Notiunea de "desfiintare" la care se refera art. 50 alin. 2 si 21, respectiv, art. 501 din Legea nr. 10/2001, include atat anularea contractului, cat si situatia in care contractul este lasat fara efect prin admiterea actiunii in revendicare.
Legea nr. 10/2001
Domeniu pretentii
Analizand decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea retine urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate nr. 1898/24.06.1997 incheiat cu P.M.B, in calitate de vanzator, prin reprezentant S.C. AVL Berceni S.A., reclamantii D.M si D.L au dobandit in proprietate locuinta situata in Bucuresti, Calea Serban Voda nr. 224, et. 1, ap. 4, sector 4.
Prin sentinta civila nr. 2157/11.04.2008 pronuntata de J.S.4 Bucuresti in dosarul nr. 6275/4/2007 s-a constatat preluarea abuziva a imobilului apartamentul nr. 4 situat in Bucuresti Calea Serban Voda nr.224, etaj 1, sector 4, trecut in proprietatea statului in baza Decretului nr. 92/1950, iar recurentii D.M si D.L, parati in acel dosar, au fost obligati sa lase in deplina proprietate si linistita posesie numitelor G.J si I.A apartamentul nr. 4 situat in Bucuresti Calea Serban Voda nr. 224, et. 1, sector 4.
Sentinta civila nr. 2157/11.04.2008 pronuntata de J.S.4 Bucuresti in dosarul nr. 6275/4/2007 a fost schimbata in parte de T.B, care, prin decizia civila nr. 1590/27.11.2008 a admis apelul si a respins capatul de cerere avand ca obiect revendicare, ca neintemeiat. Prin decizia civila nr. 1334/27.10.2009, C.A.B a admis recursul declarat de numitele G.J si I.A, a respins apelul, ca nefondat, fiind mentinuta astfel solutia pronuntata de judecatorie, solutie devenita irevocabila.
Motivul de recurs prin care recurentul parat invoca gresita respingere de catre instanta a exceptiei lipsei calitatii sale procesuale pasive este neintemeiat.
Astfel, conform art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, restituirea pretului platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, precum si restituirea pretului de piata al imobilelor, privind contractele de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, se face de catre M.F din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.
Aceasta dispozitie legala stabileste calitatea procesuala pasiva a M.F.P in procesele pentru restituirea pretului platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate in temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate. Astfel, M.F este partea obligata in cadrul raporturilor juridice avute in vedere de textul mentionat. Nu se poate sustine ca in cauza ar fi aplicabile dispozitiile generale in materie de evictiune prevazute de Codul civil in situatia in care au fost adoptate dispozitiile speciale derogatorii mentionate.
In consecinta, Curtea constata ca in mod corect instantele au apreciat ca, in baza acestei dispozitii legale, calitatea procesuala pasiva in cadrul actiunilor prevazute de textul legal apartine M.F.B.
Motivul de recurs prin care recurentul parat a sustinut ca reclamantii nu au facut dovada unei hotarari judecatoresti irevocabile de anulare a contractului lor de vanzare cumparare, situatie in care nu ar fi indreptatiti la restituirea pretului de piata al imobilului este, de asemenea, nefondat.
Art. 501 din Legea nr. 10/2001 prevede ca proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare.
Notiunea de "desfiintare" la care se refera art. 50 alin. 2 si 21, respectiv, art. 501 din Legea nr. 10/2001, include atat anularea contractului, cat si situatia in care contractul este lasat fara efect prin admiterea actiunii in revendicare. Astfel, sunt aplicabile dispozitiile legii speciale si pentru cazul in care cumparatorul a pierdut imobilul prin admiterea actiunii in revendicare, efectele fiind aceleasi ca in cazul anularii contractului de vanzare - cumparare, si anume, cumparatorul este lipsit de proprietatea bunului.
Sustinerea recurentului parat in sensul ca, pentru a se putea cere valoarea de piata, este necesara o hotarare judecatoreasca care sa retina buna credinta la incheierea contractului de vanzare cumparare nu poate fi retinuta. Astfel cum s-a aratat mai sus, chiriasii cumparatori au dreptul la restituirea pretului de piata in ipoteza in care, mentinandu-se valabilitatea contractului de vanzare - cumparare incheiat in temeiul Legii nr.112/1995, au fost evinsi prin efectul admiterii actiunii in revendicare, prin compararea titlurilor. Aceasta este situatia din speta, reclamantii fiind evinsi prin admiterea actiunii in revendicare, fara ca titlul lor de proprietate sa fi fost anulat. Mai mult, respectarea Legii nr. 112/1995 la incheierea respectivului contract de vanzare-cumparare a fost constatata irevocabil de instantele judecatoresti in procesul finalizat prin pronuntarea deciziei civile nr. 1509/2006 a C.A.B proces in care actiunea in nulitatea contractului de vanzare-cumparare al reclamantilor din prezenta cauza a fost respinsa.
Criticile recurentului parat referitoare la valoarea de piata a imobilului, astfel cum rezulta aceasta din expertiza efectuata la fond, au fost formulate pentru prima data in recurs, motiv pentru care nu pot fi primite. Astfel, este inadmisibil a se formula pentru prima data in recurs critici care nu au fost invocate in faza procesuala a apelului.
Retinand ca motivele de recurs invocate de recurentul parat, prevazute de art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila nu sunt intemeiate, vazand prevederile art. 312 alin. 1, Curtea va respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul parat M.F.B impotriva deciziei civile nr. 186 A/23.02.2012 pronuntata de T.B.
Motivul de recurs invocat de recurentii reclamanti, prevazut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila, referitor la gresita aplicare a legii in ceea ce priveste respingerea cererii de acordare a pretului de piata si pentru terenul in suprafata de 37,98 mp situat sub constructie, este intemeiat.
Curtea constata ca dispozitiile art. 33 din H.G. nr. 20/1996 si art. 35 din Legea nr. 18/1991 au fost gresit aplicate de instante, din actele dosarului rezultand dreptul de proprietate al cumparatorilor asupra terenului.
Astfel, din examinarea contractului de vanzare-cumparare nr. 1898/24.06.1997, rezulta ca reclamantii au cumparat, odata cu locuinta, si o cota indiviza de 16,16% din partile de folosinta comune ale imobilului si 37,98 mp teren situat sub constructie. Din extrasul de C.F de la fila 21 din dosarul Curtii rezulta, de asemenea, ca recurentii reclamanti aveau un drept de proprietate asupra terenului de sub constructie.
Prin sentinta civila nr. 2157/11.04.2008 pronuntata de J.S.4 Bucuresti, reclamantii din prezenta cauza au fost obligati sa lase reclamantilor din acel dosar, in deplina proprietate si posesie, apartamentul care formeaza obiectul contractului de vanzare-cumparare mentionat si suprafata de 37,98 mp teren situat sub constructie.
In consecinta, Curtea constata ca pretul de piata al imobilului dobandit prin contractul de vanzare-cumparare si pierdut prin efectul admiterii actiunii in revendicare include si valoarea terenului situat sub constructie.
In aceasta situatie, valoarea de piata a imobilului, incluzand si terenul de sub constructie, astfel cum a fost retinuta prin raportul de expertiza efectuat in cauza, este de 383.836 lei. Avand in vedere aceste aspecte, retinand ca motivul de recurs invocat de recurentii reclamanti, prevazut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila este intemeiat, vazand prevederile art. 312 alin. 1 si 3, Curtea va admite recursul declarat de recurentii-reclamanti impotriva deciziei civile nr. 186 A/23.02.2012 pronuntata de T.B, va modifica decizia recurata, in parte, in sensul ca va admite apelul reclamantilor, va schimba sentinta in sensul ca va obligatia paratului catre reclamanti la plata valorii de piata a imobilului este in cuantum de 383.836 lei.
Decizia civila nr. 1501 R/17.09.2012, Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a IV-a Civila