, a invocat art. 480, 1851, 1853, 1857 si 1882 C.civ. si art. 115 C.proc.civ.
La termenul de judecata din 8.09.2005, instanta a pus in discutie admisibilitatea cererilor reclamantei de constatare a nulitatii absolute a contractului de inchiriere si de obligare a intervenientului la plata sumelor de bani incasate de la parati cu titlu de chirie.
Din examinarea materialului probator administrat in cauza, instanta a retinut:
Printr-un contract autentificat la data de 29.09.1932, Schitul Roman P (A.) a dobandit prin cumparare de la V.V.C., nuda proprietate a imobilului din Bucuresti, str. Dr. S., compus din casa de locuit si terenul aferent, vanzatoarea rezervandu-si dreptul de uzufruct viager.
La data de 10.04.1946 tatal reclamantei, P.V., a cumparat de la tertul intervenient Schitul D., prin act autentificat, o parte din imobilul din str. Dr. S., respectiv apartamentul de la parter, compus din trei camere, hol, bucatarie, camera de servitori si dependinte, precum si cota de ½ din terenul aferent imobilului, in suprafata totala de 200 mp. Prin acelasi act, uzufructuara V.V.C. a renuntat la dreptul sau viager asupra partii din imobil vanduta tatalui reclamantei.
Din adeverinta nr. 1463 din 14.02.2000, eliberata de Arhiepiscopia Bucurestilor, precum si din sustinerile tertului intervenient si istoricul de rol fiscal pentu imobilul in litigiu , rezulta ca prin hotararea din 6.11.1969 a Consiliului Eparhial al Sfintei Arhiepiscopii a Bucurestilor, imobilele care au apartinut Manastirii P. de la Sfantul Munte A. au trecut in proprietatea Schitului D., care le administra in fapt la acea data.
Din raspunsul intervenientului Schitul D. la intrebarea nr. 2 din interogatoriul luat la cererea reclamantei, din declaratia martorei A.L., din contractele de inchiriere si cartea de imobil, rezulta ca Schitul D. a inchiriat apartamentul de la parterul imobilului, situat in Bucuresti, str. Dr. S., familiei G., incepand cu anul 1977, mai intai tatalui paratului, numitul G.C., si ulterior familiei paratului G.C.S. In prezent, imobilul este ocupat de familia paratului G.C.S., in baza contractului de inchiriere incheiat la data de 7.03.2003, cu termen pana la 6.03.2006.
In anul 2001, intervenientul voluntar accesoriu, Schitul D., si-a intabulat dreptul de proprietate invocand drept titlu contractul de vanzare-cumparare autentificat, incheiat cu V.V.C., la data de 29.09.1932, iar in 1995, reclamanta a castigat o actiune in revendicare impotriva Patriarhiei Romane, referitoare la imobilul litigios.
Reclamanta a solicitat evacuarea familiei G. din apartamentul de la parterul imobilului si constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere care constituie titlul lor locativ, iar printr-o cerere de chemare in judecata conexata, tertul intervenient a solicitat sa se constate ca a dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului in litigiu prin uzucapiunea de 30 de ani.
Avand in vedere ca solutia data cererii principale depinde de solutia data cererii conexe de constatare a uzucapiunii, instanta va analiza cu prioritate aceasta din urma cerere.
Uzucapiunea reprezinta un mod originar de dobandire a proprietatii, prin care se constituie dreptul de proprietate in patrimoniul posesorului unui lucru, ca urmare a unui fapt juridic complex, constand in exercitarea posesiei asupra lucrului in termenul si in conditiile prevazute de lege.
Art. 1890 C.civ. prevede ca uzucapiunea de 30 de ani opereaza in favoarea persoanei care a exercitat timp de 30 de ani o posesie utila asupra unui imobil.
Conform art. 1846 alin. 2 C.civ., posesia care determina dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, reprezinta o forma de stapanire a unui bun, constand in puterea de fapt pe care o persoana o exercita asupra unui bun corporal individual-determinat, care apare ca manifestarea exterioara a dreptului de proprietate, in sensul ca acela care o exercita se comporta ca si cum ar fi insusi proprietarul.
Pentru existenta posesiei necesara pentru interventia uzucapiunii este necesar ca cel ce o invoca sa efectueze acte materiale si juridice asupra bunului, cu intentia de a le realiza pentru sine, asa cum le-ar fi exercitat insusi proprietarul.
Titularul cererii conexe a dovedit existenta elementului material al posesiei, proband ca incepand cu anul 1969, dupa adoptarea hotararii nr. 10 365 din 6.11.1969 a Consiliului Eparhial al Sfintei Arhiepiscopii a Bucurestilor, prin care imobilul litigios i-a fost transmis in proprietate de la Schitul P., a realizat atat acte materiale – efectuarea mai multor reparatii si zugraveli (declaratiile martorelor A.L. si S.V.), cat si acte juridice de administrare (contracte de inchiriere) si de conservare (deschiderea rolului fiscal si a cartii funciare).
Instanta a retinut insa si ca in toata perioada in care a stapanit bunul, Schitul D. a cunoscut, astfel cum rezulta din motivarea in fapt a cererii conexe si a cererii de interventie, existenta contractului de vanzare-cumparare incheiat la 10.04.1946, prin care i-a transmis tatalui reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului.
Pentru existenta elementului subiectiv al posesiei, este necesar ca cel ce o invoca sa creada in mod eronat ca este adevaratul titular al dreptului de proprietate sau desi cunoaste ca dreptul de proprietate nu face inca parte din patrimoniul sau, sa nege dreptul adevaratului proprietar, comportandu-se in fapt ca si cum bunul ar fi al sau.
Avand in vedere ca in anul 1946, Schitul D. a vandut imobilul litigios tatalui reclamantei, instanta a apreciat ca o data cu transmiterea dreptului de proprietate, Schitul D. a pierdut si posesia imobilului (dobandind cel mult calitatea de constituit posesor), indiferent daca bunul a fost sau nu predat efectiv cumparatorului la data incheierii actului juridic, devenind un detentor precar.
Art. 1855 C.civ. instituie o prezumtie relativa de continutitate a detentiei precare, conform careia stapanirea unui bun cu acest titlu nu inceteaza decat prin transformarea detentiei in posesie, printr-una din modalitatile prevazute de art. 1858 C.civ. Din toate cele patru cazuri de intervertire a precaritatii in posesie, in cauza ar putea fi incident numai cel prevazut de art. 1858 pct. 2 C.proc.civ., privind savarsirea de catre detentor a unor acte de rezistenta la exercitarea dreptului de proprietate de catre titularul sau.
Actele de rezistenta sunt fapte juridice prin care detentorul neaga dreptul de proprietate al celui pentru care exercita detentia, concomitent cu schimbarea atitudinii subiective, in sensul ca detentorul incepe sa se considere el insusi titularul dreptului de proprietate.
Din cuprinsul incheierii de intabulare nr. 6524 din 16.07.2001, precum si din raspunsul dat de Schitul D. la intrebarea nr. 5 din interogatoriul luat la cererea reclamantei, instanta a constatat ca Schitul D. a sustinut ca are un titlu de proprietate asupra imobilului, respectiv contractul de vanzare-cumparare autentificat in 1932, incheiat cu V.V.C., ocultand in acest fel tertilor existenta contractului ulterior, din 1946, prin care a instrainat partial imobilul.
Aceasta atitudine subiectiva a titularului cererii conexe, alaturata actelor materiale si juridice realizate de acesta asupra imobilului, nu constituie acte de rezistenta si prin urmare, nu au putut determina intervertitrea precaritatii in posesie. Ele nu au fost indreptate impotriva titularului dreptului de proprietate sau a succesorilor sai si nici impotriva dreptului acestuia. Schitul D. a ascuns numai, in mod fraudulos, tertilor cu care a incheiat contracte de inchiriere, faptul ca a instrainat bunul inca din 1946.
In considerarea celor expuse, instanta a apreciat ca Schitul D. a stapanit imobilul numai in calitate de detentor precar si fata de imprejurarea ca detentia precara nu conduce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, a respins cererea conexa ca nefondata.
In privinta cererii de evacuare a paratilor G.C.S., G.V.C., G.A.M. si G.G.S. instanta a retinut ca acestia ocupa imobilul litigios in baza contractului de inchiriere, cu termen la 6.03.2006, incheiat cu Schitul D. la data de 7.03.2003.
Art. 969 C.civ. instituie principiul relativitatii efectelor actului juridic civil, conform caruia actele juridice produc efecte numai fata de parti si avanzii lor cauza, fara a profita si respectiv a dauna altor persoane.
Reclamanta, in calitate de unica mostenitoare a tatalui sau, V.P., cumparatorul din 1946 al imobilului litigios, este succesor cu titlu particular al Schitului D. cu privire la dreptul de proprietate asupra acestui bun si tert fata de contractul de inchiriere incheiat in luna martie 2003 intre Schitul D. si paratii G.C.S. si G.V.C.
Desi dreptul de folosinta asupra imobilului este strans legat de dreptul de proprietate dobandit de reclamanta prin transmisiune succesorala, de la tatal sau, fata de imprejurarea ca actul incheiat de tertul intervenient cu paratii nu este anterior dobandirii dreptului de proprietate de catre autorul reclamantei, nu se poate retine calitatea de avand-cauza a reclamantei fata de acest contract.
In consecinta, contractul de inchiriere cu termen 6 martie 2006, incheiat intre parati si tertul intervenient, nu ii este opozabil reclamantei si prin urmare aceasta nu este tinuta sa respecte drepturile locative constituite paratilor de tertul intervenient, putand cere evacuarea lor din imobilul proprietatea sa.
Raportat la aceste considerente, instanta a admis cererea principala si a dispus evacuarea paratilor din imobilul din str. Dr. S., proprietatea reclamantei. Totodata, ca efect al admiterii cererii principale, a respins cererea de interventie voluntara accesorie in favoarea paratilor, formulata de Schitul D., ca nefondata.
In ceea ce priveste cererile reclamantei de constatare a nulitatii absolute a contractului de inchiriere incheiat de tertul intervenient cu paratii G.C.S. si G.V.C., si respectiv de obligare a interevnientului accesoriu la plata sumelor de bani incasate cu titlu de chirie de la data introducerii cererii de chemare in judecata, pana la data predarii imobilului, instanta le-a respins ca inadmisibile, pentru urmatoarele considerente:
Reclamanta a formulat aceste pretentii la data de 2.09.2004, cand a depus o cerere de modificare a cererii de chemare in judecata. Anterior, la data de 2.06.2004, Schitul D. isi manifestase intentia de a participa la solutionarea litigiului in calitate de intervenient voluntar accesoriu, in sprijinul paratilor.
Cererea de chemare in judecata este actul de procedura, declansator al actiunii civile, prin care reclamantul formuleaza o pretentie impotriva persoanei chemate in judecata, in calitate de parat. Printr-o cerere de chemare in judecata, reclamantul poate pretinde recunoasterea pretentiei sale numai in contradictoriu cu paratul, nu si in raport cu alte persoane, care participa la judecata, avand alte calitati procesuale.
Daca reclamanta urmarea recunoasterea unor pretentii impotriva Schitului D. (anularea contractului incheiat de acesta si obligarea lui la plata unei sume de bani), putea formula in termenul prevazut de art. 132 alin. 1 C.proc.civ., o cerere de modificare a cererii de chemare in judecata sub aspect subiectiv, chemandu-l si pe acesta in judecata, tot in calitate de parat, cum de altfel a si procedat, dar numai in privinta numitilor G.A.M. si G.G.S., copiii paratilor chemati de la inceput in judecata.
In opinia instantei este inadmisibila in cadrul prezentului litigiu, recunoasterea in beneficiul reclamantei a unei pretentii formulate impotriva unei persoane cu care nu a dorit sa se judece (deoarece nu a formulat cerere impotriva ei nici initial si nici cu ocazia modificarii cererii de chemare in judecata) si care a intervenit in judecata benevol, pentru a intari pozitia procesuala a paratilor.