DREPT PROCESUAL CIVIL
RECURS. NECERCETAREA FONDULUI. CASARE CU TRIMITERE SPRE REJUDECARE.
Nefiind analizata cererea reclamantei de prelungire a contractului de inchiriere in beneficiul acesteia dupa decesul sotului, prin prisma temeiului de drept invocat (art. 27 teza a II-a, alin. 1, lit. a din Legea nr. 114/1996 si art. 32 alin. 3-4 din Normele Metodologice pentru punerea in aplicare a Legii nr. 114/1996 aprobate prin HG nr. 1275/7 decembrie 2000) instantele nu au cercetat fondul raportului juridic dedus judecatii, ceea ce impune casarea cu trimitere spre rejudecare.
Decizia civila nr. 4453/2012-R
(dosar nr. 4018/271/2010)
S-a constatat ca prin sentintei civile nr. 12700/2010, pronuntata de J.O. instanta a respins cererea formulata de reclamanta B.A.in contradictoriu cu parata A.I.O.
A admis in parte cererea reconventionala formulata de reclamanta reconventionala A.I.O in contradictoriu cu parata reconventionala B.A. si in consecinta:
A constatat incetarea contractului de inchiriere nr. 6776/21.09.2004 ca efect al denuntarii tacitei relocatiuni.
A dispus evacuarea reclamantei-parata reconventionala Babau Ana din imobilul in natura apartament nr. 3 situat in Oradea, str. Postavarului nr. 10.
A respins capatul din cererea reconventionala avand ca obiect nulitatea contractului de inchiriere.
A obligat pe reclamanta-parata reconventionala B.A. sa plateasca paratei A.I.O cheltuieli de judecata in cuantum de 46 lei reprezentand taxa de timbru si timbru judiciar.
Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta de fond a retinut urmatoarele :
Reclamanta B. A.a fost casatorita cu defunctul B. M. decedat la data de 02.05.2009 conform certificatului de deces seria DS nr. 903451/02.05.2009 .
Intre defunctul sot al reclamantei - B.M. si parata s-a incheiat contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinta "fond de stat" nr. 6776/21.09.2004 pe un termen de 56 luni, valabil pana la data de 01.09.2009, avand ca obiect imobilul in litigiu, in natura apartament compus din 4 camere plus dependinte cu o suprafata utila de 129, 86 mp + 8, 6 boxe , situat in Oradea, str. Postavarului, nr. 10 , apartament nr. 3.
Dupa casatoria reclamantei intervenita la data de 16.02.2004, aceasta a fost inscrisa in anexa "B" a contractului de inchiriere, cu venitul de 1.750.000 rol .
Anterior expirarii contractului, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4344/24.11.2008, in timpul casatoriei, sotul reclamantei - B.M. a cumparat dreptul de uzufruct viager asupra imobilului situat in Oradea, str. M. nr. 11, bl. D 54, ap. 22 , in natura apartament compus din una camera de locuit si dependinte in suprafata de 24, 85 mp, fil. 48.
La data de 12.03.2009 s-a facut o verificare in teren cu privire la imobilul in litigiu, fiind gasita acolo doar reclamanta, nu si sotul acesteia, intocmindu-se in acest sens procesul verbal de la fil. nr. 55, care a fost semnat in calitate de martor, de fiul reclamantei - Lele Alexandru proprietar al apartamentului nr. 2 situat in acelasi imobil . La data de 20.03.2009 s-a intocmit un proces verbal de predare- primire cu privire la apartamentul in litigiu, intre parata si numita T. A. in calitate de mandatara a defunctului B.M.
Sotul reclamantei B.M. nu a mai locuit in imobilul in litigiu inca din luna noiembrie a anului 2008, data de la care cei doi soti nu au mai locuit impreuna, astfel dupa cu recunoaste chiar reclamanta prin Notificarea nr. 50/N/2009 si prin motivele actiunii formulate.
Insa, parata nu a putut justifica calitatea de mandatara a numitei T.A. pentru predarea apartamentului, procura speciala data acesteia autentificata sub nr. 3568/31.10.2008, fil. nr. 112, referindu-se la alte acte juridice .
La data de 31.07.2009 prin BEJ P. E., reclamanta a trimis paratei o Notificare, solicitand acesteia sa ia act de decesul sotului sau si sa se constate ca in baza disp. art. 27 tz. a doua, al. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996 si a art. 32- al. 3-4 din Normele Metodologice aprobate prin HG nr. 1275/2006 contractul de inchiriere nr. 6776/21.09.2004, continua in beneficul sau si sa se emita de indata un nou contract de inchiriere in favoarea sa in calitate de titulara pe o perioada de 5 ani, totodata sa se constate ca a efectuat investitii la imobil si sa se compenseze valoarea acestora cu chiria datorata incepand din 09.04.2009 si pana la stingerea totala a creantei sale .
Reclamanta, contrar sustinerilor sale, prin cererea nr. 56406/2009 a solicitat si cumpararea apartamentului in litigiu, fil. 42.
Cererile reclamantei pentru transcrierea contractului de inchiriere pe numele sau, respectiv cumpararea apartamentului in litigiu au fost respinse de parata, pentru motivele ca spatiul necesar pentru o persoana este de 37 mp suprafata utila si ca reclamanta figureaza cu casa si teren si localitatea Dobricionesti nr. 213.
Reclamanta figureaza inscrisa in evidentele P. M. din jud. Bihor cu casa de locuit construita in 1950 cu o suprafata de 92 mp si anexe gospodaresti construite in anul 1970 cu o suprafata de 48 mp, teren intravilan in suprafata de 2300 mp, teren extravilan in suprafata de 31.300 mp, din verificari rezultand insa ca nu s-a dezbatut succesiunea dupa tatal reclamantei - L.G. decedat in 1974 si fostul sot al reclamantei - L.F. decedat in anul 1986, astfel cum rezulta din adresa nr. 1063/2009 a P.M..
La data incheierii casatoriei cu B.M., 16.02.2004 si a inscrierii reclamantei in contractul de inchiriere, aceasta locuia insa in imobilul situat in D., nr. 213 impreuna cu fiul sau L.R. si trei nepoate, astfel cum rezulta din adeverinta nr. 1295/18.02.2004, fil.121.
Insa, reclamanta, prin declaratia autentificata sub nr. 405 la BNP M.P. fil. 69 a declarat ca nu a detinut, nu detine si nu a instrainat o locuinta proprietate personala dupa anul 1990.
In prezent, casa din D. nr. 213, nu este locuita in mod permanent, ci este doar vizitata in special de catre reclamanta si fiul sau L.R. astfel cum rezulta din declaratia martorului B. G., fil. nr. 33 .
Conform art. 27 din Legea nr. 114/1996 "In cazul parasirii definitive a domiciliului de catre titularul contractului de inchiriere sau al decesului acestuia, precum si in cazul titularului de contract, nerezident, care, fara a fi detasat, nu a mai folosit locuinta mai mult de 2 ani, fara intrerupere, inchirierea continua, dupa caz: a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul_."
Conform art. 32 al. 3 si 4 din HG nr. 1257 /2000 pentru aprobarea NM "(3) In aplicarea prevederilor art. 27 din lege, pentru a putea constata incetarea contractului de inchiriere, in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului de inchiriere sau de la data inregistrarii decesului ori de la implinirea termenului de 2 ani de nefolosire neintrerupta a locuintei, proprietarul, prin unitatea care are in administrare fondul locativ de stat, trebuie sa aiba dovada ca titularul contractului de inchiriere nu mai locuieste in spatiul locativ inchiriat _.. (4) In situatia prevazuta la alin. (3), daca persoanele ramase in locuinta nu indeplinesc conditiile prevazute la art. 27 lit. a)-c) din lege, intreprinderea care administreaza fondul locativ va evacua acele persoane care ocupa spatiul respectiv fara forme legale, pe baza hotararii consiliilor locale ale municipiilor, sectoarelor municipiului Bucuresti, oraselor si comunelor.
Conform art. 48 din legea nr. 114/1996 " Nu pot beneficia de locuinte sociale, potrivit prezentei legi, persoanele sau familiile care: a) detin in proprietate o locuinta; b) au instrainat o locuinta dupa data de 1 ianuarie 1990; c) au beneficiat de sprijinul statului in credite si executie pentru realizarea unei locuinte; d) detin, in calitate de chirias, o alta locuinta din fondul locativ de stat.
Conform art. 12 al. 1 din OUG nr. 40/1999 "In cazul parasirii definitive a domiciliului de catre titularul contractului de inchiriere sau al decesului acestuia, inchirierea continua, contractul de inchiriere transferandu-se, la cerere, dupa caz: a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca este mentionat in contract si daca a locuit efectiv impreuna cu titularul;_."
Conform art. 13 din acelasi act normativ "Prelungirea contractelor de inchiriere nu se aplica: a) in cazul contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari persoane fizice, altele decat cele prevazute la art. 2-7; b) in cazul contractelor de inchiriere pentru spatiile cu destinatia de locuinte proprietate particulara, prevazute la art. 1-7, ai caror titulari de contract sau membri de familie mentionati in contract sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare ori au instrainat o locuinta corespunzatoare, dupa data de 1 ianuarie 1990, in aceeasi localitate_"
Analizand cererea principala si ce reconventionala prin prisma celor anterior enuntate, instanta a retinut urmatoarele:
In materia locuintelor din fondul locativ de stat au intervenit mai multe acte normative, astfel :
Initial administrarea fondului locativ de stat a fost reglementata de Legea nr. 5/1973, lege care a fost abrogata de art. 73 al Legii nr. 114/1996 si art. 46 din OUG nr 40/1999.
Pana la momentul abrogarii Legii nr. 5/1973 au fost adoptate D-L nr. 61 din 7 februarie 1990 privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie si Legea nr. 85 din 22 iulie 1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat.
Legile mei sus enuntate au fost edictate ca un proces de privatizare al locuintelor construite din fondul de stat, in conditiile acolo prevazute.
In ce priveste raporturile locative si protectia chiriasilor, acestea au fost reglementate prin Legea nr. 114/1996 si OUG nr. 40/1999.
Prin Legea nr. 114/1996 locuintele construite din fondul de stat au fost structurate pe urmatoarele categorii care pot constitui obiectul contractului de inchiriere: locuinte sociale, locuinte de serviciu si de interventie, locuinte de necesitate, locuinte de protocol.
De asemenea, toate locuintele construite din fondul de stat pot fi inchiriate numai cu destinatiile stabilite prin lege, in cazul locuintelor sociale cuantumul chiriei fiind insa stabilit in functie de venitul realizat de chirias.
Locuintele construite din fondul de stat sunt supuse regimului juridic prevazut de legea speciala, iar pentru inchirierea acestora, solicitantii trebuie sa indeplineasca conditiile acolo prevazute, neexistand un drept de libera optiune a chiriasului cu privire la inchirierea acestor locuinte.
Prin urmare, s-a apreciat ca apararea reclamantei ca nu-i sunt incidente dispozitiile referitoare la suprafata normata de 37 mp /persoana prevazute in anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996 si dispozitiile referitoare la interdictia de a detine in proprietate alta locuinta, deoarece imobilul in litigiu nu este locuinta sociala ci locuinta fond de stat s-a apreciat a nu fi intemeiata.
Dimpotriva, reclamanta afirmand ca nu este un caz social si ca isi permite plata integrala a chiriei nu face decat sa dovedeasca netemeinicia actiunii sale, neputand fi incadrata in niciuna dintre categoriile prevazute de Legea nr.114/1996.
S-a mai retinut ca, astfel cum rezulta din inscrisurile de la dosar si declaratia martorului B.G., reclamanta mai detine un imobil proprietate personala, imprejurare care potrivit legii, exclude dreptul sau de a detine contract de inchiriere avand ca obiect un imobil construit din fondul de stat, in conditiile in care acest fond este oricum insuficient pentru satisfacerea necesitatilor locative a persoanele aflate realmente in necesitate si care indeplinesc conditiile prevazute de lege.
Faptul ca reclamanta ar detine in coproprietate si nu in proprietate exclusiva, locuinta si terenul in suprafata de 31.500 mp din Dobricionesti, fil. 51, s-a apreciat ca nu inseamna ca este lipsita de posibilitati locative, deoarece in acel imobil a locuit in timpul casatoriei anterioare si dupa decesul primului sau sot, precum si anterior casatoriei cu titularul de contract B.M., iar in prezent doar familia sa foloseste in mod ocazional acel imobil.
S-a mai retinut ca reclamanta este in drept sa ceara oricand sistarea indiviziunii, iar ramanerea sa in stare de pasivitate cu privire la imobilul detinut in D., o perioada asa de indelungata nu justifica obtinerea unui drept locativ din fondul de stat.
In plus, titularul de contract, defunctul B.M., inca din anul 2008 si-a procurat prin resurse proprii un drept de abitatie intr-un apartament proprietate personala, nefiind justificata nici pentru acesta mentinerea contractului de inchiriere.
S-a mai retinut ca suprafata imobilului in litigiu de 140 mp, excede nevoile locative ale reclamantei, care este singura si nu are in intretinere alte persoane.
Pentru motivele invocate anterior, instanta a constatat ca reclamanta nu este indreptatita la inchirierea unui apartament din fondul locativ de stat, deoarece detine in proprietate o alta locuinta, precum si teren, motiv pentru care s-a apreciat a fi neintemeiata cererea reclamantei pentru prelungirea in beneficiul sau a contractului de inchiriere .
In ceea ce priveste constatarea nulitatii contractului de inchiriere pentru motivul de dol prin reticenta, instanta a respins aceasta cerere pentru motivele ce succed:
Nulitatea, ca sanctiune civila intervine pentru cauze anterioare sau concomitente incheierii actului juridic.
Titular de contract a fost sotul reclamantei, defunctul B.M., cu privire la care nu s-a facut dovada ca nu ar fi fost indreptatit la inchirierea imobilului in litigiu, astfel ca se poate presupune ca contractul de inchiriere a fost valabil incheiat.
Dolul se poate sustine doar in legatura cu inscrierea reclamantei in contractul de inchiriere, deoarece aceasta nu era indreptatita la inchirierea unei locuinte din fondul locativ de stat, avand deja in proprietate o locuinta, astfel cum rezulta din adeverinta nr. 1295/18.02.2004.
De asemenea, s-a mai retinut ca reclamanta nu a dovedit ca ar fi depus acea adeverinta odata cu cererea sa de inscriere in contractul de inchiriere, dimpotriva a dat declaratia autentificata sub nr. 405/2004 de BNP M.P., prin care a declarat ca nu detine si nu a instrainat o locuinta personala, insa aceasta omisiune a reclamantei nu poate produce consecinte cu privire la valabilitatea contractului de inchiriere a carui titular a fost sotul reclamantei.
S-a mai retinut ca si parata, care a cunoscut situatia reala a reclamantei, cel putin incepand din anul 2009, astfel cum rezulta din actele dosarului, a permis acesteia sa locuiasca in imobil, inclusiv dupa implinirea termenului locatiunii neputand invoca propria culpa .
Impotriva acestei hotarari a declarat apel in termenul legal reclamanta B.A.
Prin decizia civila nr. 342/A din 21 noiembrie 2011 pronuntata de T. B. in dosar nr. 4018/271/2010, s-a respins ca nefondat apelul civil declarat de apelanta B.A., in contradictoriu cu intimata A.I.O, impotriva sentintei civile nr. 12700 din 05.11.2010, pronuntata de J.O., care a fost pastrata in totalitate .
Fara cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta in acest mod, instanta de fond a avut in vedere urmatoarele aspecte:
Prima instanta a analizat toate capetele de cerere, neputandu-se afirma ca s-a omis analizarea primelor doua capete din cerere.
Astfel, tribunalul a retinut ca in mod corect instanta de fond a constatat ca reclamanta nu poate fi incadrata in niciuna dintre categoriile prevazute de Legea nr.114/1996, intrucat aceasta a afirmat ca nu este un caz social si ca isi permite plata integrala a chiriei.
In acest sens, tribunalul a apreciat ca se poate lesne observa ca Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996 privind legea locuintei, reglementeaza regimul juridic al locuintelor sociale, locuinte de serviciu si de interventie, locuinte de necesitate, locuinte de protocol, precum si regimul juridic al inchirierii locuintelor care se completeaza cu dispozitiile dreptului comun (art.1410-1453 c.civil).
De asemenea, art.23 din Legea nr.114/1996, prevede ca in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual, iar art.27 alin.3 prevede ca in lipsa persoanelor care pot solicita locuinta, potrivit alin. 1 ( lit.a in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul) contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului sau de la data inregistrarii decesului ori de la implinirea termenului de 2 ani de nefolosire neintrerupta a locuintei.
In fine, art.14 din OUG nr.40/1999 prevede ca la expirarea termenului de inchiriere stabilit conform prezentei ordonante de urgenta chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii.
De asemenea, indiferent ca imobilul in cauza se afla in patrimoniul public ori privat al statului sau unitatii administrativ-teritoriale, s-a retinut ca apartamentul in cauza a fost inchiriat la data de 21.09.2004 de defunctul sot al reclamantei - B. M. (decedat la data de 02.05.2009) pana la data de 01.09.2009, incheindu-se contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinta "fond de stat" nr. 6776/21.09.2004, avand ca obiect imobilul in litigiu, in natura apartament compus din 4 camere plus dependinte cu o suprafata utila de 129, 86 mp + 8, 6 boxe.
Ulterior, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4344/24.11.2008, sotul reclamantei - B. M. a cumparat dreptul de uzufruct viager asupra imobilului situat in O. str. M. nr. 11, bl. D 54, ap. 22 , in natura apartament compus din una camera de locuit si dependinte in suprafata de 24, 85 mp, fila 48, stabilindu-si domiciliul la acea locuinta.
Din notificarea depusa la executor judecatoresc la data de 31.07.2009-fila 57, rezulta ca imobilul in cauza a fost inchiriat inca din 1986, fiind supus legilor nr.5/1973, legea nr.17/1994, OUG nr.40/1999 si ca reclamanta a recunoscut expres ca incepand cu sfarsitul lunii noiembrie 2008, fostul sot a parasit locuinta, ulterior afland ca acesta a decedat, ceea ce demonstreaza ca partile s-au despartit in fapt, intrerupand orice legatura.
Din probatoriul administrat tribunalul a retinut ca sotul reclamantei - B.M. a parasit definitiv locuinta, fara ca reclamanta sa fi solicitat continuarea folosintei locuintei in termenul legal de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului, motiv pentru care beneficiul contractului de inchiriere nu poate fi atribuit acesteia.
In plus, la data de 12.03.2009 angajatii A.I.O. au constatat ca sotul reclamantei nu se afla in imobil, incheind in acest sens un proces verbal, iar in evidentele Serviciului de Evidenta a Persoanelor al Consiliului Municipal Oradea defunctul figura cu domiciliul stabilit pe strada M.
Fara a examina legalitatea actului de inchiriere, s-a constatat ca reclamanta nu poate justifica mentinerea si prelungirea efectelor contractului de inchiriere, in conditiile in care situatia acesteia nu constituie un caz social sau de alta natura prevazuta de legea nr.114/1996, iar veniturile acesteia ii permit sa incheie un contract de inchiriere cu alte persoane fizice sau juridice la nivelul pietei, fara a-i mai fi necesara o locuinta de 129 mp utili care depaseste cu mult suprafata normala de 37 mp/persoana asa cum prevede anexa I din legea nr.114/1996, intrucat aceasta este singura si nu are in intretinere alte persoane.
De asemenea, s-a retinut ca aceasta detine in proprietate o alta locuinta, precum si teren, fiind fara relevanta ca imobilul se afla in coproprietate si procedura partajului judiciar nu a luat sfarsit.
In consecinta, instanta de apel a respins ca nefondat apelul civil si a constatat ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs reclamanta B.A., criticand in dezvoltarea motivelor de recurs hotararea pentru nelegalitate si netemeinicie prin invocarea motivelor de recurs prevazute de art. 304 pct. 6,7, 8 si 9 Cod procedura civila.
Arata in primul rand ca prin modul in care a fost abordat capatul de cerere referitor la constatarea ca ulterior decesului defunctului sau sot B. M., contractul de inchiriere nr. 6776/2004 incheiat intre parata si titularul B. M. privind locuinta din fondul de stat constand in apartamentul 3 din imobilul situat in O., str. P., nr. 10, a continuat in fapt cu aceasta si dupa data de 01.05.2009, cand a decedat titularul, ambele instante nu s-au pronuntat asupra acestui capat de cerere.
De asemenea, decizia recurata cuprinde motive contradictorii, straine de natura pricinii, ambele instante interpretand gresit actul juridic dedus judecatii, hotararile fiind date cu incalcarea si aplicarea gresita a legii.
Astfel a subliniat recurenta ca, atat instanta de fond cat si cea de apel au facut o gresita interpretare si aplicare a dispozitiilor legale ce reglementeaza relatiile sociale privind dreptul explicit reglementat de lege al sotiei supravietuitoare la continuarea de drept a folosintei locuintei ca titulara a unui drept locativ propriu, omitand sa aiba in vedere toate circumstantele specifice ale cauzei,nepronuntandu-se asupra acestui capat de cerere.
Referitor la motivul de recurs invocat constand in aceea ca decizia cuprinde motive contradictorii si straine de natura pricinii arata ca niciodata nu s-a pus in discutie, nefiind invocata nici de catre parata imprejurarea parasirii definitive a locuintei de catre sotul reclamantei si nesolicitarea continuarii folosintei de catre acesta in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului.
Mai mult, recurenta a aratat faptul ca, nu corespunde adevarului ca defunctul sau sot a plecat de acasa in luna noiembrie 2008, insa in cauza fata de obiectul acesteia nu s-a pus problema dovedirii imprejurarii ca a locuit impreuna cu sotul sau.
In privinta motivului de recurs constand in aceia ca instantele au interpretat gresit actul juridic dedus judecatii schimband natura si sensul acestuia, arata ca nu a solicitat paratei inchirierea unui nou apartament, altul decat cel inchiriat, asa incat sa fie necesara analizarea criteriilor stabilite in vederea solutionarii cererilor pentru repartizarea unei locuinte sociale, prevazute de art. 21 din Hotararea nr. 1275 din 7 decembrie 2000 privind aprobarea normelor metodologice pentru punerea in aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996 si ale art. 43 din Legea nr. 114/1996.
Referitor la motivul de recurs constand in pronuntarea hotararilor cu incalcarea si aplicarea gresita a legii, a aratat ca prin declaratia autentica nr. 405/3 noiembrie 2004 a B.N. P. M.P. a declarat ca nu a detinut, nu detine si nu a instrainat o locuinta proprietate personala dupa 01.01.1990, in M.O., tocmai pentru ca aceasta formulare standard a fost impusa prin art. 13 lit. b din OUG nr. 40/08.04.1999.
Astfel, instanta a retinut ca nu prezinta relevanta imprejurarea ca la data incheierii casatoriei cu B. M. (16.02.2004) si a inscrierii in contractul de inchiriere, aceasta locuia in imobilul situat in D., nr. 213, impreuna cu fiul sau L.R., si cu inca trei nepoate, atata timp cat nu e proprietara unei locuinte corespunzatoare si nu a instrainat o astfel de locuinta in localitatea O.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 299 al. 1, 303 si 304 pct. 6,7,8 si 9 Cod procedura civila.
Prin intampinarea depusa la dosar de catre intimatul C.L. al M. O. s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
S-a aratat ca solutia instantei de apel cu privire la faptul ca reclamanta nu este indreptatita la inchirierea unui apartament din fondul locativ de stat este temeinica si legala, fiind sustinuta si de refuzul intemeiat din partea acesteia de a prelungi contractul de inchiriere nr. 6776/2004, ca urmare a denuntarii tacitei relocatiuni, in temeiul dispozitiilor art. 48, 23 din Legea nr. 114/1996, 1437-1438 Cod civil.
S-a considerat ca solicitarea recurentei de transferare a contractului este nejustificata si contravine normelor legale in vigoare, situatie care rezida fara echivoc din "Procesul-verbal al Comisiei de Analiza a solicitarilor de Locuinte" aflata in gestiunea A.I.O., cu nr. 57824/23.09.2009, prin care s-a hotarat respingerea cererii, cu motivarea ca spatiul necesar pentru o persoana este de 37 mp, precum si in baza prevederilor art. 48 din Legea nr. 114/1996.
Examinand recursul declarat in cauza, prin prisma criticilor invocate, instanta a constatat a fi fondat urmare a considerentelor expuse mai sus:
Prin cererea cu care a sesizat instanta reclamanta B.A.a solicitat in principal a constata faptul ca ulterior decesului defunctului sau sot B.M., contractul de inchiriere nr. 6776/2004 incheiat intre parata Administratia Imobiliara Oradea si titularul B. M. a continuat in fapt cu aceasta si dupa data de 02.05.2009, si pe cale de consecinta a solicitat obligarea paratei a transfera in favoarea sa ca sotie supravietuitoare contractul de inchiriere nr. 6776/2004, in baza dreptului locativ propriu recunoscut in calitate de membru al familiei fostului titular al contractului de inchiriere, cu care a locuit impreuna ca sotie legitima, inscrisa in anexa 2/B a contractului, reclamanta prevalandu-se in sustinerea cererii de dispozitiile art. 27 teza a II-a alin. 1, lit. a din Legea nr. 114/1996, republicata, si art. 32 alin. 3-4 din Normele Metodologice pentru punerea in aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996 aprobate prin HG nr. 1275/7 decembrie 2000.
La randul sau parata A.I.O. din cadrul C.L.O. a formulat cerere reconventionala solicitand constatarea incetarii contractului de inchiriere nr. 6776/21.09.2004 ca urmare a denuntarii tacitei relocatiuni, in baza art. 1438 din Codul civil motivat de refuzul institutiei in calitate de locator, de a prelungi contractul de inchiriere in favoarea reclamantei, in calitate de membru inscris in contractul de inchiriere, solicitandu-se totodata evacuarea reclamantei din locuinta.
In subsidiar reclamanta reconventionala a solicitat constatarea nulitatii contractului de inchiriere, potrivit art. 960 si 961 Cod civil.
In fapt s-a constatat ca la data de 16.02.2004 s-a incheiat casatoria dintre reclamanta si numitul B.M., care a decedat la data de 01.05.2009.
Intre sotul reclamantei si A.P.I.O. s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 6776 din 21.09.2004, prin prelungirea contractului vechi de inchiriere nr. 2368/02.08.2000, avand ca obiect locuinta situata in Oradea, str. P., nr. 10, pe o perioada de 56 luni, incepand cu data de 01.09.2004 pana in data de 01.09.2009, reclamanta fiind inscrisa in Anexa nr. 2 la contract in calitate de membru de familie.
Instanta de recurs a retinut ca prima instanta a avut in vedere netemeinicia actiunii principale, analizand indreptatirea proprie a reclamantei la incheierea unui contract de inchiriere prin prisma dispozitiilor ce reglementeaza inchirierea locuintelor sociale din fondul locativ de stat, fara a se pronunta in nici un fel in legatura cu obiectul cauzei cu care a fost investita si anume prelungirea contractului de inchiriere in beneficiul reclamantei, in calitate de sotie supravietuitoare a fostului titular al contractului de inchiriere nr. 6776/2004, in temeiul prevederilor art. 27 al. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996, potrivit caruia, in cazul decesului titularului contractului de inchiriere, inchirierea continua in beneficiul sotului sau al sotiei daca a locuit impreuna cu titularul.
De asemenea, instanta de apel a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta B.A., retinand in concordanta cu prima instanta faptul ca reclamanta nu poate fi incadrata in niciuna din categoriile prevazute de Legea nr. 114/1996, intrucat a afirmat ca nu e un caz social si ca isi permite plata integrala a chiriei.
Totodata instanta de apel, cu depasirea limitelor investirii, a retinut ca beneficiul contractului de inchiriere nu-i poare fi atribuit reclamantei, in conditiile in care sotul acesteia a parasit definitiv locuinta, fara ca reclamanta sa fi solicitat continuarea folosintei in termenul legal de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului, ceea ce practic echivaleaza cu constatarea incetarii contractului de inchiriere initial, in conditiile art. 27 al. 3 din Legea nr. 114/1996 fara ca insa sa se fi formulat din partea paratei o cerere in acest sens.
S-a constatat asadar ca niciuna din cele doua instante nu a analizat cererea reclamantei prin prisma temeiului de drept invocat ceea ce echivaleaza cu nepronuntarea asupra fondului, criticile recurentei invocate prin motivele de recurs fiind astfel fondate.
Prin urmare in temeiul dispozitiilor art. 312 al. 6 Cod procedura civila, s-a admis recursul, hotararea recurata a fost modificata in totalitate in sensul ca s-a admis apelul, hotararea apelata a fost desfiintat cu trimitere spre rejudecare la prima instanta, urmand ca in reluarea ciclului procesual sa se supuna analizei, raporturile juridice existente intre parti, prin prisma dispozitiilor art. 27 al. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996, sens in care s-a dispus a se analiza in ce masura sotul reclamantei era indreptatit la prelungirea contractului de inchiriere nr. 6776/21.09.2004, ulterior expirarii acestuia, desigur in situatia in care nu intervenea decesul, prin luarea in considerare a prevederilor OU nr. 44/2009 pentru durata unor contracte de inchiriere pentru suprafetele locative cu destinatie de locuinte, dupa care sa se stabileasca in ce masura reclamanta este indreptatita la prelungirea contractului in calitate de sotie supravietuitoare a titularului initial, in temeiul dispozitiilor legale invocate, urmand ca in ceea ce priveste cheltuielile de judecata sa fie avute in vedere la rejudecare.