Contract de inchiriere spatiu comercial de catre persoana care il are in administrare. Calitatea procesuala pasiva a acesteia pentru pretentiile constand in contravaloare imbunatatiri, reparatii si constructii noi privind acel spatiu pretinse de catre chirias.
Art.969, 970, 1073, 1429 alin.2 Cod civil
HCM nr.860/1973
Cum izvorul raportului juridic este relevat de contractul de inchiriere intervenit intre cel ce administreaza un spatiu comercial si chirias si din clauzele contractuale nu rezulta contrariul, sigur ca titularul dreptului de administrare a spatiului inchiriat are calitate procesuala pasiva in cauza avand ca obiect pretentii constand in imbunatatiri, reparatii si constructii noi privind spatiul inchiriat.
(Decizia comerciala nr.405 din 23.09.2008 - Sectia a VI-a Comerciala a Curtii de Apel Bucuresti)
Deliberand constata ca, prin sentinta comerciala nr.2180/15.02.2008 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala in dosarul nr.26047/3/2007 a fost admisa in parte actiunea principala formulata de reclamantul CGMB - AFI Bucuresti in contradictoriu cu paratul T.N. si s-a dispus rezilierea contractului de inchiriere nr.12953/16.11.1990, paratul fiind obligat la plata catre reclamanta a sumei de 11.403,69 lei RON. De asemenea, s-a dispus evacuarea paratului din spatiul situat in Bucuresti, str. Turnu Magurele, nr.17, sector 4.
Totodata s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a reclamantei-parate CGMB - AFI Bucuresti fata de cererea reconventionala formulata de paratul T.N. fata de intervenienta S.C. T S.R.L.
Tot astfel s-a respins cererea reconventionala formulata de paratul T.N. si cererea de chemare in judecata a altor persoane formulata de paratul T.N. fata de intervenienta S.C. T S.R.L. ca introduse impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
De asemenea, s-a admis cererea reconventionala formulata de reclamanta CGMB - AFI Bucuresti fata de cererea de chemare in judecata a altor persoane formulata de paratul T.N. fata de intervenienta S.C. T S.R.L.
S-a mai dispus evacuarea intervenientei S.C. T S.R.L. Bucuresti din spatiul situat in Bucuresti, str. Turnu Magurele, nr.17, sector 4.
Paratul T.N. a fost obligat la plata catre reclamanta a sumei de 32 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta astfel instanta de fond a retinut in esenta ca, intre reclamanta si paratul T.N. s-a incheiat contractul de inchiriere nr.12953/16.11.1990 a carei reziliere se solicita.
Se mai arata ca reclamanta a incheiat acest contract in calitate de titular al dreptului de administrare a suprafetei locative cu alta destinatie decat cea de locuinta, spatiul fiind proprietatea Municipiului Bucuresti.
Ulterior, paratul T.N. a infiintat S.C. T S.R.L., spatiul fiind utilizat efectiv de catre S.C. T S.R.L. care i-a adus o serie de imbunatatiri si reparatii, fiind ridicate totodata si unele constructii anexe noi.
Pe parcursul derularii contractului suprafata locativa inchiriata a fost micsorata de la 942,61 mp la 382,17 mp ivindu-se divergente cu privire la cuantumul chiriei datorate, paratul T.N. refuzand sa achite chiria calculata de reclamanta.
Totusi paratul a ramas in spatiul respectiv si dupa expirarea termenului initial, chiria fiind modificata succesiv, fiind inregistrata o restanta in suma de 11.403,69 lei RON pe care acesta nu o achita.
Ca urmare s-a dispus rezilierea contractului nr.12953/1990 si paratul a fost obligat la plata debitului restant.
Majorarile de intarziere si penalitatile aferente nu s-au acordat pentru lipsa clauzei din contract.
S-a mai dispus si evacuarea paratului din spatiul ce a facut obiectul contractului inchiriat.
S-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a reclamantei-parate CGMB - AFI Bucuresti fata de cererea reconventionala formulata de paratul T.N. si de cererea de chemare in judecata a altor persoane formulata de paratul T.N. fata de intervenienta S.C. T S.R.L. motivat de faptul ca reclamanta AFI nu are calitatea de proprietar a spatiului inchiriat ci doar administreaza fondul imobiliar apartinand CGMB, fiind invocata HCGMB nr.101/29.05.2001 a CLMB, fiind respinsa cererea reconventionala si cererea de chemare in judecata a altor persoane ca introduse impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
Pentru ca S.C. T S.R.L. nu are nici un drept locativ asupra spatiului in litigiu dar aceasta il ocupa, s-a admis cererea reconventionala formulata de reclamanta CGMB - AFI la cererea de chemare in judecata a altor persoane formulata de paratul T.N. fata de intervenienta S.C. T S.R.L. si pe cale de consecinta s-a dispus evacuarea intervenientei S.C. T S.R.L. din acest spatiu.
Impotriva sentintei precitate au formulat apel reclamanta CGMB - AFI si paratii T.N. si S.C. T S.R.L.
1. Reclamanta AFI critica sentinta apelata pentru faptul ca instanta de fond nu i-a acordat majorarile de intarziere in plata si penalitatile iar debitul provenit din chirie nu i s-a admis integral.
Se sustine in esenta ca, apelanta nu este de acord cu concluziile raportului de expertiza avut in vedere de instanta de fond si la care a formulat obiectiuni cat timp paratul figureaza inregistrat pe perioada august 1999 - octombrie 2003 cu un debit in suma totala de 2.395.728.060 lei (ROL). Altfel suma de 303.451.355 lei virata in contul AFI nu face parte din debitul de 2.395.728.060 lei (ROL).
In fine, desi contractul este legea partilor acesta se completeaza cu normele legale imperative acolo unde contractul nu prevede anumite clauze.
Or, in aceasta situatie temeiul legal pentru majorarile pretinse este HCM nr.860/1973. Apelanta invoca si prevederile art.1073 si art.1429 alin.2 Cod civil.
In concluzie apelanta solicita admiterea apelului, schimbarea in parte a sentintei apelate in sensul admiterii in totalitate a actiunii principale si obligarea paratului T.N. la plata sumei totale de 2.395.728.060 lei reprezentand chirie, TVA, majorari de intarziere si penalitati calculate pentru perioada 31.08.1999 - 10.2003, cu cheltuieli de judecata.
In drept se invoca art.282-298 Cod procedura civila.
In baza art.242 alin.2 Cod procedura civila s-a solicitat judecarea in lipsa.
2. Apelantul T.N. a solicitat admiterea apelului, schimbarea in tot a sentintei apelate si pe fond respingerea cererii principale si admiterea cererii reconventionale.
Apelantul sustine in esenta ca, spatiul in litigiu este ocupat de acesta si nu de S.C. T S.R.L., ca a platit chiria la zi si ca nu se impune evacuarea sa. In privinta pretentiilor apelantul arata ca expertiza a stabilit ca debitor pe S.C. T S.R.L. iar probele releva ca, de fapt reclamanta-parata datoreaza paratilor sume de bani. In fine concilierea nu s-a efectuat cu apelantul ci, cu S.C. T S.R.L.
Altfel apelantul considera ca AFI are calitate procesuala pasiva fata de prevederile cuprinse in HCGMB nr.101 din 29.05.2001 si a anexei 1 la aceasta hotarare pentru ca, AFI este institutie publica de interes local cu personalitate juridica, cu finantare de la buget si venituri extrabugetare si are ca atributii principale administrarea, repararea si intretinerea locuintelor si spatiilor cu alta destinatie aflate in patrimoniul Municipiului Bucuresti.
Se mai arata ca AFI ar fi preluat cea mai mare parte din spatiul in litigiu cu toate investitiile efectuate de S.C. T S.R.L. si ca intr-un alt litigiu a fost obligata la plata unor sume catre parate carora li s-a acordat drept de retentie asupra spatiilor. De aceea apelantul solicita respingerea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a AFI in raport de cererea reconventionala.
Avand calitate procesuala pasiva AFI, apelantul solicita a fi obligata la plata sumei de 76.002,5 RON echivalentul a 22.700 USD reprezentand valoarea totala a lucrarilor de constructii, amenajari si anexe noi pe infrastructura existenta la spatiul in litigiu.
Se sustine ca nu s-au formulat obiectii la acest raport de expertiza.
S-au solicitat si cheltuieli de judecata fond si apel.
3. Apelanta S.C. T S.R.L. Bucuresti a solicitat admiterea apelului, schimbarea in tot a sentintei apelate iar pe fond respingerea cererii principale si admiterea cererii de chemare in judecata a altor persoane.
Apelanta considera ca AFI are calitate procesuala pasiva pentru aceleasi argumente sustinute si de apelantul T.N. si prezentate mai sus la punctul 2. Ca urmare apelanta solicita respingerea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a AFI in raport de cererea reconventionala.
In privinta cererii de chemare in judecata a altor persoane apelanta solicita admiterea acesteia, omologarea raportului de expertiza tehnica judiciara imobiliara prin care s-a constatat ca aceasta a efectuat investitii in cuantum de 76.002,5 RON echivalentul a 22.700 USD, motiv dezvoltat cu concluzia admiterii cererii reconventionale si a obligarii AFI la plata sumei de 76.002,5 lei reprezentand investitii efectuate la spatiul in litigiu, cu cheltuieli de judecata fond si apel.
Apelantele au timbrat cererile cu cate 5 RON taxa judiciara de timbru si cu cate 0,15 RON timbru judiciar. Ulterior apelantele parate au completat taxa judiciara de timbru si timbru judiciar corespunzator dispozitiilor instantei.
Examinand motivele de apel in raport de probele administrate in cauza Curtea retine ca apelurile apar fondate pentru considerentele de mai jos.
Izvorul relatiilor dintre reclamanta AFI si paratul T.N. este relevat de contractul de inchiriere nr.12953/16.11.1990 avand ca obiect inchirierea spatiului situat in str. Turnu Magurele, nr.17, sector 4, de catre reclamanta in favoarea paratului.
Din preambulul contractului precitat rezulta ca, reclamanta AFI a incheiat acest contract in calitate de titular al dreptului de administrare a suprafetei locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta.
La art.5 din acest contract sunt prevazute obligatiile ce revin proprietarului care in speta este titular al dreptului de administrare a spatiului inchiriat dar caruia ii revin inclusiv obligatii de reparare sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii.
In alta ordine de idei din analiza continutului contractului precitat si a anexelor la acesta rezulta ca, de fapt acest contract este un tipizat adaptat a fi semnat si de reclamanta din cauza de fata care, nu a modificat mentiunea "proprietar" la semnatura, semnand insa peste aceasta si aplicand stampila sa.
Avand in vedere obligatiile asumate de catre parti prin acest contract, eventualele incalcari ale acestora confera partilor dreptul de a solicita inclusiv pe calea actiuni in justitie repararea eventualelor daune sau a altor pretentii.
Din aceasta perspectiva reclamanta AFI are calitate procesuala pasiva in cererea reconventionala si de chemare in judecata a altor persoane formulate de paratul T.N.
Imprejurarea ca pe fond aceste cereri sunt sau nu fondate ramane in sarcina partilor sa produca cuvenitele probe.
Nu este admisibil ca un spatiu sa fie inchiriat paratului de catre reclamanta si sa aiba calitate pentru anumite obligatii proprietarul, intrucat, contractul potrivit art.969-970 Cod civil este legea partilor si se executa cu buna credinta de catre acestea.
Altfel proprietarul i-a acordat dreptul de administrare a spatiului reclamantei care are calitate procesuala sa stea in proces in orice litigiu care ar avea ca izvor contractul precitat.
Cum instanta de fond a respins cererea reconventionala si cererea de chemare in judecata a altor persoane formulata de paratul T.N. pentru lipsa calitatii procesuale pasive a reclamantei fara a intra in cercetarea fondului Curtea pe acest motiv in baza art.297 Cod procedura civila a admis apelurile formulate de apelantii T.N. si S.C. T S.R.L. Bucuresti, a desfiintat sentinta apelata si a trimis cauza spre rejudecare aceleiasi instante.
Pe de alta parte, pentru a se asigura o judecata unitara a cererii principale si a celorlalte cereri Curtea pe cale de consecinta a admis si apelul formulat de reclamanta, a desfiintat sentinta apelata si a trimis cauza spre solutionare aceleiasi instante. Cu ocazia rejudecarii se vor avea in vedere si motivele de apel ale reclamantei.
In ceea ce privesc motivele de apel vizand alte chestiuni de forma si de fond invocate de apelantele parate nu vor mai fi analizate intrucat ar fi de prisos, urmand a fi avute in vedere cu ocazia rejudecarii fondului de catre instanta de fond.
??
??
??
??
5