Cerere in despagubire la valoarea de piata a bunului intemeiata pe art.501 din Legea nr. 10/2001. Intelesul notiunii de "contract de vanzare-cumparare desfiintat". Incalcarea Legii nr.112/1995 la incheierea contractului.
Legea nr. 10/2001, art.20 alin.21 si 23, art.501
Din coroborarea art. 501 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009 cu prevederile art. 20 alineatele (21) - (23) din acelasi act normativ, rezulta ca, prin contracte de vanzare-cumparare desfiintate, se inteleg fie contractele de vanzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni in anulare, fie contractele de vanzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni in revendicare, prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.
In al doilea rand, conditia esentiala din dispozitiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr.1/2009, pentru a se putea dispune obligarea la plata valorii de circulatie a imobilului, este aceea ca acest contract sa se fi incheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Prin urmare, legea nu prevede in mod specific buna sau reaua-credinta ca si criteriu de aplicare a acestei dispozitii, ci pe aceea a respectarii prevederilor Legii nr.112/1995.
Or, anularea unui act juridic la cererea unui tert (ca in ipoteza de fata) se produce atunci cand nu au fost respectate dispozitii legale imperative, de ordine publica, la incheierea acestuia; prin urmare, anularea unui contract de vanzare-cumparare incheiat in baza dispozitiilor Legii nr.112/1995 se produce numai daca nu au fost respectate prevederile Legii nr. 112/1995 la incheierea sa. Astfel, cat timp prin hotararea judecatoreasca irevocabila pronuntata anterior, s-a dispus anularea contractului, rezulta ca acesta a fost incalcat cu nerespectarea prevederilor Legii nr.112/1995. Cu atat mai mult, cu cat in considerentele acestei sentinte s-a retinut ca imobilul nu intra sub incidenta Legii nr.112/1995, deci nu putea fi vandut in temeiul acestei legi. (Decizia civila nr.257 A din data de 11 noiembrie 2010, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala)
Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a V-a Civila la data de 02.09.2009, reclamantul B.T.G. a chemat in judecata pe paratul Ministerul Finantelor Publice, solicitand obligarea paratului la plata pretului de piata al ap. nr. ..... situat in Bucuresti, Str. R. nr. ...., sector ....., ca urmare a constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 1087/03.04.1997 incheiat in baza Legii nr.112/1995 pentru acest apartament, suma din care se va scadea suma platita de catre Ministerul Finantelor Publice, ca urmare a restituirii pretului actualizat cu rata inflatiei platit in baza contractului nr. 1087/1997.
In motivarea cererii, reclamantul a sustinut ca a locuit impreuna cu familia in imobil, inca din 1953, iar la aparitia Legii nr.112/1995, mama sa K.G., titular al contractului de inchiriere, a cumparat acest apartament prin contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate nr. N 1087 din 03.04.1997, pretul fiind achitat integral pana la data de 19.11.1997.
Ca urmare a actiunii formulate de fostul proprietar al imobilului, prin sentinta civila nr.1187 din 17.02.2004 a Judecatoriei Sectorului 1, devenita irevocabila prin decizia civila nr. 891 din 13.04.2006 a Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a VII a Civila, contractul de vanzare-cumparare nr. 1087/1997 a fost anulat, fiind obligat a lasa in deplina proprietate si posesie acest apartament, masura care s-a indeplinit in cursul anului 2007.
Prin acelasi titlu executoriu, a fost admisa si cererea sa si paratul MFP a fost obligat sa plateasca pretul total de 29 207 402 lei vechi, indexat cu coeficientul de inflatie de la data de 03.04.1997 la data platii, masura ce a fost realizata in cursul anului 2007.
Potrivit prevederilor Legii nr.1/2009, reclamantul a solicitat a se stabili "valoarea apartamentului la pretul pietii imobiliare, conform standardelor internationale, pe calea unei expertize de specialitate", iar paratul sa plateasca diferenta intre suma ce se va stabili ca pret de piata a acestui apartament, si suma ce le-a fost achitata in temeiul titlului executoriu. Plata se va face de catre Ministerul Finantelor Publice, din fondul extrabugetar constituit in baza prevederilor art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, calitatea acestuia de parte in aceste litigii si de platitor fiind expres mentionata in actul normativ.
In drept, au fost invocate prevederile Legii nr.1/2009.
Paratul Ministerul Finantelor Publice a invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, motivat de faptul ca de la momentul cand s-a pronuntat irevocabil instanta in sensul desfiintarii titlului reclamantului, au trecut mai mult de 3 ani. Totodata, a invocat si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, motivat de faptul ca in speta este vorba despre o tulburare de drept ce atrage incidenta dispozitiile art.1337 din Codul civil, deci raspunderea vanzatorului Primaria Municipiului Bucuresti. Pe fond, a solicitat respingerea actiunii ca nefondata.
Prin sentinta civila nr. 782 din 04.06.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti -Sectia a V-a Civila, au fost respinse ca nefondate exceptiile si a fost respinsa actiunea ca nefondata.
In motivarea sentintei, s-a retinut, in ceea ce priveste exceptia prescriptiei, ca desi dreptul la restituirea pretului s-a nascut la data de 13.04.2006, cererea fiind formulata la 02.09.2009, in ce priveste acordarea pretului de piata al imobilului, cererea putea fi formulata doar din momentul aparitiei Legii nr.1/2009 care da posibilitatea celor carora li s-a desfiintat titlul de proprietate constituit in temeiul Legii nr. 112/1995, sa ceara pretul de piata al imobilului.
Din aceasta perspectiva, cererea privind restituirea pretului de piata s-a nascut la data de 03.02.2009, cand a intrat in vigoare Legea nr.1/2009, deci cererea este formulata in interiorul termenului impus de art.1 din Decretul nr. 167/1958, exceptia fiind astfel nefondata.
Asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Ministerul Finantelor Publice, instanta a constatat ca potrivit art. 50 alin.3 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost completata cu Legea nr.1/2009, restituirea pretului de circulatie al imobilelor este in sarcina Ministerului Finantelor Publice, si nu a Municipiului Bucuresti prin Primar General.
Pe fondul cauzei, tribunalul a retinut, conform art. 501 din Legea nr.1/2009, ca proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare.
Din hotararea judecatoreasca depusa, rezulta ca reclamantul a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului in urma unei actiuni in revendicare prin comparatia titlurilor, si s-a anulat contractul de vanzare-cumparare ce a reprezentat titlul autorului sau, titlu care a fost apreciat ca nevalabil incheiat, fiind constatata nulitatea absoluta a acestuia, astfel ca nu poate fi retinuta incidenta dispozitiilor legale mai sus citate si in consecinta cererea reclamantului de obligarea a paratului la plata pretului de piata a fost respinsa ca nefondata.
Impotriva acestei sentinte a formulat apel la data de 10.06.2010 reclamantul B.T.G., solicitand admiterea apelului, iar pe fond admiterea actiunii, cu obligarea paratului la plata contravalorii imobilului stabilita prin expertiza.
In motivarea cererii de apel, scutite de plata taxei judiciare de timbru si a timbrului judiciar, s-a aratat ca hotararea este nelegala si netemeinica sub mai multe aspecte.
Se arata ca initial, instanta de fond a apreciat ca actiunea este temeinica si legala, dispunand efectuarea probatoriului prevazut de art. 501 alin. 2 din Legea nr. 1/2009, respectiv o expertiza de evaluare a apartamentului, la care niciuna dintre parti nu a formulat obiectiuni, iar instanta nu face nicio referire la proba in considerentele sentintei apelate.
Se arata ca in mod gresit a considerat instanta de fond ca acest contract de cumparare a apartamentului este incheiat cu nerespectarea Legii nr.112 /1995. Desi sentinta nr.1187/2004 este amplu motivata, este ignorat elementul esential al acestui proces, si anume revendicare prin comparare de titluri de proprietate. In finalul argumentarii solutiei instantei de fond, se constata ca titlul de proprietate al autorilor reclamantilor este preferabil titlului de proprietate al lui T.G.B. Este unanim cunoscut ca existenta sau inexistenta bunei credinte a cumparatorului a fost interpretata in diferite variante, neexistand o practica unitara. Se arata ca nu se poate ignora aspectul neinformarii corecte si complete a cumparatorului asupra situatiei juridice reale a bunului ce i se ofera spre vanzare de catre vanzator. Cu alte cuvinte, inducerea in eroare a cumparatorului de catre vanzator, este un fapt cert, real si culpabil al acestuia. Instanta de fond foloseste nulitatea contractului de cumparare ca o intarire a valabilitatii titlului de proprietate al autorului, raportata sau comparata cu titlul de proprietate al cumparatorului. Se arata ca nu se poate retine culpa certa a cumparatoarei in incalcarea cu buna stiinta a prevederilor Legii nr. 112/1995, cat timp instanta recunoaste ca vanzatorul a prezentat cumparatoarei un simplu referat ce indica nationalizarea imobilului, iar demersurile de la Primaria Sectorului 1 Bucuresti referitoare la restituire nu au fost aduse la cunostinta cumparatorului.
Apelantul mai arata ca demersurile au fost facute la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 din cadrul Primariei Sectorului 1, dar vanzarea a fost facuta de o alta unitate (Directia de Administrare a Fondului Imobiliar), iar dincolo de acest aspect, cererea fostilor proprietari se incadreaza la despagubiri conform Legii nr. 112/1995.
Se arata ca admiterea actiunii in revendicare este rezultatul prevalentei dreptului fostului proprietar fata de dreptul cumparatoarei si nicidecum a incalcarii prevederilor Legii nr. 112/1995.
In al doilea rand, se arata ca instanta de fond a interpretat gresit normele metodologice de aplicare unitara a Legii nr. 10/2001, in speta prevederea cuprinsa in art. 50 indice 1 din Legea nr. 1/2009. Daca textul se interpreteaza in sensul aratat mai sus, nu va avea nicio aplicabilitate pozitiva, or orice lege se interpreteaza in sensul in care sa produca efecte, iar nu in sensul in care sa nu le produca.
Analizand cauza de fata prin prisma motivelor de apel invocate de apelant, precum si fata de probele administrate in cauza, Curtea retine urmatoarele:
In fapt, prin sentinta civila nr. 1187 din 17.02.2004 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1, ramasa irevocabila, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare N1087/03.04.1997 incheiat intre CGMB si K.G. cu privire la imobilul situat in Bucuresti, Str. R. nr. ...., ap. ...., sector .....
Acest imobil fusese preluat de stat in baza Decretului nr.92/1950, iar prin contractul mentionat mai sus vandut catre numita K.G., autoarea reclamantului din prezentul dosar.
In considerentele acestei sentinte, s-a retinut, sub aspectul anularii contractului de vanzare-cumparare, ca este evidenta reaua-credinta a vanzatorului care, cunoscand sau trebuind sa cunoasca faptul ca nu are nici un drept asupra imobilului, cunoscand sau trebuind sa cunoasca faptul ca imobilul nu cade sub incidenta Legii nr. 112 /1995 (si nu poate fi vandut in aceste conditii) a inteles sa vanda anterior solutionarii cererii depuse de reclamanti si care ar fi lamurit situatia juridica a imobilului in procedura legala la acel moment, adica prin emiterea unei decizii de solutionare a acestei cereri.
Cu privire la cumparatoare, s-a retinut ca aceasta a cunoscut anterior vanzarii ca reclamantii au formulat cerere in conditiile Legii nr. 112/1995, fapt confirmat de referatul intocmit in acest sens si de raspunsul la interogatoriu dat de paratul B.
In ceea ce priveste apelul de fata, referitor la sustinerea apelantului, legata de incuviintarea probei cu expertiza, Curtea retine ca incuviintarea de probatoriu nu poate reprezenta o antepronuntare asupra fondului cauzei sau asupra solutiei ce va fi data in dosar.
Este de la sine inteles ca, la momentul incuviintarii unei probe, instanta trebuie sa aprecieze asupra utilitatii sale (care presupune concludenta si pertinenta) si ca nu se poate incuviinta si, pe cale de consecinta, administra o proba, daca aceasta nu era necesara pentru solutionarea cauzei; dar administrarea probelor solicitate de reclamant nu duce la concluzia automata a admiterii actiunii.
Astfel, cat timp instanta a ajuns la concluzia ca nu erau indeplinite conditiile din textul de lege pentru a se dispune admiterea actiunii (aspect care tine de fondul cauzei, si nu de forma, pentru a se putea incadra in vreo exceptie procesuala), in mod corect prima instanta nu a mai ajuns la analizarea probei cu expertiza in considerentele sentintei, analiza care devenea necesara numai dupa considerarea ca intemeiata a cererii.
In esenta, problema de drept pusa in discutie prin cererea de apel este modul de aplicare a prevederilor art. 501 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009.
Potrivit prevederilor acestui articol, "proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare; valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza."
Din coroborarea acestui articol cu prevederile art. 20 alineatele (21) - (23), rezulta ca, prin contracte de vanzare-cumparare desfiintate, se inteleg fie contractele de vanzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni in anulare, fie contractele de vanzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni in revendicare, prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.
Se sustine de catre apelant ca, in mod gresit a considerat instanta de fond ca acest contract de cumparare a apartamentului este incheiat cu nerespectarea Legii nr. 112 /1995.
Curtea retine, mai intai, ca desi prin hotararea irevocabila mentionata mai sus a fost admisa si o cerere de revendicare, separat de aceasta cerere a fost dispusa si anularea contractului de vanzare-cumparare raportat la reaua-credinta a cocontractantilor.
In al doilea rand, conditia esentiala din dispozitiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr.1/2009, pentru a se putea dispune obligarea la plata valorii de circulatie a imobilului, este aceea ca acest contract sa se fi incheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Prin urmare, legea nu prevede in mod specific buna sau reaua-credinta ca si criteriu de aplicare a acestei dispozitii, ci pe aceea a respectarii prevederilor Legii nr. 112/1995.
Or, anularea unui act juridic la cererea unui tert (ca in ipoteza de fata) se produce atunci cand nu au fost respectate dispozitii legale imperative, de ordine publica, la incheierea acestuia; prin urmare, anularea unui contract de vanzare-cumparare incheiat in baza dispozitiilor Legii nr.112/1995 se produce numai daca nu au fost respectate prevederile Legii nr. 112/1995 la incheierea sa.
Astfel, cat timp prin hotararea judecatoreasca irevocabila mentionata anterior, s-a dispus anularea contractului, rezulta ca acesta a fost incalcat cu nerespectarea prevederilor Legii nr.112/1995. Cu atat mai mult, cu cat in considerentele acestei sentinte s-a retinut ca imobilul nu intra sub incidenta Legii nr.112/1995, deci nu putea fi vandut in temeiul acestei legi.
Curtea mai retine insa ca, in niciun caz, nu se poate face, in cadrul dosarului de fata, o reanalizare a bunei sau a relei credinte a partilor la incheierea contractului de vanzare-cumparare, cat timp o asemenea analiza a fost facuta in cadrul procesului ce s-a soldat cu anularea contractului, iar considerentele acestei sentinte irevocabile se bucura de putere de lucru judecat. Cu alte cuvinte, Curtea este tinuta de considerentele sentintei civile mentionate mai sus, prin care s-a retinut reaua-credinta a tuturor partilor la incheierea contractului de vanzare-cumparare.
Astfel, toate motivele de apel formulate de apelant, pe aspectul retinerii bunei-credinte a autoarei sale la incheierea acestui contract, nu sunt fondate.
Se mai sustine de catre apelant ca admiterea actiunii in revendicare este rezultatul prevalentei dreptului fostului proprietar fata de dreptul cumparatoarei si nicidecum a incalcarii prevederilor Legii nr. 112/1995.
Curtea, desi retine ca argumentul apelantului este pertinent, constata ca aceasta nu este si concludent, cat timp, desi revendicarea nu a avut la baza considerente de nerespectare a dispozitiilor legii speciale, anularea contractului de vanzare-cumparare s-a facut pe astfel de considerente, asa cum s-a aratat mai sus.
Se mai sustine de catre apelanta ca modul de interpretare a prevederii cuprinse in art. 501 din Legea nr.1/2009, folosit de instanta, duce la inaplicabilitatea practica a acestuia.
Curtea retine faptul ca regula interpretarii unui text in sensul in care sa produca efecte, iar nu in sensul in care sa nu produca efecte, se aplica numai in subsidiar, in situatia in care, aplicand celelalte reguli de interpretare, se ajunge la concluzia lipsei de aplicabilitate practica a textului.
Or, din interpretarea coroborata a prevederilor art. 20 alineatele (21) - (23) cu art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost introduse prin Legea nr. 1/2009, rezulta ca numai in ipoteza unor contracte incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (si desfiintate ca urmare a admiterii actiunii in revendicare, adica lipsite de efecte juridice) se poate dispune restituirea valorii de circulatie, existand deci o ipoteza de aplicare a prevederii legale.
Faptul ca prin interpretarea coroborata si sistematica a actului normativ, care corespunde vointei legiuitorului, rezulta o situatie nefavorabila apelantului, nu duce la lipsa absoluta a unei aplicabilitati a textului, pentru a se ajunge la necesitatea recurgerii la regula enuntata de apelant. Astfel, si acest motiv de apel este nefondat.
Pentru toate aceste considerente, in temeiul art. 296 din Codul de procedura civila, Curtea va respinge apelul ca nefondat.