Legea nr. 230/2007. Notiunea de proprietate individuala si drepturile dobandite in cadrul asociatiei de proprietari. p Decizie nr. 1330 din data de 26.10.2009
pronunțată de Curtea de Apel Bucuresti

. Legea nr. 230/2007. Notiunea de proprietate individuala si drepturile dobandite in cadrul asociatiei de proprietari.
(Decizia civila nr.1330/26.10.2009 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila)
Impotriva hotararii pronuntata de tribunal a declarat recurs parata Asociatiei de Proprietari din str. Acvila nr. 27-29, criticand solutia pentru nelegalitate, invocand dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila si sustinand, in esenta, ca instantele au interpretat gresit dispozitiile art.25 din Legea nr.230/2007, text care trebuie, insa, raportat la intreaga reglementare in aceasta materie.
O prima critica vizeaza faptul ca prima instanta nu si-a motivat in nici un fel sentinta pronuntata, aplicand in mod gresit dispozitiile art.25 alin.1 din Legea nr.230/2007, acest lucru fiind valabil si pentru instanta de apel, instante care trebuiau sa aplice metodele de interpretare acceptate de teoria generala a dreptului.
Desi motivele invocate de recurenta sunt dezvoltate foarte amplu, critica de nelegalitate vizeaza interpretarea continutului notiunii de "proprietate individuala", asa cum este definita in lege si, pe cale de consecinta, a numarului de voturi la care da dreptul existenta proprietatii individuale si, in fine, la legalitatea cvorumului adunarii generale, in raport de voturile exprimate. Restul motivarii cererii cuprinde dezvoltarea unor interpretari doctrinare despre metodele de interpretare, asa cum sunt consacrate de teoria generala a dreptului si evolutia istorica a legislatiei romanesti in materia asociatiei de proprietari.
O alta critica vizeaza faptul ca, atat prima instanta cat si instanta de apel, au pronuntat anularea tuturor hotararilor adoptate la data de 07.04.2008, desi prin cererea introductiva de instanta, intimata-reclamanta a solicitat anularea hotararii adoptate de asociatie din data de 07.04.2008, desi, in realitate, au fost noua hotarari adoptate la acea data.
Recursul este nefondat.
Examinand actele si lucrarile dosarului, instanta constata ca, tribunalul a pronuntat o hotarare legala si temeinica, solutionand in mod just litigiul dedus judecatii.
Decizia tribunalului este motivata, respectand dispozitiile art.261 Cod procedura civila, analizand in considerente, sustinerile partilor si expunand rationamentul juridic pe baza caruia a fost pronuntata solutia in cauza. Instanta a statuat asupra incidentei dispozitiilor art.25 din Legea nr.230/2007, aratand modalitatea in care acest text se aplica la situatia de fapt dedusa judecatii.
Sunt nefondate criticile formulata de recurenta pe fondul cauzei.
In conformitate cu dispozitiile art.3 pct. b din Legea nr.230/2007, prin "proprietate individuala se intelege apartamentul sau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta, parte dintr-o cladire, destinata locuirii sau altor activitati, care impreuna cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliara."
Acelasi text de lege face referire la dreptul de proprietate asupra unei proprietati individuale dintr-un condominiu, trebuie considerat in acelasi mod ca si dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile.
Din aceasta definitie a legii rezulta ca dreptul de proprietate asupra unei proprietati individuale permite titularului acesteia sa aiba toate drepturile si obligatiile care decurg din aceasta, exercitand prerogativele dreptului sau in toate situatiile in care proprietarul este chemat sa ia decizii asupra bunului sau.
Asadar, in aceasta situatie, se face trimitere la dreptul comun, titularul dreptului de proprietate exercitandu-si prerogativele asupra unui imobil, in conformitate cu reglementarile specifice care rezulta din Legea nr.230/2007, privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
Mai trebuie subliniat si faptul ca, in raport de dispozitiile art.3 lit.f din actul normativ aratat, proprietar al spatiului, respectiv al apartamentului, poate fi o persoana fizica sau juridica de drept public sau de drept privat, care are in proprietate acel spatiu, respectiv apartament, intr-un condominiu.
Ceea ce trebuie subliniat in cauza de fata, este faptul ca intimata-reclamanta SC Dair Comexim 2000 SRL a cumparat prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.161 din 05.02.2003, trei apartamente si doua birouri, fiecare dintre aceste unitati locative fiind individualizate prin numar cadastral separat pentru fiecare dintre ele, ceea ce inseamna ca a dobandit cinci proprietati individuale, in conformitate cu dispozitiile art.3 lit.b din Legea nr.230/2007.
Din contractul de vanzare-cumparare aflat la fila 60 din dosarul instantei de recurs, rezulta ca intimata-reclamanta a dobandit cinci bunuri imobile, nu unul singur, bunuri care se afla in cadrul aceluiasi condominiu.
De altfel, prevederile art.3 lit.b din Legea nr.230/2007, urmaresc explicitarea obiectului dreptului de proprietate, ceea ce inseamna ca dreptul de proprietate se exercita asupra unui bun imobil ce consta dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta si care reprezinta o unitate de proprietate imobiliara.
Trebuie avute in vedere si dispozitiile art.9 ale actului normativ mentionat, care prevad ca proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul sa participe cu drept de vot la adunarea generala a proprietarilor.
Acest text trebuie coroborat cu dispozitiile art.25 alin.1 lit.a din Legea nr.230/2007, potrivit carora, "fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa."
In consecinta, atata timp cat din inscrisurile depuse la dosarul cauzei rezulta ca intimata-reclamanta a dobandit cinci proprietati individuale si este titulara dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestui drept, aceasta ii confera dreptul la cinci voturi in adunarea generala a proprietarilor.
Faptul ca, cele cinci proprietati individuale (trei apartamente si doua spatii cu alta destinatie) au fost cumparate de aceeasi persoana juridica, respectiv SC Dair Comexim 2000 SRL, inseamna ca in patrimoniul acesteia exista mai multe drepturi care se exercita in mod distinct asupra unor bunuri imobile, aceasta devenind titulara a cinci drepturi de proprietate asupra imobilelor respective.
Atata timp cat intimata-reclamanta a devenit titulara mai multor drepturi de proprietate, acesteia nu-i pot fi inlaturate prerogativele care rezulta din exercitarea acestora, numai pe considerentul ca le-a obtinut in aceleasi condominiu.
In masura in care, in cadrul adunarii generale a asociatiei proprietarilor hotararea adoptata la data de 07.04.2008, a consemnat un singur vot pentru persoana juridica, inseamna ca aceasta este nelegala, fiind incalcate dispozitiile art.25 alin.1 lit.a raportate la dispozitiile art.3 lit.b din Legea nr.230/2007.
In situatia in care se constata aceasta incalcare a dispozitiilor legale, toate deciziile adoptate in acea adunare generala, sunt afectate de nelegalitate si nu-si pot produce efectele juridice.
Asa fiind, instantele anterioare au pronuntat hotarari legale si temeinice, apreciind in mod corect asupra incidentei prevederilor legale aplicabile in cauza.
Fata de aceste considerente, Curtea in baza dispozitiilor art.304 pct.9 raportat la art.312 alin.1 Cod procedura civila, urmeaza sa respinga recursul ca nefondat.