Contract de locatiune incetat. Aplicabilitatea clauzei compromisorii in actiunea locatorului in evacuarea locatarului.
Potrivit art. 1431 C.civ., locatarul are obligatia de a restitui lucrul in starea in care acesta i-a fost predat, dupa incetarea locatiunii - indiferent de cauza acesteia: expirarea duratei, reziliere, etc.
In vederea restituirii lucrului, legea pune la indemana locatorului fie o actiune personala, fie una in revendicare.
In speta, locatorul nu a sesizat instantele judecatoresti cu o actiune in revendicare, ci cu una in evacuare, unanim inteleasa ca o actiune personala, iar nu ca una reala.
In aceste conditii, este operanta clauza compromisorie pe care partile au stipulat-o in conventia lor, intrucat obligatia de restituire se naste din contract si devine efectiva la data incetarii contractului, actiunea in evacuare, ca mijloc procedural ales, fiind una ex contractu.
Asa fiind, litigiul are legatura cu desfiintarea contractului, partile urmarind sa-si valorifice reciproc drepturi personale derivate din contract, ceea ce face ca in raport de clauza compromisorie prevazuta in contract, competenta de solutionare a unui asemenea litigiu sa revina instantelor arbitrale.
decizia comerciala nr. 578/04.12.2008 pronuntata de
Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala
Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala la data de 12.07.2007, reclamanta S.C. D S.R.L. a chemat in judecata pe parata S.C. A S.R.L., solicitand instantei ca, prin hotararea pe care o va pronunta, sa dispuna evacuarea paratei din spatiul situat la parterul imobilului din Bucuresti, str. IN, nr. 28, sector 1 si sa oblige parata la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, reclamanta a aratat ca este proprietara imobilului situat in Bucuresti, str. IN, nr. 28, sector 1, transmitandu-i paratei dreptul de folosinta asupra parterului imobilului, printr-un contract de inchiriere incheiat la data de 04.04.2006, valabil timp de 3 ani.
In continuare, reclamanta a aratat ca, in conditiile in care parata nu si-a respectat obligatia de plata a chiriei, a facut aplicarea pactului comisoriu de ultim grad, stipulat in art. 14 din contractul de inchiriere, procedand la rezilierea contractului, astfel incat a sustinut ca, incepand cu data de 16.04.2007, cea din urma ocupa spatiul fara titlu.
La data de 13.09.2007, parata a depus la dosar intampinare si o cerere reconventionala.
Prin intampinare, a invocat exceptia necompetentei materiale a Tribunalului Bucuresti, parata intelegand sa se prevaleze de clauzele cuprinse in art. 33 si 34 din contractul de inchiriere, potrivit carora "orice litigiu decurgand din sau in legatura cu acest contract referitor la incheierea, executarea ori desfiintarea lui se va solutiona prin arbitrajul Curtii de Arbitraj Comercial International de pe langa Camera de Comert si Industrie a Romaniei, in conformitate cu regulile de procedura arbitrala ale acestei curti. Hotararea arbitrala este definitiva si obligatorie".
In al doilea rand, parata a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active, in motivarea careia a aratat ca proprietarul imobilului, care este si autorul cererii de chemare in judecata, S.C. D S.R.L., nu este una si aceeasi persoana cu societatea care figureaza ca locator in contractul de inchiriere.
Pe de alta parte, parata a solicitat respingerea actiunii, in fond, sustinand ca reclamanta este cea culpabila de nerespectarea obligatiilor asumate contractual, fie datorita emiterii cu intarziere a facturilor de plata a chiriei, fie datorita intreruperii abuzive a furnizarii utilitatilor.
Pe calea cererii reconventionale, parata-reclamanta a solicitat obligarea reclamantei-parate la plata sumei de 20.000 euro, in echivalent in lei la data platii, reprezentand contravaloarea prejudiciului cauzat prin imposibilitatea folosirii spatiului incepand cu luna aprilie 2007.
Prin incheierea de la data de 25.10.2007, prima instanta a respins exceptia necompetentei sale materiale, apreciind ca reclamanta-parata invoca ocuparea spatiului de catre parata-reclamanta, abuziv, dupa rezilierea contractului de inchiriere, asa incat clauza compromisorie nu este incidenta, intrucat litigiul nu priveste desfiintarea conventiei, ci aspecte ulterioare acestui moment.
Prin sentinta comerciala nr. 7287/12.06.2008, Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala a admis actiunea principala, a dispus evacuarea paratei-reclamante din spatiul situat la parterul imobilului din Bucuresti, str. IN, nr. 28, sector 1, a respins cererea reconventionala, ca neintemeiata si a obligat parata-reclamanta la plata catre reclamanta-parata a sumei de 650 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca parata-reclamanta nu si-a indeplinit cu regularitate obligatiile care ii reveneau in urma incheierii contractului de inchiriere din 04.04.2006, asa incat reclamanta-parata a facut aplicarea pactului comisoriu stipulat in art. 14 din contract, reziliindu-l. In acest context, Tribunalul a inlaturat apararea paratei-reclamante legata de emiterea cu intarziere a facturilor, apreciind ca partile nu au conditionat plata chiriei de emiterea vreunei facturi. In continuare, instanta de fond a retinut ca, ulterior rezilierii contractului, parata-reclamanta a ocupat spatiul fara titlu, asa incat a admis cererea principala si a dispus evacuarea sa din imobil.
Totodata, a apreciat ca fiind neintemeiata cererea reconventionala, deoarece, dupa data rezilierii contractului, parata-reclamanta nu mai poate pretinde contravaloarea vreunui prejudiciu determinat de lipsa asigurarii folosintei spatiului.
Impotriva acestei sentinte, S.C. A S.R.L. a declarat apel, criticand-o pentru nelegalitate si netemeincie.
In motivare, apelanta a aratat ca in mod nelegal prima instanta a respins exceptia necompetentei sale materiale, reiterand clauzele cuprinse in art. 33 si 34 din contractul de inchiriere, sustinand ca litigiul este nascut din contractul de inchiriere, partile insesi intelegand sa supuna instantei judecatoresti modalitatea in care obligatiile asumate au fost indeplinite. In acest context, apelanta a solicitat anularea sentintei atacate si trimiterea dosarului catre tribunalul arbitral.
In al doilea rand, apelanta a apreciat ca in mod gresit instanta de fond a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active, apreciind ca intimata nu a administrat dovezi pertinente care sa ateste calitatea sa de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului inchiriat. Astfel, a aratat ca, anterior datei la care asociatul unic al S.C. D S.R.L. a hotarat dizolvarea acesteia, judecatorul delegat la O.R.C.T.B. pronuntase deja o incheiere, ramasa irevocabila, prin care dispusese dizolvarea si radierea societatii. In continuare, apelanta a aratat ca, desi la data de 27.07.2005 judecatorul delegat la O.R.C.T.B. a pronuntat incheierea nr. 13209/SC, prin care a autorizat infiintarea societatii intimate, la baza acestei incheieri se afla un contract de comodat, incheiat de S.C. D S.R.L., dupa data la care se dispusese radierea sa din registrul comertului. Invocand asadar inadvertente legate de modul in care intimatei i s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului inchiriat, apelanta a solicitat admiterea exceptiei.
Pe fond, apelanta a solicitat schimbarea sentintei, in sensul respingerii cererii principale, afirmand ca in mod eronat prima instanta a inlaturat apararile sale, intrucat plata chiriei nu o putea face decat o data cu emiterea facturii fiscale de catre intimata, potrivit art. 155 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal. De asemenea, apelanta a mai aratat ca in mod nejustificat instanta de fond a respins cererea sa de administrare a probei testimoniale, apreciind ca audierea D-nei S se impunea, pentru aflarea adevarului.
In alta ordine de idei, apelanta a solicitat schimbarea hotararii, in sensul admiterii cererii reconventionale, al carei obiect a fost micsorat la suma de 19.000 lei, sustinand ca probele administrate au relevat un prejudiciu mult mai mare decat cel pretins a fi acoperit.
La data de 05.11.2008, intimata a depus la dosar intampinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.
Analizand actele dosarului, precum si hotararea atacata, prin prisma motivelor de apel invocate, Curtea a retinut urmatoarele:
La data de 04.04.2006 partile au incheiat un contract de inchiriere, prin care intimata a transmis apelantei dreptul de folosinta asupra unui spatiu, situat la parterul imobilului din Bucuresti, str. IN, nr. 28, sector 1, pentru o perioada de 3 ani.
Apreciind ca apelanta nu si-a indeplinit obligatia de plata a chiriei, intimata a facut aplicarea art. 14 din contract, procedand la rezilierea sa, incepand cu data de 16.04.2007.
Invocand ocuparea fara titlu a spatiului de catre apelanta-parata-reclamanta, dupa data rezilierii contractului, partea cocontractanta a promovat actiunea in evacuare ce formeaza obiectul acestui litigiu.
In fata primei instante, inainte de a-si prezenta apararile in fond, parata-reclamanta a invocat exceptia necompetentei materiale a Tribunalului, care a fost respinsa, pentru considerentele expuse mai sus.
Examinand aceasta exceptie, reiterata in apel, Curtea a subliniat ca finalitatea urmarita de parte este anularea hotararii pronuntate de o instanta judecatoreasca, desi, potrivit aprecierilor apelantei, competenta de solutionare a cauzei revenea unei instante arbitrale. In aceste conditii, s-a impus calificarea exceptiei invocate ca fiind cea a necompetentei generale a instantelor judecatoresti, asupra careia s-au retinut urmatoarele:
Potrivit art. 33 din contractul de inchiriere, "orice litigiu decurgand din sau in legatura cu acest contract referitor la incheierea, executarea ori desfiintarea lui se va solutiona prin arbitrajul Curtii de Arbitraj Comercial International de pe langa Camera de Comert si Industrie a Romaniei, in conformitate cu regulile de procedura arbitrala ale acestei curti".
Tribunalul a respins exceptia, apreciind, in acord cu reclamanta-parata, ca aspectele deduse judecatii nu au legatura cu incheierea, executarea sau desfiintarea contractului, ci sunt ulterioare incetarii raporturilor contractuale.
Curtea a subliniat insa ca art. 1429 C.civ. stabileste ca obligatiile principale ale locatarului sunt cea de a intrebuinta lucrul inchiriat ca un bun proprietar si cea de plata a chiriei, la termenele stipulate.
In egala masura, potrivit art. 1431 C.civ., locatarul are obligatia de a restitui lucrul in starea in care acesta i-a fost predat, dupa incetarea locatiunii - indiferent de cauza acesteia: expirarea duratei, reziliere, etc.
In acest sens, Curtea a subliniat ca, in vederea restituirii lucrului, legea pune la indemana locatorului fie o actiune personala, fie una in revendicare.
In speta, locatorul nu a sesizat instantele judecatoresti cu o actiune in revendicare, ci cu una in evacuare, unanim inteleasa ca o actiune personala, iar nu ca una reala.
In aceste conditii, in dezacord cu prima instanta, Curtea a apreciat ca este operanta clauza compromisorie pe care partile au stipulat-o in art. 33 din contractul de inchiriere, intrucat obligatia de restituire se naste din contract si devine efectiva la data incetarii contractului, actiunea in evacuare, ca mijloc procedural ales, fiind una ex contractu.
Asa fiind, Curtea a constatat ca litigiul are legatura cu desfiintarea contractului, partile urmarind sa-si valorifice reciproc drepturi personale derivate din conventia lor, ceea ce face ca, in raport de clauza compromisorie prevazuta de art. 33 din contract, competenta de solutionare a acestui litigiu sa apartina instantelor arbitrale.
Prin urmare, instanta de fond a solutionat procesul fara sa fi fost competenta, astfel incat, dand deplina eficienta dispozitiilor art. 297 alin. 2 C.proc.civ., Curtea a admis apelul, a anulat sentinta atacata si, in consecinta, a admis exceptia de necompetenta generala a instantelor judecatoresti, a respins cererea principala si cea reconventionala, ca inadmisibile, intrucat, potrivit art. 3433 alin. 1 C.proc.civ., incheierea conventiei arbitrale exclude, pentru litigiul care face obiectul ei, competenta instantelor judecatoresti.
Aceste considerente au facut inutila cercetarea celorlalte motive de apel invocate.
In acest context, s-a subliniat ca, desi aparent art. 297 alin. 2 C.proc.civ. ingaduie instantei de apel ca, dupa anularea hotararii date de o instanta necompetenta, sa trimita dosarul organului cu activitate jurisdictionala competent, aceasta ipoteza nu se aplica in situatia in care competenta apartine unei instante arbitrale. Aceasta, deoarece potrivit art. 355 C.proc.civ., instanta arbitrala este sesizata doar de catre reclamant, prin formularea unei cereri de arbitrare. Prin urmare, in lipsa unei cereri de arbitrare, instanta arbitrala nu poate fi sesizata.
Ca urmare a anularii sentintei atacate si a respingerii ambelor cereri, ca inadmisibile in fata instantelor judecatoresti, Curtea a inlaturat dispozitia primei instante, privind obligarea paratei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata.
De asemenea, in conditiile admiterii apelului, nu sunt intrunite cerintele art. 274 alin. 1 C.proc.civ., asa incat cererea intimatei, privind obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecata, a fost respinsa, ca neintemeiata.
??
??
??
??
5